Samenvatting
verkooptransacties 3
Hoofdstuk 1: Verkoop onder het stelsel van BTW of
verkooprechten
Verkooprechten
= Belasting die betaalt moet worden bij het kopen van een onroerende goed.
- Op overdrachten ten bezwarende titel (= dus tegen een prijs en een
andere gelijkwaardige prestatie) van eigendom of vruchtgebruik: als er een
verkoop is, moet er verkooprechten worden betaald.
- Van onroerende goederen die in het Vlaams gewest gelegen zijn
Het is een gewestelijke materie en is dus anders geregeld in Brussel
en Wallonië
Dus niet betalen bij bijvoorbeeld de aankoop van een auto
- Van onroerende goederen die in het Vlaams gewest gelegen zijn: het is
anders in de andere gewesten. Het is gewestelijke materie.
Deze belastingen gaan naar de staat! Niet naar de notaris.
Moet het op alle onroerende goederen betaald worden?
- De eerste twee jaar nieuwbouw: BTW.
- Ouder dan twee jaar: verkooprechten.
Schenkbelasting (je gaat iets schenken maar ook dit moet geregistreerd
worden) / verkooprecht / hypotheekvestiging / verdeelrecht (als je samen een OG
hebt en je deze gaat verdelen er is geen sprake van een verkoop)
- Sinds 2002: federaal gewestelijk: het zijn dus belastingen die naar de
respectievelijke gewesten gaan en ze mogen hun eigen regels opstellen
- Inning pas sinds 1/1/2015 (registratieformaliteit blijft federaal) naar de
Vlaamse Regering (ervoor federaal)
Andere registratierechten blijven federaal (vast recht, huurcontracten,….)
Situering verkooprechten
1 juni 2018: historische dag: KI niet meer als criterium voor toekenning
van kortingen
o Tot deze moment een hele andere berekening van de
voorkooprechten: hier was het KI nog van belang klein en groot
beschrijf (KI onder of boven 745) – het kon dus zijn dat je de volle
pot moest betalen bij de aankoop van je eerste woning (5% of 10%)
= KI’s waren niet meer accuraat en was onlogisch grote oude
herenhuizen hadden een lager verkooprecht (5%) dan kleine
nieuwbouwwoningen (10%)
1
, 1 januari 2020: Tariefvermindering
1 januari 2022: Tariefaanpassing – beroepsaankoop en eerste of tweede
aankoop
Registratie
= formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte
(die gaat langs notaris) of van een geschrift (Onderhandse overeenkomst) , door
de ontvanger van de registratie, een ambtenaar van de federale administratie, in
een hiertoe bestemd register.
- Verplicht voor overeenkomsten waarbij de eigendom of VG van een in België
gelegen OG wordt overgedragen. Dit is voor volledig grondgebied. (enkel
belastingen worden Gewestelijk geint)
- Wie? Koper is in principe de belastingsplichtige
- Maximale termijn: 4 maanden – binnen dit termijn moet er geregistreerd
worden. Zowel koper als verkoper zijn ondeelbaar toegehouden tot
registratie.
Meestal: registratie in vorm van authentieke akte (notaris) en gaat deze akte
laten verlijden en overschrijven in het kantoor, de makelaar zelf moet dit niet
regelen. Als je deze afspraak bij de notaris gaat maken, krijgt hij een termijn van
15 dagen om dit over te schrijven. Je moet je registreren binnen de 4 maanden
want je moet je belastingen betalen aan de hand van het aanslagbiljet, indien dit
te laat is belastingverhoging bij laattijdige registratie en is in principe 20% na
bijvoorbeeld 8 maanden.1
20% van 12% is 2,4% wat dus betekent dat je in totaal 14,4% belastingen gaat
moeten betalen.
Sinds 2017 couranter opstellen en bepaalde dagen eraan koppelen:
- Binnen 30 dagen : 1% (min €100,00) – zolang binnen 30 dagen toch
registreert dan 1% extra belasting betalen. Dit zijn lagere belastingen.
- Langer dan 30 dagen: 20%
Als je te laat bent, pas dan op en regel sowieso dat het geregistreerd is binnen 30
dagen na deze 4 maanden.
Wanneer moet er geregistreerd worden?
- 4 maanden na de totstandkoming van verkoop.
1
Als het door de notaris komt, dat de overschrijving te laat was, dan kan deze aansprakelijk gesteld worden
voor het betalen van de belastingen.
2
, Wat indien akte niet mogelijk <4maanden?
- Optie 1: Registratie onderhandse overeenkomst/compromis als
koper effectief naar Kantoor van Rechtszekerheid met de compromis om te
registreren. Er komt geen notaris aan te pas.
Nadeel: op dat moment krijg je uw aanslagbiljet om te betalen – voorbeeld: 200
000 EURO verkoop dan 24 000 EURO aanslagbiljet. Je kan verkopen aan iemand
langer dan 4 maanden, maar binnen 4 maanden moet geregistreerd worden en
belastingen betalen. De belastingen wachten niet!
- Optie 2: Opschortende voorwaarde: de verkoop wordt opgeschort tot
onzekere gebeurtenis wordt voldaan. Termijn van 4 maanden wordt hierdoor
verplaatst omdat de verkoop wordt opgeschort en dus nog niet tot stand is
gekomen.
Voorbeeld: Als je vergunning wilt aangaan en je wilt pand kopen, maar weten of
je extra mag bouwen. Als de vergunning wordt verleend komt de koop tot stand
en anders niet.
Nadeel: voor de verkoper is er een onzekerheid omdat men niet zeker weet of de
onzekere gebeurtenis die samengaat met opschortende voorwaarde zal
gebeuren.
- Optie 3: wederzijdse aan- en verkoopbelofte: allemaal hetzelfde als
compromis, maar wordt niet gezet dat verkoper aan koper verkoopt.
Verkoopbelofte/aankoopoptie: om gedurende deze termijn (bv. 7
maanden) ENKEL aan de kandidaat koper in kwestie te verkopen. Je
verbindt je tot deze termijn en erna ben je in principe weer “vrij”.
Alle voorwaarden ga je wel al vastleggen (de staat, lasten…). Deze
gaat samen met de aankoopoptie.
Deze loopt tot 28/03/2024.
Aankoopbelofte/ verkoopoptie: dit omvat zijn verbintenis want in
de verkoopbelofte gaat het enkel over de verbintenis van de
kandidaat verkoper en het is eerder een eenzijdige overeenkomst.
Deze gaat samen met de verkoopoptie.
Hier heb je nog een termijn van één maand indien je niet op tijd
ingaat op de aankoopoptie en deze loopt dus in dit geval tot
28/04/2024.
Verkoop bij akte: de termijn begint te lopen vanaf de ondertekening van de
onderhandse akte.
Artikel 1: Verkoopbelofte en aankoopoptie Artikel 2: Aankoopbelofte ne verkoopoptie
3
, Voordeel: zowel koper als verkoper zijn gebonden – verkoper bindt zich om te
verkopen in een bepaalde termijn en koper bindt zich tot het kopen.
- De verkoop komt tot stand bij het verlijden van de notariële akte.
Wanneer loopt termijn 4 maanden voor registratie? Bij ondertekening van
de onderhandse overeenkomst.
- Geen sprake van verkoper of koper, maar kandidaat-koper.
- Moest de optie gelicht worden dan wordt de kandidaat-koper de werkelijke
koper.
Wie moet verkooprechten betalen?
In principe verkrijger van het zakelijk recht (eigendomsrecht of vruchtgebruiker)
koper: na registratie een aanslagbiljet
- In de praktijk via notaris (verkooprechten zijn niet voor notaris!)
- Geen gelden ter beschikking = notaris zal weigeren authentieke akte te
verlijden – als je verkooprechten niet kunt betalen dan gaat verkoop niet
door.
Afwijking:
- Verkoop tegen all-inprijs (niet tegenstelbaar aan administratie). – is
gevaarlijk als een verkoper.
- Verdeelsleutel
Verkooprecht = evenredige belasting
Hoe duurder pand dat je aankoopt, hoe meer verkooprechten betalen.
- Te betalen bedrag afhankelijk van inhoud van de verkoopsovereenkomst –
niet altijd op de prijs!
Algemeen verkooprecht: 12%
- Verkoop 250.000,00 verkooprecht 30.000,00
- Verkoop 300.000,00 verkooprecht 36.000,00
Opgelet: vast recht (50,00) ≠ verkooprecht soort registratierecht, maar is
geen verkooprecht.
4
verkooptransacties 3
Hoofdstuk 1: Verkoop onder het stelsel van BTW of
verkooprechten
Verkooprechten
= Belasting die betaalt moet worden bij het kopen van een onroerende goed.
- Op overdrachten ten bezwarende titel (= dus tegen een prijs en een
andere gelijkwaardige prestatie) van eigendom of vruchtgebruik: als er een
verkoop is, moet er verkooprechten worden betaald.
- Van onroerende goederen die in het Vlaams gewest gelegen zijn
Het is een gewestelijke materie en is dus anders geregeld in Brussel
en Wallonië
Dus niet betalen bij bijvoorbeeld de aankoop van een auto
- Van onroerende goederen die in het Vlaams gewest gelegen zijn: het is
anders in de andere gewesten. Het is gewestelijke materie.
Deze belastingen gaan naar de staat! Niet naar de notaris.
Moet het op alle onroerende goederen betaald worden?
- De eerste twee jaar nieuwbouw: BTW.
- Ouder dan twee jaar: verkooprechten.
Schenkbelasting (je gaat iets schenken maar ook dit moet geregistreerd
worden) / verkooprecht / hypotheekvestiging / verdeelrecht (als je samen een OG
hebt en je deze gaat verdelen er is geen sprake van een verkoop)
- Sinds 2002: federaal gewestelijk: het zijn dus belastingen die naar de
respectievelijke gewesten gaan en ze mogen hun eigen regels opstellen
- Inning pas sinds 1/1/2015 (registratieformaliteit blijft federaal) naar de
Vlaamse Regering (ervoor federaal)
Andere registratierechten blijven federaal (vast recht, huurcontracten,….)
Situering verkooprechten
1 juni 2018: historische dag: KI niet meer als criterium voor toekenning
van kortingen
o Tot deze moment een hele andere berekening van de
voorkooprechten: hier was het KI nog van belang klein en groot
beschrijf (KI onder of boven 745) – het kon dus zijn dat je de volle
pot moest betalen bij de aankoop van je eerste woning (5% of 10%)
= KI’s waren niet meer accuraat en was onlogisch grote oude
herenhuizen hadden een lager verkooprecht (5%) dan kleine
nieuwbouwwoningen (10%)
1
, 1 januari 2020: Tariefvermindering
1 januari 2022: Tariefaanpassing – beroepsaankoop en eerste of tweede
aankoop
Registratie
= formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte
(die gaat langs notaris) of van een geschrift (Onderhandse overeenkomst) , door
de ontvanger van de registratie, een ambtenaar van de federale administratie, in
een hiertoe bestemd register.
- Verplicht voor overeenkomsten waarbij de eigendom of VG van een in België
gelegen OG wordt overgedragen. Dit is voor volledig grondgebied. (enkel
belastingen worden Gewestelijk geint)
- Wie? Koper is in principe de belastingsplichtige
- Maximale termijn: 4 maanden – binnen dit termijn moet er geregistreerd
worden. Zowel koper als verkoper zijn ondeelbaar toegehouden tot
registratie.
Meestal: registratie in vorm van authentieke akte (notaris) en gaat deze akte
laten verlijden en overschrijven in het kantoor, de makelaar zelf moet dit niet
regelen. Als je deze afspraak bij de notaris gaat maken, krijgt hij een termijn van
15 dagen om dit over te schrijven. Je moet je registreren binnen de 4 maanden
want je moet je belastingen betalen aan de hand van het aanslagbiljet, indien dit
te laat is belastingverhoging bij laattijdige registratie en is in principe 20% na
bijvoorbeeld 8 maanden.1
20% van 12% is 2,4% wat dus betekent dat je in totaal 14,4% belastingen gaat
moeten betalen.
Sinds 2017 couranter opstellen en bepaalde dagen eraan koppelen:
- Binnen 30 dagen : 1% (min €100,00) – zolang binnen 30 dagen toch
registreert dan 1% extra belasting betalen. Dit zijn lagere belastingen.
- Langer dan 30 dagen: 20%
Als je te laat bent, pas dan op en regel sowieso dat het geregistreerd is binnen 30
dagen na deze 4 maanden.
Wanneer moet er geregistreerd worden?
- 4 maanden na de totstandkoming van verkoop.
1
Als het door de notaris komt, dat de overschrijving te laat was, dan kan deze aansprakelijk gesteld worden
voor het betalen van de belastingen.
2
, Wat indien akte niet mogelijk <4maanden?
- Optie 1: Registratie onderhandse overeenkomst/compromis als
koper effectief naar Kantoor van Rechtszekerheid met de compromis om te
registreren. Er komt geen notaris aan te pas.
Nadeel: op dat moment krijg je uw aanslagbiljet om te betalen – voorbeeld: 200
000 EURO verkoop dan 24 000 EURO aanslagbiljet. Je kan verkopen aan iemand
langer dan 4 maanden, maar binnen 4 maanden moet geregistreerd worden en
belastingen betalen. De belastingen wachten niet!
- Optie 2: Opschortende voorwaarde: de verkoop wordt opgeschort tot
onzekere gebeurtenis wordt voldaan. Termijn van 4 maanden wordt hierdoor
verplaatst omdat de verkoop wordt opgeschort en dus nog niet tot stand is
gekomen.
Voorbeeld: Als je vergunning wilt aangaan en je wilt pand kopen, maar weten of
je extra mag bouwen. Als de vergunning wordt verleend komt de koop tot stand
en anders niet.
Nadeel: voor de verkoper is er een onzekerheid omdat men niet zeker weet of de
onzekere gebeurtenis die samengaat met opschortende voorwaarde zal
gebeuren.
- Optie 3: wederzijdse aan- en verkoopbelofte: allemaal hetzelfde als
compromis, maar wordt niet gezet dat verkoper aan koper verkoopt.
Verkoopbelofte/aankoopoptie: om gedurende deze termijn (bv. 7
maanden) ENKEL aan de kandidaat koper in kwestie te verkopen. Je
verbindt je tot deze termijn en erna ben je in principe weer “vrij”.
Alle voorwaarden ga je wel al vastleggen (de staat, lasten…). Deze
gaat samen met de aankoopoptie.
Deze loopt tot 28/03/2024.
Aankoopbelofte/ verkoopoptie: dit omvat zijn verbintenis want in
de verkoopbelofte gaat het enkel over de verbintenis van de
kandidaat verkoper en het is eerder een eenzijdige overeenkomst.
Deze gaat samen met de verkoopoptie.
Hier heb je nog een termijn van één maand indien je niet op tijd
ingaat op de aankoopoptie en deze loopt dus in dit geval tot
28/04/2024.
Verkoop bij akte: de termijn begint te lopen vanaf de ondertekening van de
onderhandse akte.
Artikel 1: Verkoopbelofte en aankoopoptie Artikel 2: Aankoopbelofte ne verkoopoptie
3
, Voordeel: zowel koper als verkoper zijn gebonden – verkoper bindt zich om te
verkopen in een bepaalde termijn en koper bindt zich tot het kopen.
- De verkoop komt tot stand bij het verlijden van de notariële akte.
Wanneer loopt termijn 4 maanden voor registratie? Bij ondertekening van
de onderhandse overeenkomst.
- Geen sprake van verkoper of koper, maar kandidaat-koper.
- Moest de optie gelicht worden dan wordt de kandidaat-koper de werkelijke
koper.
Wie moet verkooprechten betalen?
In principe verkrijger van het zakelijk recht (eigendomsrecht of vruchtgebruiker)
koper: na registratie een aanslagbiljet
- In de praktijk via notaris (verkooprechten zijn niet voor notaris!)
- Geen gelden ter beschikking = notaris zal weigeren authentieke akte te
verlijden – als je verkooprechten niet kunt betalen dan gaat verkoop niet
door.
Afwijking:
- Verkoop tegen all-inprijs (niet tegenstelbaar aan administratie). – is
gevaarlijk als een verkoper.
- Verdeelsleutel
Verkooprecht = evenredige belasting
Hoe duurder pand dat je aankoopt, hoe meer verkooprechten betalen.
- Te betalen bedrag afhankelijk van inhoud van de verkoopsovereenkomst –
niet altijd op de prijs!
Algemeen verkooprecht: 12%
- Verkoop 250.000,00 verkooprecht 30.000,00
- Verkoop 300.000,00 verkooprecht 36.000,00
Opgelet: vast recht (50,00) ≠ verkooprecht soort registratierecht, maar is
geen verkooprecht.
4
