Verkooptransacties
Inhoud
1. Inleiding lessen........................................................................................4
2. Zakelijk recht...........................................................................................5
2.1. Wat?...................................................................................................5
2.2. Omschrijving :....................................................................................6
2.3. kenmerken:........................................................................................6
2.4. Soorten..............................................................................................6
2.4.1. Zelfstandige zakelijke rechten.....................................................6
2.4.2. Zakelijke zekerheidsrechten........................................................7
2.4.3. voorbeelden.................................................................................8
2.5. Eigendom.........................................................................................10
2.5.1. Omvang van het eigendomsrecht..............................................10
2.5.2. Bevoegdheden van de eigenaar................................................10
2.5.3. Beperkingen van het eigendomsrecht.......................................10
2.5.4. Eigendomsverwerving...............................................................12
2.5.5. Bijzondere vormen van eigendom.............................................13
3. Voorovereenkomsten bij vastgoedtransacties.......................................18
3.1. De optie...........................................................................................18
3.1.1. Definitie.....................................................................................18
3.1.2. Optie lichten..............................................................................18
3.1.3. Inhoud en voorwaarden.............................................................18
3.1.4. Geldigheidsvereisten optieovereenkomst..................................19
3.2. De belofte........................................................................................19
3.2.1. Definitie.....................................................................................19
3.2.2. Vormen......................................................................................19
3.2.3. Redenen voor een wederzijdse belofte......................................19
3.2.4. Toepassing in de praktijk...........................................................20
3.2.5. Juridische vereisten en voorwaarden.........................................20
3.3. Het bod............................................................................................20
3.3.1. Definitie.....................................................................................20
3.3.2. Juridische draagwijdte...............................................................20
, 3.3.3. Essentiële elementen van een geldig bod.................................21
3.3.4. Voorwaarden en bescherming van de koper..............................21
3.3.5. Vervolg na aanvaarding.............................................................21
3.3.6. Belang van een goed opgesteld bod.........................................21
3.4. Vergelijking optie, belofte en bod....................................................21
4. Hoofdding verkoopovereenkomst..........................................................22
4.1. Algemeen.........................................................................................22
4.2. Identificatie van partijen..................................................................22
4.2.1. Principe: wie zijn de partijen?....................................................22
4.2.2. Handelingsbekwaam..................................................................23
4.2.3. Specifieke situaties....................................................................23
4.3. Omschrijving van de aankoopmogelijkheden voor de koper............26
4.3.1. Aankoop in eigen naam.............................................................26
4.3.2. Aankoop voor een vennootschap in oprichting..........................26
4.3.3. Aankoop voor command............................................................26
4.3.4. Aankoop in een speciale verhouding.........................................27
5. ARTIKEL 2: Wat wordt er verkocht..........................................................30
5.1. Wat zijn onroerende en roerende goederen.....................................30
5.1.1. Onroerende goederen................................................................30
5.1.2. Roerende goederen...................................................................30
5.2. Beschrijving van het verkochte onroerend goed..............................31
5.2.1. Waar haal je de gegevens?........................................................31
5.3. Beschrijving van de verkochte roerende goederen..........................33
6. ARTIKEL 3: algemene bepalingen...........................................................34
6.1. Omschrijving van bindende kracht van een onderhandse VKO.......34
6.1.1. Vorm..........................................................................................34
6.1.2. Bewijs........................................................................................34
6.1.3. Tegenstelbaarheid......................................................................34
6.2. Verkoop “voor vrij, zuiver en onbelast”............................................35
6.2.1. Omschrijving..............................................................................35
6.2.2. Ontstaan van hypotheken..........................................................36
6.2.3. Rechten en plichten van de hypothecaire schuldenaar.............36
6.2.4. Publiciteit...................................................................................37
, 6.2.5. Einde van hypotheken...............................................................38
6.2.6. Verkoop “voor vrij, zuiver en onbelast”.....................................39
6.3. Geen waarborg van oppervlakte......................................................40
6.4. Exoneratieclausule voor zicht- en onzichtbare gebreken.................42
6.4.1. Algemeen...................................................................................42
6.4.2. Zichtbare en onzichtbare gebreken...........................................42
6.5. 10-jarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten............44
6.5.1. Duur van de garantie.................................................................44
6.5.2. Kenmerken van de regeling.......................................................44
6.5.3. de aanvang van de garantieperiode..........................................49
6.5.4. het einde van de garantieperiode..............................................49
6.6. Erfdienstbaarheden..........................................................................50
6.6.1. Omschrijving..............................................................................50
6.6.2. Soorten erfdienstbaarheid.........................................................51
6.6.3. Ontstaan van erfdienstbaarheid................................................51
6.6.4. De rechten en plichten van de eigenaar van het heersend erf..53
6.6.5. De rechten en plichten van de eigenaar van het lijdend erf......54
6.6.6. Einde van erfdienstbaarheid......................................................54
6.6.7. Enkele voorbeelden erfdienstbaarheid (niet letterlijk vanbuiten
kennen)................................................................................................56
6.6.8. Tot slot.......................................................................................57
6.7. Zonder waarborg van juistheid kadastrale aanduidingen................58
6.8. Ivm leidingen en meters van openbare nutsmaatschappijen..........58
7. Artikel 4: overdracht eigendomsrecht, genots- en gebruiksrecht..........58
7.1. Eigendomsoverdracht......................................................................58
7.2. Ingenottreding.................................................................................59
7.3. Tot slot.............................................................................................60
7.4. wat met verzekering........................................................................60
7.5. casussen..........................................................................................60
8. Artikel 5: Prijs.........................................................................................62
8.1. Algemeen.........................................................................................62
8.2. Verkoopprijs.....................................................................................64
8.3. De gevolgen van prijsbewimpeling en prijstekortschatting.............64
, 8.3.1. Prijsbewimpeling........................................................................64
8.3.2. Prijstekortschatting....................................................................65
8.4. Anti-witwaswetgeving......................................................................66
9. Definities................................................................................................68
1. Inleiding lessen
cyclus
1. Opdrachtgever kan samenwerken met een bemiddelaar om een huis
te kopen
bemiddelaar = vastgoedmakelaar
samenwerking = bemiddelingsovereenkomst
(schriftelijk, binnen/buiten, (co-)exclusief/niet
exclusief)µ
2. Makelaar zoekt koper/huurder/overnemer. Hiervoor doet hij
bemiddelingswerkzaamheden doen.
bemiddelingswerkzaamheden:
a. Marketing
b. Dossier samenstellen (asbest, EPC, steenbouwkundig
uitreksel…)
c. Bezoeken organiseren, kijkdagen, biedingsmomenten…
d. Infoplicht naar opdrachtgever
e. Onderhandelen
3. Vastgoedmakelaar maakt een
verkoops-/huur-/overnameovereenkomst
(voorlopige) verkoopovereenkomst = compromis
(voorlopig omdat het nog naar de notaris moet)
4. Commissieloon VGM
5. Compromis wordt overgemaakt naar een notaris om een
authentieke/notariële akte te maken
6. Registreren van de akte
STAP 3 zien we in dit vak
In verkoopovereenkomst het vastleggen van een
eigendomsoverdracht (van onroerend goed) en het overdragen van
eigendomsrecht tussen de koper en verkoper
- Eigendomsrecht
= een recht die ervoor zorgt dat de titularis van het recht bepaalde
handelingen mag stellen met dat onroerend goed.
Inhoud
1. Inleiding lessen........................................................................................4
2. Zakelijk recht...........................................................................................5
2.1. Wat?...................................................................................................5
2.2. Omschrijving :....................................................................................6
2.3. kenmerken:........................................................................................6
2.4. Soorten..............................................................................................6
2.4.1. Zelfstandige zakelijke rechten.....................................................6
2.4.2. Zakelijke zekerheidsrechten........................................................7
2.4.3. voorbeelden.................................................................................8
2.5. Eigendom.........................................................................................10
2.5.1. Omvang van het eigendomsrecht..............................................10
2.5.2. Bevoegdheden van de eigenaar................................................10
2.5.3. Beperkingen van het eigendomsrecht.......................................10
2.5.4. Eigendomsverwerving...............................................................12
2.5.5. Bijzondere vormen van eigendom.............................................13
3. Voorovereenkomsten bij vastgoedtransacties.......................................18
3.1. De optie...........................................................................................18
3.1.1. Definitie.....................................................................................18
3.1.2. Optie lichten..............................................................................18
3.1.3. Inhoud en voorwaarden.............................................................18
3.1.4. Geldigheidsvereisten optieovereenkomst..................................19
3.2. De belofte........................................................................................19
3.2.1. Definitie.....................................................................................19
3.2.2. Vormen......................................................................................19
3.2.3. Redenen voor een wederzijdse belofte......................................19
3.2.4. Toepassing in de praktijk...........................................................20
3.2.5. Juridische vereisten en voorwaarden.........................................20
3.3. Het bod............................................................................................20
3.3.1. Definitie.....................................................................................20
3.3.2. Juridische draagwijdte...............................................................20
, 3.3.3. Essentiële elementen van een geldig bod.................................21
3.3.4. Voorwaarden en bescherming van de koper..............................21
3.3.5. Vervolg na aanvaarding.............................................................21
3.3.6. Belang van een goed opgesteld bod.........................................21
3.4. Vergelijking optie, belofte en bod....................................................21
4. Hoofdding verkoopovereenkomst..........................................................22
4.1. Algemeen.........................................................................................22
4.2. Identificatie van partijen..................................................................22
4.2.1. Principe: wie zijn de partijen?....................................................22
4.2.2. Handelingsbekwaam..................................................................23
4.2.3. Specifieke situaties....................................................................23
4.3. Omschrijving van de aankoopmogelijkheden voor de koper............26
4.3.1. Aankoop in eigen naam.............................................................26
4.3.2. Aankoop voor een vennootschap in oprichting..........................26
4.3.3. Aankoop voor command............................................................26
4.3.4. Aankoop in een speciale verhouding.........................................27
5. ARTIKEL 2: Wat wordt er verkocht..........................................................30
5.1. Wat zijn onroerende en roerende goederen.....................................30
5.1.1. Onroerende goederen................................................................30
5.1.2. Roerende goederen...................................................................30
5.2. Beschrijving van het verkochte onroerend goed..............................31
5.2.1. Waar haal je de gegevens?........................................................31
5.3. Beschrijving van de verkochte roerende goederen..........................33
6. ARTIKEL 3: algemene bepalingen...........................................................34
6.1. Omschrijving van bindende kracht van een onderhandse VKO.......34
6.1.1. Vorm..........................................................................................34
6.1.2. Bewijs........................................................................................34
6.1.3. Tegenstelbaarheid......................................................................34
6.2. Verkoop “voor vrij, zuiver en onbelast”............................................35
6.2.1. Omschrijving..............................................................................35
6.2.2. Ontstaan van hypotheken..........................................................36
6.2.3. Rechten en plichten van de hypothecaire schuldenaar.............36
6.2.4. Publiciteit...................................................................................37
, 6.2.5. Einde van hypotheken...............................................................38
6.2.6. Verkoop “voor vrij, zuiver en onbelast”.....................................39
6.3. Geen waarborg van oppervlakte......................................................40
6.4. Exoneratieclausule voor zicht- en onzichtbare gebreken.................42
6.4.1. Algemeen...................................................................................42
6.4.2. Zichtbare en onzichtbare gebreken...........................................42
6.5. 10-jarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten............44
6.5.1. Duur van de garantie.................................................................44
6.5.2. Kenmerken van de regeling.......................................................44
6.5.3. de aanvang van de garantieperiode..........................................49
6.5.4. het einde van de garantieperiode..............................................49
6.6. Erfdienstbaarheden..........................................................................50
6.6.1. Omschrijving..............................................................................50
6.6.2. Soorten erfdienstbaarheid.........................................................51
6.6.3. Ontstaan van erfdienstbaarheid................................................51
6.6.4. De rechten en plichten van de eigenaar van het heersend erf..53
6.6.5. De rechten en plichten van de eigenaar van het lijdend erf......54
6.6.6. Einde van erfdienstbaarheid......................................................54
6.6.7. Enkele voorbeelden erfdienstbaarheid (niet letterlijk vanbuiten
kennen)................................................................................................56
6.6.8. Tot slot.......................................................................................57
6.7. Zonder waarborg van juistheid kadastrale aanduidingen................58
6.8. Ivm leidingen en meters van openbare nutsmaatschappijen..........58
7. Artikel 4: overdracht eigendomsrecht, genots- en gebruiksrecht..........58
7.1. Eigendomsoverdracht......................................................................58
7.2. Ingenottreding.................................................................................59
7.3. Tot slot.............................................................................................60
7.4. wat met verzekering........................................................................60
7.5. casussen..........................................................................................60
8. Artikel 5: Prijs.........................................................................................62
8.1. Algemeen.........................................................................................62
8.2. Verkoopprijs.....................................................................................64
8.3. De gevolgen van prijsbewimpeling en prijstekortschatting.............64
, 8.3.1. Prijsbewimpeling........................................................................64
8.3.2. Prijstekortschatting....................................................................65
8.4. Anti-witwaswetgeving......................................................................66
9. Definities................................................................................................68
1. Inleiding lessen
cyclus
1. Opdrachtgever kan samenwerken met een bemiddelaar om een huis
te kopen
bemiddelaar = vastgoedmakelaar
samenwerking = bemiddelingsovereenkomst
(schriftelijk, binnen/buiten, (co-)exclusief/niet
exclusief)µ
2. Makelaar zoekt koper/huurder/overnemer. Hiervoor doet hij
bemiddelingswerkzaamheden doen.
bemiddelingswerkzaamheden:
a. Marketing
b. Dossier samenstellen (asbest, EPC, steenbouwkundig
uitreksel…)
c. Bezoeken organiseren, kijkdagen, biedingsmomenten…
d. Infoplicht naar opdrachtgever
e. Onderhandelen
3. Vastgoedmakelaar maakt een
verkoops-/huur-/overnameovereenkomst
(voorlopige) verkoopovereenkomst = compromis
(voorlopig omdat het nog naar de notaris moet)
4. Commissieloon VGM
5. Compromis wordt overgemaakt naar een notaris om een
authentieke/notariële akte te maken
6. Registreren van de akte
STAP 3 zien we in dit vak
In verkoopovereenkomst het vastleggen van een
eigendomsoverdracht (van onroerend goed) en het overdragen van
eigendomsrecht tussen de koper en verkoper
- Eigendomsrecht
= een recht die ervoor zorgt dat de titularis van het recht bepaalde
handelingen mag stellen met dat onroerend goed.
