Atypisch vastgoed 5 (deel Thys) 2025-2026
1. Privé of via vennootschap
Verschillen:
Vennootschap:
- risico bij faillissement
- 12% registratierechten
Privé:
- 2% mogelijk
- Check inhoudingsplicht facturen van aannemers: ondernemer neemt aannemer
aan
=> factuur betalen (moet dan eerst kijken of aannemer geen schulden heeft bij
de overheid. Indien schulden bij overheid: ondernemer moet dan direct naar de
overheid storten i.p.v. naar de aannemer)
- Opzeg woninghuur of handelshuur voor persoonlijk gebruik = gebruik door
vennootschap, niet door u privé: Woning verhuren: bij privé kan je huurder eruit
zetten om hier zelf in te woning
=> dit kan niet via de vennootschap (wel indien de woning gebruikt wordt voor
de venn, niet voor ondernemer zelf)
,Ondernemer vs vennootschap
Natuurlijke persoon (ondernemer) en vennootschap zijn 2 aparte entiteiten
Natuurlijke persoon kan via 2 manieren registreren als zelfstandige
(ondernemer):
- eenmanszaak
- vennootschap
Vennootschap kan men opsplitsen in 3 aparte delen:
1. Patrimoniumvennootschap: vennootschap oprichten om vermogen op te
bouwen
2. Managementvennootschap: daadwerkelijke activiteiten van vennootschap,
consultatie,…
3. Werkvennootschap: gebouw waar men werkt, werknemers,…
Vermogens overbrengen tussen entiteiten kost altijd geld
Bv. van patrimoniumvennootschap vermogen overbrengen naar ondernemer
Situatie 1
ORG van ondernemer inbrengen in vennootschap
ORG (gebouw) wordt RG (aandelen) in vennootschap
=> inbrenger krijgt aandelen van vennootschap in ruil voor het ORG
- erfbelasting verschilt tussen ORG en RG
- semibrutomiddelen:
Men betaald vennootschapsbelasting (25%) op gelden maar wanneer men
deze gelden
(dividenden) uitkeert aan persoon, moet men nog eens belastingen (roerende
voorheffing, 30%) betalen of betaald door verloning (personenbelasting, hoogste
tarief, 50% + sociale zekerheidsbijdrage, 20%)
Men kan dus beter een woning kopen met de gelden ipv de gelden uit te keren.
Dan moet men geen personenbelasting of dividendenbelastingen betalen. Men
houdt dus meer over.
- Geen versnippering van vermogen
Privé woning: indien ondernemer overlijdt, krijgen de erfgenamen elk
een deel (versnippering)
=> indien 1 erfgenaam niet akkoord is met beslissing, is er geen
akkoord
- Woning in vennootschap: erfgenamen krijgen aandelen van de woning
=> indien meer dan 50% akkoord is, is er een akkoord
- Bv. koppel, 1 persoon is ondernemer van eenmanszaak (niet in een
vennootschap)
=> deel van gezinswoning beschermen tegen commercieel risico: bij
notaris verklaring van onbeslagbaarheid laten opstellen
=> bescherming van Langst levende partner: krijgt zeker vruchtgebruik
(indien venn. => kijken naar aandelen)
, Nut apart patrimoniumvennootschap:
- extra bescherming tegen risico’s werkvennootschap (bv. faillissement)
- (kan) lagere belastingen zijn t.o.v samen belastingen betalen met
werkvennootschap
- vermogen zit bij elkaar => makkelijk verdelen bij overdracht (overlijden)
Nadelen aparte patrimoniumvennootschap:
- extra kosten voor oprichten extra vennootschap
- andere vennootschapsverplichtingen
- geen fiscale consolidatie (ORG maakt vaak boekhoudkundig verlies,
afschrijvingen)
Indien het samen is: verlies kan van winst afgetrokken worden (nu gaat dit
niet)
Keuze van welke vennootschap men wilt, hangt af van:
- LT-doelen
-opbrengsteigendom
- pensioen, verkopen, succesieplanning,…
- persoonlijke situatie
- Soort vastgoed
- fiscaliteit
Vennootschapsvormen
Beperkte aansprakelijk: Schuldeiser kan enkel eisen, wat aandeelhouder erin
gestoken heeft, niet meer.
Onbeperkte aansprakelijk: schuldeisers van de vennootschap, kunnen ook schuld
halen bij aandeelhouders
Hoofdelijk aansprakelijk: schuldeiser kan bij 1 aandeelhouder, alle schuld eisen
Coöperatieve vennootschap (CV)
= als doel om aan een specifieke nood van haar coöperanten te voldoen
Commanditaire vennootschap (comm. V)
Vennootschap onder firma (VOF)
1. Privé of via vennootschap
Verschillen:
Vennootschap:
- risico bij faillissement
- 12% registratierechten
Privé:
- 2% mogelijk
- Check inhoudingsplicht facturen van aannemers: ondernemer neemt aannemer
aan
=> factuur betalen (moet dan eerst kijken of aannemer geen schulden heeft bij
de overheid. Indien schulden bij overheid: ondernemer moet dan direct naar de
overheid storten i.p.v. naar de aannemer)
- Opzeg woninghuur of handelshuur voor persoonlijk gebruik = gebruik door
vennootschap, niet door u privé: Woning verhuren: bij privé kan je huurder eruit
zetten om hier zelf in te woning
=> dit kan niet via de vennootschap (wel indien de woning gebruikt wordt voor
de venn, niet voor ondernemer zelf)
,Ondernemer vs vennootschap
Natuurlijke persoon (ondernemer) en vennootschap zijn 2 aparte entiteiten
Natuurlijke persoon kan via 2 manieren registreren als zelfstandige
(ondernemer):
- eenmanszaak
- vennootschap
Vennootschap kan men opsplitsen in 3 aparte delen:
1. Patrimoniumvennootschap: vennootschap oprichten om vermogen op te
bouwen
2. Managementvennootschap: daadwerkelijke activiteiten van vennootschap,
consultatie,…
3. Werkvennootschap: gebouw waar men werkt, werknemers,…
Vermogens overbrengen tussen entiteiten kost altijd geld
Bv. van patrimoniumvennootschap vermogen overbrengen naar ondernemer
Situatie 1
ORG van ondernemer inbrengen in vennootschap
ORG (gebouw) wordt RG (aandelen) in vennootschap
=> inbrenger krijgt aandelen van vennootschap in ruil voor het ORG
- erfbelasting verschilt tussen ORG en RG
- semibrutomiddelen:
Men betaald vennootschapsbelasting (25%) op gelden maar wanneer men
deze gelden
(dividenden) uitkeert aan persoon, moet men nog eens belastingen (roerende
voorheffing, 30%) betalen of betaald door verloning (personenbelasting, hoogste
tarief, 50% + sociale zekerheidsbijdrage, 20%)
Men kan dus beter een woning kopen met de gelden ipv de gelden uit te keren.
Dan moet men geen personenbelasting of dividendenbelastingen betalen. Men
houdt dus meer over.
- Geen versnippering van vermogen
Privé woning: indien ondernemer overlijdt, krijgen de erfgenamen elk
een deel (versnippering)
=> indien 1 erfgenaam niet akkoord is met beslissing, is er geen
akkoord
- Woning in vennootschap: erfgenamen krijgen aandelen van de woning
=> indien meer dan 50% akkoord is, is er een akkoord
- Bv. koppel, 1 persoon is ondernemer van eenmanszaak (niet in een
vennootschap)
=> deel van gezinswoning beschermen tegen commercieel risico: bij
notaris verklaring van onbeslagbaarheid laten opstellen
=> bescherming van Langst levende partner: krijgt zeker vruchtgebruik
(indien venn. => kijken naar aandelen)
, Nut apart patrimoniumvennootschap:
- extra bescherming tegen risico’s werkvennootschap (bv. faillissement)
- (kan) lagere belastingen zijn t.o.v samen belastingen betalen met
werkvennootschap
- vermogen zit bij elkaar => makkelijk verdelen bij overdracht (overlijden)
Nadelen aparte patrimoniumvennootschap:
- extra kosten voor oprichten extra vennootschap
- andere vennootschapsverplichtingen
- geen fiscale consolidatie (ORG maakt vaak boekhoudkundig verlies,
afschrijvingen)
Indien het samen is: verlies kan van winst afgetrokken worden (nu gaat dit
niet)
Keuze van welke vennootschap men wilt, hangt af van:
- LT-doelen
-opbrengsteigendom
- pensioen, verkopen, succesieplanning,…
- persoonlijke situatie
- Soort vastgoed
- fiscaliteit
Vennootschapsvormen
Beperkte aansprakelijk: Schuldeiser kan enkel eisen, wat aandeelhouder erin
gestoken heeft, niet meer.
Onbeperkte aansprakelijk: schuldeisers van de vennootschap, kunnen ook schuld
halen bij aandeelhouders
Hoofdelijk aansprakelijk: schuldeiser kan bij 1 aandeelhouder, alle schuld eisen
Coöperatieve vennootschap (CV)
= als doel om aan een specifieke nood van haar coöperanten te voldoen
Commanditaire vennootschap (comm. V)
Vennootschap onder firma (VOF)
