SAMENVATTING MARKTANALYSE
INLEIDING
Zie PowerPoint
MARKTWERKING EN THEORIE
MARKTEN
Theoretisch fundament
Markt = waar vraag en aanbod is, eventueel samenkomen. We willen bereiken dat een markt een plek is
waar vraag en aanbod samenkomen. Vraag en aanbod moeten in evenwicht zijn. Alle markten zijn met
elkaar verbonden en dan zou er op alle markten wat evenwicht komen (bv bouwmarkt, huurmarkt, … )
Wat bereiken we nog meer als vraag en aanbod in evenwicht zijn? Optimale maatschappelijke welvaart,
we bevredigen onze behoeften dan optimaal, de opbrengst is dan het grootst.
DRIE ECONOMISCHE STROMINGEN IN DE THEORIE
Wetenschappers die al eeuwen nadenken, hoe je zo’n markt in evenwicht kan houden.
Waarom is er altijd vraag naar een sociale woning → is goedkoper dan de marktwaarde. Is iets goedkoper
dan de marktwaarde, dan krijg je altijd meer vraag. = vraag en aanbod.
Product dat we aanbieden onder de marktprijs, gat tussen marktwaarde en sociale waarde wordt steeds
groter.
EQUILIBRIUM DENKERS
Equilibrium denkers = evenwichtsdenkers. Adam Smith, 1776.
Evenwicht tussen vraag en aanbod. Willen evenwicht bereiken op die markt, ontstaat het best, door die
markt zijn werk te laten doen. Dus laat de markt zoveel mogelijk vrij bewegen, geen interactie van wie dan
ook!!
In transactie tussen vraag en aanbod is prijs de schakel → prijs = de onzichtbare hand. Die onzichtbare
hand stuurt actoren om meer aanbod te creëren of vraag laat afnemen.
Heel veel vraag maar weinig aanbod dan gaat prijs omhoog. Dit stimuleert producenten om meer te
produceren en dus weer en evenwicht.
Dit werkt zo onder 4 uitgangspunten; examen!
- Rationeel handelende actoren → actoren altijd handelen naar winstmaximalisatie
- Vrije toe en uittreding → examenvraag: waarom is dit nodig? → is er een tekort aan brood dan
wordt jij bakker, is er een tekort aan fietsen dan wordt jij fietsenmaker. Dus makkelijk toetreden
bij tekorten aan markten.
- Volledige informatie → je weet alles over je concurrenten, handig voor prijszetting, dan hebben
we geen makelaar meer nodig. Als je alles weet kan je optimaal handelen en dus de perfecte prijs
bepalen voor het goed. Bij weinig aanbod en veel vraag heb je een aankoopmakelaar nodig → kan
meer informatie brengen dan anders.
1
, - Geen transactiekosten → want iedereen weet alles
Waarom bestaat deze theorie eigenlijk?
- Hebben een optimaal resultaat van de markt neergelegd → dit kan een markt bereiken als je de
markt vrij laat functioneren
- We streven altijd naar deze perfecte markt
- Alles binnen vastgoed streven we altijd naar het optimum → vraag en aanbod in evenwicht
- Heel aangename theorie
Namen binnen deze stroming:
- Paul Samuelson
- Robert Solow
- …
NEOKLASSIEKE DENKERS
Laat overheid minder mengen, hun oplossing is altijd minder overheid
- Voor zorg en defensie mag er wel een overheid bestaan zei Adam Smith
- Voor sociale huisvesting is er wel een overheid nodig, maar dit past niet binnen deze stromen
NON-EQUILIBIRIUM DENKERS
= kritiek op equilibrium denkers
Vrije markt dan winnen slechts enkelen → geen sociaal wenselijke situatie
- Sociaal wenselijke kant
Thema → herverdelen als maximale opbrengst bereikt is ( Keynes theorie )
- Nadat we de opbrengsten hebben bereikt gaan we die opbrengsten herverdelen
o Dit doet de overheid
- Markt zal nooit in evenwicht zijn
o Overheid die toch al bestaat voor zorg en defensie kunnen we gebruiken als actor die dit
kan behelpen
o Te veel aanbod maar weinig vraag dan kan overheid die vraag reguleren en ingrijpen
- Als de vraag laag is, kunnen bedrijven minder produceren en mensen ontslaan, wat een vicieuze
cirkel van economische krimp veroorzaakt.
o Mensen ontslaan, geen inkomen en dan nog minder vraag
o Markt zijn werk laten doen zal leiden tot nog minder vraag
o Overheid is het centrale orgaan en die zal de vraag stimuleren
In praktijk is deze stroming niet zo belangrijk
Dus: overheidsinterventie is soms noodzakelijk
- In tijden van recessie kunnen markten falen en leidt wachten op "natuurlijke" correcties tot
langdurige werkloosheid.
- De overheid moet actief de economie stimuleren om vraag aan te jagen: meer uit geven en/of
belastingen verlagen
2
, - Dit idee staat bekend als contracyclisch beleid: de overheid moet in slechte tijden investeren
en in goede tijden besparen.
- DUS
o Grote rol aan de overheid
o Overheid moet een alwetend orgaan zijn die het goede weet
o Zij vertrouwen heel erg op de overheid
Impact van Keynes’ ideeën
- Keynes’ inzichten leidden tot de opkomst van de welvaartsstaat en actieve economische politiek
na de Tweede Wereldoorlog.
- Basis voor veel modern economisch beleid, waaronder de interventies van centrale banken en
overheden
- In tijden van economische crises, zoals de financiële crisis van 2008, wordt er altijd opnieuw naar
Keynes gekeken als inspiratie voor stimuleringsmaatregelen.
o Crisis is begonnen in vastgoed adhv leningen die geen waarde meer bleken te hebben
o Gaat het slecht dan kijken we allemaal naar de overheid, gaat het goed dan kijken we
naar de stroming van Adam Smith
- DUS
o Dit is het fundament geweest waardoor overheden meer infereerden in de economie
Kritiek van evenwichtsdenkers op Keynes:
- Overheid is al inefficiënt
o Je legt vertrouwen in een instrument dat niet optimaler kan zijn dan de merkt
o Je gaat het dus erger maken om de overheid te laten inmengen
NEO-INSTITUTIONEEL
Tussen evenwichtdenkers en niet-evenwichtdenkers
Zij willen ook de optimale situatie van de markt bereiken maar vertrekken vanuit realistische assumpties
- Vraag = aanbod willen ze bereiken
- Maar willen assumpties realistisch maken
- Dus in de praktijk:
o Niet rationele actoren
o Geen vrije toe en uittreding
o Onvolledige informatie
o Wel transactiekosten
Dus wat nodig?
- Instituties nodig om te helpen transacties tot stand te brengen
- Wat helpt het best?
o Informatie → weinig informatie dan komt transactie niet tot stand
Kern van deze theorie
- Hoe meer informatie, hoe makkelijker deze transactie tot stand komt
- Informatie is smeermiddel, moeten dus energie stoppen om informatie boven water te krijgen
- Nuttige informatie helpt om informatie in deze transactie te zetten
- Makelaar is dus in 1 keer een institutie
3
, Hoe gaan we om met het feit dat er geen volledige informatie is? ( weten nooit alles )
- Aankoop van vastgoed is heel kapitaalintensief → kan dus een stukje verzekeren om om te gaan
met gebrek aan informatie
- Bv voorwaarden → afspraken maken, ik weet niet alles maar als dit gebeurd, dan krijg ik geld
terug
o Als er binnen 2 jaar dit gebeurd dan krijg ik daar een vergoeding voor, …
- Afspraken maken we om gevolgen van onzekerheden te beperken
o Om die afspraken te maken moeten we dus transactiekosten aangaan
▪ Transactiekosten = tijd en energie die we erin steken om een transactie aan te
gaan
▪ Bv heel letterlijk; bij aankoop van vastgoed → registratierechten
• Waarom geen registratierechten op brood?
o De moeite wordt er niet ingestoken
o Financieel loop je 0 risico
▪ Wel registratierechten bij een woning
• Kapitaalintensief, we gaan heel wat risico aan
- Onvolledige informatie is altijd een risico
o Registratie van de woning is een correctie op het risico dat je een woning aankoopt
- Instituties helpen deze kosten te verlagen (bijv. goed functionerende markten) of verhogen (bijv.
bureaucratie en corruptie) middels informatievoorziening
o Helpen om transactie tot stand te brengen
o Hoeft niet altijd een overheid te zijn → institutie kan ook opgezet worden door ons altijd
▪ Bv kopers tweedehandsauto, kilometerstand wordt terug gedraaid
▪ Garagisten zelf gezegd → als auto voor de keuring komt, zetten we de kilometers
in een nationaal register
Door institutie die niet overheid is = ontstaan van tussenvariant tussen overheid en vrije markt
Welke institutie zendt informatie in een woningtransactie en waarover? Examen
- CIB = standaardcontract dat voldoet aan toetsing en kwaliteit
- EPC = hoe energiezuinig is de woning → opgelegd door de overheid
o Om bewust zijn te creëren en informatie te zenden naar de koper die daar niet zoveel kijk
op heeft
4
INLEIDING
Zie PowerPoint
MARKTWERKING EN THEORIE
MARKTEN
Theoretisch fundament
Markt = waar vraag en aanbod is, eventueel samenkomen. We willen bereiken dat een markt een plek is
waar vraag en aanbod samenkomen. Vraag en aanbod moeten in evenwicht zijn. Alle markten zijn met
elkaar verbonden en dan zou er op alle markten wat evenwicht komen (bv bouwmarkt, huurmarkt, … )
Wat bereiken we nog meer als vraag en aanbod in evenwicht zijn? Optimale maatschappelijke welvaart,
we bevredigen onze behoeften dan optimaal, de opbrengst is dan het grootst.
DRIE ECONOMISCHE STROMINGEN IN DE THEORIE
Wetenschappers die al eeuwen nadenken, hoe je zo’n markt in evenwicht kan houden.
Waarom is er altijd vraag naar een sociale woning → is goedkoper dan de marktwaarde. Is iets goedkoper
dan de marktwaarde, dan krijg je altijd meer vraag. = vraag en aanbod.
Product dat we aanbieden onder de marktprijs, gat tussen marktwaarde en sociale waarde wordt steeds
groter.
EQUILIBRIUM DENKERS
Equilibrium denkers = evenwichtsdenkers. Adam Smith, 1776.
Evenwicht tussen vraag en aanbod. Willen evenwicht bereiken op die markt, ontstaat het best, door die
markt zijn werk te laten doen. Dus laat de markt zoveel mogelijk vrij bewegen, geen interactie van wie dan
ook!!
In transactie tussen vraag en aanbod is prijs de schakel → prijs = de onzichtbare hand. Die onzichtbare
hand stuurt actoren om meer aanbod te creëren of vraag laat afnemen.
Heel veel vraag maar weinig aanbod dan gaat prijs omhoog. Dit stimuleert producenten om meer te
produceren en dus weer en evenwicht.
Dit werkt zo onder 4 uitgangspunten; examen!
- Rationeel handelende actoren → actoren altijd handelen naar winstmaximalisatie
- Vrije toe en uittreding → examenvraag: waarom is dit nodig? → is er een tekort aan brood dan
wordt jij bakker, is er een tekort aan fietsen dan wordt jij fietsenmaker. Dus makkelijk toetreden
bij tekorten aan markten.
- Volledige informatie → je weet alles over je concurrenten, handig voor prijszetting, dan hebben
we geen makelaar meer nodig. Als je alles weet kan je optimaal handelen en dus de perfecte prijs
bepalen voor het goed. Bij weinig aanbod en veel vraag heb je een aankoopmakelaar nodig → kan
meer informatie brengen dan anders.
1
, - Geen transactiekosten → want iedereen weet alles
Waarom bestaat deze theorie eigenlijk?
- Hebben een optimaal resultaat van de markt neergelegd → dit kan een markt bereiken als je de
markt vrij laat functioneren
- We streven altijd naar deze perfecte markt
- Alles binnen vastgoed streven we altijd naar het optimum → vraag en aanbod in evenwicht
- Heel aangename theorie
Namen binnen deze stroming:
- Paul Samuelson
- Robert Solow
- …
NEOKLASSIEKE DENKERS
Laat overheid minder mengen, hun oplossing is altijd minder overheid
- Voor zorg en defensie mag er wel een overheid bestaan zei Adam Smith
- Voor sociale huisvesting is er wel een overheid nodig, maar dit past niet binnen deze stromen
NON-EQUILIBIRIUM DENKERS
= kritiek op equilibrium denkers
Vrije markt dan winnen slechts enkelen → geen sociaal wenselijke situatie
- Sociaal wenselijke kant
Thema → herverdelen als maximale opbrengst bereikt is ( Keynes theorie )
- Nadat we de opbrengsten hebben bereikt gaan we die opbrengsten herverdelen
o Dit doet de overheid
- Markt zal nooit in evenwicht zijn
o Overheid die toch al bestaat voor zorg en defensie kunnen we gebruiken als actor die dit
kan behelpen
o Te veel aanbod maar weinig vraag dan kan overheid die vraag reguleren en ingrijpen
- Als de vraag laag is, kunnen bedrijven minder produceren en mensen ontslaan, wat een vicieuze
cirkel van economische krimp veroorzaakt.
o Mensen ontslaan, geen inkomen en dan nog minder vraag
o Markt zijn werk laten doen zal leiden tot nog minder vraag
o Overheid is het centrale orgaan en die zal de vraag stimuleren
In praktijk is deze stroming niet zo belangrijk
Dus: overheidsinterventie is soms noodzakelijk
- In tijden van recessie kunnen markten falen en leidt wachten op "natuurlijke" correcties tot
langdurige werkloosheid.
- De overheid moet actief de economie stimuleren om vraag aan te jagen: meer uit geven en/of
belastingen verlagen
2
, - Dit idee staat bekend als contracyclisch beleid: de overheid moet in slechte tijden investeren
en in goede tijden besparen.
- DUS
o Grote rol aan de overheid
o Overheid moet een alwetend orgaan zijn die het goede weet
o Zij vertrouwen heel erg op de overheid
Impact van Keynes’ ideeën
- Keynes’ inzichten leidden tot de opkomst van de welvaartsstaat en actieve economische politiek
na de Tweede Wereldoorlog.
- Basis voor veel modern economisch beleid, waaronder de interventies van centrale banken en
overheden
- In tijden van economische crises, zoals de financiële crisis van 2008, wordt er altijd opnieuw naar
Keynes gekeken als inspiratie voor stimuleringsmaatregelen.
o Crisis is begonnen in vastgoed adhv leningen die geen waarde meer bleken te hebben
o Gaat het slecht dan kijken we allemaal naar de overheid, gaat het goed dan kijken we
naar de stroming van Adam Smith
- DUS
o Dit is het fundament geweest waardoor overheden meer infereerden in de economie
Kritiek van evenwichtsdenkers op Keynes:
- Overheid is al inefficiënt
o Je legt vertrouwen in een instrument dat niet optimaler kan zijn dan de merkt
o Je gaat het dus erger maken om de overheid te laten inmengen
NEO-INSTITUTIONEEL
Tussen evenwichtdenkers en niet-evenwichtdenkers
Zij willen ook de optimale situatie van de markt bereiken maar vertrekken vanuit realistische assumpties
- Vraag = aanbod willen ze bereiken
- Maar willen assumpties realistisch maken
- Dus in de praktijk:
o Niet rationele actoren
o Geen vrije toe en uittreding
o Onvolledige informatie
o Wel transactiekosten
Dus wat nodig?
- Instituties nodig om te helpen transacties tot stand te brengen
- Wat helpt het best?
o Informatie → weinig informatie dan komt transactie niet tot stand
Kern van deze theorie
- Hoe meer informatie, hoe makkelijker deze transactie tot stand komt
- Informatie is smeermiddel, moeten dus energie stoppen om informatie boven water te krijgen
- Nuttige informatie helpt om informatie in deze transactie te zetten
- Makelaar is dus in 1 keer een institutie
3
, Hoe gaan we om met het feit dat er geen volledige informatie is? ( weten nooit alles )
- Aankoop van vastgoed is heel kapitaalintensief → kan dus een stukje verzekeren om om te gaan
met gebrek aan informatie
- Bv voorwaarden → afspraken maken, ik weet niet alles maar als dit gebeurd, dan krijg ik geld
terug
o Als er binnen 2 jaar dit gebeurd dan krijg ik daar een vergoeding voor, …
- Afspraken maken we om gevolgen van onzekerheden te beperken
o Om die afspraken te maken moeten we dus transactiekosten aangaan
▪ Transactiekosten = tijd en energie die we erin steken om een transactie aan te
gaan
▪ Bv heel letterlijk; bij aankoop van vastgoed → registratierechten
• Waarom geen registratierechten op brood?
o De moeite wordt er niet ingestoken
o Financieel loop je 0 risico
▪ Wel registratierechten bij een woning
• Kapitaalintensief, we gaan heel wat risico aan
- Onvolledige informatie is altijd een risico
o Registratie van de woning is een correctie op het risico dat je een woning aankoopt
- Instituties helpen deze kosten te verlagen (bijv. goed functionerende markten) of verhogen (bijv.
bureaucratie en corruptie) middels informatievoorziening
o Helpen om transactie tot stand te brengen
o Hoeft niet altijd een overheid te zijn → institutie kan ook opgezet worden door ons altijd
▪ Bv kopers tweedehandsauto, kilometerstand wordt terug gedraaid
▪ Garagisten zelf gezegd → als auto voor de keuring komt, zetten we de kilometers
in een nationaal register
Door institutie die niet overheid is = ontstaan van tussenvariant tussen overheid en vrije markt
Welke institutie zendt informatie in een woningtransactie en waarover? Examen
- CIB = standaardcontract dat voldoet aan toetsing en kwaliteit
- EPC = hoe energiezuinig is de woning → opgelegd door de overheid
o Om bewust zijn te creëren en informatie te zenden naar de koper die daar niet zoveel kijk
op heeft
4
