Samenvatting – Vastgoedmarketing 2025 (HO Gent)
Christophe Lejeune – Vastgoedmarketing voor nieuwbouw
1. Context: de nieuwbouwmarkt vandaag
Vastgoedmarkt met twee snelheden
• Herverkoopmarkt in Vlaanderen:
o +18% meer aktes (jaar-op-jaar)
o ±2% prijsstijging woningen
• Nieuwbouwmarkt:
o Sterke terugval sinds corona (2020)
o Aandeel nieuwbouwappartementen:
▪ 20,2% in 2021 → ±9% vandaag
Oorzaken van de crisis in nieuwbouw
1. Groot prijsverschil tussen herverkoop en nieuwbouw
→ gemiddeld +€83.114 (excl. kosten)
2. BTW & registratierechten:
o Nieuwbouw: 21% (of 6%) btw + 12% registratierechten grond
3. Stijgende rentevoeten (±1% → ±3,4%)
4. Stijgende bouwkosten en dure gronden
5. Minder vergunningen door procedures en beroepen
6. Gezinsverdunning (veel alleenstaanden → minder koopkracht)
2. Gevolgen voor projectontwikkelaars
• Veel onverkochte units
• Kopers wachten tot oplevering (geen overbruggingskrediet)
• Banken eisen ±30% voorverkoop → moeilijk haalbaar
• Langere verkoopperiodes → meer marketingkosten
• Verkoop aan fondsen met kortingen om cashproblemen te vermijden
Conclusie: sterke, doordachte vastgoedmarketing is noodzakelijk.
,3. Wat is nieuwbouwvastgoedmarketing?
Nieuwbouwmarketing positioneert, promoot en faciliteert de verkoop van nieuw te bouwen
projecten.
Succes = strategie + tactieken + data
• Strategie: overkoepelend plan (positionering, doelgroep)
• Tactieken: concrete acties (kanalen, campagnes, events)
• Altijd een mix van marketingacties, geen silver bullet
4. Budget & timing
Budgettering
• Richtlijn: 1% à 2% van de totale verkoopwaarde
• Budget spreiden over ±3 jaar:
o Jaar 1: 50% (opstart, renders, events, website)
o Jaar 2: 30%
o Jaar 3: 20%
• 1% is vaak niet meer voldoende
Werken met piekmomenten
3 cruciale momenten:
1. Lancering
2. Start der werken
3. Oplevering
Tussentijds: organische leadgeneratie, lagere budgetten
5. Datagedreven werken (geen buikgevoel)
Belangrijke databronnen
• Statbel: prijzen, vergunningen, vastgoedindex
• Stadsmonitor Vlaanderen: demografie, koopkracht, verhuisintentie
• Provincie in cijfers: huishoudens, wooneenheden, prijs-inkomenratio
• Notarisbarometer: verkopen, prijzen, aandeel nieuwbouw
• Immoweb / Realo: prijszetting, concurrentie, m²-prijzen
Eerst analyseren, pas daarna beslissen (typologie, prijzen).
,6. Typologie & doelgroep
• Typologie altijd data-driven
• Durven:
o nee zeggen
o visionair zijn in moeilijke buurten
• Gezonde mix van units
Doelgroepen (persona’s)
• Jonge gezinnen
• Senioren
• Medioren
• Alleenstaanden (±50% in Gent)
• Investeerders
• Expats
• Studenten / cohousing
Werk met persona’s en behoefteanalyse, niet met vage doelgroepen.
7. Prijszetting & btw
• Start marktconform
• Werk met lanceringsprijzen
• Vermijd te hoge startprijzen (project “verbrandt”)
• Bij slechte verkoop: selectief prijzen aanpassen, geen algemene kortingen
6% btw = enorme hefboom
• Gemiddeld voordeel: ±€36.500
• Zeer sterke marketingtroef
, 8. Lancering & positionering
Lancering
• Lanceer pas als:
o bouwvergunning binnen is
o aannemer aangesteld
o liefst meteen met compromissen
• Vermijd vakantieperiodes
• Koppel aan lokale events
USP’s
• Bepaal 5 unieke verkooptroeven
• Pas boodschap aan per doelgroep
Projectnaam
• Vermijd clichés (bv. “Parkzicht”)
• Kies een naam met verhaal
• Check beschikbaarheid (URL & Google)
9. Marketingmix & kanalen
Online
• SEO & content (beste en goedkoopste leads)
• Meta, SEA, TikTok (SEA= SEA staat voor Search Engine Advertising. Dat betekent:
Betaalde advertenties in zoekmachines, vooral Google Ads)
• Video & snippets
• CPL-leadgeneratoren (Immowi, Prompto) (CPL = cost per lead)
Offline
• Huis-aan-huis bedeling (lokaal)
• Werfborden & herasdoeken
• Opendeurdagen
• Lokale pers (print beperkt inzetten)
Christophe Lejeune – Vastgoedmarketing voor nieuwbouw
1. Context: de nieuwbouwmarkt vandaag
Vastgoedmarkt met twee snelheden
• Herverkoopmarkt in Vlaanderen:
o +18% meer aktes (jaar-op-jaar)
o ±2% prijsstijging woningen
• Nieuwbouwmarkt:
o Sterke terugval sinds corona (2020)
o Aandeel nieuwbouwappartementen:
▪ 20,2% in 2021 → ±9% vandaag
Oorzaken van de crisis in nieuwbouw
1. Groot prijsverschil tussen herverkoop en nieuwbouw
→ gemiddeld +€83.114 (excl. kosten)
2. BTW & registratierechten:
o Nieuwbouw: 21% (of 6%) btw + 12% registratierechten grond
3. Stijgende rentevoeten (±1% → ±3,4%)
4. Stijgende bouwkosten en dure gronden
5. Minder vergunningen door procedures en beroepen
6. Gezinsverdunning (veel alleenstaanden → minder koopkracht)
2. Gevolgen voor projectontwikkelaars
• Veel onverkochte units
• Kopers wachten tot oplevering (geen overbruggingskrediet)
• Banken eisen ±30% voorverkoop → moeilijk haalbaar
• Langere verkoopperiodes → meer marketingkosten
• Verkoop aan fondsen met kortingen om cashproblemen te vermijden
Conclusie: sterke, doordachte vastgoedmarketing is noodzakelijk.
,3. Wat is nieuwbouwvastgoedmarketing?
Nieuwbouwmarketing positioneert, promoot en faciliteert de verkoop van nieuw te bouwen
projecten.
Succes = strategie + tactieken + data
• Strategie: overkoepelend plan (positionering, doelgroep)
• Tactieken: concrete acties (kanalen, campagnes, events)
• Altijd een mix van marketingacties, geen silver bullet
4. Budget & timing
Budgettering
• Richtlijn: 1% à 2% van de totale verkoopwaarde
• Budget spreiden over ±3 jaar:
o Jaar 1: 50% (opstart, renders, events, website)
o Jaar 2: 30%
o Jaar 3: 20%
• 1% is vaak niet meer voldoende
Werken met piekmomenten
3 cruciale momenten:
1. Lancering
2. Start der werken
3. Oplevering
Tussentijds: organische leadgeneratie, lagere budgetten
5. Datagedreven werken (geen buikgevoel)
Belangrijke databronnen
• Statbel: prijzen, vergunningen, vastgoedindex
• Stadsmonitor Vlaanderen: demografie, koopkracht, verhuisintentie
• Provincie in cijfers: huishoudens, wooneenheden, prijs-inkomenratio
• Notarisbarometer: verkopen, prijzen, aandeel nieuwbouw
• Immoweb / Realo: prijszetting, concurrentie, m²-prijzen
Eerst analyseren, pas daarna beslissen (typologie, prijzen).
,6. Typologie & doelgroep
• Typologie altijd data-driven
• Durven:
o nee zeggen
o visionair zijn in moeilijke buurten
• Gezonde mix van units
Doelgroepen (persona’s)
• Jonge gezinnen
• Senioren
• Medioren
• Alleenstaanden (±50% in Gent)
• Investeerders
• Expats
• Studenten / cohousing
Werk met persona’s en behoefteanalyse, niet met vage doelgroepen.
7. Prijszetting & btw
• Start marktconform
• Werk met lanceringsprijzen
• Vermijd te hoge startprijzen (project “verbrandt”)
• Bij slechte verkoop: selectief prijzen aanpassen, geen algemene kortingen
6% btw = enorme hefboom
• Gemiddeld voordeel: ±€36.500
• Zeer sterke marketingtroef
, 8. Lancering & positionering
Lancering
• Lanceer pas als:
o bouwvergunning binnen is
o aannemer aangesteld
o liefst meteen met compromissen
• Vermijd vakantieperiodes
• Koppel aan lokale events
USP’s
• Bepaal 5 unieke verkooptroeven
• Pas boodschap aan per doelgroep
Projectnaam
• Vermijd clichés (bv. “Parkzicht”)
• Kies een naam met verhaal
• Check beschikbaarheid (URL & Google)
9. Marketingmix & kanalen
Online
• SEO & content (beste en goedkoopste leads)
• Meta, SEA, TikTok (SEA= SEA staat voor Search Engine Advertising. Dat betekent:
Betaalde advertenties in zoekmachines, vooral Google Ads)
• Video & snippets
• CPL-leadgeneratoren (Immowi, Prompto) (CPL = cost per lead)
Offline
• Huis-aan-huis bedeling (lokaal)
• Werfborden & herasdoeken
• Opendeurdagen
• Lokale pers (print beperkt inzetten)
