Samenvatting vastgoedrecht
Anouk Planckaert – RP3
,Hoofdstuk 1: Appartementsmede-eigendom
Inleiding
Een appartementsgebouw is een micromaatschappij waarin mensen dicht bij elkaar
leven → nood aan duidelijke regels.
Elke eigenaar van een privatief deel (appartement, garage, kelder, …) is automatisch
en gedwongen mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen (gang, lift, dak,
grond, …).
Wetgeving:
o Oude regels: Art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW (laatste wijziging 01.01.2019).
o Huidige regels: Vanaf 01.09.2021 – Art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW (Boek 3
“Goederen”).
o Weinig inhoudelijke wijzigingen, vooral hernummert.
o Van dwingend recht, met beperkte flexibiliteit → sanctie: relatieve nietigheid.
o Codex: Titel 4 – Mede-eigendom.
0. Algemene definitie (Art. 3.68 BW)
“Er is een mede-eigendom wanneer verschillende personen op eenzelfde goed titularis zijn
van een eigendomsrecht, zonder exclusief recht op een bepaald gedeelte.”
Soorten mede-eigendom
1. Toevallige (gewone) mede-eigendom → ontstaat door toeval (bv. overlijden).
o Verdeling steeds mogelijk (Art. 3.75 BW).
2. Vrijwillige mede-eigendom → door wil van partijen (bv. samen aankoop
vakantiehuis).
o Verdeling mogelijk.
3. Gedwongen mede-eigendom → bv. bij appartementen: gemeenschappelijke
delen niet deelbaar.
1. Omschrijving (Art. 3.84 BW)
Appartementsmede-eigendom = opgesplitst eigendomsrecht:
1. Privatief deel → individueel eigendomsrecht.
2. Gemeenschappelijke delen → gedwongen mede-eigendom.
De gemeenschappelijke delen zijn een accessorium bij het privatief deel.
Toepassing op gebouwen waarvan het eigendomsrecht is verdeeld in kavels met elk:
1. een privatief gedeelte, en
, 2. een aandeel in de gemeenschappelijke delen.
2. Vormvereisten (Art. 3.85 BW)
Drie documenten vormen de statuten van de mede-eigendom:
2.1. Basisakte
Authentieke akte (notarieel) – verplicht over te schrijven bij kantoor
Rechtszekerheid.
Verplichte vermeldingen:
o Beschrijving van het onroerend geheel + privatieve en gemeenschappelijke
delen.
o Aandelen/quotiteiten van elk privatief deel in de gemeenschappelijke delen
→ op basis van waarde, oppervlakte, ligging en bestemming.
o Verslag van notaris, landmeter, architect of vastgoedmakelaar.
! Wijziging enkel mogelijk via authentieke akte.
2.2. Reglement van mede-eigendom
Authentieke akte.
Bevat de juridische spelregels:
o Rechten en plichten van mede-eigenaars.
o Regeling inzake gebruik van gemeenschappelijke delen (kan exclusief
gebruik toekennen).
o Verdeling van de lasten.
o Sancties bij niet-betaling van lasten.
2.3. Reglement van interne orde (RIO)
Onderhandse overeenkomst (geen notaris vereist).
Regelt praktische werking:
o Werkwijze, bevoegdheden, bijeenroeping AV.
o Benoeming, taken, ontslag syndicus.
o Periode (15 dagen) voor jaarlijkse AV.
o Regels m.b.t. netheid, geluid, afval, ….
Bindt ook huurders (verklaring in huurovereenkomst).
3. Verdeling van de lasten (Art. 3.81 BW)
Gemeenschappelijke kosten (onderhoud lift, poetsdienst, verwarming, …).
Hoofdregel: verdeling volgens waarde van elk privatief deel.
, Uitzondering: volgens nuttigheidscriterium – wanneer delen niet door iedereen
gebruikt worden
(bv. lift niet gebruikt door gelijkvloers).
Concrete regeling vastgelegd in de statuten.
4. Vereniging van mede-eigenaars (VME) (Art. 3.86 BW)
4.1. Ontstaan & rechtspersoonlijkheid
Verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer:
1. Minstens één kavel is overgedragen/toegewezen, en
2. De basisakte en het reglement zijn overgeschreven in de registers.
Enige doel: behoud en beheer van het gebouw.
Eigen vermogen:
1. Werkkapitaal → lopende kosten (verwarming, poetsdienst).
2. Reservekapitaal → grote herstellingen (min. 5% van vorige jaarlasten,
verplicht na 5 jaar).
Zetel: adres van het gebouw.
Ondernemingsnummer vereist.
4.2. Deelverenigingen
Vanaf 20 kavels of meer.
Aparte rechtspersoon, opgenomen in basisakte.
Onderscheid:
o Algemeen gemeenschappelijke delen → hoofdvereniging.
o Bijzondere gemeenschappelijke delen → deelvereniging.
4.3. Organen van de VME
1. Algemene vergadering (AV)
2. Syndicus
3. Raad van mede-eigendom
5. Algemene Vergadering (Art. 3.87–3.88 BW)
5.1. Samenstelling en bijeenroeping
Elk eigenaar van een kavel is lid.
Jaarlijkse vergadering, opgeroepen door syndicus.
Ook mogelijk:
o Op verzoek van mede-eigenaars die samen ≥ 1/5 van de aandelen bezitten.
Oproeping:
o Minstens 15 dagen vooraf.
Anouk Planckaert – RP3
,Hoofdstuk 1: Appartementsmede-eigendom
Inleiding
Een appartementsgebouw is een micromaatschappij waarin mensen dicht bij elkaar
leven → nood aan duidelijke regels.
Elke eigenaar van een privatief deel (appartement, garage, kelder, …) is automatisch
en gedwongen mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen (gang, lift, dak,
grond, …).
Wetgeving:
o Oude regels: Art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW (laatste wijziging 01.01.2019).
o Huidige regels: Vanaf 01.09.2021 – Art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW (Boek 3
“Goederen”).
o Weinig inhoudelijke wijzigingen, vooral hernummert.
o Van dwingend recht, met beperkte flexibiliteit → sanctie: relatieve nietigheid.
o Codex: Titel 4 – Mede-eigendom.
0. Algemene definitie (Art. 3.68 BW)
“Er is een mede-eigendom wanneer verschillende personen op eenzelfde goed titularis zijn
van een eigendomsrecht, zonder exclusief recht op een bepaald gedeelte.”
Soorten mede-eigendom
1. Toevallige (gewone) mede-eigendom → ontstaat door toeval (bv. overlijden).
o Verdeling steeds mogelijk (Art. 3.75 BW).
2. Vrijwillige mede-eigendom → door wil van partijen (bv. samen aankoop
vakantiehuis).
o Verdeling mogelijk.
3. Gedwongen mede-eigendom → bv. bij appartementen: gemeenschappelijke
delen niet deelbaar.
1. Omschrijving (Art. 3.84 BW)
Appartementsmede-eigendom = opgesplitst eigendomsrecht:
1. Privatief deel → individueel eigendomsrecht.
2. Gemeenschappelijke delen → gedwongen mede-eigendom.
De gemeenschappelijke delen zijn een accessorium bij het privatief deel.
Toepassing op gebouwen waarvan het eigendomsrecht is verdeeld in kavels met elk:
1. een privatief gedeelte, en
, 2. een aandeel in de gemeenschappelijke delen.
2. Vormvereisten (Art. 3.85 BW)
Drie documenten vormen de statuten van de mede-eigendom:
2.1. Basisakte
Authentieke akte (notarieel) – verplicht over te schrijven bij kantoor
Rechtszekerheid.
Verplichte vermeldingen:
o Beschrijving van het onroerend geheel + privatieve en gemeenschappelijke
delen.
o Aandelen/quotiteiten van elk privatief deel in de gemeenschappelijke delen
→ op basis van waarde, oppervlakte, ligging en bestemming.
o Verslag van notaris, landmeter, architect of vastgoedmakelaar.
! Wijziging enkel mogelijk via authentieke akte.
2.2. Reglement van mede-eigendom
Authentieke akte.
Bevat de juridische spelregels:
o Rechten en plichten van mede-eigenaars.
o Regeling inzake gebruik van gemeenschappelijke delen (kan exclusief
gebruik toekennen).
o Verdeling van de lasten.
o Sancties bij niet-betaling van lasten.
2.3. Reglement van interne orde (RIO)
Onderhandse overeenkomst (geen notaris vereist).
Regelt praktische werking:
o Werkwijze, bevoegdheden, bijeenroeping AV.
o Benoeming, taken, ontslag syndicus.
o Periode (15 dagen) voor jaarlijkse AV.
o Regels m.b.t. netheid, geluid, afval, ….
Bindt ook huurders (verklaring in huurovereenkomst).
3. Verdeling van de lasten (Art. 3.81 BW)
Gemeenschappelijke kosten (onderhoud lift, poetsdienst, verwarming, …).
Hoofdregel: verdeling volgens waarde van elk privatief deel.
, Uitzondering: volgens nuttigheidscriterium – wanneer delen niet door iedereen
gebruikt worden
(bv. lift niet gebruikt door gelijkvloers).
Concrete regeling vastgelegd in de statuten.
4. Vereniging van mede-eigenaars (VME) (Art. 3.86 BW)
4.1. Ontstaan & rechtspersoonlijkheid
Verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer:
1. Minstens één kavel is overgedragen/toegewezen, en
2. De basisakte en het reglement zijn overgeschreven in de registers.
Enige doel: behoud en beheer van het gebouw.
Eigen vermogen:
1. Werkkapitaal → lopende kosten (verwarming, poetsdienst).
2. Reservekapitaal → grote herstellingen (min. 5% van vorige jaarlasten,
verplicht na 5 jaar).
Zetel: adres van het gebouw.
Ondernemingsnummer vereist.
4.2. Deelverenigingen
Vanaf 20 kavels of meer.
Aparte rechtspersoon, opgenomen in basisakte.
Onderscheid:
o Algemeen gemeenschappelijke delen → hoofdvereniging.
o Bijzondere gemeenschappelijke delen → deelvereniging.
4.3. Organen van de VME
1. Algemene vergadering (AV)
2. Syndicus
3. Raad van mede-eigendom
5. Algemene Vergadering (Art. 3.87–3.88 BW)
5.1. Samenstelling en bijeenroeping
Elk eigenaar van een kavel is lid.
Jaarlijkse vergadering, opgeroepen door syndicus.
Ook mogelijk:
o Op verzoek van mede-eigenaars die samen ≥ 1/5 van de aandelen bezitten.
Oproeping:
o Minstens 15 dagen vooraf.
