Eigendomsanalyse – technical due diligence
Les 1: technical due diligence
Eigendomsanalyse in de praktijk
Het begrip due diligence
- Overdracht van een onderneming/onroerend goed: “Wat moet de koper weten?”
- “Gepaste zorgvuldigheid”
o Doel: alles op voorhand in kaart brengen
- Verzamelnaam voor dienstverlening met betrekking tot technisch, juridisch & administratief
nazicht van gebouwen
- Proces van onderzoek, analyse & vaststelling met als doel om de daadwerkelijke & potentiële
risico’s bij een acquisitie te identificeren, te voorkomen of te beperken & een strategie te
implementeren om met de gevolgen om te gaan
- Doel:
o Slaagkansen van een (complexe) transactie bepalen
o Bepalen van de inhoud van de transactie & daaraan gekoppelde voorwaarden
Het due diligence proces
→ Stap 1 = de haalbaarheidsstudie
Technical due diligence (van commercieel, industrieel & residentieel vastgoed in continentaal EU
- Proces van onderzoek & analyse waarbij informatie verzameld wordt over de fysieke &
bouwtechnische kenmerken van een onroerend goed
- Bouwtechnische controle + nazicht conformiteit
- Hoe ver moet de dienstverlener hierin gaan?
o Control op constructieve gebreken, gebouwschil & technische installaties?
o Conformiteit aan vigerende wetgeving & reglement?
o Geschiktheid aan een vooropgesteld gebruik?
o Risicoanalyse bij een beoogd gebruik?
o Kosten-baten analyse bij een verlengd gebruik of functiewijziging?
- Verwachtingen van de opdrachtgever duidelijk vastleggen in de dienstenovereenkomst
Eigendomsanalyse: technical due diligence
- Mogelijke onderzoekspunten
o Constructie
o Gebouwschil: thermische isolatie, water- & winddichtheid, akoestische isolatie
o Technische installaties: staat van onderhoud, conformiteitsattesten, performance
meting
o Omgevingsaanleg
o Milieuaspecten & duurzaamheid (BREEAM, LEED)
o Conformiteit aan ruimtelijke ordening & andere wetgeving
o Erfgoedstatus
o Mogelijke bestemmingen
o Herbouwwaarde, kapitaaluitgaven & operationele uitgaven
, o (Juridische aspecten)
- Waarom?
o Risico’s identificeren & beheersen
- Tools & werkwijze?
o Zie OLOD bouwtechnische management
o “Duidelijke afspraken maken over wat er bij een due diligence onderzocht moet
worden!”
- Op te vragen documenten
o Bodemattest
o Stedenbouwkundiguittreksel
o EPC & ventilatieverslag
o PID
o Asbestinventaris
o Omgevingsvergunning
o Bouwplannen, (evt. as-builtattest)
o Technische keuringen
▪ Elektrische laag- & hoogspanningsinstallatie, stookolietank, binneninstallatie
drinkwater, huisriolering, brandveiligheid, binneninstallatie aardgas…
- Supplier schedule
o Leverancierscontracten
o Onderhoudscontracten
o Bewaking
o Interne schoonmaak
o …
▪ “Kunnen de installaties normaal onderhouden worden?”
▪ “Werden de installaties normaal onderhouden?”
▪ “Pijnpunten (abnormale kosten) bij het gebouwbeheer?”
- + analyse bouwtechnische toestand
Eigendomsanalyse: (RICS) home survey
,Eigendomsanalyse: conditiemeting volgens NEN-2767
- Gebrekenlijst met beoordeling op 6-puntenschaal (conditiescore)
- Als je iets niet hebt kunnen onderzoeken of zien, moet je je hier tegen indekken!
- Output laat toe om lange termijnonderhoudsplanning (MJOP) op te maken &
onderhoudskosten in te plannen
o Dit is beheer & waarde behoud van onroerend goed (zie bouwtechnisch management)
- Scope van deze lessen:
o Onderzoek naar pricing met oog op verwerving van onroerend goed
Technisch verslag bij conformiteitsonderzoek
- Vlaamse Codex Wonen (2021) – boek 3: woningkwaliteit
o Technisch verslag voor zelfstandige woningen
1. Gebreken van categorie 1: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners
negatief beïnvloeden & potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken, maar die op zich
de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar maken
2. Gebreken van categorie 2: ernstige gebreken die de levensomstandigheden negatief
beïnvloeden maar geen direct gevaar vormen voor veiligheid of gezondheid van bewoners
3. Gebrek van categorie 3: ernstig gebrek dat mensonwaardige levensomstandigheden
veroorzaakt of een direct gevaar vormt voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners.
Een woning met een gebrek van deze categorie is ongeschikt & onbewoonbaar!
, Het begrip “schade”
Wat is “schade”?
Juridisch:
- Art. 6.24 BW: “Schade bestaat uit de economische & niet-economische gevolgen van de
aantasting van een juridisch beschermd persoonlijk belang”
Dus:
- “Elk nadeel, verlies of vermindering van iemands vermogen, zijn goederen of zijn persoon”
o Nadelig verschil tussen de situatie waarin de schadelijder zich bevindt & de situatie
waarin hij zich zou bevinden hebben indien geen schade verwekkende gebeurtenis
had plaatsgevonden
o Feitelijk verschil tussen de toestand die vastgesteld kan worden & een hypothetische
toestand die normaal verwacht kan worden
o Foto nomen van situatie na schade, & vergelijken met een hypothetische foto hoe het
zou kunnen zijn zonder de schade
Bouwtechnisch:
- “Schade” <-> “beschadiging” (= kapot)
- Binnen de context van vastgoed kunnen we onderscheiden:
o Huurschade
o Gebouwschade
o Bouwgebreken
o Eigendomsstoornis
- Gebouwschade kan voortvloeien uit externe impact
- Bouwgebrek kan voortvloeien uit een gebrekkige of afwijkende uitvoering of gebruik
Vaststellingstechnieken
Informatie verzamelen
- Waarnemingen
- Getuigenverklaringen
o Wanneer werd de schade voor het eerst vastgesteld & onder welke vorm?
o Werden er al herstellingswerken uitgevoerd?
o Is de as-builtinformatie betrouwbaar?
o Op welke manier is onderhoud & schoonmaak gebeurd?
- Stukkenonderzoek
o Bouwplannen, bestekken
o Correspondentiestukken in tempore non suspectu
o Werfverslagen
o PID
o Verkoop dossier makelaar, conditiemeting, beheersplan
Opmeting
- Verschil vaststellen tussen de werkelijke toestand & hypothetische toestand die normaal
verwacht kan worden
- Reproduceerbaar & communiceerbaar
- Metrologie (= wetenschap van meting: maten, meetprocessen & meetfouten)
Metrologie
Wat meten we?
- Waarneembare fenomenen: kleur, hardheid, geluid, geur…
- Aantallen
- Fysische grootheden ( 7 basiseenheden (kg, m, s…), afgeleide eenheden, veelvouden)
Les 1: technical due diligence
Eigendomsanalyse in de praktijk
Het begrip due diligence
- Overdracht van een onderneming/onroerend goed: “Wat moet de koper weten?”
- “Gepaste zorgvuldigheid”
o Doel: alles op voorhand in kaart brengen
- Verzamelnaam voor dienstverlening met betrekking tot technisch, juridisch & administratief
nazicht van gebouwen
- Proces van onderzoek, analyse & vaststelling met als doel om de daadwerkelijke & potentiële
risico’s bij een acquisitie te identificeren, te voorkomen of te beperken & een strategie te
implementeren om met de gevolgen om te gaan
- Doel:
o Slaagkansen van een (complexe) transactie bepalen
o Bepalen van de inhoud van de transactie & daaraan gekoppelde voorwaarden
Het due diligence proces
→ Stap 1 = de haalbaarheidsstudie
Technical due diligence (van commercieel, industrieel & residentieel vastgoed in continentaal EU
- Proces van onderzoek & analyse waarbij informatie verzameld wordt over de fysieke &
bouwtechnische kenmerken van een onroerend goed
- Bouwtechnische controle + nazicht conformiteit
- Hoe ver moet de dienstverlener hierin gaan?
o Control op constructieve gebreken, gebouwschil & technische installaties?
o Conformiteit aan vigerende wetgeving & reglement?
o Geschiktheid aan een vooropgesteld gebruik?
o Risicoanalyse bij een beoogd gebruik?
o Kosten-baten analyse bij een verlengd gebruik of functiewijziging?
- Verwachtingen van de opdrachtgever duidelijk vastleggen in de dienstenovereenkomst
Eigendomsanalyse: technical due diligence
- Mogelijke onderzoekspunten
o Constructie
o Gebouwschil: thermische isolatie, water- & winddichtheid, akoestische isolatie
o Technische installaties: staat van onderhoud, conformiteitsattesten, performance
meting
o Omgevingsaanleg
o Milieuaspecten & duurzaamheid (BREEAM, LEED)
o Conformiteit aan ruimtelijke ordening & andere wetgeving
o Erfgoedstatus
o Mogelijke bestemmingen
o Herbouwwaarde, kapitaaluitgaven & operationele uitgaven
, o (Juridische aspecten)
- Waarom?
o Risico’s identificeren & beheersen
- Tools & werkwijze?
o Zie OLOD bouwtechnische management
o “Duidelijke afspraken maken over wat er bij een due diligence onderzocht moet
worden!”
- Op te vragen documenten
o Bodemattest
o Stedenbouwkundiguittreksel
o EPC & ventilatieverslag
o PID
o Asbestinventaris
o Omgevingsvergunning
o Bouwplannen, (evt. as-builtattest)
o Technische keuringen
▪ Elektrische laag- & hoogspanningsinstallatie, stookolietank, binneninstallatie
drinkwater, huisriolering, brandveiligheid, binneninstallatie aardgas…
- Supplier schedule
o Leverancierscontracten
o Onderhoudscontracten
o Bewaking
o Interne schoonmaak
o …
▪ “Kunnen de installaties normaal onderhouden worden?”
▪ “Werden de installaties normaal onderhouden?”
▪ “Pijnpunten (abnormale kosten) bij het gebouwbeheer?”
- + analyse bouwtechnische toestand
Eigendomsanalyse: (RICS) home survey
,Eigendomsanalyse: conditiemeting volgens NEN-2767
- Gebrekenlijst met beoordeling op 6-puntenschaal (conditiescore)
- Als je iets niet hebt kunnen onderzoeken of zien, moet je je hier tegen indekken!
- Output laat toe om lange termijnonderhoudsplanning (MJOP) op te maken &
onderhoudskosten in te plannen
o Dit is beheer & waarde behoud van onroerend goed (zie bouwtechnisch management)
- Scope van deze lessen:
o Onderzoek naar pricing met oog op verwerving van onroerend goed
Technisch verslag bij conformiteitsonderzoek
- Vlaamse Codex Wonen (2021) – boek 3: woningkwaliteit
o Technisch verslag voor zelfstandige woningen
1. Gebreken van categorie 1: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners
negatief beïnvloeden & potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken, maar die op zich
de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar maken
2. Gebreken van categorie 2: ernstige gebreken die de levensomstandigheden negatief
beïnvloeden maar geen direct gevaar vormen voor veiligheid of gezondheid van bewoners
3. Gebrek van categorie 3: ernstig gebrek dat mensonwaardige levensomstandigheden
veroorzaakt of een direct gevaar vormt voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners.
Een woning met een gebrek van deze categorie is ongeschikt & onbewoonbaar!
, Het begrip “schade”
Wat is “schade”?
Juridisch:
- Art. 6.24 BW: “Schade bestaat uit de economische & niet-economische gevolgen van de
aantasting van een juridisch beschermd persoonlijk belang”
Dus:
- “Elk nadeel, verlies of vermindering van iemands vermogen, zijn goederen of zijn persoon”
o Nadelig verschil tussen de situatie waarin de schadelijder zich bevindt & de situatie
waarin hij zich zou bevinden hebben indien geen schade verwekkende gebeurtenis
had plaatsgevonden
o Feitelijk verschil tussen de toestand die vastgesteld kan worden & een hypothetische
toestand die normaal verwacht kan worden
o Foto nomen van situatie na schade, & vergelijken met een hypothetische foto hoe het
zou kunnen zijn zonder de schade
Bouwtechnisch:
- “Schade” <-> “beschadiging” (= kapot)
- Binnen de context van vastgoed kunnen we onderscheiden:
o Huurschade
o Gebouwschade
o Bouwgebreken
o Eigendomsstoornis
- Gebouwschade kan voortvloeien uit externe impact
- Bouwgebrek kan voortvloeien uit een gebrekkige of afwijkende uitvoering of gebruik
Vaststellingstechnieken
Informatie verzamelen
- Waarnemingen
- Getuigenverklaringen
o Wanneer werd de schade voor het eerst vastgesteld & onder welke vorm?
o Werden er al herstellingswerken uitgevoerd?
o Is de as-builtinformatie betrouwbaar?
o Op welke manier is onderhoud & schoonmaak gebeurd?
- Stukkenonderzoek
o Bouwplannen, bestekken
o Correspondentiestukken in tempore non suspectu
o Werfverslagen
o PID
o Verkoop dossier makelaar, conditiemeting, beheersplan
Opmeting
- Verschil vaststellen tussen de werkelijke toestand & hypothetische toestand die normaal
verwacht kan worden
- Reproduceerbaar & communiceerbaar
- Metrologie (= wetenschap van meting: maten, meetprocessen & meetfouten)
Metrologie
Wat meten we?
- Waarneembare fenomenen: kleur, hardheid, geluid, geur…
- Aantallen
- Fysische grootheden ( 7 basiseenheden (kg, m, s…), afgeleide eenheden, veelvouden)
