Samenvatting Huurwetgeving 3

1.Gemeen huurrecht
Verhuurvoorwaarden
- Huur: genot van een zaak voor gedurende tijd tegen een betalende prijs

- Toepassingsgebied
o Heeft betrekking op onroerende goederen
o Huurovereenkomsten die niet vallen onder één van de 3 specifieke regimes
o Huurcontracten die vallen onder één van de 3 specifieke regimes, maar kwesties die
niet uitdrukkelijk zijn geregeld in dat specifieke regime suppletieve werking

- Bestemming
o Werkelijk gebruik
o Bestemmingswijziging
o Door H  kan niet (anders wanprestatie = ontbinden/SV)
o Bestemmings- en gebruiksbeperkingen
o Bestemming toeristisch verhuur: logiesdecreet
 Brandbeveiliging zeer belangrijk!

- Huurtermijn
o Opzegging algemeen
 Te vroeg: gevolgen worden uitgesteld tot op het tijdstip waartegen de
opzegging wettelijk mogelijk was
 Te laat: ongeldig
 Getrouwd/wettelijk samenwonend  aan elkeen opzeggen
o Duur
 Maximumduur 99 jaar




 Vervroegde beëindeging door wanprestatie
 VH heeft recht op betaling van de HP voor een termijn die nodig is om
een nieuwe huurde te vinden

- Huurprijs
o Vrije prijsbepaling
 Te laag  verhulde schenking
 Te hoog  ok niet nietig wegens benadeling
o Indexering  art. 1728bis BW
 Niet verplicht, gebruik je het wel  wettelijk kader volgen
1

, Huurprijs aanpassen aan de kosten van levensonderhoud
 Indexeringsbeding vereist
 Frequentie van indexering
 Max. 1 keer per jaar
 Tijdstip van indexering
 Ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de
huurok
 Referentiemaatstaf
 Op basis van de schommelingen van de gezondheidsindex
 Berekeningsformule
basishuurpijs x nieuw indexcijfer
 Aangepaste huurprijs =
aanvangsindexcijfer
 Uitwerking van de indexering
 Automatisch
 Op verzoek van de belanghebbende partij
 Verjaring van de vordering tot indexering
 1 jaar
o Wanbetaling door de huurder
 Beroep op vrederechter
 Gerechtelijke procedure  verschillende beslissingen/vonnis:
 Huurachterstallen betalen
 Huurok wordt ontbonden
 Betalen van wederverhuringsvergoeding
 Vrijgave van de huurwaarborg voor de verhuurder
 …
 Verzoeningsprocedure

- Huurwaarborg
o Functie
 Financiële zekerheid voor de stipte naleving van de verbintenis
 Zekerheid voor de herstellingen van eventuele huurschade
o Geen wettelijke verplichting
o Vorm van de waarborg vrij te kiezen
o Vrijmaking na beëindiging van de huur

- Huurlasten en kosten  art 1728ter BW
o Kosten: uitgaven door de verhuurder om de huurder toe laten een volwaardig genot
van het gehuurde goed te hebben (vb. water, elektriciteit, …)
o Lasten: belastingen en retributies (vb. onroerende voorheffing)
o Geen wettelijke bepaling  contractueel vrij te bepalen
o Aanrekening
 Vaste bedragen
 Forfaitaire aanrekening (=periodieke verhoging/verlaging)
 Werkelijke kosten

- Staat van het goed
o Minimale eisen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid  verbetering van
de woonkwaliteit (recht op menswaardig wonen)
o Vlaamse wooncode
2

, o Conformiteitsattest
 Bewijs dat de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen
 Niet verplicht (≠ verhuurvergunning), geeft wel extra zekerheid aan de
huurder
 Vervalt na 10 jaar
 Woning niet conform  woon- of verhuurverbod
 15 strafpunten  ongeschiktheidsverklaring
 Ernstige veiligheids- of gezondheidsrisico’s  onbewoonbaarverklaring 
absolute nietigheid van de huurok
 Maximale woningbezetting is overschreden  overbewoond 
herhuisvesting van bewoners
o Vgma moet zelf controleren of het te verhuren goed voldoet aan de
kwaliteitsvereisten

- Onderhoud en herstellingen
o Verplichtingen van de verhuurder
 Bij start van de huur  art. 1720 BW
 In goede staat van onderhoud ter beschikking stellen, tenzij
contractueel wordt afgeweken
 Tijdens de huur ( contractueel afwijken kan)  art. 1719,°2 & 1724 BW
 In een zodanige staat onderhouden, zodat het kan dienen voor het
gebruik waartoe het verhuurd is
 Alle herstellingen doen die nodig zijn, behalve herstellingen ten laste
van de huurder
 Mits voorafgaandelijk akkoord van de huurder, tenzij het gaat
om dringende herstellingen
o Verplichtingen van de huurder
 Gebruik als een goed huisvader  art. 1728,°1 BW
 Huurdersherstellingen (niet door ouderdom of overmacht)  contractueel
afwijken kan  art. 1754 BW
 Schade door de huurder of een persoon waarvoor hij moet instaan
 Niet gehouden tot herstelling wanneer het gaat om schade door een 3 e
(vb. inbreker)  ten laste van de verhuurder
 Dringende herstellingen gedogen
 Langer dan 40 dagen  vermindering van de huurprijs (tenzij
contractueel afwijken)
 Bezoekrecht van de verhuurder
 Niet zonder wettige reden of wanneer de huurder niet thuis is!!

- Verfraaiings-, verbeterings- en veranderingswerken
o Op het einde van de huur dient de huurder het goed terug te geven in de staat
waarin hij deze had ontvangen
o Contractuele regeling OF
o Regeling van het gemene recht:
 Recht van de huurder om veranderingswerken uit te voeren die de structuur
van het goed niet veranderen
 Rekening houden met het algemeen principe om het gehuurde goed
als goede huisvader te gebruiken (teruggave in dezelfde staat als bij
aanvang)
 Vergoedingsregeling voor de uitgevoerde werken op het einde van de huur
3

,  Wegneembare werken
 VH behoudt de werken  vergoeden
 VH vordert de verwijdering van de werken
 Niet-wegneembare werken
 Noodzakelijke uitgaven en nuttige uitgaven  vergoeding
 Luxe-uitgaven of uitgaven met een subjectief nut  geen
vergoeding
 Zonder toestemming  geen vergoeding

- Onderverhuren en huuroverdracht
HVH ---------- HH HVH ---------- H1

= onderverhuur = huuroverdracht
OH H2
o Regeling van gemeen recht
 Onderhuur en huuroverdracht zijn toegelaten, tenzij contractueel afwijken
 Onderhuur
 Hoofdhuurder blijft gehouden t.o.v. de verhuurder
 Verhuurder kan de onderhuurder niet aanspreken en omgekeerd
 Huuroverdracht
 Oorspronkelijke huurder is volledig van zijn verplichtingen ontheven 
volkomen huuroverdracht
 Verhuurder aanvaardt de huuroverdracht niet, oorspronkelijke huurder
blijft gehouden tot alle verplichtingen  onvolkomen huuroverdracht
o Wettelijke beperkingen
 Huurder die het goed niet als hoofdverblijfplaats huurt, mag niet
onderverhuren of zijn huur overdragen aan een persoon die het wél tot zijn
hoofdverblijfplaats wil bestemmen
 Twee uitzonderingen op dit wettelijk verbod van onderverhuur
 Sociale maatregel: onderverhuur door een rechtspersoon aan
een minder gegoede, natuurlijke persoon
 Groene maatregel onderverhuur door een handelshuurder aan
een natuurlijk persoon

- Bezoek en nazicht door de verhuurder
o Verhuurder heeft het recht om het gehuurde goed te inspecteren, om zich van de
staat ervan te vergewissen
o Hij mag de huurder zijn rustig genot van het gehuurde goed niet verstoren

- Wat bij verkoop?
o Voorkooprecht of voorkeurrecht
 Niet automatisch, wel conventioneel
o Tegenstelbaarheid van de huurovereenkomst aan de koper
 Koper is niet verplicht de huurok te eerbiedigen
 Huurder kan de verhuurder wel aanspreken bij vroegtijdige stopzetting
wegens het niet verzekeren van een rustig huurgenot
o Enkele begrippen
 Vaste datum


4