Samenvatting schattingen 5
Inhoudsopgave
Algemene inleiding ......................................................................................................................................... 4
Kantoormarkt ................................................................................................................................................. 5
Inleiding .............................................................................................................................................................. 5
Brussel ................................................................................................................................................................ 5
Antwerpen .......................................................................................................................................................... 5
Regio’s ................................................................................................................................................................ 5
Algemene eisen van de hedendaagse kantoorgebruiker .................................................................................... 6
Algemene noden voor de eigenaar ..................................................................................................................... 6
Financiële gegevens ............................................................................................................................................ 6
Huurprijzen .................................................................................................................................................... 6
(huur)Lasten................................................................................................................................................... 6
Taksen ............................................................................................................................................................ 7
Verkoopswaarden .......................................................................................................................................... 7
Huidige marktsituatie ......................................................................................................................................... 7
Inleiding ......................................................................................................................................................... 7
Omvang en spreiding kantorenmarkt ............................................................................................................ 7
Structuur van de Vlaamse kantorenmarkt ..................................................................................................... 8
Marktbewegingen .......................................................................................................................................... 8
Samenvatting.................................................................................................................................................... 12
Drempelvergoeding en overname ............................................................................................................... 13
Verkoop ........................................................................................................................................................ 14
Asset deal vs share deal .................................................................................................................................... 14
Aankoop/verkoop met vennootschap............................................................................................................... 14
Aankoop door vennootschap....................................................................................................................... 14
Verkoop door vennootschap (dia 28) .......................................................................................................... 15
Gespreide meerwaarde taxatie ........................................................................................................................ 15
Uw patrimoniumvennootschap gaat ‘op pensioen’.......................................................................................... 15
Oefeningen huurwaarde berekenen ................................................................................................................. 16
Oefening 1a:................................................................................................................................................. 16
Oefening 1b: ................................................................................................................................................ 16
Oefening 2 ................................................................................................................................................... 17
Oefening 3 ................................................................................................................................................... 18
Oefening 4 ................................................................................................................................................... 19
Oefening 5 ................................................................................................................................................... 20
Oefening 6 ................................................................................................................................................... 21
Industriegebouwen....................................................................................................................................... 22
Typologie van het bedrijfsgebouw .................................................................................................................... 22
Polyvalentie van het industrieel gebouw .......................................................................................................... 23
1
, Indeling op basis van bestemming ................................................................................................................... 23
a. Semi-industrieel gebouw met annex kantoren .................................................................................. 23
b. Industriële en ambachtelijke gebouwen: assemblagehallen, ateliers, laboratoria … ........................ 23
c. De logistieke gebouwen: opslaghallen, distributiehallen, douane-entrepôts.................................... 23
Winkelmarkt ................................................................................................................................................. 24
Inleiding ............................................................................................................................................................ 24
Traditionele winkelstraten (1) .......................................................................................................................... 24
Retail warehouse (2) ......................................................................................................................................... 24
Basisprincipes en visievorming .................................................................................................................... 25
Planning ....................................................................................................................................................... 25
Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten .................................................................................. 25
Shopping centra (3) .......................................................................................................................................... 26
Belangrijke parameters van een shoppingcentra: ....................................................................................... 26
Factory outlet centers (4).................................................................................................................................. 27
Huurprijzen ....................................................................................................................................................... 28
Overname bepaalt door 2 redenen: ............................................................................................................ 28
Investeringsmarkt ............................................................................................................................................. 29
Toekomstprojecten ........................................................................................................................................... 29
Tekortschatting............................................................................................................................................. 30
Algemeen .......................................................................................................................................................... 30
Situaties ....................................................................................................................................................... 31
Registratiebelasting .......................................................................................................................................... 31
Werkwijze .................................................................................................................................................... 31
Tekortschatting vermijden ........................................................................................................................... 32
Erfbelasting....................................................................................................................................................... 33
Historiek (voor 2015) ................................................................................................................................... 33
Werkwijze .................................................................................................................................................... 33
Welk bedrag in aangifte? ............................................................................................................................. 34
Scenario’s bij aangifte nalatenschap (erfbelasting) ..................................................................................... 35
Oefeningen ....................................................................................................................................................... 36
Oefening 1 ................................................................................................................................................... 36
Oefening 2 ................................................................................................................................................... 36
Oefening 3 ................................................................................................................................................... 37
Oefening 4 ................................................................................................................................................... 37
Schatten van het vruchtgebruik .................................................................................................................... 38
Begrip ............................................................................................................................................................... 38
Kenmerken ........................................................................................................................................................ 38
Voorwerp van het vruchtgebruik ...................................................................................................................... 38
Vestiging van het vruchtgebruik ....................................................................................................................... 38
Rechten en verplichtingen van de vruchtgebruiker .......................................................................................... 39
Einde vruchtgebruik .......................................................................................................................................... 39
Registratiebelasting .......................................................................................................................................... 39
Tarief 10% .................................................................................................................................................... 39
BTW ............................................................................................................................................................. 39
Einde VG – directe belastingen .................................................................................................................... 39
2
, Schatting vruchtgebruik.................................................................................................................................... 40
1) Waardebepaling van vruchtgebruik voor de berekening van de erfbelasting ................................... 40
2) Waardebepaling van vruchtgebruik voor berekening van de registratiebelasting (indirecte belasting)
42
3) Waardebepaling van tijdelijk vruchtgebruik voor berekening van inkomstenbelasting .................... 43
Toepassing: gesplitste aankoop........................................................................................................................ 44
Gesplitste aankoop met vennootschap ....................................................................................................... 44
Schenken en vruchtgebruik ............................................................................................................................... 45
Schenken van OG met voorbehoud van vruchtgebruik ............................................................................... 45
Schenken van vruchtgebruik (notariële akte) .............................................................................................. 45
Oefeningen ....................................................................................................................................................... 46
Oefening 1 ................................................................................................................................................... 46
Oefening 2 ................................................................................................................................................... 46
Oefening 3 ................................................................................................................................................... 46
Oefening 4 ................................................................................................................................................... 47
Oefening 5 ................................................................................................................................................... 47
Oefening 6 ................................................................................................................................................... 48
Oefening 7 ................................................................................................................................................... 48
Industriegebouwen....................................................................................................................................... 49
Methode standaardgebouwen ......................................................................................................................... 49
Oefeningen ....................................................................................................................................................... 50
Oefening 1 ................................................................................................................................................... 50
Oefening 2 ................................................................................................................................................... 51
Oefening 3 ................................................................................................................................................... 52
Stadim .......................................................................................................................................................... 53
Doeleinden schattingen .................................................................................................................................... 53
Aandachtspunten beroep ................................................................................................................................. 53
Wat is de waarde van vastgoed?...................................................................................................................... 53
Samengestelde VS enkelvoudige intrest ...................................................................................................... 53
Waarde ........................................................................................................................................................ 54
Manieren van waarderen ............................................................................................................................ 54
Religieus vastgoed ........................................................................................................................................ 55
Waardering....................................................................................................................................................... 55
Definitie ....................................................................................................................................................... 55
Stakeholders ................................................................................................................................................ 55
Voorbeelden ................................................................................................................................................ 55
Vastgoedspelers ........................................................................................................................................... 55
Agrarisch vastgoed ....................................................................................................................................... 56
3
,Algemene inleiding
Verschil residentiële- en bedrijfsgebouwen:
- Complexiteit en internationaal karakter markt
- Aanwezigheid grote gespecialiseerde dienstverlenende bedrijven
- Hoge graad professionalisme van gebruikers en diensterverleners
- Vaak grote bedragen die met transactie gepaard gaan
Voornaamste vestigingscriteria voor bedrijven:
- Politiek stabiel klimaat
- Goede toegang tot hun markt en klanten
- Goede verbindingen met andere steden en internationaal
- Beschikbaarheid en kost bekwaam personeel
- Kwaliteit van telecommunicatie
- Bedrijfsklimaat
- Hoogwaardige dienstverlening
- Huisvestingskosten + lasten en taksen
- Kwaliteit wonen en werken voor personeel
- Status/uitstraling locatie
Kantoormarkt Industriegebouwen Winkelmarkt
Alle gebouwen opgericht Fabrieksgebouwen, Gedeelte van de markt voor
met als doel = bedrijfshallen, commercieel OG waarop
kantoorfunctie distributieentra, verhandeling plaatsvindt van
groothandelsgebouwen … panden met detailhandelfunctie
maw waar
consumtenverzorgende bedrijven
rechtstreeks goederen aanbieden
aan particulier
4
, Kantoormarkt
Inleiding
Take up
Jaarlijkse opname van kantoren uitgedrukt in m2
Kantorenmarkt is niet enkel economisch gebonden, maar ook door andere parameters:
Stedenbouwkundige varianten en wijzigingen, sociodemografische aanpassingen en
verschuivingen + de crisis rond mobiliteit
Brussel
Brussel domineert de Belgische kantorenmarkt met 60% (vroeger 75%)
Merendeel van de kantorentransacties wordt opgenomen door Brussel, omdat het de
hoofdstad is van België (de Europese hoofdstad)
Brusselse markt
Evenredige verdeling gebruikers = Belgische publieke sector (overheid), internationale
publieke sector (Europese commissie), Belgische private sector en de internationale private
sector
Antwerpen
2e plaats op Belgische kantorenmarkt met een aandeel van 15%
Terwijl haven top 3 van de wereld is + het grootste deel van de werknemers of gebruikers
der kantoren natoinaal woonachtig zijn in deze provincie
Voorafgaande bewijst 2 opmerkelijke feiten:
1. Kantoren en producten of distributie-industrie zijn niet noodzakelijk gelinkt
2. Mensen werk(t)en niet waar ze woonden of wonen
Verschil Brusselse en Antwerpse kantoormarkt:
ð Brussel heeft Europese overheden als gebruiker
ð Take up in Brussel is 4 à 5 maal hoger (450 000 m2 tov 100 000m2)
ð Huurprijzen in Brussel zijn gemiddeld hoger dan in Antwerpen
ð Hogere vacancy rate in Brussel dan in Antwerpen
ð Meer internationale investeerders in Brussel
ð Lagere Yield in Brussel dan in Antwerpen
Regio’s
Andere steden zowel in Vlaanderen als in Wallonië, exclusief Mechelen en Gent
Mechelen en Gent groeiden uit tot naar Belgische normen tot serieuze concurrenten voor de
traditionele Brusselse noordelijke en Antwerpse zuidelijke rand.
ð Redenen hiervoor: grond, mobiliteit en mentaliteit
5
Inhoudsopgave
Algemene inleiding ......................................................................................................................................... 4
Kantoormarkt ................................................................................................................................................. 5
Inleiding .............................................................................................................................................................. 5
Brussel ................................................................................................................................................................ 5
Antwerpen .......................................................................................................................................................... 5
Regio’s ................................................................................................................................................................ 5
Algemene eisen van de hedendaagse kantoorgebruiker .................................................................................... 6
Algemene noden voor de eigenaar ..................................................................................................................... 6
Financiële gegevens ............................................................................................................................................ 6
Huurprijzen .................................................................................................................................................... 6
(huur)Lasten................................................................................................................................................... 6
Taksen ............................................................................................................................................................ 7
Verkoopswaarden .......................................................................................................................................... 7
Huidige marktsituatie ......................................................................................................................................... 7
Inleiding ......................................................................................................................................................... 7
Omvang en spreiding kantorenmarkt ............................................................................................................ 7
Structuur van de Vlaamse kantorenmarkt ..................................................................................................... 8
Marktbewegingen .......................................................................................................................................... 8
Samenvatting.................................................................................................................................................... 12
Drempelvergoeding en overname ............................................................................................................... 13
Verkoop ........................................................................................................................................................ 14
Asset deal vs share deal .................................................................................................................................... 14
Aankoop/verkoop met vennootschap............................................................................................................... 14
Aankoop door vennootschap....................................................................................................................... 14
Verkoop door vennootschap (dia 28) .......................................................................................................... 15
Gespreide meerwaarde taxatie ........................................................................................................................ 15
Uw patrimoniumvennootschap gaat ‘op pensioen’.......................................................................................... 15
Oefeningen huurwaarde berekenen ................................................................................................................. 16
Oefening 1a:................................................................................................................................................. 16
Oefening 1b: ................................................................................................................................................ 16
Oefening 2 ................................................................................................................................................... 17
Oefening 3 ................................................................................................................................................... 18
Oefening 4 ................................................................................................................................................... 19
Oefening 5 ................................................................................................................................................... 20
Oefening 6 ................................................................................................................................................... 21
Industriegebouwen....................................................................................................................................... 22
Typologie van het bedrijfsgebouw .................................................................................................................... 22
Polyvalentie van het industrieel gebouw .......................................................................................................... 23
1
, Indeling op basis van bestemming ................................................................................................................... 23
a. Semi-industrieel gebouw met annex kantoren .................................................................................. 23
b. Industriële en ambachtelijke gebouwen: assemblagehallen, ateliers, laboratoria … ........................ 23
c. De logistieke gebouwen: opslaghallen, distributiehallen, douane-entrepôts.................................... 23
Winkelmarkt ................................................................................................................................................. 24
Inleiding ............................................................................................................................................................ 24
Traditionele winkelstraten (1) .......................................................................................................................... 24
Retail warehouse (2) ......................................................................................................................................... 24
Basisprincipes en visievorming .................................................................................................................... 25
Planning ....................................................................................................................................................... 25
Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten .................................................................................. 25
Shopping centra (3) .......................................................................................................................................... 26
Belangrijke parameters van een shoppingcentra: ....................................................................................... 26
Factory outlet centers (4).................................................................................................................................. 27
Huurprijzen ....................................................................................................................................................... 28
Overname bepaalt door 2 redenen: ............................................................................................................ 28
Investeringsmarkt ............................................................................................................................................. 29
Toekomstprojecten ........................................................................................................................................... 29
Tekortschatting............................................................................................................................................. 30
Algemeen .......................................................................................................................................................... 30
Situaties ....................................................................................................................................................... 31
Registratiebelasting .......................................................................................................................................... 31
Werkwijze .................................................................................................................................................... 31
Tekortschatting vermijden ........................................................................................................................... 32
Erfbelasting....................................................................................................................................................... 33
Historiek (voor 2015) ................................................................................................................................... 33
Werkwijze .................................................................................................................................................... 33
Welk bedrag in aangifte? ............................................................................................................................. 34
Scenario’s bij aangifte nalatenschap (erfbelasting) ..................................................................................... 35
Oefeningen ....................................................................................................................................................... 36
Oefening 1 ................................................................................................................................................... 36
Oefening 2 ................................................................................................................................................... 36
Oefening 3 ................................................................................................................................................... 37
Oefening 4 ................................................................................................................................................... 37
Schatten van het vruchtgebruik .................................................................................................................... 38
Begrip ............................................................................................................................................................... 38
Kenmerken ........................................................................................................................................................ 38
Voorwerp van het vruchtgebruik ...................................................................................................................... 38
Vestiging van het vruchtgebruik ....................................................................................................................... 38
Rechten en verplichtingen van de vruchtgebruiker .......................................................................................... 39
Einde vruchtgebruik .......................................................................................................................................... 39
Registratiebelasting .......................................................................................................................................... 39
Tarief 10% .................................................................................................................................................... 39
BTW ............................................................................................................................................................. 39
Einde VG – directe belastingen .................................................................................................................... 39
2
, Schatting vruchtgebruik.................................................................................................................................... 40
1) Waardebepaling van vruchtgebruik voor de berekening van de erfbelasting ................................... 40
2) Waardebepaling van vruchtgebruik voor berekening van de registratiebelasting (indirecte belasting)
42
3) Waardebepaling van tijdelijk vruchtgebruik voor berekening van inkomstenbelasting .................... 43
Toepassing: gesplitste aankoop........................................................................................................................ 44
Gesplitste aankoop met vennootschap ....................................................................................................... 44
Schenken en vruchtgebruik ............................................................................................................................... 45
Schenken van OG met voorbehoud van vruchtgebruik ............................................................................... 45
Schenken van vruchtgebruik (notariële akte) .............................................................................................. 45
Oefeningen ....................................................................................................................................................... 46
Oefening 1 ................................................................................................................................................... 46
Oefening 2 ................................................................................................................................................... 46
Oefening 3 ................................................................................................................................................... 46
Oefening 4 ................................................................................................................................................... 47
Oefening 5 ................................................................................................................................................... 47
Oefening 6 ................................................................................................................................................... 48
Oefening 7 ................................................................................................................................................... 48
Industriegebouwen....................................................................................................................................... 49
Methode standaardgebouwen ......................................................................................................................... 49
Oefeningen ....................................................................................................................................................... 50
Oefening 1 ................................................................................................................................................... 50
Oefening 2 ................................................................................................................................................... 51
Oefening 3 ................................................................................................................................................... 52
Stadim .......................................................................................................................................................... 53
Doeleinden schattingen .................................................................................................................................... 53
Aandachtspunten beroep ................................................................................................................................. 53
Wat is de waarde van vastgoed?...................................................................................................................... 53
Samengestelde VS enkelvoudige intrest ...................................................................................................... 53
Waarde ........................................................................................................................................................ 54
Manieren van waarderen ............................................................................................................................ 54
Religieus vastgoed ........................................................................................................................................ 55
Waardering....................................................................................................................................................... 55
Definitie ....................................................................................................................................................... 55
Stakeholders ................................................................................................................................................ 55
Voorbeelden ................................................................................................................................................ 55
Vastgoedspelers ........................................................................................................................................... 55
Agrarisch vastgoed ....................................................................................................................................... 56
3
,Algemene inleiding
Verschil residentiële- en bedrijfsgebouwen:
- Complexiteit en internationaal karakter markt
- Aanwezigheid grote gespecialiseerde dienstverlenende bedrijven
- Hoge graad professionalisme van gebruikers en diensterverleners
- Vaak grote bedragen die met transactie gepaard gaan
Voornaamste vestigingscriteria voor bedrijven:
- Politiek stabiel klimaat
- Goede toegang tot hun markt en klanten
- Goede verbindingen met andere steden en internationaal
- Beschikbaarheid en kost bekwaam personeel
- Kwaliteit van telecommunicatie
- Bedrijfsklimaat
- Hoogwaardige dienstverlening
- Huisvestingskosten + lasten en taksen
- Kwaliteit wonen en werken voor personeel
- Status/uitstraling locatie
Kantoormarkt Industriegebouwen Winkelmarkt
Alle gebouwen opgericht Fabrieksgebouwen, Gedeelte van de markt voor
met als doel = bedrijfshallen, commercieel OG waarop
kantoorfunctie distributieentra, verhandeling plaatsvindt van
groothandelsgebouwen … panden met detailhandelfunctie
maw waar
consumtenverzorgende bedrijven
rechtstreeks goederen aanbieden
aan particulier
4
, Kantoormarkt
Inleiding
Take up
Jaarlijkse opname van kantoren uitgedrukt in m2
Kantorenmarkt is niet enkel economisch gebonden, maar ook door andere parameters:
Stedenbouwkundige varianten en wijzigingen, sociodemografische aanpassingen en
verschuivingen + de crisis rond mobiliteit
Brussel
Brussel domineert de Belgische kantorenmarkt met 60% (vroeger 75%)
Merendeel van de kantorentransacties wordt opgenomen door Brussel, omdat het de
hoofdstad is van België (de Europese hoofdstad)
Brusselse markt
Evenredige verdeling gebruikers = Belgische publieke sector (overheid), internationale
publieke sector (Europese commissie), Belgische private sector en de internationale private
sector
Antwerpen
2e plaats op Belgische kantorenmarkt met een aandeel van 15%
Terwijl haven top 3 van de wereld is + het grootste deel van de werknemers of gebruikers
der kantoren natoinaal woonachtig zijn in deze provincie
Voorafgaande bewijst 2 opmerkelijke feiten:
1. Kantoren en producten of distributie-industrie zijn niet noodzakelijk gelinkt
2. Mensen werk(t)en niet waar ze woonden of wonen
Verschil Brusselse en Antwerpse kantoormarkt:
ð Brussel heeft Europese overheden als gebruiker
ð Take up in Brussel is 4 à 5 maal hoger (450 000 m2 tov 100 000m2)
ð Huurprijzen in Brussel zijn gemiddeld hoger dan in Antwerpen
ð Hogere vacancy rate in Brussel dan in Antwerpen
ð Meer internationale investeerders in Brussel
ð Lagere Yield in Brussel dan in Antwerpen
Regio’s
Andere steden zowel in Vlaanderen als in Wallonië, exclusief Mechelen en Gent
Mechelen en Gent groeiden uit tot naar Belgische normen tot serieuze concurrenten voor de
traditionele Brusselse noordelijke en Antwerpse zuidelijke rand.
ð Redenen hiervoor: grond, mobiliteit en mentaliteit
5
