SAMENVATTING RENTMEESTERSCHAP
LES 1 + 2: INLEIDING
Vastgoedmakelaarswet:
Opdeling tableaus (makelaar vs syndicus)
à rentmeesters = keuze van tableau.
Opname op welke lijst: 200 dagen beroepsstage à beide tableaus: 100 dagen extra
Takenpakket rentmeester:
o Administratief beheer: rendement optimaliseren, verloop verhuur (wat mag er
opgevraagd worden voor bezoeken, wat mag er opgevraagd worden voor ondertekening
huurOK, huurOK zelf, plb, registratie, meterstanden, huurwaarborg)
o Financieel beheer
o Technisch en bouwkundig
o Rendementsberekening
Meerwaarde rentmeester:
o Professioneel en ervaring
o Verdere rendabilisering van de investering
• Streefdoel = OPTIMALISATIE rendement (maar hoe? :)
à Verkopen of verhuren? (bv advies om te verkopen: een heel oud appartement,
waarvan de kosten en gemeenschappelijke kosten enorm oplopen, adviseren om dit te
verkopen en met dat budget iets anders te kopen waarop je meer rendement kan
maken.)
à Jaarlijkse indexatie van de huurprijzen
à Afrekening van de onkosten (welke zijn voor huurder, welke voor verhuurder?)
à Doorrekenen van een deel van de kosten naar de huurder
à Persoonlijk advies van een vastgoedprofessional
Rentmeester VS syndicus:
Rentmeester =
o niet verplicht, beheer van privatieve delen
o taken zijn niet wettelijk vastgelegd, dus meer gericht op plichtenleer!
Synducus =
o meestal verplicht, beheer van gemene delen
o taken zijn wettelijk vastgelegd
Wat is in volgend verhaal voor de syndicus en wat voor rentmeester?
Een gebouw bestaat uit 10 appartementen, hierbij behoren 5 appartementen toe aan 1 eigenaar
die ze verhuurt. Van deze 5 appartementen zijn er 3 huurders die te laat zijn met betalen. Verder
is er infiltratie van water ter hoogte van het dak en is er overlast vanuit een van de eigenaars die
er woont en een grote hond in zijn appartement houdt.
1
,Syndicus: waterlast ter hoogte van het dak, overlast hond (want hond behoort toe tot een
EIGENAAR en niet tot een HUURDER van 1 van de appartementen.) à syndicus moet dossier
opstellen en vrederechter uitspraak laten doen.
Rentmeester: huurders die te laat betalen (= huur innen)
Rentmeester VS makelaar
Rentmeester = automatisch VGM
VGM ¹ automatisch rentmeester
Een makelaar die een appartement verkoopt waarbij een investeerder koopt. Is de makelaar
rentmeester in deze situatie? NEEN
Indien diezelfde investeerder besluit om via de makelaar het beheer van zijn appartement te
laten doen voor de jaren die komen, is de makelaar dan rentmeester? JA
Rentmeester VS vastgoedhandelaar
Rentmeester ¹ automatisch vastgoedhandelaar
Vastgoedhandelaar ¹ automatisch vastgoedhandelaar
Stel een vastgoedhandelaar koopt een gebouw opgedeeld in een aantal appartementen met het
oog op verhuur. Is deze vastgoedhandelaar dan rentmeester? NEEN
Stel een vastgoedhandelaar verkoopt in datzelfde gebouw een aantal eenheden waarbij de
kopers hem vragen om deze appartementen voor hen te willen beheren? Wat dient de handelaar
dan te doen? à Iemand aanbevelen?
Rentmeester ¹ automatisch bouwpromotor en omgekeerd.
Deontologie
Rentmeester heeft geen verplicht takenpakket à elke keer in overeenkomst heeeel specifiek
oplijsten wat je wel en niet gaat doen voor je klant.
Maar enkele zaken van plichtenleer zijn van toepassing op een rentmeester. Ze gaan bijna
allemaal over de derdenrekening.
o derdenrekening
o voorafname van gelden mits uitdrukkelijk akkoord en definitief worden verworven gelden
o zich ervan weerhouden frauduleus inbreuk te plegen op de rechten van derden
o betalingen aan derden
o verplichte waarborg derdengelden
o verplichte kwijting = als je een bedrag binnenkrijgt, moet je bewijs geven aan degene die
heeft betaald dat de betaling is toegekomen.
Bijzondere plichten voor vastgoedmakelaar-beheerder:
o geschreven overeenkomst (WER)
o Volmacht algemene vergadering à geldt voor 1 vergadering!!! (indien > 1 vergadering: via
notariële volmacht!)
2
,Derdenrekening en waarborg derdengelden:
Op een derdenrekening beheert een rentmeester enkel geld dat toebehoort aan anderen
(klanten, huurders, kopers). Enkel in uitzonderlijke gevallen mag hij gebruikmaken van de
derdenrekening van een andere makelaar of van een vennootschap waarin hij werkt.
De derdenrekening moet op een ZICHTREKENING bij een bank zijn, en aan een aantal
voorwaarden voldoen:
o Rekening mag NOOIT in het rood gaan
o Er mag geen krediet op worden toegestaan en de rekening mag nooit dienen als
onderpand.
o Ze mag niet gekoppeld worden aan andere rekeningen van de rentmeester
o Vanaf de opening geeft de rentmeester de juridische assessor van zijn beroepskamer
het recht om altijd alle rekeninginformatie en transacties van deze derdenrekening op te
vragen bij de bank.
Als het rekeningnummer van de derdenrekening niet op het briefpapier van de makelaar staat,
moet hij dit schriftelijk meedelen telkens hij fondsen opvraagt. Daarbij moet duidelijk vermeld
worden dat het om de ‘derdenrekening’ gaat.
Definitie
Rentmeester = een persoon (natuurlijk of rechtspersoon) die het vermogen van een derde
beheert, zowel roerend (zoals geldbeleggingen, investeringen of bedrijfsdeelnames) als
onroerend (zoals woningen, appartementen, commercieel vastgoed of gronden). Dit beheer
omvat ook beslissingen rond onderhoud, gebruik, ontwikkeling en financiering. Een rentmeester
is dus verantwoordelijk voor het optimaal beheren en beschermen van andermans vermogen,
maar is geen syndicus.
Taken rentmeester:
3 niveaus:
o Strategisch = portfolio management
o Tactisch = asset management
• Maatschappelijk: effectieve inzet beschikbare middelen voor maatschappelijk
gewenste activiteiten
• Vastgoed: doelmatig inzetten en efficiënt exploiteren van vastgoed
• Vergmogen: doelmatig inzetten van financiële middelen
o Opperationeel = property management
• Klachtenonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Energiemanagement
• Onderhoudscontracten
• Planmatig onderhoud
• Commercieel onderhoud
• Ondersteuning van facility management
3
, Rendementsberekening en advies
• Brutorendement
• Nettorendement
Brutorendement: welke parameters hebben invloed?
o Stedenbouwkundige vergunning
o Beheerslasten (vb bij studentenkamers betaal je meer aan rentmeester want meer
kamers = meer werk)
o Kwaliteit van het pand (nodige werken op korte/lange termijn)
o Polyvalentie van een gebouw
o Kwaliteit van de vraag à risico langdurige leegstand
o Ligging
o Aankoopprijs
o KI à onroerende voorheffing
Wat is een goed bruto rendement?
Op dit moment: 6% = redelijk, 4% = indien perfect nieuw of bv te stijgen naar 8% indien grote
werken nodig zijn.
Hoe bruto rendement verhogen?
o Prijs (bij aankoop) naar lager niveau onderhandelen
o Huurprijzen verhogen (moet wettelijk kunnen!) è Huurherziening: mag elke 3 jaar, als de
waarde van het pand met minimum 10% is gestegen itt marktwaarde)
à wat als huurder niet akkoord gaat?
• Opzeg beginnen (mag enkel voor persoonlijk gebruik, verbouwingen of zonder
reden = schadevergoeding)
• Aangetekend schrijven à vrederechter beslist of marktwaarde echt klopt en of
de huurverhoging gerechtvaardigd is.
o Kwaliteit van het aanbod verhogen
o Rendabele renovaties (bv decoraties, isolatie,…)
Restwaarde
= hoeveel je uiteindelijk overhoudt wanneer je je pand terug verkoopt (= winst als investeerder
van een pand)
Welke factoren beïnvloeden de restwaarde?
o Onderhoud (tijdig aan de slag gaan met slijtage) à in goede staat houden
o Niet tijdig actualiseren
o Meerwaarde aspect
3 methodes om de waarde van vastgoed (restwaarde) te berekenen:
1) Grond-opstalmethode:
Bij vastgoed heb je 2 delen:
o De grond à die verliest normaal gezien geen waarde, blijft stabiel
o De opstal (het gebouw dat erop staat) à die slijt en veroudert, en wordt dus over de
jaren afgeschreven.
4
LES 1 + 2: INLEIDING
Vastgoedmakelaarswet:
Opdeling tableaus (makelaar vs syndicus)
à rentmeesters = keuze van tableau.
Opname op welke lijst: 200 dagen beroepsstage à beide tableaus: 100 dagen extra
Takenpakket rentmeester:
o Administratief beheer: rendement optimaliseren, verloop verhuur (wat mag er
opgevraagd worden voor bezoeken, wat mag er opgevraagd worden voor ondertekening
huurOK, huurOK zelf, plb, registratie, meterstanden, huurwaarborg)
o Financieel beheer
o Technisch en bouwkundig
o Rendementsberekening
Meerwaarde rentmeester:
o Professioneel en ervaring
o Verdere rendabilisering van de investering
• Streefdoel = OPTIMALISATIE rendement (maar hoe? :)
à Verkopen of verhuren? (bv advies om te verkopen: een heel oud appartement,
waarvan de kosten en gemeenschappelijke kosten enorm oplopen, adviseren om dit te
verkopen en met dat budget iets anders te kopen waarop je meer rendement kan
maken.)
à Jaarlijkse indexatie van de huurprijzen
à Afrekening van de onkosten (welke zijn voor huurder, welke voor verhuurder?)
à Doorrekenen van een deel van de kosten naar de huurder
à Persoonlijk advies van een vastgoedprofessional
Rentmeester VS syndicus:
Rentmeester =
o niet verplicht, beheer van privatieve delen
o taken zijn niet wettelijk vastgelegd, dus meer gericht op plichtenleer!
Synducus =
o meestal verplicht, beheer van gemene delen
o taken zijn wettelijk vastgelegd
Wat is in volgend verhaal voor de syndicus en wat voor rentmeester?
Een gebouw bestaat uit 10 appartementen, hierbij behoren 5 appartementen toe aan 1 eigenaar
die ze verhuurt. Van deze 5 appartementen zijn er 3 huurders die te laat zijn met betalen. Verder
is er infiltratie van water ter hoogte van het dak en is er overlast vanuit een van de eigenaars die
er woont en een grote hond in zijn appartement houdt.
1
,Syndicus: waterlast ter hoogte van het dak, overlast hond (want hond behoort toe tot een
EIGENAAR en niet tot een HUURDER van 1 van de appartementen.) à syndicus moet dossier
opstellen en vrederechter uitspraak laten doen.
Rentmeester: huurders die te laat betalen (= huur innen)
Rentmeester VS makelaar
Rentmeester = automatisch VGM
VGM ¹ automatisch rentmeester
Een makelaar die een appartement verkoopt waarbij een investeerder koopt. Is de makelaar
rentmeester in deze situatie? NEEN
Indien diezelfde investeerder besluit om via de makelaar het beheer van zijn appartement te
laten doen voor de jaren die komen, is de makelaar dan rentmeester? JA
Rentmeester VS vastgoedhandelaar
Rentmeester ¹ automatisch vastgoedhandelaar
Vastgoedhandelaar ¹ automatisch vastgoedhandelaar
Stel een vastgoedhandelaar koopt een gebouw opgedeeld in een aantal appartementen met het
oog op verhuur. Is deze vastgoedhandelaar dan rentmeester? NEEN
Stel een vastgoedhandelaar verkoopt in datzelfde gebouw een aantal eenheden waarbij de
kopers hem vragen om deze appartementen voor hen te willen beheren? Wat dient de handelaar
dan te doen? à Iemand aanbevelen?
Rentmeester ¹ automatisch bouwpromotor en omgekeerd.
Deontologie
Rentmeester heeft geen verplicht takenpakket à elke keer in overeenkomst heeeel specifiek
oplijsten wat je wel en niet gaat doen voor je klant.
Maar enkele zaken van plichtenleer zijn van toepassing op een rentmeester. Ze gaan bijna
allemaal over de derdenrekening.
o derdenrekening
o voorafname van gelden mits uitdrukkelijk akkoord en definitief worden verworven gelden
o zich ervan weerhouden frauduleus inbreuk te plegen op de rechten van derden
o betalingen aan derden
o verplichte waarborg derdengelden
o verplichte kwijting = als je een bedrag binnenkrijgt, moet je bewijs geven aan degene die
heeft betaald dat de betaling is toegekomen.
Bijzondere plichten voor vastgoedmakelaar-beheerder:
o geschreven overeenkomst (WER)
o Volmacht algemene vergadering à geldt voor 1 vergadering!!! (indien > 1 vergadering: via
notariële volmacht!)
2
,Derdenrekening en waarborg derdengelden:
Op een derdenrekening beheert een rentmeester enkel geld dat toebehoort aan anderen
(klanten, huurders, kopers). Enkel in uitzonderlijke gevallen mag hij gebruikmaken van de
derdenrekening van een andere makelaar of van een vennootschap waarin hij werkt.
De derdenrekening moet op een ZICHTREKENING bij een bank zijn, en aan een aantal
voorwaarden voldoen:
o Rekening mag NOOIT in het rood gaan
o Er mag geen krediet op worden toegestaan en de rekening mag nooit dienen als
onderpand.
o Ze mag niet gekoppeld worden aan andere rekeningen van de rentmeester
o Vanaf de opening geeft de rentmeester de juridische assessor van zijn beroepskamer
het recht om altijd alle rekeninginformatie en transacties van deze derdenrekening op te
vragen bij de bank.
Als het rekeningnummer van de derdenrekening niet op het briefpapier van de makelaar staat,
moet hij dit schriftelijk meedelen telkens hij fondsen opvraagt. Daarbij moet duidelijk vermeld
worden dat het om de ‘derdenrekening’ gaat.
Definitie
Rentmeester = een persoon (natuurlijk of rechtspersoon) die het vermogen van een derde
beheert, zowel roerend (zoals geldbeleggingen, investeringen of bedrijfsdeelnames) als
onroerend (zoals woningen, appartementen, commercieel vastgoed of gronden). Dit beheer
omvat ook beslissingen rond onderhoud, gebruik, ontwikkeling en financiering. Een rentmeester
is dus verantwoordelijk voor het optimaal beheren en beschermen van andermans vermogen,
maar is geen syndicus.
Taken rentmeester:
3 niveaus:
o Strategisch = portfolio management
o Tactisch = asset management
• Maatschappelijk: effectieve inzet beschikbare middelen voor maatschappelijk
gewenste activiteiten
• Vastgoed: doelmatig inzetten en efficiënt exploiteren van vastgoed
• Vergmogen: doelmatig inzetten van financiële middelen
o Opperationeel = property management
• Klachtenonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Energiemanagement
• Onderhoudscontracten
• Planmatig onderhoud
• Commercieel onderhoud
• Ondersteuning van facility management
3
, Rendementsberekening en advies
• Brutorendement
• Nettorendement
Brutorendement: welke parameters hebben invloed?
o Stedenbouwkundige vergunning
o Beheerslasten (vb bij studentenkamers betaal je meer aan rentmeester want meer
kamers = meer werk)
o Kwaliteit van het pand (nodige werken op korte/lange termijn)
o Polyvalentie van een gebouw
o Kwaliteit van de vraag à risico langdurige leegstand
o Ligging
o Aankoopprijs
o KI à onroerende voorheffing
Wat is een goed bruto rendement?
Op dit moment: 6% = redelijk, 4% = indien perfect nieuw of bv te stijgen naar 8% indien grote
werken nodig zijn.
Hoe bruto rendement verhogen?
o Prijs (bij aankoop) naar lager niveau onderhandelen
o Huurprijzen verhogen (moet wettelijk kunnen!) è Huurherziening: mag elke 3 jaar, als de
waarde van het pand met minimum 10% is gestegen itt marktwaarde)
à wat als huurder niet akkoord gaat?
• Opzeg beginnen (mag enkel voor persoonlijk gebruik, verbouwingen of zonder
reden = schadevergoeding)
• Aangetekend schrijven à vrederechter beslist of marktwaarde echt klopt en of
de huurverhoging gerechtvaardigd is.
o Kwaliteit van het aanbod verhogen
o Rendabele renovaties (bv decoraties, isolatie,…)
Restwaarde
= hoeveel je uiteindelijk overhoudt wanneer je je pand terug verkoopt (= winst als investeerder
van een pand)
Welke factoren beïnvloeden de restwaarde?
o Onderhoud (tijdig aan de slag gaan met slijtage) à in goede staat houden
o Niet tijdig actualiseren
o Meerwaarde aspect
3 methodes om de waarde van vastgoed (restwaarde) te berekenen:
1) Grond-opstalmethode:
Bij vastgoed heb je 2 delen:
o De grond à die verliest normaal gezien geen waarde, blijft stabiel
o De opstal (het gebouw dat erop staat) à die slijt en veroudert, en wordt dus over de
jaren afgeschreven.
4
