College 1
Onder exploiteren verstaat met het eigendom op een dusdanige manier gebruiken dat het
winst oplevert. De vastgoedexploitatie houdt dan ook in: de sturing op kosten en
opbrengsten gedurende de beoogde levensduur van vastgoedobjecten met als doel per
saldo een positief nettoresultaat te behalen om de continuering te waarborgen (= winst!).
Binnen de vastgoedmarkt wordt er onderscheid gemaakt tussen eigenaar en gebruiker.
Gebruikers zijn huurders in plaats van eigenaren. Door te huren kan de gebruiker meer
aandacht geven aan het primaire proces van de onderneming en zijn (schaarse) kapitaal
investeren in bedrijfsspecifieke productiemiddelen. Daarnaast zijn er twee deelmarkten:
o Koop- en verkoopmarkt
o Huur- en verhuurmarkt
Het begrip vastgoedmanagement is erg breed, de betekenis hangt af van de context waarin
het gebruikt wordt. Er is veel overlap in activiteiten bij verschillende vormen van
vastgoedmanagement, maar in een andere setting / vanuit een ander perspectief. Het is een
multidisciplinair gebied. Binnen het vastgoedmanagement heb je te maken met:
o Verschillende beleidsniveaus van vastgoedmanagement
o Verschillende stakeholders
o Verschillende marktsegmenten
Vastgoedmanagementpiramide
o Portefeuillemanager / strategisch management
Door het portefeuille (portfolio-) management worden strategisch uitgangspunten voor het
vastgoedbeleid vastgesteld, die ondersteunend zijn aan de ondernemersdoelstellingen. Er
worden, met andere woorden (strategische) keuzes gemaakt uit alternatieven om doelen te
bereiken. De definitie van strategisch vastgoedmanagement hangt af van de optiek waarmee
ernaar gekeken wordt. Vanuit de gebruiker van vastgoed gaat het om hoe het vastgoed
optimaal afgestemd kan worden op de wensen van het primaire proces. (bv Saxion). Bij
beleggers gaat het om het realiseren van een maximaal financieel rendement op hun
vastgoedportefeuille.
o Assetmanager / tactisch
In asset management wordt het portefeuille beleid (strategisch) vertaald naar het beleid per
object. Daarvoor wordt de performance (het rendement) van een object in kaart gebracht.
Maatschappelijke voorbeelden zijn: effectieve inzet beschikbare middelen voor
maatschappelijk gewenste activiteiten. Vastgoedgericht kunnen voorbeelden zijn: doelmatig
inzetten en efficiënt exploiteren van vastgoed.
o Propertymanager / operationeel
Property management is het vastgoedmanagement op operationeel niveau en omvat
administratieve, technische en commerciële en promotionele taken. Kortom het dagelijkse
werk. Het gaat hierbij om het klaarmaken voor gebruik.
De naam piramide komt doordat de gelaagdheid in beleid en besluitvorming wordt
aangeduid. De tactische laag heeft als functie om de strategie te vertalen in concrete keuzes
en plannen. De piramidevorm duidt erop dat de strategische laag van de meeste
organisaties kleiner is in omvang dan de tactische en de operationele laag, maar qua
besluitvorming de hoogste is in hiërarchie.
,Tussen de beleidsniveaus vindt interactie plaats. De blauwe pijlen illustreren de
informatiestroom van lagere naar hogere beleidsniveaus. De rode pijlen zijn taakstellend en
gaan van hoog naar laag.
Op strategisch niveau wordt het plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille (2)
welke voortvloeit uit de doelstellingen van de onderneming (1). Een portefeuilleplan wordt om
de 3 jaar vervaardigd en omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de
portefeuilleopbouw en voor de exploitatie in hoofdlijnen. Om het plan goed te kunnen
onderbouwen is managementinformatie vanuit het tactische beleidsniveau (3) van belang.
Op het tactische niveau vindt een vertaling plaats van het strategisch portefeuilleplan in een
concreet objectbeleid (4). Als basis voor de besluitvorming dienen de performance analyse
5). Bij een BO is het doel vaak financieel van aard. Ongeacht het type eigenaar wordt
beoordeeld of de objecten in de portefeuille voldoen aan de in het strategisch portefeuilleplan
opgestelde criteria (2). De conclusies uit deze beoordeling leiden tot het objectbeleid (6). Per
object kan dit renoveren of herontwikkeling inhouden maar er kan ook worden gekozen
nieuwe objecten te acquireren. Dit is een specialistische activiteit en vereist specifieke kennis
van de markt.
Op operationeel niveau vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats (7). Er zijn
verschillende disciplines te onderscheiden zoals administratief management en financieel
management. Verder vinden op dit niveau concrete activiteiten plaats ten behoeve van aan-
en verkoop.
Taken van de vastgoedmanagementorganisatie
Iedere laag heeft zijn eigen
taken. De verdeling van die
taken is hieronder te zien.
, Stakeholders
Binnen het vastgoedmanagement zijn er verschillende stakeholders / belangstellenden:
Eigenaar is niet de gebruiker:
o Beleggers
o Particuliere beleggers
o Institutionele bo’s zoals pensioenfondsen
o Vastgoedfondsen (ondernemingen die zelf beleggen in vastgoed)
o Vastgoed-cv’s of -maatschappen (niet-beursgenoteerde fondsen)
o Woningcorporaties
Eigenaar is gebruiker:
o Particulieren met een koopwoning
o Corporate Real Estate (ondernemingsvastgoed)
o Public Real Estate (zorg, onderwijs, overheid)
Daarnaast moet gedacht worden aan andere belangstellenden zoals de gemeente of
leveranciers.
Ontstaan vastgoedmanagement
o Tot 1960 vastgoed meestal eigendom van industriële ondernemingen, staat,
(vermogende) particulieren en kerk.
o Beheer “werd erbij gedaan” (meestal alleen technisch beheer en innen van huur).
o Beheer impliceert een wat passievere benaming ten opzichte van het gebruik van het
begrip vastgoedmanagement tegenwoordig.
o Na 1960 groeiende vraag ondernemingen naar huurpanden; verhuurders moeten ook
administratief gaan beheren.
o Jaren ’80 vorige eeuw spectaculaire groei kantorenmarkt waarna in de jaren ’90 een
overaanbod ontstond; de bestaande huurder werd heel belangrijk -> toekennen
huurvrije periodes/ bijdrage in verbouwingen et cetera.
o Naast administratief en technisch beheer als gevolg van overaanbod ook
commercieel beheer van groot belang: actieve houding is belangrijk om huurder te
behouden!
o In de jaren ’90 vorige eeuw vindt verdere professionalisering plaats -> performance
analyse per object wordt belangrijk. Het belang van objectbeleid wordt verder
onderkend.
o De professionalisering gaat steeds verder. Benchmarking van
vastgoedmanagementprestaties doet haar intrede. Hier komen we in een later
college op terug.
In de toekomst zullen vastgoedmanagementorganisaties zich nog meer richten op verdere
professionalisering, kwaliteitsverbetering en verbreding van het dienstenpakket.
Groeistrategieën
In dit geval gaat het over diensten (geen producten) en opdrachtgevers (geen markten).
Onder exploiteren verstaat met het eigendom op een dusdanige manier gebruiken dat het
winst oplevert. De vastgoedexploitatie houdt dan ook in: de sturing op kosten en
opbrengsten gedurende de beoogde levensduur van vastgoedobjecten met als doel per
saldo een positief nettoresultaat te behalen om de continuering te waarborgen (= winst!).
Binnen de vastgoedmarkt wordt er onderscheid gemaakt tussen eigenaar en gebruiker.
Gebruikers zijn huurders in plaats van eigenaren. Door te huren kan de gebruiker meer
aandacht geven aan het primaire proces van de onderneming en zijn (schaarse) kapitaal
investeren in bedrijfsspecifieke productiemiddelen. Daarnaast zijn er twee deelmarkten:
o Koop- en verkoopmarkt
o Huur- en verhuurmarkt
Het begrip vastgoedmanagement is erg breed, de betekenis hangt af van de context waarin
het gebruikt wordt. Er is veel overlap in activiteiten bij verschillende vormen van
vastgoedmanagement, maar in een andere setting / vanuit een ander perspectief. Het is een
multidisciplinair gebied. Binnen het vastgoedmanagement heb je te maken met:
o Verschillende beleidsniveaus van vastgoedmanagement
o Verschillende stakeholders
o Verschillende marktsegmenten
Vastgoedmanagementpiramide
o Portefeuillemanager / strategisch management
Door het portefeuille (portfolio-) management worden strategisch uitgangspunten voor het
vastgoedbeleid vastgesteld, die ondersteunend zijn aan de ondernemersdoelstellingen. Er
worden, met andere woorden (strategische) keuzes gemaakt uit alternatieven om doelen te
bereiken. De definitie van strategisch vastgoedmanagement hangt af van de optiek waarmee
ernaar gekeken wordt. Vanuit de gebruiker van vastgoed gaat het om hoe het vastgoed
optimaal afgestemd kan worden op de wensen van het primaire proces. (bv Saxion). Bij
beleggers gaat het om het realiseren van een maximaal financieel rendement op hun
vastgoedportefeuille.
o Assetmanager / tactisch
In asset management wordt het portefeuille beleid (strategisch) vertaald naar het beleid per
object. Daarvoor wordt de performance (het rendement) van een object in kaart gebracht.
Maatschappelijke voorbeelden zijn: effectieve inzet beschikbare middelen voor
maatschappelijk gewenste activiteiten. Vastgoedgericht kunnen voorbeelden zijn: doelmatig
inzetten en efficiënt exploiteren van vastgoed.
o Propertymanager / operationeel
Property management is het vastgoedmanagement op operationeel niveau en omvat
administratieve, technische en commerciële en promotionele taken. Kortom het dagelijkse
werk. Het gaat hierbij om het klaarmaken voor gebruik.
De naam piramide komt doordat de gelaagdheid in beleid en besluitvorming wordt
aangeduid. De tactische laag heeft als functie om de strategie te vertalen in concrete keuzes
en plannen. De piramidevorm duidt erop dat de strategische laag van de meeste
organisaties kleiner is in omvang dan de tactische en de operationele laag, maar qua
besluitvorming de hoogste is in hiërarchie.
,Tussen de beleidsniveaus vindt interactie plaats. De blauwe pijlen illustreren de
informatiestroom van lagere naar hogere beleidsniveaus. De rode pijlen zijn taakstellend en
gaan van hoog naar laag.
Op strategisch niveau wordt het plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille (2)
welke voortvloeit uit de doelstellingen van de onderneming (1). Een portefeuilleplan wordt om
de 3 jaar vervaardigd en omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de
portefeuilleopbouw en voor de exploitatie in hoofdlijnen. Om het plan goed te kunnen
onderbouwen is managementinformatie vanuit het tactische beleidsniveau (3) van belang.
Op het tactische niveau vindt een vertaling plaats van het strategisch portefeuilleplan in een
concreet objectbeleid (4). Als basis voor de besluitvorming dienen de performance analyse
5). Bij een BO is het doel vaak financieel van aard. Ongeacht het type eigenaar wordt
beoordeeld of de objecten in de portefeuille voldoen aan de in het strategisch portefeuilleplan
opgestelde criteria (2). De conclusies uit deze beoordeling leiden tot het objectbeleid (6). Per
object kan dit renoveren of herontwikkeling inhouden maar er kan ook worden gekozen
nieuwe objecten te acquireren. Dit is een specialistische activiteit en vereist specifieke kennis
van de markt.
Op operationeel niveau vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats (7). Er zijn
verschillende disciplines te onderscheiden zoals administratief management en financieel
management. Verder vinden op dit niveau concrete activiteiten plaats ten behoeve van aan-
en verkoop.
Taken van de vastgoedmanagementorganisatie
Iedere laag heeft zijn eigen
taken. De verdeling van die
taken is hieronder te zien.
, Stakeholders
Binnen het vastgoedmanagement zijn er verschillende stakeholders / belangstellenden:
Eigenaar is niet de gebruiker:
o Beleggers
o Particuliere beleggers
o Institutionele bo’s zoals pensioenfondsen
o Vastgoedfondsen (ondernemingen die zelf beleggen in vastgoed)
o Vastgoed-cv’s of -maatschappen (niet-beursgenoteerde fondsen)
o Woningcorporaties
Eigenaar is gebruiker:
o Particulieren met een koopwoning
o Corporate Real Estate (ondernemingsvastgoed)
o Public Real Estate (zorg, onderwijs, overheid)
Daarnaast moet gedacht worden aan andere belangstellenden zoals de gemeente of
leveranciers.
Ontstaan vastgoedmanagement
o Tot 1960 vastgoed meestal eigendom van industriële ondernemingen, staat,
(vermogende) particulieren en kerk.
o Beheer “werd erbij gedaan” (meestal alleen technisch beheer en innen van huur).
o Beheer impliceert een wat passievere benaming ten opzichte van het gebruik van het
begrip vastgoedmanagement tegenwoordig.
o Na 1960 groeiende vraag ondernemingen naar huurpanden; verhuurders moeten ook
administratief gaan beheren.
o Jaren ’80 vorige eeuw spectaculaire groei kantorenmarkt waarna in de jaren ’90 een
overaanbod ontstond; de bestaande huurder werd heel belangrijk -> toekennen
huurvrije periodes/ bijdrage in verbouwingen et cetera.
o Naast administratief en technisch beheer als gevolg van overaanbod ook
commercieel beheer van groot belang: actieve houding is belangrijk om huurder te
behouden!
o In de jaren ’90 vorige eeuw vindt verdere professionalisering plaats -> performance
analyse per object wordt belangrijk. Het belang van objectbeleid wordt verder
onderkend.
o De professionalisering gaat steeds verder. Benchmarking van
vastgoedmanagementprestaties doet haar intrede. Hier komen we in een later
college op terug.
In de toekomst zullen vastgoedmanagementorganisaties zich nog meer richten op verdere
professionalisering, kwaliteitsverbetering en verbreding van het dienstenpakket.
Groeistrategieën
In dit geval gaat het over diensten (geen producten) en opdrachtgevers (geen markten).
