Lesnotities Goederenrecht: appartementsrecht (2023)

Mede-eigendom

Appartementsrecht




1

, Appartementsrecht
• In ons recht : bijzondere rechtstoestand :
combinatie van private eigendom (hoofdzaak)
met gedwongen mede-eigendom(bijzaak)
(= dualisme)

<-> monisme : bijzonder zakelijk recht (niet bij
ons)




Het appartementsrecht is een specifieke vorm van gedwongen mede-eigendom.

In ons rechtssysteem hebben we een dualistische visie op het appartementsrecht.
We maken hierbij namelijk een combinatie van private eigendom (=hoofdzaak = de
woonruimte, de garagestaanplaats,…) en een gedwongen mede-eigendom als bijzaak.
De bijzaak is hier alles wat nodig is om het gebouw te kunnen laten functioneren voor
iedereen. Denk hierbij aan de grond zelf, de buitenmuren, het dak, de leidingen, de
funderingen,… Deze vormen en noodzakelijke bijzaak bij het privatief.

Sommige landen gebruiken een monistische visie. Dit betekent dat een afzonderlijk
zakelijke recht is gecreëerd om appartementen te regelen.




2

, Appartementsrecht
• Omkering van klassieke opvattingen inzake
natrekking (grond als hoofdzaak bij uitstek
trekt alles naar zich)
Hier :
privatieve constructie = hoofdzaak
grond = bijzaak (samen met constructies die tot
het gebruik van alle private eigenaars dienen)




1 van de belangrijkste hoofdzaken in ons recht is het grondoppervlak. Een belangrijke
rechtsfiguur die we hierbij gebruiken is de natrekking. Natrekking impliceert een
dubbel vermoeden. We vermoeden dat wie eigenaar is van de grond, ook eigenaar is
van alles wat met deze grond verbonden is. Daarnaast vermoeden we ook dat deze
eigenaar op eigen kosten alles aan deze grond heeft verbonden.

Bij het appartementsrecht kunnen we natrekking echter niet gebruiken. Als ik 1
verdieping koop in het appartement, zou dit namelijk betekenen dat ik dan opeens
ook mede-eigenaar wordt van de grond. Ik wil echter alleen eigenaar zijn van mijn
eigen verdieping. → In het appartementsrecht wijken we dus af van de natrekking. De
grond wordt hier de bijzaak, en het appartementsgebouw zelf wordt dan de
hoofdzaak. De privatieve constructie is hier dus de hoofdzaak (=garagestaanplaats, de
verdieping zelf,…). Al wat nodig is om het privatief te kunnen gebruiken, wordt dus
bijzaak (= de trap, de buitenmuren,…).

DUS:
- normaal: Grond is hoofdzaak
- Bij appartementsrecht: Grond is bijzaak




3

, Appartementsrecht
• Historiek
- Sinds 1924 in BW (1 artikel)
- Grondige wijziging in 1994
- 2e grote hervorming in 2010
- Beperkte aanpassingen bij wet 15 mei 2012
- Bijkomende (op sommige punten wel essentiële)
aanpassingen bij wet 18 juni 2018 (inwerkingtreding : 1
januari 2019)
- Ongewijzigde overname in Boek 3 BW (art. 3.78 t.e.m. art.
3.100 BW) maar art. 3.88 §1, 2°, h BW wel gewijzigd
ingevolge reparatiewet 31 juli 2020 na arrest GwH 20
februari 2020




Wat is de historiek van het appartementsrecht? → Prof: niet van buiten leren!

Het appartementsrecht is de enige materie inzake goederenrecht die is gewijzigd
sinds 1804:

- Vroeger bestond maar 1 artikel inzake appartementsrecht. De eigenaars van
appartementen moesten dus in hun statuten heel duidelijke afspraken maken. Het
BW regelede namelijk bijna niets.

- Pas in 1994 werd het appartementsrecht voor het eerst gewijzigd. Het
verenigingsrecht werd nu namelijk voor het eerst geïntegreerd in het
goederenrecht. Hierdoor kreeg de vereniging van mede-eigenaars een
rechtspersoonlijkheid. We gaan later zien wat het voordele hiervan is.

- In 2010 volgt een tweede grote hervorming.

- In 2012 is er een beperkte wijziging inzake appartementsrecht.

- In 2018 werden nog een aantal punten hervormd.




4