Samenvatting Vastgoedexploitatie/
Vastgoedmanagement
– Opleiding Vastgoed & Makelaardij –
Hoofdstuk 11 t/m 19
,Inhoud
Hoofdstuk 11 ......................................................................................................................................5
11.1 Commercieel management .....................................................................................................5
Relevante wet- en regelgeving ....................................................................................................5
Ontwikkelingen en trends ...........................................................................................................5
11.2 Technisch management...........................................................................................................5
Relevante wet- en regelgeving ....................................................................................................6
Ontwikkelingen en trends ...........................................................................................................6
11.3 Administratief en financieel management ...............................................................................6
Hoofdstuk 12 ......................................................................................................................................7
12.1 Definitie technisch vastgoedmanagement ...............................................................................7
12.2 Kernprocessen.........................................................................................................................7
2.1 Begrotingscyclus....................................................................................................................7
2.2 Projectmanagement ..............................................................................................................8
2.3 Contractmanagement.......................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
2.4 Servicemanagement .........................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
12.3 Instrumenten ..........................................................................................................................9
12.4 Wet- en regelgeving en het gebouwdossier .............................................................................9
12.5 Ontwikkelingen en trends........................................................................................................9
5.1 Van prestatiecontract naar systeemgerichte contractbeheersing...........................................9
1.2 Functievermenging van de technisch vastgoedmanager en de facilitymanager ................9
1.3 Informatiemanagement ................................................................................................. 10
Hoofdstuk 13 .................................................................................................................................... 10
13.1 Definitie servicekosten .......................................................................................................... 10
1.1 Toelichting ..................................................................................................................... 10
1.2 Relevantie...................................................................................................................... 10
13.2 Categorisering van servicekosten .......................................................................................... 10
13.3 Specifieke situaties bij commericeel vastgoed ....................................................................... 10
13.4 Servicekosten woningen ........................................................................................................ 11
13.5 Begrotingscyclus.................................................................................................................... 11
5.1 Servicekostenbegroting bij nieuwbouw ............................................................................... 11
5.2 Servicekostenkalender ........................................................................................................ 11
5.3 Servicekostenafrekening...................................................................................................... 11
1.4 Marktconformiteit van het servicepakket ...................................................................... 11
1.5 Toerekening van kosten bij leegstand ............................................................................ 11
1.6 Servicekostenadministratievergoeding .......................................................................... 11
, 13.6 Aandachtspunten .................................................................................................................. 12
6.1 Vertrekpunten voor dienstverlening .................................................................................... 12
6.2 Meting van klanttevredenheid............................................................................................. 12
13.7 Ontwikkelingen en trends van invloed op servicekosten ........................................................ 12
Hoofdstuk 14 .................................................................................................................................... 12
14.1 Opzetten van een gebouwadministratie ................................................................................ 12
1.1 Begroting als basis ............................................................................................................... 12
1.3 Inkomstenkant............................................................................................................... 13
1.2 Kostenkant .......................................................................................................................... 13
14.4 Debiteuren- en crediteurenadministratie .............................................................................. 14
4.1 Debiteurenadministratie ..................................................................................................... 14
4.2 Crediteurenadministratie .................................................................................................... 14
14.6 Rapportages .......................................................................................................................... 14
Hoofdstuk 17 – Renovatie en herontwikkeling .................................................................................. 15
17.1 Achtergrond .......................................................................................................................... 15
17.2 Veranderingen in de beheerprocessen .................................................................................. 15
2.1 Vastgoedlevenscyclus .......................................................................................................... 15
2.2 Exploitatiefase: strategische visie op de toekomst ............................................................... 16
2.3 Conceptuele fase: het ontwikkelingsplan ............................................................................. 16
2.4 Uitvoeringsfase ................................................................................................................... 16
2.5 Overdracht .......................................................................................................................... 16
2.6 Communicatie ..................................................................................................................... 16
2.7 Overige aandachtpunten voor de VMO................................................................................ 16
17.3 Tot slot .................................................................................................................................. 16
- Hoofdstuk 19: geheel ...................................................................................................................... 17
19.1 Beheer van gemeenschappelijk eigendom ............................................................................. 17
19.1.1 VvE ................................................................................................................................. 17
19.1.2 Coöperatie...................................................................................................................... 17
19.1.3 Mandeligheden .............................................................................................................. 17
19.1.4 Overeenkomsten en verschillen tussen VvE en coöperaties ............................................ 17
19.2 Juridisch kader van beheer gemeenschappelijk eigendom ..................................................... 17
19.2.1 BW ................................................................................................................................. 17
19.2.2 Statuten ......................................................................................................................... 18
19.2.3 Splitsingsakte.................................................................................................................. 18
19.2.4 Reservefonds .................................................................................................................. 18
19.3 Management van gemeenschappelijk eigendom ................................................................... 18
, 19.3.1 Managementactiviteiten ................................................................................................ 18
19.3.2 Verschillen met regulier vastgoedmanagement .............................................................. 18
19.3.3 Overeenkomsten met regulier vastgoedmanagement .................................................... 19
19.4 Ontwikkelingen en trends...................................................................................................... 19
19.4.1 Stabiliteit van de relatie .................................................................................................. 19
19.4.2 Van administratiekantoor naar VvE-manager.................................................................. 19
19.4.3 Individualisering en internettoepassingen ...................................................................... 19
19.4.4 Kwaliteitsverbetering...................................................................................................... 19
, Hoofdstuk 11
11.1 Commercieel management
= verhuur van woningen en overhouden van relatie met huurders.
o Commercieel management - huurder
o Administratief- financieel management - eigenaar
o Technisch management - woning
o Wet- en regelgeving - overheid
Relevante wet- en regelgeving
▪ Woningwaarderingsstelsel
Geeft kwaliteit van huurwoning in punten weer, gaat om veel aspecten zoals oppervlakte en isolatie.
De BZK (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) stelt voor deze punten elk jaar een maximale
huurprijs op. Geliberaliseerde huurwoningen zijn zelfstandige huurwoningen waarvan huur op begin-
datum hoger is dan vastgestelde bedrag. De liberalisatiegrens schommelt de laatste jaren, mede
omdat de VMO zelf over de huurprijs beslist. Niet-geliberaliseerde/ gereguleerde/ sociale
huurwoningen hebben een huurovereenkomst waarbij de huurder de huurprijs na 6 maanden kan
laten toetsen door de Huurcommissie. Verhuurders met meer dan 10 sociale huurwoningen betalen
een verhuurdersheffing over de waarde van deze huurwoningen.
▪ Huisvestingswet
Stelt huisvestingsvergunning verplicht, waarvan gemeenten gebruik kunnen maken om woningen
toe te wijzen aan mensen met een laag inkomen, die door schaarste moeilijk een woning kunnen
vinden, of wanneer er sprake is van leefbaarheidsproblemen. Gemeenten kunnen boetes opleggen bij
overtreden. Sturing op verdeling van woonruimte is alleen mogelijk via huisvestingsordening.
▪ WOHV
= Wet op het Overleg Huurders Verhuurders. Een verhuurder met 25/meer woningen moeten
regelmatig overleg voeren met huurders via huurdersorganisaties/bewonerscommissies. Dit moet
minimaal 1 maal per jaar. Huurdersorganisatie is vereniging/stichting die belangen van huurders
behartigd, bestuur gekozen door en uit huurders. Bewonerscommissie bestaat uit bewoners van
huurwoningen in wooncomplex (>25 woningen), geen vereniging/stichting. Huurdersorganisaties en
bewonerscommissies hebben informatie-, overleg-, advies- en agenderingsrecht. Bewoners-
commissies mogen niet meepraten over algemene plannen, alleen over specifieke plannen over hun
wooncomplex.
▪ Geschillen
Huurders van gereguleerde huurwoningen kunnen geschillen over bv. huurprijs voorleggen aan
Huurcommissie: onafhankelijke, landelijke organisatie onder toezicht van BZK, hun uitspraken zijn
bindend. Huurders van geliberaliseerde huurwoningen leggen geschillen voor aan de kantonrechter.
Ontwikkelingen en trends
Er is al deccenia lang sprake van stijgende huurprijzen. Duurdere huurwoningen komen dan ook bijna niet meer
aan huurders. Hierdoor daalde de huur en betalen nieuwe bewoners juist weer minder dan bestaande bewoners.
Dit betekend dat de huurwoningen over-rented zijn: als er nieuwe bewoners komen, krijgt de verhuurder minder
huur. Het is dus van belang voor de vastgoedmanager om de huurder aan te blijven trekken, dit kan bijvoorbeeld
door de gebruikelijke toeslag op renovaties van keukens en badkamers etc. te laten vervallen.
11.2 Technisch management
Technisch management kunnen we opdelen in dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud. Voor het
planmatige onderhoud wordt er gebruikgemaakt van een conditiemeting van de technische staat. Er wordt
onderscheid gemaakt tussen werkzaamheden o.b.v. wet- en regelgeving en staat van onderhoud. Noodzakelijke
renovaties worden vastgelegd in een MJOP(Meerjarenonderhoudsplanning, 15-20 jaar). A.d.h.v. de jaarlijkse
conditiemeting kan de MJOP worden bijgesteld. In de MJOP wordt vaak een duurzaamheidsartikel opgenomen,
omdat hierdoor de directe inkomsten kunnen toenemen en de verwachte waarde van de woning toeneemt.
Vastgoedmanagement
– Opleiding Vastgoed & Makelaardij –
Hoofdstuk 11 t/m 19
,Inhoud
Hoofdstuk 11 ......................................................................................................................................5
11.1 Commercieel management .....................................................................................................5
Relevante wet- en regelgeving ....................................................................................................5
Ontwikkelingen en trends ...........................................................................................................5
11.2 Technisch management...........................................................................................................5
Relevante wet- en regelgeving ....................................................................................................6
Ontwikkelingen en trends ...........................................................................................................6
11.3 Administratief en financieel management ...............................................................................6
Hoofdstuk 12 ......................................................................................................................................7
12.1 Definitie technisch vastgoedmanagement ...............................................................................7
12.2 Kernprocessen.........................................................................................................................7
2.1 Begrotingscyclus....................................................................................................................7
2.2 Projectmanagement ..............................................................................................................8
2.3 Contractmanagement.......................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
2.4 Servicemanagement .........................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
12.3 Instrumenten ..........................................................................................................................9
12.4 Wet- en regelgeving en het gebouwdossier .............................................................................9
12.5 Ontwikkelingen en trends........................................................................................................9
5.1 Van prestatiecontract naar systeemgerichte contractbeheersing...........................................9
1.2 Functievermenging van de technisch vastgoedmanager en de facilitymanager ................9
1.3 Informatiemanagement ................................................................................................. 10
Hoofdstuk 13 .................................................................................................................................... 10
13.1 Definitie servicekosten .......................................................................................................... 10
1.1 Toelichting ..................................................................................................................... 10
1.2 Relevantie...................................................................................................................... 10
13.2 Categorisering van servicekosten .......................................................................................... 10
13.3 Specifieke situaties bij commericeel vastgoed ....................................................................... 10
13.4 Servicekosten woningen ........................................................................................................ 11
13.5 Begrotingscyclus.................................................................................................................... 11
5.1 Servicekostenbegroting bij nieuwbouw ............................................................................... 11
5.2 Servicekostenkalender ........................................................................................................ 11
5.3 Servicekostenafrekening...................................................................................................... 11
1.4 Marktconformiteit van het servicepakket ...................................................................... 11
1.5 Toerekening van kosten bij leegstand ............................................................................ 11
1.6 Servicekostenadministratievergoeding .......................................................................... 11
, 13.6 Aandachtspunten .................................................................................................................. 12
6.1 Vertrekpunten voor dienstverlening .................................................................................... 12
6.2 Meting van klanttevredenheid............................................................................................. 12
13.7 Ontwikkelingen en trends van invloed op servicekosten ........................................................ 12
Hoofdstuk 14 .................................................................................................................................... 12
14.1 Opzetten van een gebouwadministratie ................................................................................ 12
1.1 Begroting als basis ............................................................................................................... 12
1.3 Inkomstenkant............................................................................................................... 13
1.2 Kostenkant .......................................................................................................................... 13
14.4 Debiteuren- en crediteurenadministratie .............................................................................. 14
4.1 Debiteurenadministratie ..................................................................................................... 14
4.2 Crediteurenadministratie .................................................................................................... 14
14.6 Rapportages .......................................................................................................................... 14
Hoofdstuk 17 – Renovatie en herontwikkeling .................................................................................. 15
17.1 Achtergrond .......................................................................................................................... 15
17.2 Veranderingen in de beheerprocessen .................................................................................. 15
2.1 Vastgoedlevenscyclus .......................................................................................................... 15
2.2 Exploitatiefase: strategische visie op de toekomst ............................................................... 16
2.3 Conceptuele fase: het ontwikkelingsplan ............................................................................. 16
2.4 Uitvoeringsfase ................................................................................................................... 16
2.5 Overdracht .......................................................................................................................... 16
2.6 Communicatie ..................................................................................................................... 16
2.7 Overige aandachtpunten voor de VMO................................................................................ 16
17.3 Tot slot .................................................................................................................................. 16
- Hoofdstuk 19: geheel ...................................................................................................................... 17
19.1 Beheer van gemeenschappelijk eigendom ............................................................................. 17
19.1.1 VvE ................................................................................................................................. 17
19.1.2 Coöperatie...................................................................................................................... 17
19.1.3 Mandeligheden .............................................................................................................. 17
19.1.4 Overeenkomsten en verschillen tussen VvE en coöperaties ............................................ 17
19.2 Juridisch kader van beheer gemeenschappelijk eigendom ..................................................... 17
19.2.1 BW ................................................................................................................................. 17
19.2.2 Statuten ......................................................................................................................... 18
19.2.3 Splitsingsakte.................................................................................................................. 18
19.2.4 Reservefonds .................................................................................................................. 18
19.3 Management van gemeenschappelijk eigendom ................................................................... 18
, 19.3.1 Managementactiviteiten ................................................................................................ 18
19.3.2 Verschillen met regulier vastgoedmanagement .............................................................. 18
19.3.3 Overeenkomsten met regulier vastgoedmanagement .................................................... 19
19.4 Ontwikkelingen en trends...................................................................................................... 19
19.4.1 Stabiliteit van de relatie .................................................................................................. 19
19.4.2 Van administratiekantoor naar VvE-manager.................................................................. 19
19.4.3 Individualisering en internettoepassingen ...................................................................... 19
19.4.4 Kwaliteitsverbetering...................................................................................................... 19
, Hoofdstuk 11
11.1 Commercieel management
= verhuur van woningen en overhouden van relatie met huurders.
o Commercieel management - huurder
o Administratief- financieel management - eigenaar
o Technisch management - woning
o Wet- en regelgeving - overheid
Relevante wet- en regelgeving
▪ Woningwaarderingsstelsel
Geeft kwaliteit van huurwoning in punten weer, gaat om veel aspecten zoals oppervlakte en isolatie.
De BZK (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) stelt voor deze punten elk jaar een maximale
huurprijs op. Geliberaliseerde huurwoningen zijn zelfstandige huurwoningen waarvan huur op begin-
datum hoger is dan vastgestelde bedrag. De liberalisatiegrens schommelt de laatste jaren, mede
omdat de VMO zelf over de huurprijs beslist. Niet-geliberaliseerde/ gereguleerde/ sociale
huurwoningen hebben een huurovereenkomst waarbij de huurder de huurprijs na 6 maanden kan
laten toetsen door de Huurcommissie. Verhuurders met meer dan 10 sociale huurwoningen betalen
een verhuurdersheffing over de waarde van deze huurwoningen.
▪ Huisvestingswet
Stelt huisvestingsvergunning verplicht, waarvan gemeenten gebruik kunnen maken om woningen
toe te wijzen aan mensen met een laag inkomen, die door schaarste moeilijk een woning kunnen
vinden, of wanneer er sprake is van leefbaarheidsproblemen. Gemeenten kunnen boetes opleggen bij
overtreden. Sturing op verdeling van woonruimte is alleen mogelijk via huisvestingsordening.
▪ WOHV
= Wet op het Overleg Huurders Verhuurders. Een verhuurder met 25/meer woningen moeten
regelmatig overleg voeren met huurders via huurdersorganisaties/bewonerscommissies. Dit moet
minimaal 1 maal per jaar. Huurdersorganisatie is vereniging/stichting die belangen van huurders
behartigd, bestuur gekozen door en uit huurders. Bewonerscommissie bestaat uit bewoners van
huurwoningen in wooncomplex (>25 woningen), geen vereniging/stichting. Huurdersorganisaties en
bewonerscommissies hebben informatie-, overleg-, advies- en agenderingsrecht. Bewoners-
commissies mogen niet meepraten over algemene plannen, alleen over specifieke plannen over hun
wooncomplex.
▪ Geschillen
Huurders van gereguleerde huurwoningen kunnen geschillen over bv. huurprijs voorleggen aan
Huurcommissie: onafhankelijke, landelijke organisatie onder toezicht van BZK, hun uitspraken zijn
bindend. Huurders van geliberaliseerde huurwoningen leggen geschillen voor aan de kantonrechter.
Ontwikkelingen en trends
Er is al deccenia lang sprake van stijgende huurprijzen. Duurdere huurwoningen komen dan ook bijna niet meer
aan huurders. Hierdoor daalde de huur en betalen nieuwe bewoners juist weer minder dan bestaande bewoners.
Dit betekend dat de huurwoningen over-rented zijn: als er nieuwe bewoners komen, krijgt de verhuurder minder
huur. Het is dus van belang voor de vastgoedmanager om de huurder aan te blijven trekken, dit kan bijvoorbeeld
door de gebruikelijke toeslag op renovaties van keukens en badkamers etc. te laten vervallen.
11.2 Technisch management
Technisch management kunnen we opdelen in dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud. Voor het
planmatige onderhoud wordt er gebruikgemaakt van een conditiemeting van de technische staat. Er wordt
onderscheid gemaakt tussen werkzaamheden o.b.v. wet- en regelgeving en staat van onderhoud. Noodzakelijke
renovaties worden vastgelegd in een MJOP(Meerjarenonderhoudsplanning, 15-20 jaar). A.d.h.v. de jaarlijkse
conditiemeting kan de MJOP worden bijgesteld. In de MJOP wordt vaak een duurzaamheidsartikel opgenomen,
omdat hierdoor de directe inkomsten kunnen toenemen en de verwachte waarde van de woning toeneemt.
