Syndicus 4 24-25
Mede-eigendom is niet hetzelfde als appartementsmede-eigendom art. 3.68 BW
bv. Woning aankopen met partner
Appartementsmede-eigendom: privaten delen kopen voor 100% en aandeel in
gemeenschappelijke delen kopen
Splitsingsakte = basisakte
=> basisakte wordt opgemaakt wanneer een appartement apart verkocht wordt
Gebouw met meerdere appartementen heeft geen syndicus nodig
=> enkel indien een appartement verkocht wordt aan iemand anders (deze moet
appartement voor 100% bezitten en in onverdeeldheid de gemeenschappelijke
delen)
Structuur
VME
= vereniging van mede-eigenaars
De VME beheert de gemeenschappelijke delen (niet de syndicus)
Bv. grond, fundering, liften,…
De VME bezit de gemeenschappelijke delen niet. Ze behoren in onverdeeldheid
toe aan alle eigenaars in verhouding tot hun aandeel.
De twee organen van de VME
1. Wetgevende macht: A.V (algemene vergadering)
=> besluiten nemen
2. Uitvoerende macht: Syndicus
=> voert besluiten uit
Een derde orgaan, enkel bij grote kavels, is de Raad van mede-eigendom
=> Kijkt of syndicus zijn taak goed uitvoert
Taken VME
-Technische beheer: herstellingen, renovaties,..
-Administratief beheer: organisatie rond AV, vertegenwoordigen van mede-
eigenaars,…
-Financieel beheer: betalen van facturen, kosten van mede-eigenaars verdelen,..
-Juridisch beheer: juiste wet van toepassing, mede-eigenaars helpen bij
procedures,…
Algemene Vergadering AV
-bestaat uit mede-eigenaars
=> neemt de beslissingen (wetgevende macht)
AV stelt:
-meestal de syndicus aan
- de Raad van Mede-eigendom aan
- Commissaris: voert toezicht op de boekhouding van de syndicus, ondertekent
notulen
- Voorzitter: zit de AV voor
- Secretaris: ondertekenen notulen
Syndicus, secretaris en commissaris moeten geen mede-eigenaars zijn
,Wetgeving
Voor 1994: baseren op statuten
1. Basisakte (private en gemeenschappelijke gedeelten)
2. Reglement van mede-eigendom
=> Taken van syndici verschillen veel
Wet van 1994: eerste wet op mede-eigendom
-Syndicustaak stond in basisakte
=> alle gebouwen werden anders beheert
Wet van 2010: aanpassing op de wet van 1994
Doel: Rechten van de mede-eigenaars beter beschermen
Aanpassingen:
1. Meerderheid moet 2/3 (66%) zijn ipv ¾ (75%)
=> Minder mensen nodig om een beslissing te nemen
2. Gelijkheid in mede-eigendom
Voor de wet van 2010 waren sommige mede-eigenaars te dominant, en hadden
ze van iedereen volmachten
één eigenaar mag maar maximaal 3 volmachten hebben
Meer dan 3 volmachten mag, indien het, samen met je eigen aandelen, de 10%
van de totale aandelen niet overschrijdt.
3. Namen opschrijven bij beslissingen
Voor 2010: iedereen moet betalen voor voorkomende schade als gevolg van een
beslissing
nu: Namen opschrijven van mede-eigenaars bij genomen beslissing, indien er
schade is door de beslissing, moeten enkel die mede-eigenaars de schade
betalen
4. Notulen
Voor 2010: syndicus verstuurde notulen pas na vb. 5maanden na de AV. Hierdoor
kunnen mede-eigenaars niet meer naar de rechter gaan om zich tegen de
notulen te verzetten.
Nu: notulen moet binnen 30dagen na AV naar de mede-eigenaars gestuurd
worden. Mede-eigenaars hebben 4 maanden na de AV de tijd om naar de
rechtbank te gaan
5. Commissaris van de rekeningen
Commissaris (moet geen mede-eigenaar zijn) kijkt de boekhouding na van de
syndicus
6. Raad van mede-eigendom
Voor 2010: niet gedefineerd in de wet
Nu: Raad van Mede-eigendom verplicht vanaf 20 grote kavels
Raad van mede-eigendom kan mandaten krijgen
Bv. mede-eigenaar wil niet wachten tot volgende AV om een offerte te kiezen.
Geeft mandaat aan Raad van Mede-eigendom en deze mag beslissen welke
offerte ze gaan gebruiken
Grote kavels: appartementen, commerciële ruimtes, studio’s,…
Kleine kavels: garageboxen, staanplaatsen,…
, 7. Geschreven contact
8. Leveranciers
Voor 2010: syndicus had contract met leveranciers
Vanaf 2010: verplicht agendapunt op AV: evaluatierapport van de leveranciers
Nieuwe knelpunten bij de wet van 2010
1. Eenparigheidsvereisten
=iedereen is akkoord
bv. 1 van 100 mede-eigenaars is niet aanwezig => geen eenparigheid mogelijk
Bv. 99 van 100 mede-eigenaars zijn akkoord => unaniem akkoord (geen
eenparigheid mogelijk)
Wet van 2018
Doel:
1. Mede-eigendom werd flexibeler
2. Enkele tekortkomingen er uithalen
1. Eenparigheidsvereisten versoepelt
Indien er eenparigheid vereist is maar 1ste AV niet rechtsmatig kan
plaatsvinden, is er geen eenparigheid meer nodig op de 2 de AV, maar een
unanimiteit
(2de AV kan ten vroegste 15d na 1ste AV plaatsvinden)
2. Reglement van interne orde
Voor 2018: basisakte en reglement van mede-eigendom zijn notariële
aktes
=> wijzigden niet vaak aangezien dit veel geld en tijd kostte + notaris
nodig
Vanaf 2018: Reglement van interne orde (onderhandse akte) (geen notaris
nodig)
= zaken die verband houden met samenleven(bv. nachtlawaai, soort
gordijnen, gebruik gem. delen,…)
3. Laadpalen
Voor 2018: mede-eigenaar moest kabel trekken van eigen elektriciteitskast
Vanaf 2018: Mede-eigenaar kan aangetekend schrijven naar syndicus en
andere mede-eigenaars. Indien geen technische en esthetiek bezwaren
zijn, mag hij deze uitvoeren
Het appartementsrecht
Toepassingsgebied art 3.84 BW
- gebouw, of groep van gebouwen
- eigendomsrecht verdeeld onder verschillende personen
- kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte heeft en een aandeel in
gemeenschappelijke onroerende bestandsdelen
Uitzondering op appartementsrecht, ook al is aan vorige 3 voorwaarden voldaan:
-aard van mede-eigendom is te eenvoudig
Bv. 10 garageboxen naast elkaar. Normaal gezien zijn muren, daken,…
gemeenschappelijk
Mede-eigendom is niet hetzelfde als appartementsmede-eigendom art. 3.68 BW
bv. Woning aankopen met partner
Appartementsmede-eigendom: privaten delen kopen voor 100% en aandeel in
gemeenschappelijke delen kopen
Splitsingsakte = basisakte
=> basisakte wordt opgemaakt wanneer een appartement apart verkocht wordt
Gebouw met meerdere appartementen heeft geen syndicus nodig
=> enkel indien een appartement verkocht wordt aan iemand anders (deze moet
appartement voor 100% bezitten en in onverdeeldheid de gemeenschappelijke
delen)
Structuur
VME
= vereniging van mede-eigenaars
De VME beheert de gemeenschappelijke delen (niet de syndicus)
Bv. grond, fundering, liften,…
De VME bezit de gemeenschappelijke delen niet. Ze behoren in onverdeeldheid
toe aan alle eigenaars in verhouding tot hun aandeel.
De twee organen van de VME
1. Wetgevende macht: A.V (algemene vergadering)
=> besluiten nemen
2. Uitvoerende macht: Syndicus
=> voert besluiten uit
Een derde orgaan, enkel bij grote kavels, is de Raad van mede-eigendom
=> Kijkt of syndicus zijn taak goed uitvoert
Taken VME
-Technische beheer: herstellingen, renovaties,..
-Administratief beheer: organisatie rond AV, vertegenwoordigen van mede-
eigenaars,…
-Financieel beheer: betalen van facturen, kosten van mede-eigenaars verdelen,..
-Juridisch beheer: juiste wet van toepassing, mede-eigenaars helpen bij
procedures,…
Algemene Vergadering AV
-bestaat uit mede-eigenaars
=> neemt de beslissingen (wetgevende macht)
AV stelt:
-meestal de syndicus aan
- de Raad van Mede-eigendom aan
- Commissaris: voert toezicht op de boekhouding van de syndicus, ondertekent
notulen
- Voorzitter: zit de AV voor
- Secretaris: ondertekenen notulen
Syndicus, secretaris en commissaris moeten geen mede-eigenaars zijn
,Wetgeving
Voor 1994: baseren op statuten
1. Basisakte (private en gemeenschappelijke gedeelten)
2. Reglement van mede-eigendom
=> Taken van syndici verschillen veel
Wet van 1994: eerste wet op mede-eigendom
-Syndicustaak stond in basisakte
=> alle gebouwen werden anders beheert
Wet van 2010: aanpassing op de wet van 1994
Doel: Rechten van de mede-eigenaars beter beschermen
Aanpassingen:
1. Meerderheid moet 2/3 (66%) zijn ipv ¾ (75%)
=> Minder mensen nodig om een beslissing te nemen
2. Gelijkheid in mede-eigendom
Voor de wet van 2010 waren sommige mede-eigenaars te dominant, en hadden
ze van iedereen volmachten
één eigenaar mag maar maximaal 3 volmachten hebben
Meer dan 3 volmachten mag, indien het, samen met je eigen aandelen, de 10%
van de totale aandelen niet overschrijdt.
3. Namen opschrijven bij beslissingen
Voor 2010: iedereen moet betalen voor voorkomende schade als gevolg van een
beslissing
nu: Namen opschrijven van mede-eigenaars bij genomen beslissing, indien er
schade is door de beslissing, moeten enkel die mede-eigenaars de schade
betalen
4. Notulen
Voor 2010: syndicus verstuurde notulen pas na vb. 5maanden na de AV. Hierdoor
kunnen mede-eigenaars niet meer naar de rechter gaan om zich tegen de
notulen te verzetten.
Nu: notulen moet binnen 30dagen na AV naar de mede-eigenaars gestuurd
worden. Mede-eigenaars hebben 4 maanden na de AV de tijd om naar de
rechtbank te gaan
5. Commissaris van de rekeningen
Commissaris (moet geen mede-eigenaar zijn) kijkt de boekhouding na van de
syndicus
6. Raad van mede-eigendom
Voor 2010: niet gedefineerd in de wet
Nu: Raad van Mede-eigendom verplicht vanaf 20 grote kavels
Raad van mede-eigendom kan mandaten krijgen
Bv. mede-eigenaar wil niet wachten tot volgende AV om een offerte te kiezen.
Geeft mandaat aan Raad van Mede-eigendom en deze mag beslissen welke
offerte ze gaan gebruiken
Grote kavels: appartementen, commerciële ruimtes, studio’s,…
Kleine kavels: garageboxen, staanplaatsen,…
, 7. Geschreven contact
8. Leveranciers
Voor 2010: syndicus had contract met leveranciers
Vanaf 2010: verplicht agendapunt op AV: evaluatierapport van de leveranciers
Nieuwe knelpunten bij de wet van 2010
1. Eenparigheidsvereisten
=iedereen is akkoord
bv. 1 van 100 mede-eigenaars is niet aanwezig => geen eenparigheid mogelijk
Bv. 99 van 100 mede-eigenaars zijn akkoord => unaniem akkoord (geen
eenparigheid mogelijk)
Wet van 2018
Doel:
1. Mede-eigendom werd flexibeler
2. Enkele tekortkomingen er uithalen
1. Eenparigheidsvereisten versoepelt
Indien er eenparigheid vereist is maar 1ste AV niet rechtsmatig kan
plaatsvinden, is er geen eenparigheid meer nodig op de 2 de AV, maar een
unanimiteit
(2de AV kan ten vroegste 15d na 1ste AV plaatsvinden)
2. Reglement van interne orde
Voor 2018: basisakte en reglement van mede-eigendom zijn notariële
aktes
=> wijzigden niet vaak aangezien dit veel geld en tijd kostte + notaris
nodig
Vanaf 2018: Reglement van interne orde (onderhandse akte) (geen notaris
nodig)
= zaken die verband houden met samenleven(bv. nachtlawaai, soort
gordijnen, gebruik gem. delen,…)
3. Laadpalen
Voor 2018: mede-eigenaar moest kabel trekken van eigen elektriciteitskast
Vanaf 2018: Mede-eigenaar kan aangetekend schrijven naar syndicus en
andere mede-eigenaars. Indien geen technische en esthetiek bezwaren
zijn, mag hij deze uitvoeren
Het appartementsrecht
Toepassingsgebied art 3.84 BW
- gebouw, of groep van gebouwen
- eigendomsrecht verdeeld onder verschillende personen
- kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte heeft en een aandeel in
gemeenschappelijke onroerende bestandsdelen
Uitzondering op appartementsrecht, ook al is aan vorige 3 voorwaarden voldaan:
-aard van mede-eigendom is te eenvoudig
Bv. 10 garageboxen naast elkaar. Normaal gezien zijn muren, daken,…
gemeenschappelijk
