Verkooptransacties
Inhoud
1 Hoe wordt onroerend goed overgedragen?.................................................................................1
2 Wat zijn zakelijke rechten............................................................................................................1
2.1 Omschrijving .......................................................................................................................1
2.2 Kenmerken ..........................................................................................................................1
2.3 Soorten zakelijke rechten ....................................................................................................2
2.4 Eigendom ............................................................................................................................3
2.4.1 Definitie eigendomsrecht: ............................................................................................3
2.4.2 Bevoegdheden van de eigenaar ...................................................................................3
2.4.3 Beperkingen van het eigendomsrecht ..........................................................................3
2.5 Eigendomsverwerving .........................................................................................................4
2.6 Bijzondere vormen van eigendom .......................................................................................4
2.6.1 Natrekking ...................................................................................................................4
2.6.2 Bezit ............................................................................................................................4
3 Hoofding VKO .............................................................................................................................6
4 Identificatie van partijen .............................................................................................................7
4.1 Algemeen ............................................................................................................................7
4.2 Identiteit van de partijen .....................................................................................................7
4.3 Omschrijving van de aankoopmogelijkheden voor de koper ................................................8
4.3.1 Aankoop in eigen naam................................................................................................8
4.3.2 Aankoop voor een vennootschap in oprichting ............................................................8
4.3.3 Aankoop voor command (=stroman) ............................................................................9
4.3.4 Aankoop in speciale verhouding................................................................................. 10
5 Artikel 2: Wat wordt er verkocht ............................................................................................... 14
5.1 Onroerende en roerende goederen ................................................................................... 14
5.1.1 Onroerende goederen ............................................................................................... 15
5.1.2 Roerende goederen ................................................................................................... 15
5.2 Beschrijving van het verkochte onroerend goed ................................................................ 15
5.3 Beschrijving van de verkochte roerende goederen............................................................. 15
6 Artikel 3: Algemene bepalingen ................................................................................................. 16
6.1 Bindende kracht van de onderhandse verkoopovereenkomst ............................................ 16
6.1.1 Vorm ......................................................................................................................... 16
6.1.2 Het bewijs.................................................................................................................. 16
, 6.1.3 Tegenstelbaarheid ..................................................................................................... 16
6.2 Voor vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, hypotheken of andere
belemmeringen............................................................................................................................. 16
6.2.1 Omschrijving .............................................................................................................. 16
6.2.2 Ontstaan van hypotheken .......................................................................................... 17
6.2.3 Rechten en plichten van de hypothecaire schuldenaar ............................................... 18
6.2.4 Publiciteit .................................................................................................................. 18
6.2.5 Einde van hypotheken................................................................................................ 18
6.2.6 Verkoop “voor vrij, zuiver en onbelast” ...................................................................... 19
6.3 Geen waarborg van oppervlakte ........................................................................................ 19
6.4 Exoneratieclausule voor zicht- en onzichtbare gebreken .................................................... 20
6.4.1 Algemeen: wat is een exoneratieclausule................................................................... 20
6.4.2 Zichtbare en onzichtbare gebreken ............................................................................ 20
6.5 Het lot van de 10-jarige aansprakelijkheid aannemers en architecten ................................ 20
6.5.1 De duur van de garantie ............................................................................................. 20
6.5.2 De kenmerken van de regeling ................................................................................... 20
6.5.3 De aanvang van de garantieperiode ........................................................................... 22
6.5.4 Het einde van de garantieperiode .............................................................................. 22
6.6 Erfdienstbaarheden ........................................................................................................... 22
6.6.1 Omschrijving .............................................................................................................. 22
6.6.2 Soorten erfdienstbaarheden ...................................................................................... 23
6.6.3 Ontstaan van erfdienstbaarheden .............................................................................. 23
6.6.4 De rechten en plichten van de eigenaar van het heersend erf .................................... 25
6.6.5 De rechten en plichten van de eigenaar van het lijdend erf ........................................ 25
6.6.6 Einde erfdienstbaarheden .......................................................................................... 25
6.6.7 Enkele voorbeelden van erfdienstbaarheden ............................................................. 26
6.6.8 Tot slot ...................................................................................................................... 27
7 Artikel 4: Overdracht eigendomsrecht, genots- en gebruiksgoederen........................................ 28
7.1 Eigendomsoverdracht........................................................................................................ 28
7.2 Ingenottreding................................................................................................................... 29
7.3 Tot slot .............................................................................................................................. 29
8 Artikel 5 Prijs ............................................................................................................................. 30
8.1 Algemeen .......................................................................................................................... 30
8.2 Verkoopprijs ...................................................................................................................... 30
8.3 De gevolgen van prijsbewimpeling en prijstekortschatting ................................................. 31
8.3.1 Prijsbewimpeling ....................................................................................................... 31
, 8.3.2 Prijstekortschatting .................................................................................................... 31
8.4 Anti witwaswetgeving........................................................................................................ 32
9 Fiscale bepalingen ..................................................................................................................... 33
9.1 De onroerende voorheffing en alle andere belastingen en taksen in verband met het
verkochte onroerend goed ............................................................................................................ 33
9.2 Verhaalbelastingen ............................................................................................................ 33
9.3 Belasting op onbebouwde percelen (hangt af van gemeente) ............................................ 34
9.4 Belasting op leegstaande woningen en bedrijfsruimtes...................................................... 34
9.5 Taks 2de verblijven ............................................................................................................. 34
9.6 Taks voor het ontbreken van een parkeerplaats ................................................................ 34
9.7 BTW – Verkooprechten + bepalingen aangaande de verkooprechten ................................ 34
9.7.1 Verkoop onder registratie .......................................................................................... 35
9.7.2 Verkoop onder BTW-stelsel........................................................................................ 40
9.8 Belangrijke opmerking voor de verkoper (particulier): meerwaardebelasting..................... 41
10 Kosten ................................................................................................................................... 42
11 Notariskeuze ......................................................................................................................... 43
11.1 Notariskeuze ..................................................................................................................... 43
11.2 Termijn voor verlijden NA .................................................................................................. 43
11.3 Ontwerpakte ..................................................................................................................... 43
12 Vastgoedmakelaar................................................................................................................. 44
12.1 Deontologie: gegevens bemiddelende VGM vermelden ..................................................... 44
12.2 Garantieclausule VGM: ...................................................................................................... 44
12.3 Indien VGM VKO tekent: pas geldig wanneer verkoper tegen tekent voor akkoord. ........... 44
13 Sanctieclausule...................................................................................................................... 44
13.1 Algemene voorwaarden van contractuele aansprakelijkheid.............................................. 44
13.2 Sancties ............................................................................................................................. 45
13.2.1 Gedwongen uitvoering............................................................................................... 45
13.2.2 Weigering wegens niet uitvoering .............................................................................. 45
13.2.3 Gerechtelijke ontbinding............................................................................................ 45
14 Brandverzekering .................................................................................................................. 46
15 Overdrachtsbeperkingen ....................................................................................................... 46
16 Keuze woonplaats – jurisdictionele bevoegdheid................................................................... 46
17 Decretale en andere wettelijke bepalingen:........................................................................... 47
17.1 BODEMDECREET................................................................................................................ 47
17.1.1 Waar haalt OVAM haar info? ..................................................................................... 47
17.1.2 Soorten bodemattesten: ............................................................................................ 48
, 17.1.3 Aard van de bodemverontreiniging ............................................................................ 48
17.1.4 Aanvraag statuut onschuldige eigenaar...................................................................... 48
17.1.5 Door wie en wanneer dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden? ................ 49
17.1.6 Soorten bodemonderzoeken...................................................................................... 49
17.1.7 Gevolgen na beschrijvend onderzoek ......................................................................... 50
17.2 Vlaamse Wooncode = Vlaamse Codex Wonen ................................................................... 50
17.2.1 Wat is voorkooprecht? ............................................................................................... 50
17.2.2 Procedure .................................................................................................................. 51
17.2.3 Opvolging dossier ...................................................................................................... 51
17.2.4 Wie heeft voorkooprecht in kader Vlaamse Wooncode (decretaal)? .......................... 51
17.2.5 Wanneer is er sprake van voorkooprecht in het kader van de Vlaamse Codex Wonen?
52
17.2.6 Toepassing voorkooprecht in kader van VCW ............................................................. 52
17.3 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening ................................................................................ 54
17.4 Decreet Natuurbehoud ...................................................................................................... 55
17.5 Bosdecreet ........................................................................................................................ 55
17.6 Decreet van 12 juli 2013 betreffende het Onroerend Erfgoed ............................................ 56
17.7 Stookolietanks ................................................................................................................... 56
17.8 postinterventiedossier:...................................................................................................... 57
17.9 Keuring elektrische installatie: ........................................................................................... 57
17.10 EPC+: ............................................................................................................................. 58
17.11 Decreet Integraal Waterbeleid: ...................................................................................... 58
Inhoud
1 Hoe wordt onroerend goed overgedragen?.................................................................................1
2 Wat zijn zakelijke rechten............................................................................................................1
2.1 Omschrijving .......................................................................................................................1
2.2 Kenmerken ..........................................................................................................................1
2.3 Soorten zakelijke rechten ....................................................................................................2
2.4 Eigendom ............................................................................................................................3
2.4.1 Definitie eigendomsrecht: ............................................................................................3
2.4.2 Bevoegdheden van de eigenaar ...................................................................................3
2.4.3 Beperkingen van het eigendomsrecht ..........................................................................3
2.5 Eigendomsverwerving .........................................................................................................4
2.6 Bijzondere vormen van eigendom .......................................................................................4
2.6.1 Natrekking ...................................................................................................................4
2.6.2 Bezit ............................................................................................................................4
3 Hoofding VKO .............................................................................................................................6
4 Identificatie van partijen .............................................................................................................7
4.1 Algemeen ............................................................................................................................7
4.2 Identiteit van de partijen .....................................................................................................7
4.3 Omschrijving van de aankoopmogelijkheden voor de koper ................................................8
4.3.1 Aankoop in eigen naam................................................................................................8
4.3.2 Aankoop voor een vennootschap in oprichting ............................................................8
4.3.3 Aankoop voor command (=stroman) ............................................................................9
4.3.4 Aankoop in speciale verhouding................................................................................. 10
5 Artikel 2: Wat wordt er verkocht ............................................................................................... 14
5.1 Onroerende en roerende goederen ................................................................................... 14
5.1.1 Onroerende goederen ............................................................................................... 15
5.1.2 Roerende goederen ................................................................................................... 15
5.2 Beschrijving van het verkochte onroerend goed ................................................................ 15
5.3 Beschrijving van de verkochte roerende goederen............................................................. 15
6 Artikel 3: Algemene bepalingen ................................................................................................. 16
6.1 Bindende kracht van de onderhandse verkoopovereenkomst ............................................ 16
6.1.1 Vorm ......................................................................................................................... 16
6.1.2 Het bewijs.................................................................................................................. 16
, 6.1.3 Tegenstelbaarheid ..................................................................................................... 16
6.2 Voor vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, hypotheken of andere
belemmeringen............................................................................................................................. 16
6.2.1 Omschrijving .............................................................................................................. 16
6.2.2 Ontstaan van hypotheken .......................................................................................... 17
6.2.3 Rechten en plichten van de hypothecaire schuldenaar ............................................... 18
6.2.4 Publiciteit .................................................................................................................. 18
6.2.5 Einde van hypotheken................................................................................................ 18
6.2.6 Verkoop “voor vrij, zuiver en onbelast” ...................................................................... 19
6.3 Geen waarborg van oppervlakte ........................................................................................ 19
6.4 Exoneratieclausule voor zicht- en onzichtbare gebreken .................................................... 20
6.4.1 Algemeen: wat is een exoneratieclausule................................................................... 20
6.4.2 Zichtbare en onzichtbare gebreken ............................................................................ 20
6.5 Het lot van de 10-jarige aansprakelijkheid aannemers en architecten ................................ 20
6.5.1 De duur van de garantie ............................................................................................. 20
6.5.2 De kenmerken van de regeling ................................................................................... 20
6.5.3 De aanvang van de garantieperiode ........................................................................... 22
6.5.4 Het einde van de garantieperiode .............................................................................. 22
6.6 Erfdienstbaarheden ........................................................................................................... 22
6.6.1 Omschrijving .............................................................................................................. 22
6.6.2 Soorten erfdienstbaarheden ...................................................................................... 23
6.6.3 Ontstaan van erfdienstbaarheden .............................................................................. 23
6.6.4 De rechten en plichten van de eigenaar van het heersend erf .................................... 25
6.6.5 De rechten en plichten van de eigenaar van het lijdend erf ........................................ 25
6.6.6 Einde erfdienstbaarheden .......................................................................................... 25
6.6.7 Enkele voorbeelden van erfdienstbaarheden ............................................................. 26
6.6.8 Tot slot ...................................................................................................................... 27
7 Artikel 4: Overdracht eigendomsrecht, genots- en gebruiksgoederen........................................ 28
7.1 Eigendomsoverdracht........................................................................................................ 28
7.2 Ingenottreding................................................................................................................... 29
7.3 Tot slot .............................................................................................................................. 29
8 Artikel 5 Prijs ............................................................................................................................. 30
8.1 Algemeen .......................................................................................................................... 30
8.2 Verkoopprijs ...................................................................................................................... 30
8.3 De gevolgen van prijsbewimpeling en prijstekortschatting ................................................. 31
8.3.1 Prijsbewimpeling ....................................................................................................... 31
, 8.3.2 Prijstekortschatting .................................................................................................... 31
8.4 Anti witwaswetgeving........................................................................................................ 32
9 Fiscale bepalingen ..................................................................................................................... 33
9.1 De onroerende voorheffing en alle andere belastingen en taksen in verband met het
verkochte onroerend goed ............................................................................................................ 33
9.2 Verhaalbelastingen ............................................................................................................ 33
9.3 Belasting op onbebouwde percelen (hangt af van gemeente) ............................................ 34
9.4 Belasting op leegstaande woningen en bedrijfsruimtes...................................................... 34
9.5 Taks 2de verblijven ............................................................................................................. 34
9.6 Taks voor het ontbreken van een parkeerplaats ................................................................ 34
9.7 BTW – Verkooprechten + bepalingen aangaande de verkooprechten ................................ 34
9.7.1 Verkoop onder registratie .......................................................................................... 35
9.7.2 Verkoop onder BTW-stelsel........................................................................................ 40
9.8 Belangrijke opmerking voor de verkoper (particulier): meerwaardebelasting..................... 41
10 Kosten ................................................................................................................................... 42
11 Notariskeuze ......................................................................................................................... 43
11.1 Notariskeuze ..................................................................................................................... 43
11.2 Termijn voor verlijden NA .................................................................................................. 43
11.3 Ontwerpakte ..................................................................................................................... 43
12 Vastgoedmakelaar................................................................................................................. 44
12.1 Deontologie: gegevens bemiddelende VGM vermelden ..................................................... 44
12.2 Garantieclausule VGM: ...................................................................................................... 44
12.3 Indien VGM VKO tekent: pas geldig wanneer verkoper tegen tekent voor akkoord. ........... 44
13 Sanctieclausule...................................................................................................................... 44
13.1 Algemene voorwaarden van contractuele aansprakelijkheid.............................................. 44
13.2 Sancties ............................................................................................................................. 45
13.2.1 Gedwongen uitvoering............................................................................................... 45
13.2.2 Weigering wegens niet uitvoering .............................................................................. 45
13.2.3 Gerechtelijke ontbinding............................................................................................ 45
14 Brandverzekering .................................................................................................................. 46
15 Overdrachtsbeperkingen ....................................................................................................... 46
16 Keuze woonplaats – jurisdictionele bevoegdheid................................................................... 46
17 Decretale en andere wettelijke bepalingen:........................................................................... 47
17.1 BODEMDECREET................................................................................................................ 47
17.1.1 Waar haalt OVAM haar info? ..................................................................................... 47
17.1.2 Soorten bodemattesten: ............................................................................................ 48
, 17.1.3 Aard van de bodemverontreiniging ............................................................................ 48
17.1.4 Aanvraag statuut onschuldige eigenaar...................................................................... 48
17.1.5 Door wie en wanneer dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden? ................ 49
17.1.6 Soorten bodemonderzoeken...................................................................................... 49
17.1.7 Gevolgen na beschrijvend onderzoek ......................................................................... 50
17.2 Vlaamse Wooncode = Vlaamse Codex Wonen ................................................................... 50
17.2.1 Wat is voorkooprecht? ............................................................................................... 50
17.2.2 Procedure .................................................................................................................. 51
17.2.3 Opvolging dossier ...................................................................................................... 51
17.2.4 Wie heeft voorkooprecht in kader Vlaamse Wooncode (decretaal)? .......................... 51
17.2.5 Wanneer is er sprake van voorkooprecht in het kader van de Vlaamse Codex Wonen?
52
17.2.6 Toepassing voorkooprecht in kader van VCW ............................................................. 52
17.3 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening ................................................................................ 54
17.4 Decreet Natuurbehoud ...................................................................................................... 55
17.5 Bosdecreet ........................................................................................................................ 55
17.6 Decreet van 12 juli 2013 betreffende het Onroerend Erfgoed ............................................ 56
17.7 Stookolietanks ................................................................................................................... 56
17.8 postinterventiedossier:...................................................................................................... 57
17.9 Keuring elektrische installatie: ........................................................................................... 57
17.10 EPC+: ............................................................................................................................. 58
17.11 Decreet Integraal Waterbeleid: ...................................................................................... 58
