Vastgoedbeheer 5 (deel: Van Roon) 2025-2026
Inleiding
Property management = verzamelnaam voor het beheer van alle types vastgoed
Aantal niet-residentiële vastgoed beheerd in België: ca. 13,5 miljoen m²
Meeste m² worden beheerd in kantorenmarkt (investeringsmarkt)
Triple net huurovereenkomst (NNN lease)= een huurovereenkomst waarbij alle
kosten en risico’s worden doorgeschoven naar de huurder
- Geen facility manager en beperkte property manager nodig
- Lagere exploitatiekosten voor VH
- zekerheid over verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s
Double net = huurder verantwoordelijk voor belastingen en verzekering,
verhuurder verantwoordelijk voor grotere herstellingen
Doel van vastgoedbeheer = waarde van vastgoed behouden of verhogen
- veroudering tegengaan (levensduur verlengen)
- antwoord bieden op wijzigingen van vraag op de markt
- optimaliseren van rendement
- beheer van risico’s
-…
CREM = Corporate Real Estate Management
- exploitatie van vastgoed
- optimaliseren van rendement
Soorten veroudering
1. Fysieke, bouwkundige of absolute veroudering (deterioration):
2. Economische of relatieve veroudering (obsolescence):
Op de markt komen nieuwere en betere kantoren
- Esthetische veroudering bv. geen modern materiaalgebruik (glasgebruik i.p.v.
beton)
- Functionele veroudering bv. te weinig vrije hoogte (landschapskantoren i.p.v
kantoorruimten)
Verschillende rollen in vastgoedbeheer
1. Portfolio manager = vastgoedvermogensbeheerder
= deze bedenkt de vastgoedstrategie, om rendement te maximaliseren
vb. welk type vastgoed investeren, in welk land, welk rendement verwachten,…
- Langetermijnstrategie
- Strategisch
- Rapporteren: vb. prestaties van portefeuille aan investeerders
rapporteren (GVV’s)
2. Asset manager
= Deze zorgt voor de dagelijkse uitvoering van de vastgoedstrategie / zoekt
vastgoed die voldoet aan wensen van portfolio manager
- Exploitatiefase: vb. investeringen doen, kopen/verkopen van vastgoed,…
- Relatiebeheer: vb. goede relatie houden met huurder,…
- Waardevermeerdering: vb. gebouw verbeteren
, 3. Property manager ≠ Syndycus
= Onderhoud het vastgoed in portefeuille (huur innen, onderhouden van
eigendommen,…)
- Operationele dagdagelijkse taken (technisch, administratief en financieel
beheer)
Overeenkomst administratief, financieel en technisch beheer
Aparte overeenkomst voor commercieel beheer
Administratie en financieel beheer
Administratie (Start beheeropdracht => veel administratie)
- samenstellen van gebouwdossier (tenancy schedule,…)
- huurovereenkomsten, bouwvergunningen,…
- Kostenverdeling, verzekeringen
-…
Servicekosten
Niet alle kosten mogen doorgerekend worden aan H => zie contract/ wet
VH moet ook de servicekosten die boven de cap-rate van de huurder
gestegen is, betalen
Single tenant
-eenvoudige opdracht voor property manager
- Huurder sluit groot deel van contracten zelf
=> Property manager volgen certificaten op + grotere werken volgen
Multi tenant
Property manager: alle gemeenschappelijke technieken en lokalen
Huurder: enkel bezig met private delen
Commercieel beheer
-aanspreekpunt voor huurder en verhuurder
- opvolgen huurcontracten
-Nieuwe huurders zoeken
Technisch beheer
-technische insprecties
- Jaarlijkse evaluatieoefeninge
-…
Vergoeding property manager
4 à 7% van maandhuur
Afgesproken vaste prijs
Eenmalig beheer = incidentieel beheer
Soorten onderhoud door property manager
contractueel onderhoud – gebruiksafhankelijk onderhoud
- preventieve onderhoudscontracten met gespecialiseerde bedrijven
- Slecht onderhoud: hogere rekening,…
-SLA (=service level agreement): hier wordt mate van
dienstverlening vastgelegd
-VB. onderhoud tuin, gem. delen,…
klachten onderhoud – storingsafhankelijk onderhoud = curatief
- Onderhoud door pannes, storingen,.. (vb. laadpoort sluit niet,…)
- Meeste contracten preventief en curatief samen
Inleiding
Property management = verzamelnaam voor het beheer van alle types vastgoed
Aantal niet-residentiële vastgoed beheerd in België: ca. 13,5 miljoen m²
Meeste m² worden beheerd in kantorenmarkt (investeringsmarkt)
Triple net huurovereenkomst (NNN lease)= een huurovereenkomst waarbij alle
kosten en risico’s worden doorgeschoven naar de huurder
- Geen facility manager en beperkte property manager nodig
- Lagere exploitatiekosten voor VH
- zekerheid over verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s
Double net = huurder verantwoordelijk voor belastingen en verzekering,
verhuurder verantwoordelijk voor grotere herstellingen
Doel van vastgoedbeheer = waarde van vastgoed behouden of verhogen
- veroudering tegengaan (levensduur verlengen)
- antwoord bieden op wijzigingen van vraag op de markt
- optimaliseren van rendement
- beheer van risico’s
-…
CREM = Corporate Real Estate Management
- exploitatie van vastgoed
- optimaliseren van rendement
Soorten veroudering
1. Fysieke, bouwkundige of absolute veroudering (deterioration):
2. Economische of relatieve veroudering (obsolescence):
Op de markt komen nieuwere en betere kantoren
- Esthetische veroudering bv. geen modern materiaalgebruik (glasgebruik i.p.v.
beton)
- Functionele veroudering bv. te weinig vrije hoogte (landschapskantoren i.p.v
kantoorruimten)
Verschillende rollen in vastgoedbeheer
1. Portfolio manager = vastgoedvermogensbeheerder
= deze bedenkt de vastgoedstrategie, om rendement te maximaliseren
vb. welk type vastgoed investeren, in welk land, welk rendement verwachten,…
- Langetermijnstrategie
- Strategisch
- Rapporteren: vb. prestaties van portefeuille aan investeerders
rapporteren (GVV’s)
2. Asset manager
= Deze zorgt voor de dagelijkse uitvoering van de vastgoedstrategie / zoekt
vastgoed die voldoet aan wensen van portfolio manager
- Exploitatiefase: vb. investeringen doen, kopen/verkopen van vastgoed,…
- Relatiebeheer: vb. goede relatie houden met huurder,…
- Waardevermeerdering: vb. gebouw verbeteren
, 3. Property manager ≠ Syndycus
= Onderhoud het vastgoed in portefeuille (huur innen, onderhouden van
eigendommen,…)
- Operationele dagdagelijkse taken (technisch, administratief en financieel
beheer)
Overeenkomst administratief, financieel en technisch beheer
Aparte overeenkomst voor commercieel beheer
Administratie en financieel beheer
Administratie (Start beheeropdracht => veel administratie)
- samenstellen van gebouwdossier (tenancy schedule,…)
- huurovereenkomsten, bouwvergunningen,…
- Kostenverdeling, verzekeringen
-…
Servicekosten
Niet alle kosten mogen doorgerekend worden aan H => zie contract/ wet
VH moet ook de servicekosten die boven de cap-rate van de huurder
gestegen is, betalen
Single tenant
-eenvoudige opdracht voor property manager
- Huurder sluit groot deel van contracten zelf
=> Property manager volgen certificaten op + grotere werken volgen
Multi tenant
Property manager: alle gemeenschappelijke technieken en lokalen
Huurder: enkel bezig met private delen
Commercieel beheer
-aanspreekpunt voor huurder en verhuurder
- opvolgen huurcontracten
-Nieuwe huurders zoeken
Technisch beheer
-technische insprecties
- Jaarlijkse evaluatieoefeninge
-…
Vergoeding property manager
4 à 7% van maandhuur
Afgesproken vaste prijs
Eenmalig beheer = incidentieel beheer
Soorten onderhoud door property manager
contractueel onderhoud – gebruiksafhankelijk onderhoud
- preventieve onderhoudscontracten met gespecialiseerde bedrijven
- Slecht onderhoud: hogere rekening,…
-SLA (=service level agreement): hier wordt mate van
dienstverlening vastgelegd
-VB. onderhoud tuin, gem. delen,…
klachten onderhoud – storingsafhankelijk onderhoud = curatief
- Onderhoud door pannes, storingen,.. (vb. laadpoort sluit niet,…)
- Meeste contracten preventief en curatief samen
