2020-2021
Samenvatting
Vastgoedmanagement 1
VASTGOED & MAKELAARDIJ
LUUK VAN HARTEN
,Inhoud
Voorwoord.............................................................................................................................................2
Samenvatting H1 de markt voor vastgoedexploitatie.............................................................................2
Samenvatting H2 de vastgoedmanagementorganisatie.........................................................................5
Samenvatting H5.2 rol van de vastgoedmanager...................................................................................8
Samenvatting H6 acquisitieproces........................................................................................................11
Samenvatting H7 exploitatieproces......................................................................................................15
Samenvatting H8 dispositieproces........................................................................................................17
Samenvatting H9 winkelcentra en winkels...........................................................................................20
Samenvatting H10 commercieel management van kantoren..............................................................24
Samenvatting H11 woningen................................................................................................................27
Samenvatting H 12 technisch vastgoedmanagement...........................................................................30
Samenvatting H 13 servicekosten.........................................................................................................33
Samenvatting H14 financieel-administratief management..................................................................35
Samenvatting H17 renovatie en herontwikkeling.................................................................................39
Samenvatting H19 gemeenschappelijk eigendom................................................................................41
Samenvatting H13 duurzaamheid.........................................................................................................43
Extra aantekeningen / informatie.........................................................................................................45
1
,Voorwoord
Dit is een samenvatting van het vak vastgoedmanagement 1, van de opleiding Vastgoed &
Makelaardij. De samenvatting bestaat uit verschillende hoofdstukken, of delen van een hoofdstuk die
volgende de docenten van belang waren voor het tentamen. In de inhoudsopgave is te zien welke
hoofdstukken er verwerkt zijn. Denk er wel aan dat deze samenvatting gericht is op de stof die ik
persoonlijk moest leren. Het kan dus voorkomen dat de stof die je moet leren er niet of niet volledig
in staan.
Samenvatting H1 de markt voor vastgoedexploitatie
Vastgoedmanagementorganisatie = organisatie die in opdracht van 1 of meer
beleggingsorganisaties het management van de vastgoedportefeuille uitoefent. is
verantwoordelijk voor het dagelijks management op objectniveau.
Vastgoedportefeuille = het geheel aan onroerend goed dat een bedrijf of persoon in zijn of
haar bezit heeft.
Beleggingsorganisatie kernactiviteit is het verzekeren en strategisch beleggen van
premiegelden daarom lieten ze het outsourcen.
Vastgoedexploitatie = de sturing op kosten en opbrengsten gedurende de beoogde
levensduur van vastgoedobjecten met als doel per saldo een positief nettoresultaat te
behalen om de continuering te waarborgen winst
exploiteren = eigendom zo gebruiken dat het winst oplevert
De exploitatie van vastgoed onderscheid met 3 beleidsniveaus met bijbehorende taken.
Deze zijn weergegeven in figuur 1.1 blz 25
2
,1. Strategisch niveau (portefeuillemanager) = hier wordt het plan geformuleerd voor
de gehele vastgoedportefeuille. Dit plan dient een uitvloeisel te zijn van de
doelstellingen van de onderneming. Deze doelen verschillen per type
vastgoedeigenaar. Er worden strategische uitgangspunten vastgesteld, die
ondersteunend zijn aan de ondernemingsdoelstellingen. Er worden strategische
keuzes gemaakt om doelen te bereiken
Als er gesproken wordt over BO’s wordt er in de top van de Pyramide nog een vierde
laaf onderscheiden, het fundmanagement. Hier wordt besloten welk deel van de
portefeuille wordt belegd in vastgoed.
Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de
portefeuille opbouw en voor de exploitatie in hoofdlijnen. Op de doelstellingen en
het portefeuilleplan goed te kunnen onderbouwen, is managementinformatie vanuit
het tactische beleidsniveau van groot belang
2. Tactisch beleidsniveau (assetmanager) = er wordt het portefeuille beleid
(strategisch) vertaald naar het beleid per object. Daarvoor wordt de performance
(het rendement (van een object in kaart gebracht. hier vindt de vertaling plaat van
het strategisch portefeuilleplan in het concreet objectbeleid. Als basis voor de
besluitvorming dienen de performanceanalyses van objecten in portefeuille
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op basis van de performanceanalyse
beoordeeld worden of de objecten in portefeuille voldoen aan de in het strategisch
opgestelde criteria. De conclusies hieruit vormen het objectbeleid per project kan dit
inhouden: door exploiteren, renoveren, herontwikkeling of dispositie(verkopen). Ook
kan er gekozen worden om nieuwe objecten te acquireren. Nieuwe projecten kunnen
worden verworven door ontwikkeling dan wel door aankoop van door
projectontwikkelaars of derden op de markt gebracht worden.
3. Operationeel beleidsniveau (property manager) = het vastgoedmanagement op
operationeel niveau en omvat administratieve, technische en commerciële en
promotionele taken. Oftewel het dagelijkse werk. hier vindt de uitvoering van
objectbeleid plaats. Daar waar de VMO’s werken in opdracht van BO’s zijn de
volgende disciplines te onderscheiden. Administratief management, financieel
management, technisch/ facilitair management en commercieel management.
Verder vinden er op dit niveau concrete activiteiten plaats ten behoeve van aan- en
verkoop. Indien de acquisitie of aankoop een nieuw te ontwikkelen object betreft,
behoort het projectmanagement tot het operationele niveau.
3
, 1.4 opdrachtgevers van de VMO
Direct vastgoedbeleggen =beleggen in de stenen, de Bo is dan rechtstreeks eigenaar van
vastgoed en heeft zeggenschap over het management van vastgoed.
Indirect vastgoedbeleggen = beleggen in vastgoedaandelen. Men koop dan financiële
vermogenstitel die recht heeft op opbrengst van het vastgoed. De BO heeft geen
meerderheidsbelang en zeggenschap over het managen van het vastgoed. De volgende
typen beleggers investeren in direct vastgoed:
1. Particuliere beleggers: zij hebben als doel het zekerstellen van een toekomstig
inkomen, de koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de
opbrengsten van de belegging of een combinatie daarvan
2. Institutionele BO’s: zijn verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen. Zijn
beleggen in ruil voor toekomsite opbrengsten
3. Vastgoedfondsen: zit zijn onderneming die zelf beleggen in direct en/of indirect
vastgoed en die hiervoor het benodigde geld verkrijgen door het uitgeven van
aandelen of het aantrekken van VV.
4
Samenvatting
Vastgoedmanagement 1
VASTGOED & MAKELAARDIJ
LUUK VAN HARTEN
,Inhoud
Voorwoord.............................................................................................................................................2
Samenvatting H1 de markt voor vastgoedexploitatie.............................................................................2
Samenvatting H2 de vastgoedmanagementorganisatie.........................................................................5
Samenvatting H5.2 rol van de vastgoedmanager...................................................................................8
Samenvatting H6 acquisitieproces........................................................................................................11
Samenvatting H7 exploitatieproces......................................................................................................15
Samenvatting H8 dispositieproces........................................................................................................17
Samenvatting H9 winkelcentra en winkels...........................................................................................20
Samenvatting H10 commercieel management van kantoren..............................................................24
Samenvatting H11 woningen................................................................................................................27
Samenvatting H 12 technisch vastgoedmanagement...........................................................................30
Samenvatting H 13 servicekosten.........................................................................................................33
Samenvatting H14 financieel-administratief management..................................................................35
Samenvatting H17 renovatie en herontwikkeling.................................................................................39
Samenvatting H19 gemeenschappelijk eigendom................................................................................41
Samenvatting H13 duurzaamheid.........................................................................................................43
Extra aantekeningen / informatie.........................................................................................................45
1
,Voorwoord
Dit is een samenvatting van het vak vastgoedmanagement 1, van de opleiding Vastgoed &
Makelaardij. De samenvatting bestaat uit verschillende hoofdstukken, of delen van een hoofdstuk die
volgende de docenten van belang waren voor het tentamen. In de inhoudsopgave is te zien welke
hoofdstukken er verwerkt zijn. Denk er wel aan dat deze samenvatting gericht is op de stof die ik
persoonlijk moest leren. Het kan dus voorkomen dat de stof die je moet leren er niet of niet volledig
in staan.
Samenvatting H1 de markt voor vastgoedexploitatie
Vastgoedmanagementorganisatie = organisatie die in opdracht van 1 of meer
beleggingsorganisaties het management van de vastgoedportefeuille uitoefent. is
verantwoordelijk voor het dagelijks management op objectniveau.
Vastgoedportefeuille = het geheel aan onroerend goed dat een bedrijf of persoon in zijn of
haar bezit heeft.
Beleggingsorganisatie kernactiviteit is het verzekeren en strategisch beleggen van
premiegelden daarom lieten ze het outsourcen.
Vastgoedexploitatie = de sturing op kosten en opbrengsten gedurende de beoogde
levensduur van vastgoedobjecten met als doel per saldo een positief nettoresultaat te
behalen om de continuering te waarborgen winst
exploiteren = eigendom zo gebruiken dat het winst oplevert
De exploitatie van vastgoed onderscheid met 3 beleidsniveaus met bijbehorende taken.
Deze zijn weergegeven in figuur 1.1 blz 25
2
,1. Strategisch niveau (portefeuillemanager) = hier wordt het plan geformuleerd voor
de gehele vastgoedportefeuille. Dit plan dient een uitvloeisel te zijn van de
doelstellingen van de onderneming. Deze doelen verschillen per type
vastgoedeigenaar. Er worden strategische uitgangspunten vastgesteld, die
ondersteunend zijn aan de ondernemingsdoelstellingen. Er worden strategische
keuzes gemaakt om doelen te bereiken
Als er gesproken wordt over BO’s wordt er in de top van de Pyramide nog een vierde
laaf onderscheiden, het fundmanagement. Hier wordt besloten welk deel van de
portefeuille wordt belegd in vastgoed.
Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de
portefeuille opbouw en voor de exploitatie in hoofdlijnen. Op de doelstellingen en
het portefeuilleplan goed te kunnen onderbouwen, is managementinformatie vanuit
het tactische beleidsniveau van groot belang
2. Tactisch beleidsniveau (assetmanager) = er wordt het portefeuille beleid
(strategisch) vertaald naar het beleid per object. Daarvoor wordt de performance
(het rendement (van een object in kaart gebracht. hier vindt de vertaling plaat van
het strategisch portefeuilleplan in het concreet objectbeleid. Als basis voor de
besluitvorming dienen de performanceanalyses van objecten in portefeuille
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op basis van de performanceanalyse
beoordeeld worden of de objecten in portefeuille voldoen aan de in het strategisch
opgestelde criteria. De conclusies hieruit vormen het objectbeleid per project kan dit
inhouden: door exploiteren, renoveren, herontwikkeling of dispositie(verkopen). Ook
kan er gekozen worden om nieuwe objecten te acquireren. Nieuwe projecten kunnen
worden verworven door ontwikkeling dan wel door aankoop van door
projectontwikkelaars of derden op de markt gebracht worden.
3. Operationeel beleidsniveau (property manager) = het vastgoedmanagement op
operationeel niveau en omvat administratieve, technische en commerciële en
promotionele taken. Oftewel het dagelijkse werk. hier vindt de uitvoering van
objectbeleid plaats. Daar waar de VMO’s werken in opdracht van BO’s zijn de
volgende disciplines te onderscheiden. Administratief management, financieel
management, technisch/ facilitair management en commercieel management.
Verder vinden er op dit niveau concrete activiteiten plaats ten behoeve van aan- en
verkoop. Indien de acquisitie of aankoop een nieuw te ontwikkelen object betreft,
behoort het projectmanagement tot het operationele niveau.
3
, 1.4 opdrachtgevers van de VMO
Direct vastgoedbeleggen =beleggen in de stenen, de Bo is dan rechtstreeks eigenaar van
vastgoed en heeft zeggenschap over het management van vastgoed.
Indirect vastgoedbeleggen = beleggen in vastgoedaandelen. Men koop dan financiële
vermogenstitel die recht heeft op opbrengst van het vastgoed. De BO heeft geen
meerderheidsbelang en zeggenschap over het managen van het vastgoed. De volgende
typen beleggers investeren in direct vastgoed:
1. Particuliere beleggers: zij hebben als doel het zekerstellen van een toekomstig
inkomen, de koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de
opbrengsten van de belegging of een combinatie daarvan
2. Institutionele BO’s: zijn verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen. Zijn
beleggen in ruil voor toekomsite opbrengsten
3. Vastgoedfondsen: zit zijn onderneming die zelf beleggen in direct en/of indirect
vastgoed en die hiervoor het benodigde geld verkrijgen door het uitgeven van
aandelen of het aantrekken van VV.
4
