Samenvatting Toolbox Marktkennis (15/20 behaald in eerste zit)

Marktkennis
1 Wonen
1.1 3 markten
 huren
 kopen
 beleggen
o kantoren, winkels…

1.2 Verschillende voorbeelden van hoe je kan wonen
- Woning
- Appartement
- Co-housing
- Zorgwoning
- Stapelwoning
- Duplexwoning
- Meegroeiwoning
- Tiny-house
- CLT  duurzaam bouwen met hout
- Weekendverblijf
- Woonboot

1.3 Domeinen
- Kopen
o Privaat
o Sociaal
- Huren
o Privaat
o Sociaal
- Investeren
- Beleggen

In 2018 was er 71,6% eigenaar van een woning

Een eigenaar woont het meest in buiten gemeenten

De private eigenaar in grote steden

De sociale huurder in de regionale steden

En de gratis bewoner in zowel grote als kleine steden

,2 Kopen
Eindgebruiker-eigenaar
2.1 Waarom kopen?
 Kwantitatief  oppervlakte, ruimtefuncties
 Kwalitatief  functies, technische eisen
 Locatie
 Financieel

Woonquote = vuistregel is max 30% van het beschikbaar inkomen mag je gebruiken voor je woning

DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD

Een vraag die nu komt, maar een aanbod die traag word opgebouwd

Hoogste prijzen zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

2.2 Wat bepaalt de woningprijs? VRAAG
 Willingness = willen
o Bereidheid
o Vertrouwen
 Ability = kunnen
o Koopkracht = eigen middelen + ontleningscapaciteit
o Waar halen mensen hun budget om te kopen
o EM & HL = eigen middelen en hypothecaire leningen
 Hangt af van:
 Leeftijd
 Gezinstoestant
 Spaarsnelheid
 Toevalligheden (erfenis, slimme investering,…)

2.3 Determinerende factoren LENEN  ABILITY
 Inkomen
 Intrestvoet
 Fiscaliteit
 Hypotheektype

2.4 Ontleningscapaciteit
 Laatste 40 jaar = inkomen x10  zorgt voor inflatie
 Rente/hypothecaire intrestvoet historisch laag
o Terug aan het stijgen
o Gunstige klimaat om te lenen? = ideaal voor de koopmarkt

2.5 Afbetalingsratio VS woonquote
 Afbetalingsratio = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
o Verschilt niet substantieel doorheen de tijd = stabiel
 Woonquote = verhouding afbetaling/huur + woonkosten tussen en inkomen
o Vlaanderen = gemiddeld eigenaars gebruiken 25% in Europa ook
o De gemiddelde woonquote bij de private huurder stijgt

2.6 Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna
niet veranderd?
 Inkomensevolutie
 Evolutie hypothecaire intrestvoeten

, o Vanaf 1982 sterke daling



o Gelijke maandelijkse afbetaling
 Afbetaling verschuift van interestafbetaling naar kapitaalaflossing
o Meer kapitaal lenen = groter besteedbaar budget
 Looptijd hypothecaire lening
o Gestart met invoering woonbonus = lagere fiscale aftrek
o Langere looptijd = lagere maandelijkse afbetaling
o Zelfde afbetaling = hoger beleenbaar bedrag
 Verhoging van de woonprijzen
 Beleningsgraad
o 90% van de starters lenen + lenen hoog percentage (80% - 100%)
o Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng
 Fiscaliteit  bouwsparen en woonbonus
o Sterke toename ontleningscapaciteit
o Tot 2005 = bouwsparen = ongeveer 1000 euro per woning
o Vanaf 2005 = woonbonus = rentevoordeel 2490 euro per koppel
o Fixed/absoluut voordeel = niet relatief= grootste effect bij de kleinere woningen

2.7 Vertrouwen in kopen van DISCRETE GOEDEREN  4 indicatoren
Discrete goederen = niet dagelijkse goederen dat je aankoopt vb. auto, huis, …

- Economische situatie
- Werkloosheid
- Financiële situatie van de gezinnen  geplande aankopen, studerende kinderen, …
- Spaarcapaciteit van de gezinnen

Netto-woonkost = bij aankoop

Bruto-woonkost = Netto-woonkost (per maand) + woon-gerelateerde kosten

2.8 Netto-woonkost  kosten bij aankoop
- Aan de verkoper
o Aankoopsom
o Soms: aandeel in de onroerende voorheffing
- Aan de overheid
o Registratierechten
o BTW op de bv ereloon notaris
o Kosten verbonden aan overschrijving van de overdracht, administratieve kosten
- Aan derden
o Soms: plankosten
o Kosten aan de bank
o Soms: aandeel in de onroerende voorheffing
- Aan de notaris
o Ereloon
o Werkingskosten

Btw-tarieven

- 21%  in principe bij nieuwbouw
- 12%  aankoop van sociale woning van een OCMW
- 6%  aankoop van een sociale woning van VMSW of SHM
- 6%  aankoop woning NA of IFV afbraak en heropbouw
o TOT 31/12/2023

, Registratierechten

- 12%  standaardtarief
- 10%  grond (los van een woning)
- 3%  voor je eerste woning dat je koopt

2.9 Bruto-woonkost
Woon-gerelateerde kosten

- Verzekeringskosten
- Verhuiskosten
- Onderhoudskosten
- Verbruikskosten
- Kosten verbonden aan de mede-eigendom
- Provisie renovatie
- Onroerend voorheffing

Bruto-woonkost

- Prijsvorming aankoop in de vorm van maandelijkse afbetaling
- Aankoopkosten
o Fiscale kosten
o Notariskosten
o Verkoopkosten
o Aktekosten
- Leningskosten
o Registratierechten = ongeveer 1% van het ontleende bedrag
o Inschrijving hypotheekregister = 0,3% van het ontleende bedrag
o Kosten ereloon hypotheekbewaarder
o Ereloon en werkingskosten notaris
- Fiscaliteit
o Btw-tarieven of registratierechten
o Onroerende voorheffing (belasting op onroerend goed)
- Gebouw functionele kosten
o Verzekeringskosten (schuldsaldoverzekering, brandverzekering)
o Verhuiskosten
o Onderhoudskosten
o Kosten verbonden aan de mede-eigendom (bij aankoop van appartement)
o Provisie renovatie (investeren voor persoonlijk return)

Waarom eigenaar blijven? Top 4 antwoorden

1. Geen huur betalen want weggesmeten geld
2. Eigen woning een goede vorm van sparen / goede investering voor toekomst
3. Zekerheid om niet te moeten verhuizen
4. Woning afwerken en inrichten zoals je wilt

2.10 Woningverwerving
- Aankoop bestaande woning bijna verdubbeld in 20j
- Aankoop nieuwbouwwoning bijna X3 in 20j
- Zelfbouwen met aannemer nog slechts 20% van 20j geleden
- Gebouw met bouwpromotor gelijk gebleven