Samenvatting Patrimoniumdocumentatie

PATRIMONIUMDOCUMENTATIE
INLEIDING
PROFESSIONALISERING VAN HET BEROEP
Beroepserkinning (1993)
 Beschermd beroep
 Toegangsverdiensten rui
o Bachelorsdiploma, competentietest, BIV stage, schriftelijk en mondeling
examen

Oprichting BIV (1995)
 Deontologische code (plichtenleer en tuchtorgaan
 E-learning
 Permanente vorming
 Grote beroepsaansprakelijkheid


BEMIDDELINGSOPDRACHT ALGEMEEN
OPDRACHT/VASTGOEDTRANSACTIE
Verkoopopdra Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever
cht  Onderhandse overeenkomst
Verkoop Contract tussen de verkoper en de koper
 Compromis + notariële verkoopakte
Verhuuropdra Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever
cht  Onderhandse overeenkomst
Verhuur Contract tussen de verhuurder en de huurder
 huurovereenkomst

OPDRACHT VS MANDAAT
Opdracht  dienstencontract
 Louter feitelijke handelingen
 Bemiddeling
 Verkoper tekent compromis zelf

Mandaat  lastgeving
 Louter feitelijke handelingen (in naam en voor rekening van een ander)
 Rechtshandeling
 Vastgoedmakelaar tekent compromis

, Opdracht Mandaat
Commissieloon niet door rechter gematigd Commissieloon door rechter gematigd
Vergoeding voor kosten EN arbeid Enkel vergoeding voor gemaakte kosten
Mildere beoordeling Strengere beoordeling
beroepsaansprakelijkheid beroepsaansprakelijkheid
Geen hoofdelijkheid tussen de Hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers
opdrachtgevers (tenzij contractueel
opgenomen)
Bij overlijden opdrachtgever blijft de Bij overlijden opdrachtgever eindigt het
opdracht doorlopen, enkel overlijden van mandaat van rechtswege
dienstverlener zorgt voor einde

EXCLUSIEF VS CO-EXCLUSIEF VS NIET-EXCLUSIEF
Exclusief
 Opdrachtgever mag:
o Niet zelf verkopen
o Niet via andere makelaar verkopen
o Niet via een notaris verkopen
o Nog geen optie verleend hebben aan kandidaat-koper
o Maximum 6 maanden

Co-exclusief
 Meerdere vastgoedmakelaars maken 1 bemiddelingsopdracht en hebben
exclusiviteit.
 Best een extra overeenkomst tussen de vastgoedmakelaars om afspraken te
maken over wie, wat, met welke documenten en hoe ereloon te verdelen bij
verkoop.
 Heel vaak bij bedrijfsvastgoed
 Collegialiteit

Niet-exclusief of zonder exclusiviteit
 Naast de vastgoedmakelaar mogen andere partijen ook bemiddelen
o Notaris, opdrachtgever-eigenaar, andere vastgoedmakelaars
 Verschillende partijen worden aangesproken om het goed te verkopen
 Goede afspraken maken over prijsdalingen
 Collegialiteit: informeren bij een verkoop/verhuur
 Geen beperking qua duur


SCHRIFTELIJK OF MONDELING
Consument
 Geschrift verplicht door WER en KB-BO
 Door wet verplicht in verband met berekening en betalingswijze ereloon

Geen consument
 Geschrift niet verplicht, wel aangewezen
o Bewijs van de afspraken, aspect verzekering beroepsaansprakelijkheid
 Zonder geschrift wordt de bewijslast in verband met gemaakte afspraken moeilijk

Bemiddelingsopdracht met een consument zonder contract
 Soms nietig contract/clausules
 Niet contract  geen commissie
 Geen recht op ereloon

,  Mondelinge afspraken zoveel mogelijk proberen vermijden
TARIFERING  COMMISSIE
Geen beperkingen, maar wel aanbevelingen (richttarief verboden)
 Geen dienstverlening met verlies
 Rentabiliteit, waardigheid, onafhankelijkheid
 Enkel vergoeding van opdrachtgever of collega vastgoedmakelaar
 Geen vergoeding die niet contractueel/wettelijk is toegestaan
 Geen belangenconflict en verbod surplus beding


BEMIDDELINGSOPDRACHT MET CONSUMENT
INLEIDING
Bepalingen uit het WER
 Voor 2010  WHPC (handelspraktijken)
 Vanaf 2010  WMPC (marktpraktijken en consumentenbescherming)
 Vanaf 2014  WER
o Invoering van bijzondere regels voor buiten de verkoopruimte afgesloten
overeenkomst

Bepalingen uit het KB Freya
 Oorsprong: in het WHPC  bepaling die toeliet om in bepaalde sectoren die met
consumenten in aanraking komen een specifieke regelgeving uit te werken.
o Op 1 februari 2007 ontstond het KB-BO (KB Freya)
 Bepalen van spelregels bemiddelingsopdracht binnen de
verkoopruimte en herroeping beding


KB FREYA
BEPERKT TOEPASSINGSGEBIED:
 Enkel consumenten als opdrachtgever
 Enkel vastgoedmakelaar als dienstverlener
 Enkel bemiddeling bij verkoop-aankoop en verhuur-huur
 Dus geen activiteiten als syndicus of rentemeester (maar opgelet: de
rentemeester valt in zijn relatie tot opdrachtgevers-consumenten wel onder boek
VI van het WER. De regels voor buiten de verkoopruimte afgesloten overeenkomst
zijn dus ook op hem van toepassing. Het KB Freya echter niet).

VERPLICHT TE VERMELDEN:
 Herroepingsbeleid
 Identificatie vastgoedmakelaar  naam, adres, BIV-nummer,
ondernemingsnummer, derdenrekening, BA en borgstelling
 Identificatie alle opdrachtgevers
 Opdracht en omvang van de bevoegdheden (publiciteit, wat ga je allemaal
opvragen + kostprijs, bezoeken begeleiden...)
 Tarief  BTW, ereloon bij voorschot of bij akte
 Looptijd (de duur)
 Geen commissieloon bij ontbindende of opschortende voorwaarde
 Opzegbeding
 Rapportering
 Handgeschreven
FACULTATIEF (ONVERPLICHT) TE VERMELDEN:
 Indien onderhandelingsmarge  grenzen bepalen (bodemprijs)

,  Indien beding stilzwijgende verlening: onbepaald + opzeg 1 maand
 Indien opzegvergoeding  +/-50%
 Indien schadebeding  +/-75% (aspect schending exclusiviteit)
 Indien opdracht vervuld bij geldig bod  bewijs (in verband met prijsdaling)
 Indien opdracht vervuld bij verkoop aan contract: bewijs (van precieze en
individuele info)
 Indien vergoeding na einde contract: lijstbeding

NOOIT TE VERMELDEN:
 Beding van volledige onderhandelingsvrijheid
 Verwarrende opzeg- en schadebedingen
 Opzegbeding met opzegtermijn > 1 maand bij einde contract vaste duur
 Schadebeding dat niet wederkerig en gelijkwaardig is
 Opzegvergoeding >50%
 Schadevergoeding >75%
 Elk ander beding dat de rechten van de consument uit het KB-BO beperkt

AANBEVELENSWAARDIGE VERMELDINGEN:
 Is er reeds een opdracht gegeven aan een andere makelaar of notaris?
 Zakelijke rechten, beslag, voorrechten of hypothecaire schuldeisers?
 Vrije beschikbaarheid, huurrecht, genotsrecht?
 Erfdienstbaarheden, zichtbare en verborgen gebreken?
 Relevante stedenbouwkundige informatie?
 Bouwovertredingen? Herstelvordering?
 Bodemtoestand? Risico-activiteit?
 Rechtsgedingen?
 Informatie ingevolge gedwongen mede-eigendom?

VERKOOP/VERHUUR BINNEN DE 6 MAANDEN
 Verkoop door vastgoedmakelaar  100%
 Verkoop door andere tussenpersoon aan contact  100%
 Verkoop door andere tussenpersoon aan derde  75%
 Opdracht aan andere tussenpersoon tijdens duur opdracht

EINDE OPDRACHT BIJ 6 MAAND
 Verkoop door andere tussenpersoon aan derde na einde opdracht – 0%
 Verkoop door andere tussenpersoon binnen 6 maand na einde opdracht – 100%

VROEGTIJDIGE OPZEG VOOR EINDE ZES MAAND
 50% opzegvergoeding
 75% bij verkoop binnen 6 maand aan een derde
 100% bij verkoop binnen 6 maand aan een contract