Commercieel en bedrijfsmatig
vastgoed 4
Inleiding
Rol van de vastgoedprofessional
Makelaar (verhuur of verkoop of beiden –
internationaal & nationaal)
Voorbeelden: Cushman & Wakefield, CBRE,
Ceusters, Structura, EPMC, JLL, Oreon,…
Expansiemanager retail = iemand die voor een
bepaalde retailer zoekt naar een nieuwe
winkellocatie, ze zoeken naar “witte plekken” dus
plaatsen waar de bedrijven nog niet aanwezig zijn.
Voorbeelden: Bristol, JBC, H&M, Inditex, Torfs,…
Investeerder/ontwikkelaar
Voorbeelden: Prowinko, Bimmo, RPD, GH Group, Zabra, Heylen Warehouses,…
Shopping centra, baanwinkels, KMO-parken, kantoren, supermarkten,…
Beheer (asset manager, property manager, optimalisatie vastgoedportefeuille,…
= drie niveaus):
- Asset manager: is degene die vastgoedfondsen financieel managet met als
doel een optimaal rendement te realiseren.
- Property manager: zijn verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van
vastgoed, bijvoorbeeld het inhuren van aannemers voor een renovatie, het
zoeken naar en screenen van nieuwe huurders, en het organiseren van
bewaking voor leegstaande panden. Deze beheert vastgoed in naam van
de eigenaar.
Retail (focus shopping centra en retailparken): CBRE, JLL, Ceusters,…
Vastgoed niet core-business: CM, Dela, KBC, verzekeringsbedrijven,
Kinepolis, NMBS, Zaventem,…
KMO-parken
Kantoren: bv. Post X Berchem, kantorenclusters Brussel, …
Beheer (administratief, technisch, financieel) binnen GVV (Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap: zij investeren heel veel in vastgoed en je kan aandelen
aankopen van het bedrijf ze zijn vaak werkzaam binnen een bepaalde tak
omdat ze hier veel kennis van hebben. Je kan een aandeel op de beurs aan- of
verkopen) – beursgenoteerd:
Voorbeelden retail: Retail Estates, Vastned, QRF,…
Voorbeelden industrie: Montea, WDP,...
Voorbeelden kantoren: Befimmo, Intervest Offices,…
1
,Retail
Retail - key terms
Binnenstedelijk Baanwinkel Shopping center
High street retail Out-of-town retail
Retail warehousing
= winkelstraten in de = alleenstaande Stadsfeestzaal en Grand
kernwinkelgebieden baanwinkels zoals een Bazar Antwerpen, zijn dit
action, supermarkten,… volwaardige shopping
Pearle / Hans Anders wil centers? Ze zijn eerder
graag ook een binnenstedelijke
baanwinkel plaatsen shopping centers.
maar ze gaan nooit
ergens stand alone en
alleen naast een baan
gevestigd kunnen
worden ze gaan zich
best positioneren naast
andere bedrijven die
veel spelers krijgen. een
Action of Kruidvat krijgen
echter wel genoeg
klanten.
Main Six: 6 belangrijkste winkelkernen van België
- Antwerpen
- Gent
- Hasselt
- Brugge
- Brussel
- Luik (maar één stad in Wallonië, maar kijken
naar meeste passanten in de winkelstraat
waardoor meer in Vlaanderen)
Je moet elk jaar de meest actieve retailers
opvolgen indien je werkzaam bent in het
segment. Stel je wil panden verkopen of
verhuren, je hebt vaak huurders of
investeerders in de retail. Eerder huurders
2
,want gaan het zelden gebruiken voor eigen gebruik. Indien je bemiddelaar wil
zijn, moet je je inlezen in de markt.
Voorbeeld: Jumbo – 12 deals afgerond in 2022. Als bemiddelaar moet je met de
expansiemanager van bedrijven in contact komt zodat je zoveel mogelijk deals
kan rondbrengen. Indien je deals wil doen als bemiddelaar, ga je contact moeten
opnemen met de meest actieven in de markt.
Links zien we ook wie de meeste winkels heeft in de mainstreet en rechts zie je
een overzicht van de bedrijven die gevestigd zijn in die mainstreets, zo weet je
wat er beheerd moet worden in deze gebieden.
Group Marotta: doet eigenlijk al de deals zelf.
AG Real Estate: vastgoedtak van AG Insurance
GLA = Gross Leasable Area: het gedeelte in het commercieel goed dat
privatief gebruikt kan worden door de huurder incl. mezzanines, kelders,
verdiepingen en excl. gemeenschappelijke delen.
- Dit is vooral belangrijk binnen de shopping centermarkt aangezien het
daar gaat over je eigen unit en wat je ervan mag gebruiken. In dus vooral
belangrijk in shopping center of grote retailparken en niet indien je een
geheel pand zelf mag gebruiken.
- Aan de hand hiervan ook bepaling huurprijs.
Passantentellingen (Stad Antwerpen, Locatus,…): geven indicatie van aantal
passanten.
Stel je wordt aangesteld om een winkel te openen in een ander land waar je zelf
niet veel van weet, dit is één van de eerste stappen die je moet doen. Het
belangrijkste aan een winkelpand is dat er veel passage is want elke passant, is
een potentiële klant en dat is juist het hele ding.
- Er zijn bedrijven die specifiek dit doen, je betaalt er dus voor maar ze
tellen dan de data etc.
- Geeft een indicatie van aantal passanten MAAR kan ook een verkeerd
beeld geven dus opletten voor overschatten van tellingen; ze tellen heen
en terug er gebeuren dus fouten in.
Voorbeeld passantentelling
Locatus
We zitten in de hoofdwinkelstraten in
Hasselt, je kan uit de grafieken
afleiden welke straten het drukst
bezocht zijn.
Het stukje Hoogstraat of Koning
Alberstraat is het allerbeste stuk, als
retailer die wil binnenkomen op de
markt (bv. uit Amerika), ga je dus in
deze straat een pand zoeken.
Maar je moet dan ook bedenken dat
de huurprijs hier hoger zal liggen en
ook terecht. In de Aldestraat is de
huurprijs dan eerder lager, de
3
, positionering en ligging is dus enorm
belangrijk in retail en heeft een impact
op de passanten en dus ook de prijs.
Passanten tellen
tijdens bepaalde
periodes en op verschillende dagen.
De Meir is de 5de beste plek qua
straten in Europa met dus de meeste
passanten.
Winkellocatieplannen (codata – grote spelers, eigen plannen) = belangrijk voor
iedereen in retailsector.
Statielei in Mortsel
Stel je biedt hier een pand te huur nummer
71, daar ben je niet veel mee je wil weten
wie je buren zijn en in welke zone je je
bevindt. Dat is natuurlijk geen zekerheid want
de buren kunnen weggaan. Maar als je een
hoog en duur merk op de markt wil brengen,
ga je je eerder niet positioneren naast een
Action of Hema bv. dus hier moet je rekening
mee houden. Deze winkellocatieplannen worden gepubliceerd op codata en kan je
steeds raadplegen.
CBRE gebruiken groene kleurtjes. Ze maken een
eigen boek en verkoop naar klanten toe, waardoor
ze kunnen aantonen hoeveel panden ze hebben. Ze
geven aan welke bedrijven zich in de buurt
bevinden.
Vakliteratuur (Expertise, Retail Focus, Retail Detail, …): belangrijk om te weten
wat de trends zijn. Voorbeeld: huurder Teddy terwijl het een grote tegenhanger
zal worden van Action en je wilt verhuren dan ga je mee in Teddy verhaal als
ontwikkelaar omdat zij groter worden. Als ontwikkelaar als je iets wil verhuren ga
je meegaan in een bepaald verhaal indien je weet dat een bepaalde speler groter
wordt die geïnteresseerd is in je pand.
4
vastgoed 4
Inleiding
Rol van de vastgoedprofessional
Makelaar (verhuur of verkoop of beiden –
internationaal & nationaal)
Voorbeelden: Cushman & Wakefield, CBRE,
Ceusters, Structura, EPMC, JLL, Oreon,…
Expansiemanager retail = iemand die voor een
bepaalde retailer zoekt naar een nieuwe
winkellocatie, ze zoeken naar “witte plekken” dus
plaatsen waar de bedrijven nog niet aanwezig zijn.
Voorbeelden: Bristol, JBC, H&M, Inditex, Torfs,…
Investeerder/ontwikkelaar
Voorbeelden: Prowinko, Bimmo, RPD, GH Group, Zabra, Heylen Warehouses,…
Shopping centra, baanwinkels, KMO-parken, kantoren, supermarkten,…
Beheer (asset manager, property manager, optimalisatie vastgoedportefeuille,…
= drie niveaus):
- Asset manager: is degene die vastgoedfondsen financieel managet met als
doel een optimaal rendement te realiseren.
- Property manager: zijn verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van
vastgoed, bijvoorbeeld het inhuren van aannemers voor een renovatie, het
zoeken naar en screenen van nieuwe huurders, en het organiseren van
bewaking voor leegstaande panden. Deze beheert vastgoed in naam van
de eigenaar.
Retail (focus shopping centra en retailparken): CBRE, JLL, Ceusters,…
Vastgoed niet core-business: CM, Dela, KBC, verzekeringsbedrijven,
Kinepolis, NMBS, Zaventem,…
KMO-parken
Kantoren: bv. Post X Berchem, kantorenclusters Brussel, …
Beheer (administratief, technisch, financieel) binnen GVV (Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap: zij investeren heel veel in vastgoed en je kan aandelen
aankopen van het bedrijf ze zijn vaak werkzaam binnen een bepaalde tak
omdat ze hier veel kennis van hebben. Je kan een aandeel op de beurs aan- of
verkopen) – beursgenoteerd:
Voorbeelden retail: Retail Estates, Vastned, QRF,…
Voorbeelden industrie: Montea, WDP,...
Voorbeelden kantoren: Befimmo, Intervest Offices,…
1
,Retail
Retail - key terms
Binnenstedelijk Baanwinkel Shopping center
High street retail Out-of-town retail
Retail warehousing
= winkelstraten in de = alleenstaande Stadsfeestzaal en Grand
kernwinkelgebieden baanwinkels zoals een Bazar Antwerpen, zijn dit
action, supermarkten,… volwaardige shopping
Pearle / Hans Anders wil centers? Ze zijn eerder
graag ook een binnenstedelijke
baanwinkel plaatsen shopping centers.
maar ze gaan nooit
ergens stand alone en
alleen naast een baan
gevestigd kunnen
worden ze gaan zich
best positioneren naast
andere bedrijven die
veel spelers krijgen. een
Action of Kruidvat krijgen
echter wel genoeg
klanten.
Main Six: 6 belangrijkste winkelkernen van België
- Antwerpen
- Gent
- Hasselt
- Brugge
- Brussel
- Luik (maar één stad in Wallonië, maar kijken
naar meeste passanten in de winkelstraat
waardoor meer in Vlaanderen)
Je moet elk jaar de meest actieve retailers
opvolgen indien je werkzaam bent in het
segment. Stel je wil panden verkopen of
verhuren, je hebt vaak huurders of
investeerders in de retail. Eerder huurders
2
,want gaan het zelden gebruiken voor eigen gebruik. Indien je bemiddelaar wil
zijn, moet je je inlezen in de markt.
Voorbeeld: Jumbo – 12 deals afgerond in 2022. Als bemiddelaar moet je met de
expansiemanager van bedrijven in contact komt zodat je zoveel mogelijk deals
kan rondbrengen. Indien je deals wil doen als bemiddelaar, ga je contact moeten
opnemen met de meest actieven in de markt.
Links zien we ook wie de meeste winkels heeft in de mainstreet en rechts zie je
een overzicht van de bedrijven die gevestigd zijn in die mainstreets, zo weet je
wat er beheerd moet worden in deze gebieden.
Group Marotta: doet eigenlijk al de deals zelf.
AG Real Estate: vastgoedtak van AG Insurance
GLA = Gross Leasable Area: het gedeelte in het commercieel goed dat
privatief gebruikt kan worden door de huurder incl. mezzanines, kelders,
verdiepingen en excl. gemeenschappelijke delen.
- Dit is vooral belangrijk binnen de shopping centermarkt aangezien het
daar gaat over je eigen unit en wat je ervan mag gebruiken. In dus vooral
belangrijk in shopping center of grote retailparken en niet indien je een
geheel pand zelf mag gebruiken.
- Aan de hand hiervan ook bepaling huurprijs.
Passantentellingen (Stad Antwerpen, Locatus,…): geven indicatie van aantal
passanten.
Stel je wordt aangesteld om een winkel te openen in een ander land waar je zelf
niet veel van weet, dit is één van de eerste stappen die je moet doen. Het
belangrijkste aan een winkelpand is dat er veel passage is want elke passant, is
een potentiële klant en dat is juist het hele ding.
- Er zijn bedrijven die specifiek dit doen, je betaalt er dus voor maar ze
tellen dan de data etc.
- Geeft een indicatie van aantal passanten MAAR kan ook een verkeerd
beeld geven dus opletten voor overschatten van tellingen; ze tellen heen
en terug er gebeuren dus fouten in.
Voorbeeld passantentelling
Locatus
We zitten in de hoofdwinkelstraten in
Hasselt, je kan uit de grafieken
afleiden welke straten het drukst
bezocht zijn.
Het stukje Hoogstraat of Koning
Alberstraat is het allerbeste stuk, als
retailer die wil binnenkomen op de
markt (bv. uit Amerika), ga je dus in
deze straat een pand zoeken.
Maar je moet dan ook bedenken dat
de huurprijs hier hoger zal liggen en
ook terecht. In de Aldestraat is de
huurprijs dan eerder lager, de
3
, positionering en ligging is dus enorm
belangrijk in retail en heeft een impact
op de passanten en dus ook de prijs.
Passanten tellen
tijdens bepaalde
periodes en op verschillende dagen.
De Meir is de 5de beste plek qua
straten in Europa met dus de meeste
passanten.
Winkellocatieplannen (codata – grote spelers, eigen plannen) = belangrijk voor
iedereen in retailsector.
Statielei in Mortsel
Stel je biedt hier een pand te huur nummer
71, daar ben je niet veel mee je wil weten
wie je buren zijn en in welke zone je je
bevindt. Dat is natuurlijk geen zekerheid want
de buren kunnen weggaan. Maar als je een
hoog en duur merk op de markt wil brengen,
ga je je eerder niet positioneren naast een
Action of Hema bv. dus hier moet je rekening
mee houden. Deze winkellocatieplannen worden gepubliceerd op codata en kan je
steeds raadplegen.
CBRE gebruiken groene kleurtjes. Ze maken een
eigen boek en verkoop naar klanten toe, waardoor
ze kunnen aantonen hoeveel panden ze hebben. Ze
geven aan welke bedrijven zich in de buurt
bevinden.
Vakliteratuur (Expertise, Retail Focus, Retail Detail, …): belangrijk om te weten
wat de trends zijn. Voorbeeld: huurder Teddy terwijl het een grote tegenhanger
zal worden van Action en je wilt verhuren dan ga je mee in Teddy verhaal als
ontwikkelaar omdat zij groter worden. Als ontwikkelaar als je iets wil verhuren ga
je meegaan in een bepaald verhaal indien je weet dat een bepaalde speler groter
wordt die geïnteresseerd is in je pand.
4
