Integrale gebiedsontwikkeling
Jos Janssen
Frank Maas
Wilgard van de Waterbeemd
Op vrijdag 26 juni vóór 17:00 uur, dient er in GradeWork individueel een “gebiedsvisie” te
worden ingeleverd.
,Voorwaarden: passend binnen het format van de opdracht hiervoor – zie portal – en
maximaal 1.000 woorden exclusief voorblad, bronnenoverzicht en tekening/plattegrond.
LES 1 (Jos Janssen):
Integrale gebiedsontwikkeling
IGO gaat over toekomstige (her)ontwikkeling van plangebieden en rol van ruimtelijke
ontwikkeling kaders, fiscale randvoorwaarden, samenwerking, duurzaamheid en
vastgoedwaarden daarin.
Gemeente
Gemeente is altijd betrokken bij een gebiedsontwikkeling. De gemeente is:
- Initiatiefnemer en daarbij ook opdrachtgever
- Verlener van de omgevingsvergunning
o Handhaving en toezicht
, - Gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast bij wijziging
- Verantwoordelijk voor infrastructuur
Stadsontwikkeling (Rob van Gameren)
- Waardebegrip staat centraal
- Stad is een dynamisch systeem waarin waarden met elkaar samenhangen en met
elkaar concurreren
- Elk stedelijk gebied heeft een waardeprofiel met vier waardedimensies
- Elke waardedimensie bestaat uit bouwstenen die meetbaar worden gemaakt met
indicatoren
- Succesvolle stadsontwikkeling: bij ideale match waardedimensies
De vier waardedimensies
De waardes hangen met elkaar samen en concurreren tegen elkaar. De aanpassing van een
gebied begint met een probleem die een van de waardes onderdrukt of het kan zijn dat er
een meerwaarde gecreëerd kan worden.
- Economische waarden
- Sociale waarden
De mate waarin bijgedragen wordt aan positief sociaal gedrag en sociale
ontwikkeling voor degene die er wonen, verblijven, gebruik maken van de aanwezige
voorzieningen en buitenruimte.
- Culturele waarden
De verzameling van bouwwerken en gebruik van ruimten die bijdragen aan het
collectief beleven van trots, verdriet, vreugde, religie, leefstijl en dergelijke.
- Ecologische waarden
De kwaliteit van een plangebied als bijdrage aan de stad als onderdeel van de
menselijk biotoop en dei van de flora en fauna. Het in stand houden en
ondersteunen van ecosystemen is daarbij de basiswaarde.
, Bouwstenen economische waarden plangebied
- Toegevoegde waarde van activiteit (BTW)
- Levensvatbaarheid en vitaliteit bedrijven
- Gebiedsgebondenheid (ketensamenwerking)
- Werkgelegenheid (arbeidsplaatsen)
- Aantrekkelijkheid als vestigingsplaats (USP)
- Vastgoedwaarde
Bouwstenen sociale waarden plangebied
- Sociale en educatieve functies (scholen, speelweiden, MFA’s)
- Veiligheid in het kader van leefbaarheid (checklist veiligheid openbare ruimte)
- Bevordering scholing en emancipatie (schooluitval, opleidingsniveau)
Bouwstenen culturele waarden plangebied
- Culturele symbolen (bv. aanwezigheid erfgoed)
- Religieuze symbolen (bv. Aanwezigheid/proces slopen kerken, moskeeën)
- City pride (stedelijke trots)
Bouwstenen ecologische waarden plangebied
- Beheer natuurlijke hulpbronnen (circulair/ hernieuwbare
energie/isolatie/restwarmte in gebieden/wind en zonne-energie)
- Kwaliteit biosfeer (klimaatbestendigheid, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit,
waterkwaliteit)
- Voldoende leefruimte (eco-zones, anderhalve meter)
Verhoging vastgoedwaarde in het plangebied
Vastgoedwaarde is onderdeel van de economische waarde. Met stadsontwikkeling wordt
deze waarde beïnvloed. Vastgoedwaarde is daadwerkelijk toevoeging aan de markt, dus de
kostprijs van het vastgoed, zoals de stijging van de WOZ (bijvoorbeeld: transformatie van
winkelgebied naar tuin heeft grote negatieve gevolgen op het financiële plaatje).
Vastgoedwaarde bestaat uit: grond + occupatie. Het heeft ook verschillende
waardeafhankelijk van verschillende factoren, zoals de functie in het bestemmingsplan.
Grond kan gekocht worden uit speculatieve overwegingen of voor in de toekomst. Als de
gemeente niet de regie heeft is er ook weinig risico en is vaak faciliterend. Als de gemeente
belang heeft willen zij vaak wel regie hebben. Grondexploitatie is het ontwikkeling van de
grond. Denk aan het bouwrijp maken. Dit in combinatie met functiewisseling heeft een grote
waardensprong.
- Functionele en fysieke toevoegingen (hogere dichtheid, meer functies, hogere floor
space index)
- Meer opbrengende functies of bestemmingen (bv. kantoortoren op de plaats van
volkstuinen)
- Verbetering kwaliteit bebouwing en openbare ruimte (bv. Infrastructuur)
- Hogere reputatie van plangebied
- Waardestijging belangrijke bron
Jos Janssen
Frank Maas
Wilgard van de Waterbeemd
Op vrijdag 26 juni vóór 17:00 uur, dient er in GradeWork individueel een “gebiedsvisie” te
worden ingeleverd.
,Voorwaarden: passend binnen het format van de opdracht hiervoor – zie portal – en
maximaal 1.000 woorden exclusief voorblad, bronnenoverzicht en tekening/plattegrond.
LES 1 (Jos Janssen):
Integrale gebiedsontwikkeling
IGO gaat over toekomstige (her)ontwikkeling van plangebieden en rol van ruimtelijke
ontwikkeling kaders, fiscale randvoorwaarden, samenwerking, duurzaamheid en
vastgoedwaarden daarin.
Gemeente
Gemeente is altijd betrokken bij een gebiedsontwikkeling. De gemeente is:
- Initiatiefnemer en daarbij ook opdrachtgever
- Verlener van de omgevingsvergunning
o Handhaving en toezicht
, - Gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast bij wijziging
- Verantwoordelijk voor infrastructuur
Stadsontwikkeling (Rob van Gameren)
- Waardebegrip staat centraal
- Stad is een dynamisch systeem waarin waarden met elkaar samenhangen en met
elkaar concurreren
- Elk stedelijk gebied heeft een waardeprofiel met vier waardedimensies
- Elke waardedimensie bestaat uit bouwstenen die meetbaar worden gemaakt met
indicatoren
- Succesvolle stadsontwikkeling: bij ideale match waardedimensies
De vier waardedimensies
De waardes hangen met elkaar samen en concurreren tegen elkaar. De aanpassing van een
gebied begint met een probleem die een van de waardes onderdrukt of het kan zijn dat er
een meerwaarde gecreëerd kan worden.
- Economische waarden
- Sociale waarden
De mate waarin bijgedragen wordt aan positief sociaal gedrag en sociale
ontwikkeling voor degene die er wonen, verblijven, gebruik maken van de aanwezige
voorzieningen en buitenruimte.
- Culturele waarden
De verzameling van bouwwerken en gebruik van ruimten die bijdragen aan het
collectief beleven van trots, verdriet, vreugde, religie, leefstijl en dergelijke.
- Ecologische waarden
De kwaliteit van een plangebied als bijdrage aan de stad als onderdeel van de
menselijk biotoop en dei van de flora en fauna. Het in stand houden en
ondersteunen van ecosystemen is daarbij de basiswaarde.
, Bouwstenen economische waarden plangebied
- Toegevoegde waarde van activiteit (BTW)
- Levensvatbaarheid en vitaliteit bedrijven
- Gebiedsgebondenheid (ketensamenwerking)
- Werkgelegenheid (arbeidsplaatsen)
- Aantrekkelijkheid als vestigingsplaats (USP)
- Vastgoedwaarde
Bouwstenen sociale waarden plangebied
- Sociale en educatieve functies (scholen, speelweiden, MFA’s)
- Veiligheid in het kader van leefbaarheid (checklist veiligheid openbare ruimte)
- Bevordering scholing en emancipatie (schooluitval, opleidingsniveau)
Bouwstenen culturele waarden plangebied
- Culturele symbolen (bv. aanwezigheid erfgoed)
- Religieuze symbolen (bv. Aanwezigheid/proces slopen kerken, moskeeën)
- City pride (stedelijke trots)
Bouwstenen ecologische waarden plangebied
- Beheer natuurlijke hulpbronnen (circulair/ hernieuwbare
energie/isolatie/restwarmte in gebieden/wind en zonne-energie)
- Kwaliteit biosfeer (klimaatbestendigheid, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit,
waterkwaliteit)
- Voldoende leefruimte (eco-zones, anderhalve meter)
Verhoging vastgoedwaarde in het plangebied
Vastgoedwaarde is onderdeel van de economische waarde. Met stadsontwikkeling wordt
deze waarde beïnvloed. Vastgoedwaarde is daadwerkelijk toevoeging aan de markt, dus de
kostprijs van het vastgoed, zoals de stijging van de WOZ (bijvoorbeeld: transformatie van
winkelgebied naar tuin heeft grote negatieve gevolgen op het financiële plaatje).
Vastgoedwaarde bestaat uit: grond + occupatie. Het heeft ook verschillende
waardeafhankelijk van verschillende factoren, zoals de functie in het bestemmingsplan.
Grond kan gekocht worden uit speculatieve overwegingen of voor in de toekomst. Als de
gemeente niet de regie heeft is er ook weinig risico en is vaak faciliterend. Als de gemeente
belang heeft willen zij vaak wel regie hebben. Grondexploitatie is het ontwikkeling van de
grond. Denk aan het bouwrijp maken. Dit in combinatie met functiewisseling heeft een grote
waardensprong.
- Functionele en fysieke toevoegingen (hogere dichtheid, meer functies, hogere floor
space index)
- Meer opbrengende functies of bestemmingen (bv. kantoortoren op de plaats van
volkstuinen)
- Verbetering kwaliteit bebouwing en openbare ruimte (bv. Infrastructuur)
- Hogere reputatie van plangebied
- Waardestijging belangrijke bron
