VEMPPP21
Hicham Raouaha, 0918133
Saskia van Engelen, 0964868
Vincent Knoop, 0951816
Tijmen Bakker, 0967847
Dave Maljaars, 0970083
Modu
1
, Voorwoord
Dit rapport is geschreven voor het project over Projectontwikkeling aan de Hogeschool
Rotterdam op de opleiding vastgoed en makelaardij. Voor dit project moet een nieuw
plan komen voor de straat waar het gebouw niet meer optimaal is (Ruivendwarsstraat
in Rotterdam, Oude Noorden).
Dit project was niet mogelijk geweest zonder de hulp van verschillende personen. In
het bijzonder willen wij mevrouw Coenen bedanken voor haar hulp en feedback. Het
eindresultaat had er niet zo uitgezien als de feedback niet zo duidelijk en constructief
was. Ook willen wij de gemeente, wooncommissie en buurthuis bedanken voor hun
medewerking.
Het groepsproces verliep ook erg vlot, iedereen hield zich aan de afspraken en als er
iets misging werd dit altijd verbeterd. De stukken werden in overleg opgesteld en door
verschillende leden uit de groep nagekeken. Uiteindelijk zijn de stukken door één
groepslid bij elkaar gevoegd om er één geheel van te maken.
Rotterdam, 5 juni 2019.
Hicham Raouaha, Saskia van Engelen, Vincent Knoop, Dave Maljaars en Tijmen
Bakker
2
, Inhoudsopgave
Inleiding 5
1. The Voyager 7
1.1. Marktanalyse 14
1.2. Fasering 15
1.3. Financiële en juridische onderbouwing 17
Literatuurlijst 19
Bijlage 1. Gebiedsanalyse 23
1.1. De ondergrondlaag 23
1.2. De netwerklaag 29
1.3. De occupatielaag 32
Bijlage 2. Demografische analyse 38
2.1. Trends en ontwikkelingen 38
2.2. Nederland 39
2.3. Rotterdam 42
2.4. Het Oude Noorden 45
Bijlage 3. Beleidsanalyse en juridische analyse 48
3.1. Beleidsanalyse 48
3.2. Rijksbeleid 48
3.3. Provincie 49
3.4. Gemeente Rotterdam 50
3.5. Het Oude Noorden 51
3.6. Juridische analyse 52
Bijlage 4. Stakeholdersanalyse 57
4.1. Woonstad Rotterdam 57
4.2. Gemeente Rotterdam 57
4.3. De bewoners van het Oude Noorden 58
4.4. Wijkcommissie 59
Bijlage 5. Marktanalyse 61
5.1. Jonge digitalen 61
5.2. De stedelijke balanceerders 62
5.3. Samen starters 63
5.4. Sociale huurders 64
5.5. Rijpe middenklasse 65
Bijlage 6. SWOT-analyse 67
6.1. Sterktes 67
6.2. Zwaktes 68
6.3. Kansen 68
6.4. Bedreigingen 68
6.5. Confrontatiematrix 69
6.6. Functiematrix 71
Bijlage 7. Programma van Eisen 74
7.1. Ruimtelijke Eisen 74
7.2. Financiële eisen 80
7.3. Afwerkingen en voorzieningen 83
7.4. Wettelijke eisen 86
Bijlage 8. Haalbaarheidsanalyse 88
8.1. Markttechnische haalbaarheid 88
3
, 8.2. Juridische haalbaarheid 89
8.3. Financiële haalbaarheid 90
Bijlage 9 93
Interview Woonstad 93
Bijlage 10 94
Interview gemeente Rotterdam 94
Bijlage 11 96
Interview Wijkcommissie 96
Bijlage 12 97
Interview bewoners het Oude Noorden 97
4
Hicham Raouaha, 0918133
Saskia van Engelen, 0964868
Vincent Knoop, 0951816
Tijmen Bakker, 0967847
Dave Maljaars, 0970083
Modu
1
, Voorwoord
Dit rapport is geschreven voor het project over Projectontwikkeling aan de Hogeschool
Rotterdam op de opleiding vastgoed en makelaardij. Voor dit project moet een nieuw
plan komen voor de straat waar het gebouw niet meer optimaal is (Ruivendwarsstraat
in Rotterdam, Oude Noorden).
Dit project was niet mogelijk geweest zonder de hulp van verschillende personen. In
het bijzonder willen wij mevrouw Coenen bedanken voor haar hulp en feedback. Het
eindresultaat had er niet zo uitgezien als de feedback niet zo duidelijk en constructief
was. Ook willen wij de gemeente, wooncommissie en buurthuis bedanken voor hun
medewerking.
Het groepsproces verliep ook erg vlot, iedereen hield zich aan de afspraken en als er
iets misging werd dit altijd verbeterd. De stukken werden in overleg opgesteld en door
verschillende leden uit de groep nagekeken. Uiteindelijk zijn de stukken door één
groepslid bij elkaar gevoegd om er één geheel van te maken.
Rotterdam, 5 juni 2019.
Hicham Raouaha, Saskia van Engelen, Vincent Knoop, Dave Maljaars en Tijmen
Bakker
2
, Inhoudsopgave
Inleiding 5
1. The Voyager 7
1.1. Marktanalyse 14
1.2. Fasering 15
1.3. Financiële en juridische onderbouwing 17
Literatuurlijst 19
Bijlage 1. Gebiedsanalyse 23
1.1. De ondergrondlaag 23
1.2. De netwerklaag 29
1.3. De occupatielaag 32
Bijlage 2. Demografische analyse 38
2.1. Trends en ontwikkelingen 38
2.2. Nederland 39
2.3. Rotterdam 42
2.4. Het Oude Noorden 45
Bijlage 3. Beleidsanalyse en juridische analyse 48
3.1. Beleidsanalyse 48
3.2. Rijksbeleid 48
3.3. Provincie 49
3.4. Gemeente Rotterdam 50
3.5. Het Oude Noorden 51
3.6. Juridische analyse 52
Bijlage 4. Stakeholdersanalyse 57
4.1. Woonstad Rotterdam 57
4.2. Gemeente Rotterdam 57
4.3. De bewoners van het Oude Noorden 58
4.4. Wijkcommissie 59
Bijlage 5. Marktanalyse 61
5.1. Jonge digitalen 61
5.2. De stedelijke balanceerders 62
5.3. Samen starters 63
5.4. Sociale huurders 64
5.5. Rijpe middenklasse 65
Bijlage 6. SWOT-analyse 67
6.1. Sterktes 67
6.2. Zwaktes 68
6.3. Kansen 68
6.4. Bedreigingen 68
6.5. Confrontatiematrix 69
6.6. Functiematrix 71
Bijlage 7. Programma van Eisen 74
7.1. Ruimtelijke Eisen 74
7.2. Financiële eisen 80
7.3. Afwerkingen en voorzieningen 83
7.4. Wettelijke eisen 86
Bijlage 8. Haalbaarheidsanalyse 88
8.1. Markttechnische haalbaarheid 88
3
, 8.2. Juridische haalbaarheid 89
8.3. Financiële haalbaarheid 90
Bijlage 9 93
Interview Woonstad 93
Bijlage 10 94
Interview gemeente Rotterdam 94
Bijlage 11 96
Interview Wijkcommissie 96
Bijlage 12 97
Interview bewoners het Oude Noorden 97
4
