CASUS 1
Op 29 januari 2005 werd een koopcompromis ondertekend tussen
verkopers Lukas, An, Katrien en Ferre en de kopers Thomas en Emma
betreffende een heel oude woning te Ekeren. In de compromis werd
gestipuleerd dat de eigendomsoverdracht plaatsvindt bij het verlijden van
de notariële akte. De verkoopprijs werd bepaald op 275.000 €.
In de verkoopovereenkomst wordt volgende clausule opgenomen:
“Het goed wordt verkocht in de staat waarin het zich bevond op het
ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst.
De verkopers verklaren geen weet te hebben van eventuele beschadigingen die
inmiddels zijn opgetreden.
Het goed wordt verkocht met al zijn zichtbare en verborgen gebreken, zonder dat de
verkopers tot vrijwaring zou gehouden zijn wegens de toestand van de bodem en de
gebouwen.”
De woning werd twee jaar eerder aangekocht door de verkopers voor de
prijs van 120.000 € en grotendeels door Lukas en Ferre zelf gerenoveerd.
Voorafgaand aan de koopcompromis werd de kwestieuze woning door de
kopers bezocht, samen met een deskundige, teneinde een eventuele
omschakeling van propaangas naar mazout te overwegen en de kostprijs
hiervan te weten.
Op 25 maart 2005 ontvingen Thomas en Emma de sleutel van de
betrokken woning om hen toe te laten het gekochte goed te betreden en
daarin al bepaalde werkzaamheden uit te voeren. Daartoe werd een
sleutelverklaring ondertekend.
Op 30 mei 2005 werd de notariële verkoopakte verleden.
Op 30 juli 2005 stellen Thomas en Emma de verkoper in gebreke omtrent
vermeende gebreken aan de gas- en verwarmingsinstallatie.
Zij houden voor dat de gasinstallatie niet volgens de wettelijke vereisten
zou zijn geplaatst, omdat geen voorontspanner aanwezig is op de tank,
evenals om reden dat de gasleidingen met niet gekeurde koppelingen zijn
aangesloten.
Tevens houden zij voor dat de watercollectoren ingebouwd zijn achter een
valse wand boven de trap, hetgeen volgens hen verboden zou zijn.
Dat er briefwisseling wordt gevoerd tussen verkopers en kopers omtrent
de door de kopers aangehaalde gebreken. De verkopers beweren dat de
propaangasaansluitingen zijn aangesloten door een erkend installateur en
terzake een attest werd afgeleverd en de propaangastank nadien ook werd
gekeurd door een onafhankelijk controlebureau. Zij hebben de betrokken
attesten aan de kopers bezorgd bij het verlijden van de notariële akte.
Wat de watercollectoren betreft, stellen verkopers dat de kopers hiervan in
kennis werden gesteld bij bezichtiging van het pand door de kopers.
, Dat bij gebreke aan oplossing, door de raadsman van Thomas en Emma op
7 februari 2006 een ingebrekestelling wordt toegezonden aan de
verkopers, ingebrekestelling waarvan de verkopers de ontvangst
betwisten.
Op 12 december 2006 wordt een gerechtelijke procedure opgestart.
Tijdens de procedure krijgen de kopers te maken met opstijgend
grondwater waardoor er schimmelvlekken ontstaan in de living en de
bureauruimte. Dit zou volgens een expert het gevolg zijn van de
horizontale waterkering in de gevels van de bestaande woning die niet
correct werd geplaatst door de verkopers.
Ook krijgen de kopers te maken met waterinfiltratie in de slaapkamer en
aan de dakkoepel.
De waterinfiltratie in de slaapkamer wordt toegeschreven aan het
verwijderen van een deksteen door de verkopers, zonder dat een
schouwkap werd geplaatst.
De waterinfiltratie aan de dakkoepel zou een zichtbaar gebrek betreffen.
Wat zijn de actiemogelijkheden van de kopers?
Wat zou een rechter hebben beslist?
2
Op 29 januari 2005 werd een koopcompromis ondertekend tussen
verkopers Lukas, An, Katrien en Ferre en de kopers Thomas en Emma
betreffende een heel oude woning te Ekeren. In de compromis werd
gestipuleerd dat de eigendomsoverdracht plaatsvindt bij het verlijden van
de notariële akte. De verkoopprijs werd bepaald op 275.000 €.
In de verkoopovereenkomst wordt volgende clausule opgenomen:
“Het goed wordt verkocht in de staat waarin het zich bevond op het
ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst.
De verkopers verklaren geen weet te hebben van eventuele beschadigingen die
inmiddels zijn opgetreden.
Het goed wordt verkocht met al zijn zichtbare en verborgen gebreken, zonder dat de
verkopers tot vrijwaring zou gehouden zijn wegens de toestand van de bodem en de
gebouwen.”
De woning werd twee jaar eerder aangekocht door de verkopers voor de
prijs van 120.000 € en grotendeels door Lukas en Ferre zelf gerenoveerd.
Voorafgaand aan de koopcompromis werd de kwestieuze woning door de
kopers bezocht, samen met een deskundige, teneinde een eventuele
omschakeling van propaangas naar mazout te overwegen en de kostprijs
hiervan te weten.
Op 25 maart 2005 ontvingen Thomas en Emma de sleutel van de
betrokken woning om hen toe te laten het gekochte goed te betreden en
daarin al bepaalde werkzaamheden uit te voeren. Daartoe werd een
sleutelverklaring ondertekend.
Op 30 mei 2005 werd de notariële verkoopakte verleden.
Op 30 juli 2005 stellen Thomas en Emma de verkoper in gebreke omtrent
vermeende gebreken aan de gas- en verwarmingsinstallatie.
Zij houden voor dat de gasinstallatie niet volgens de wettelijke vereisten
zou zijn geplaatst, omdat geen voorontspanner aanwezig is op de tank,
evenals om reden dat de gasleidingen met niet gekeurde koppelingen zijn
aangesloten.
Tevens houden zij voor dat de watercollectoren ingebouwd zijn achter een
valse wand boven de trap, hetgeen volgens hen verboden zou zijn.
Dat er briefwisseling wordt gevoerd tussen verkopers en kopers omtrent
de door de kopers aangehaalde gebreken. De verkopers beweren dat de
propaangasaansluitingen zijn aangesloten door een erkend installateur en
terzake een attest werd afgeleverd en de propaangastank nadien ook werd
gekeurd door een onafhankelijk controlebureau. Zij hebben de betrokken
attesten aan de kopers bezorgd bij het verlijden van de notariële akte.
Wat de watercollectoren betreft, stellen verkopers dat de kopers hiervan in
kennis werden gesteld bij bezichtiging van het pand door de kopers.
, Dat bij gebreke aan oplossing, door de raadsman van Thomas en Emma op
7 februari 2006 een ingebrekestelling wordt toegezonden aan de
verkopers, ingebrekestelling waarvan de verkopers de ontvangst
betwisten.
Op 12 december 2006 wordt een gerechtelijke procedure opgestart.
Tijdens de procedure krijgen de kopers te maken met opstijgend
grondwater waardoor er schimmelvlekken ontstaan in de living en de
bureauruimte. Dit zou volgens een expert het gevolg zijn van de
horizontale waterkering in de gevels van de bestaande woning die niet
correct werd geplaatst door de verkopers.
Ook krijgen de kopers te maken met waterinfiltratie in de slaapkamer en
aan de dakkoepel.
De waterinfiltratie in de slaapkamer wordt toegeschreven aan het
verwijderen van een deksteen door de verkopers, zonder dat een
schouwkap werd geplaatst.
De waterinfiltratie aan de dakkoepel zou een zichtbaar gebrek betreffen.
Wat zijn de actiemogelijkheden van de kopers?
Wat zou een rechter hebben beslist?
2
