Samenvatting patrimoniumdocumentatie - DEEL DOSSIEROPBOUW

Samenvatting Patrimoniumdocumentatie:
deel dossieropbouw
1. Dossieropbouw en informatieplicht

Waarom dossier opbouwen?  koper voldoende info geven.

Verkoop:

 Particulier (door de eigenaar zelf)
 Bemiddelingsovereenkomst (makelaar)

Koop is voltrokken zodra er een consensus is over de zaak en de prijs (=consensuele overeenkomst)
 art 1583 oud BW

Wat na aanbod en aanvaarding?

 Compromis/onderhandse ovk/(voorlopige koopovk) opstellen (=BINDEND!!!)
Art. 1134 oud BW.
 Of Aankoop-verkoopbelofte
o WAAROM compromis?  voor bewijs! + omdat wet het zegt [art. 8.9 BW]

Wanneer gaat eigendomsrecht over?

 In principe meteen, ook als is er nog geen levering/betaling (art 1583 oud BW)
!!! MAAR wij wijken hiervan af !!!
 Stellen eigendomsoverdracht uit tot de AA
 Waarom?  veilig spelen (vb. stel het brand af tussen compromis en AA, dan
is verlies en risico voor jou als koper)
Maar koop is dus wel gesloten, overdracht gewoon uitgesteld

Voorwaarden geldigheid ovk.: Art 1108 oud BW

 Toestemming niet verstoord door wilsgebrek (art 1109 oud BW – dwaling, bedrog, geweld…)

Fase voor totstandkoming ovk.  precontractuele fase

 Onderhandelingen tijdens die fase niet bindend MAAR partijen gedragen zich als normaal
vooruitziend voorzichtig persoon!! (anders precontractuele fout soms – Rechter = art 1382 –
1383 oud BW)
 Vb. precontractuele fouten:
o Tekortkoming informatieplicht
o Foutief afbreken van onderhandelingen

Waarom notariële akte nodig?

 Tegenstelbaarheid aan derden (art 3.30 §2 BW)
 HOE?  Door OVERSCHRIJVING op het kantoor rechtszekerheid (hypotheekkantoor)

,Wet vereist:

 Koopovk. OG moet worden overgeschreven [art 3.30 BW]
 Enkel notariële akte kan worden overgeschreven [art 3.31 BW]




Termijn tussen compromis en AA = FISCALE termijn

Compromis = door vastgoedmakelaar meestal

AA = altijd door notaris, opzoekingen die enkel hij kan doen

VERKOOPDOSSIER  Info over de partijen + info over het goed

2. Informatie over de partijen

 5 vragen stellen (persoonlijke titel/vennootschap?, gehuwd/samenwonend?, mede-
eigenaars?, VE/BE/VG?, handelingsbekwaam of minderjarig?...

, 1. VENNOOTSCHAPPEN:

INTERN = wie beslist

EXTERN = wie tekent = vertegenwoordiging t.a.v. derden.

 Als vastgoedmakelaar controleren of ondertekenende partijen bevoegd zijn

Hoe?  in de statuten KBO (public search)  benoemingsbesluiten aanklikken en statuten
raadplegen

2. ECHTGENOTEN EN SAMENWONENDEN:

Verkoop

 Art 215 oud BW  bescherming gezinswoning !!!
o Echtgenoot kan enkel alleen verkopen als ze getrouwd zijn onder scheiding van
goederen, en het NIET over de gezinswoning gaat maar persoonlijk goed
o Dus controleren welk stelsel huwelijk
 Wettelijk samenwonenden: art 1477 §2 oud BW

Sinds 2018 mogen echtgenoten terug goederen aan elkaar verkopen  Pauliaanse vordering 1167
oud BW  voorkomen dat ze schuldeisers gaan ontlopen door hun vermogens aan elkaar te
verkopen en zichzelf te ‘verarmen’.

Aankoop

Mag een echtgenoot iets alleen aankopen?

 Bij Scheiding Goederen altijd
 Wederbelegging eigen gelden 1402 oud BW (wettelijk stelsel)
3. MEDE-EIGENAARS NAGAAN:

Iedereen moet akkoord zijn en tekenen!!  art 3.73 BW

4. VRUCHTGEBRUIKER

In principe kan BE zijn deel alleen verkopen.

Maar  bijna altijd clausule dat als BE zijn deeltje wilt verkopen, de toestemming van de VG nodig
is.

5. MINDERJARIGE

3 Categorieën:

1. Niet-ontvoogde minderjarige onder ouderlijk gezag
o Bekwaam?
 Art 378 §1, 1e lid oud BW
 Art 410 oud BW°9
o Op welke manier verkopen?  openbare verkoop – onderhands mogelijk na
goedkeuring vrederechter (in voordeel van minderjarige)
Vrederechter zal altijd bij de verkoop zijn.