Vastgoed Fundamentals:
LES 1: INLEIDING + KENISSEMAKING VASTGOEDSECTOR
1. Inleiding tot de Vastgoedsector
De vastgoedsector wordt vaak in de media weergegeven als een sector waar snel geld verdiend kan
worden. Een vastgoedmakelaar heeft daarentegen een breed takenpakket met verschillende
verantwoordelijkheden.
Taken van een vastgoedmakelaar
1. Administratie en Dossieropvolging
2. Verkoop en Verhuur: Vastgoedmakelaars helpen met de verkoop en verhuur van
eigendommen.
3. Prospectie: Het vinden van nieuwe klanten en panden.
4. Netwerken: Een essentieel onderdeel om contacten in de sector te leggen.
Een succesvolle vastgoedmakelaar moet dus veelzijdig zijn en niet enkel als verkoper handelen, maar
ook als adviseur en begeleider van klanten bij een belangrijke levensbeslissing. à Zeer ruim
takenpakket.
2. Vaardigheden van een Goede Vastgoedmakelaar
1. Kennis en Expertise:
• Juridisch: Wetten en regels die eigendomstransacties reguleren.
• Bouwtechnisch en Energetisch: Inzicht in de technische aspecten van gebouwen.
• Fiscaal: Belastingregels en voordelen.
• Administratief: Zorgvuldigheid bij het verwerken van documentatie. = stipt en
nauwkeurig
2. Passie: gepassioneerd door vastgoed en gedreven omgang met klanten. + leergierig:
constante bijscholing en steeds up-to-date blijven
3. Sociale Vaardigheden:
à Kan gemakkelijk contacten leggen met anderen, bouwt groot netwerk op
à Sociale media
à Kan goed onderhandelen tussen verschillende partijen
à Zelfvertrouwen
à heeft geen moeite om te prospecteren (zowel telefonisch als fysiek)
Conclusie: Een VGM is geen platte verkoper maar een all-round vastgoedprofessional die luistert,
informeert, waterdichte verkoop- en verhuurdossiers samenstelt en consumenten ondersteunt bij een
van de belangrijkste transacties uit hun leven.
1
,3. Verschillende spelers op de Vastgoedmarkt
De vastgoedmarkt omvat verschillende professionals met specifieke rollen:
1. Erkende Vastgoedmakelaar (Erkenning BIV)
1. Vastgoedmakelaar - Bemiddelaar:
à Bemiddelt en brengt kandidaat-verkoper/verhuurder en kandidaat-koper/huurder samen
à Voert onderhandelingen
à Overdracht van handelsfonds
2. Vastgoedmakelaar – Syndicus (admistratief, technisch en financieel beheer):
à In mede-eigendom: zal als neutrale persoon de belangen van alle partijen in bijvoorbeeld
een appartementsgebouw respecteren
à Een mede-eigendom is altijd een woonentiteit met meerdere eigenaars.
à Het beheer door de syndicus heeft enkel betrekking op de gemeenschappelijke delen van
een gebouw (bijvoorbeeld: lift, gevel, dak, gang, tuin, enz.).
à Organiseert de jaarlijkse algemene vergadering van de VME
à Aankoop woning = 100% eigenaar van grond + gebouw
à Aankoop appartement = 100% eigenaar van woongedeelte (+ garage) EN mede-eigenaar
van inkom, lift, trap, kelder,…
3. Rentmeester:
à Administratief beheer: dossiers samenstellen, huurovereenkomsten opstellen, ...
à Financieel beheer: opvolging van huurgelden en doorfacturatie aan eigenaar
à Technisch en bouwkundig beheer: opvolging van de staat van het onroerend goed
à Rendementsberekening: opvolging kosten, investeringen en opbrengsten
è Beheert de administratie, financiën en technische zaken van huurpanden.
Let op: Personen zonder BIV-erkenning die als makelaar handelen, worden als "nepmakelaars"
beschouwd.
2. Projectontwikkelaar
Projectontwikkeling = het proces waarbij grond, geld en gebruikers bijeen gebracht worden om een
bouwwerk te realiseren.
à Een projectontwikkelaar neemt de bijhorende risico’s voor de klant over en levert het bouwproject
na de oplevering over aan de huurder/koper.
Bij projectontwikkeling wordt vaak gebruik gemaakt van:
• !!Recht van Opstal = een zakelijk recht om tijdelijk (max. 99 jaar) gebouwen, werken of
beplantingen, geheel of gedeeltelijk, op, boven of onder de grond van iemand anders te
hebben. Door vestiging van een recht van opstal wordt de eigendom van de grond afgesplitst
van de eigendom van gebouwen, werken of beplantingen.
• !!Recht van Erfpacht = erfpacht is een langdurig zakelijk recht op een aan een ander
toebehorend onroerend goed, onder de verplichting aan de eigenaar op regelmatig
terugkerende tijdstippen een geldsom (canon of cijns) te betalen. Een recht van erfpacht moet
voor minimum 15 jaar en max. 99 jaar worden gevestigd. Het kan evenwel hernieuwd worden.
2
,!!Voorbeeld van recht van opstal:
Een eigenaar bezit een perceel bouwgrond, geschikt voor het oprichten van een
appartementsgebouw. De grondeigenaar verleent een recht van opstal aan een bouwpromotor, die er
vervolgens een appartementsgebouw op bouwt. De appartementen zullen door de promotor worden
verkocht, samen met de delen in de grond die de opstalgever blijven toebehoren en die die laatste
ook zal verkopen. Het recht van opstal neemt een einde wanneer alle appartementen verkocht zijn.
De grondeigenaar kan genieten van de meerwaarde die zijn grond verkregen heeft door het oprichten
van het appartementsgebouw en hij wordt niet belast op die meerwaarde.
!!Voorbeelden van recht van erfpacht:
1. Het OCMW van een stad bezit bouwgronden. Zij verleent een recht van erfpacht voor 80 jaar aan
een sportleraar, die er een ontspanningscentrum op laat bouwen. Jaarlijks betaalt de erfpachter een
vergoeding (pacht) van 5.000 euro aan het OCMW. Na 80 jaar wordt het OCMW dan ook eigenaar van
het ontspanningscentrum, in voorkomend geval tegen de afgesproken vergoeding.
2. Een man erft een historisch waardevolle molen. Hij kan de onderhoudskosten voor de
instandhouding ervan niet dragen. Hij komt met de gemeente, waar de molen gelegen is, overeen een
recht van erfpacht voor 40 jaar toe te staan. De gemeente krijgt de verplichting opgelegd de molen in
zijn oorspronkelijke staat te onderhouden en krijgt het recht de molen uit te baten voor toeristische
doeleinden. Na 40 jaar is de gerenoveerde molen terug eigendom van de eigenaar.
Verkoop op plan = Wet Breyne = Verkoop van woning of appartement dat nog moet gebouwd
worden of in aanbouw is.
è Volgens de ‘Wet Breyne’ hangt hier een strenge regelgeving rond à = voor de bescherming van de
consument
è Betaling gebeurt in schijven à anders is dit geen verkoop op plan onder Wet Breyne!
è Ontwikkelaar / promotor / sleutel-op-de-deur bedrijven
3. Vastgoedpromotor
• = Promoot vastgoedprojecten
• = Organiseert de aankoop van gronden, het verkrijgen van de nodige vergunningen,… om
vastgoedprojecten te ontwikkelen.
• Deze kunnen verkocht worden via een makelaar of direct door de promotor.
• Hierbij is er ook sprake van recht van opstal.
• Bezit van een groot kapitaal.
4. Vastgoedhandelaar / Beroepsverkoper
• Hiervoor is geen BIV erkenning nodig
• Legt een beroepsverklaring af
• 4% verkooprechten (ipv het standaard tarief van 12%) = ze genieten van verlaagde
verkooprechten à opgelet: gloednieuwe Vlaamse regering Diependaele zou deze 4% willen
optrekken!
• De verplichting van 3 wederverkopen binnen een periode van 5 jaar.
5. Vastgoedstylist
• Deze maakt een pand verkoopklaar met de bedoeling om een hogere verkoopprijs te
bekomen.
• Zo wordt er verkocht met beleving/gevoel
3
, • Dit houdt in het aankleden/inrichten met echt of kartonnen meubilair gecombineerd met
accessoires, decoratie, planten,… (geeft potentiële kopers een beter gevoel van de afmeting
van een ruimte)
• Soms gebeuren er ook lichte renovatiewerken: bv nieuwe laag verf
6. Vastgoedconsulent
• Deze persoon is werkzaam in een vastgoedkantoor, zonder een erkenningsnummer BIV
àMag alle taken uitvoeren, maar staat onder toezicht van een werkgever.
• Is in loondienst bij een kantoor van een erkend vastgoedmakelaar
7. Vastgoedcoach
Begeleidt klanten bij vastgoedtransacties, maar mag geen bemiddelingshandelingen uitvoeren (bv
bezoeken ter plaatse uitvoeren). Dit valt onder de “grijze zone” van nepmakelaars. Want beschikt ook
niet over een erkenningsnummer BIV.
!!OPGELET: een vastgoedcoach mag geen handelingen stellen die geïnterpreteerd kunnen worden als
bemiddeling bij vastgoed (bv: bezoeken ter plaatse uitvoeren)
8. Notaris
• = Vrije verkopen uit de hand / openbare verkopen ‘BIDDIT’
• = Stelt de BASISAKTE op voor een gebouw in mede-eigendom.
• Huurcontract van meer dan 9 jaar MOET opgesteld worden door een notaris (=authentieke
akte)
• Waardevolle contactpersoon voor vastgoedmakelaars, het is geen concurrent.
• Een notaris verzorgt verkoopcontracten en andere juridische documenten.
9. andere partijen mogelijks betrokken bij vastgoedtransacties
• Landmeter
• Energiedeskundige
• Asbestdeskundige (verkoop woning gebouwd voor 2001)
• Portaal websites (Immoweb, Immoscoop, Immovlan,…)
• Financiële instellingen
• …
4. Vastgoedfondsen
Een vastgoedfonds = een beleggingsfonds waarbij het geld van verschillende beleggers wordt
samengebracht en belegd/geïnvesteerd in allerlei vormen van onroerend goed (vb woningen, maar
ook winkelcentra, kantoorpanden of industriepanden)
à Sommige vastgoedfondsen investeren alleen in één bepaald type vastgoed, zoals bijvoorbeeld
kantoorruimtes
à Het onroerend goed dat door het fonds is aangekocht, wordt verhuurd. De huur die hiermee wordt
opgehaald vormt het redement van een vastgoedfonds (beleggers krijgen rendement door deze
huurinkomsten).
4
LES 1: INLEIDING + KENISSEMAKING VASTGOEDSECTOR
1. Inleiding tot de Vastgoedsector
De vastgoedsector wordt vaak in de media weergegeven als een sector waar snel geld verdiend kan
worden. Een vastgoedmakelaar heeft daarentegen een breed takenpakket met verschillende
verantwoordelijkheden.
Taken van een vastgoedmakelaar
1. Administratie en Dossieropvolging
2. Verkoop en Verhuur: Vastgoedmakelaars helpen met de verkoop en verhuur van
eigendommen.
3. Prospectie: Het vinden van nieuwe klanten en panden.
4. Netwerken: Een essentieel onderdeel om contacten in de sector te leggen.
Een succesvolle vastgoedmakelaar moet dus veelzijdig zijn en niet enkel als verkoper handelen, maar
ook als adviseur en begeleider van klanten bij een belangrijke levensbeslissing. à Zeer ruim
takenpakket.
2. Vaardigheden van een Goede Vastgoedmakelaar
1. Kennis en Expertise:
• Juridisch: Wetten en regels die eigendomstransacties reguleren.
• Bouwtechnisch en Energetisch: Inzicht in de technische aspecten van gebouwen.
• Fiscaal: Belastingregels en voordelen.
• Administratief: Zorgvuldigheid bij het verwerken van documentatie. = stipt en
nauwkeurig
2. Passie: gepassioneerd door vastgoed en gedreven omgang met klanten. + leergierig:
constante bijscholing en steeds up-to-date blijven
3. Sociale Vaardigheden:
à Kan gemakkelijk contacten leggen met anderen, bouwt groot netwerk op
à Sociale media
à Kan goed onderhandelen tussen verschillende partijen
à Zelfvertrouwen
à heeft geen moeite om te prospecteren (zowel telefonisch als fysiek)
Conclusie: Een VGM is geen platte verkoper maar een all-round vastgoedprofessional die luistert,
informeert, waterdichte verkoop- en verhuurdossiers samenstelt en consumenten ondersteunt bij een
van de belangrijkste transacties uit hun leven.
1
,3. Verschillende spelers op de Vastgoedmarkt
De vastgoedmarkt omvat verschillende professionals met specifieke rollen:
1. Erkende Vastgoedmakelaar (Erkenning BIV)
1. Vastgoedmakelaar - Bemiddelaar:
à Bemiddelt en brengt kandidaat-verkoper/verhuurder en kandidaat-koper/huurder samen
à Voert onderhandelingen
à Overdracht van handelsfonds
2. Vastgoedmakelaar – Syndicus (admistratief, technisch en financieel beheer):
à In mede-eigendom: zal als neutrale persoon de belangen van alle partijen in bijvoorbeeld
een appartementsgebouw respecteren
à Een mede-eigendom is altijd een woonentiteit met meerdere eigenaars.
à Het beheer door de syndicus heeft enkel betrekking op de gemeenschappelijke delen van
een gebouw (bijvoorbeeld: lift, gevel, dak, gang, tuin, enz.).
à Organiseert de jaarlijkse algemene vergadering van de VME
à Aankoop woning = 100% eigenaar van grond + gebouw
à Aankoop appartement = 100% eigenaar van woongedeelte (+ garage) EN mede-eigenaar
van inkom, lift, trap, kelder,…
3. Rentmeester:
à Administratief beheer: dossiers samenstellen, huurovereenkomsten opstellen, ...
à Financieel beheer: opvolging van huurgelden en doorfacturatie aan eigenaar
à Technisch en bouwkundig beheer: opvolging van de staat van het onroerend goed
à Rendementsberekening: opvolging kosten, investeringen en opbrengsten
è Beheert de administratie, financiën en technische zaken van huurpanden.
Let op: Personen zonder BIV-erkenning die als makelaar handelen, worden als "nepmakelaars"
beschouwd.
2. Projectontwikkelaar
Projectontwikkeling = het proces waarbij grond, geld en gebruikers bijeen gebracht worden om een
bouwwerk te realiseren.
à Een projectontwikkelaar neemt de bijhorende risico’s voor de klant over en levert het bouwproject
na de oplevering over aan de huurder/koper.
Bij projectontwikkeling wordt vaak gebruik gemaakt van:
• !!Recht van Opstal = een zakelijk recht om tijdelijk (max. 99 jaar) gebouwen, werken of
beplantingen, geheel of gedeeltelijk, op, boven of onder de grond van iemand anders te
hebben. Door vestiging van een recht van opstal wordt de eigendom van de grond afgesplitst
van de eigendom van gebouwen, werken of beplantingen.
• !!Recht van Erfpacht = erfpacht is een langdurig zakelijk recht op een aan een ander
toebehorend onroerend goed, onder de verplichting aan de eigenaar op regelmatig
terugkerende tijdstippen een geldsom (canon of cijns) te betalen. Een recht van erfpacht moet
voor minimum 15 jaar en max. 99 jaar worden gevestigd. Het kan evenwel hernieuwd worden.
2
,!!Voorbeeld van recht van opstal:
Een eigenaar bezit een perceel bouwgrond, geschikt voor het oprichten van een
appartementsgebouw. De grondeigenaar verleent een recht van opstal aan een bouwpromotor, die er
vervolgens een appartementsgebouw op bouwt. De appartementen zullen door de promotor worden
verkocht, samen met de delen in de grond die de opstalgever blijven toebehoren en die die laatste
ook zal verkopen. Het recht van opstal neemt een einde wanneer alle appartementen verkocht zijn.
De grondeigenaar kan genieten van de meerwaarde die zijn grond verkregen heeft door het oprichten
van het appartementsgebouw en hij wordt niet belast op die meerwaarde.
!!Voorbeelden van recht van erfpacht:
1. Het OCMW van een stad bezit bouwgronden. Zij verleent een recht van erfpacht voor 80 jaar aan
een sportleraar, die er een ontspanningscentrum op laat bouwen. Jaarlijks betaalt de erfpachter een
vergoeding (pacht) van 5.000 euro aan het OCMW. Na 80 jaar wordt het OCMW dan ook eigenaar van
het ontspanningscentrum, in voorkomend geval tegen de afgesproken vergoeding.
2. Een man erft een historisch waardevolle molen. Hij kan de onderhoudskosten voor de
instandhouding ervan niet dragen. Hij komt met de gemeente, waar de molen gelegen is, overeen een
recht van erfpacht voor 40 jaar toe te staan. De gemeente krijgt de verplichting opgelegd de molen in
zijn oorspronkelijke staat te onderhouden en krijgt het recht de molen uit te baten voor toeristische
doeleinden. Na 40 jaar is de gerenoveerde molen terug eigendom van de eigenaar.
Verkoop op plan = Wet Breyne = Verkoop van woning of appartement dat nog moet gebouwd
worden of in aanbouw is.
è Volgens de ‘Wet Breyne’ hangt hier een strenge regelgeving rond à = voor de bescherming van de
consument
è Betaling gebeurt in schijven à anders is dit geen verkoop op plan onder Wet Breyne!
è Ontwikkelaar / promotor / sleutel-op-de-deur bedrijven
3. Vastgoedpromotor
• = Promoot vastgoedprojecten
• = Organiseert de aankoop van gronden, het verkrijgen van de nodige vergunningen,… om
vastgoedprojecten te ontwikkelen.
• Deze kunnen verkocht worden via een makelaar of direct door de promotor.
• Hierbij is er ook sprake van recht van opstal.
• Bezit van een groot kapitaal.
4. Vastgoedhandelaar / Beroepsverkoper
• Hiervoor is geen BIV erkenning nodig
• Legt een beroepsverklaring af
• 4% verkooprechten (ipv het standaard tarief van 12%) = ze genieten van verlaagde
verkooprechten à opgelet: gloednieuwe Vlaamse regering Diependaele zou deze 4% willen
optrekken!
• De verplichting van 3 wederverkopen binnen een periode van 5 jaar.
5. Vastgoedstylist
• Deze maakt een pand verkoopklaar met de bedoeling om een hogere verkoopprijs te
bekomen.
• Zo wordt er verkocht met beleving/gevoel
3
, • Dit houdt in het aankleden/inrichten met echt of kartonnen meubilair gecombineerd met
accessoires, decoratie, planten,… (geeft potentiële kopers een beter gevoel van de afmeting
van een ruimte)
• Soms gebeuren er ook lichte renovatiewerken: bv nieuwe laag verf
6. Vastgoedconsulent
• Deze persoon is werkzaam in een vastgoedkantoor, zonder een erkenningsnummer BIV
àMag alle taken uitvoeren, maar staat onder toezicht van een werkgever.
• Is in loondienst bij een kantoor van een erkend vastgoedmakelaar
7. Vastgoedcoach
Begeleidt klanten bij vastgoedtransacties, maar mag geen bemiddelingshandelingen uitvoeren (bv
bezoeken ter plaatse uitvoeren). Dit valt onder de “grijze zone” van nepmakelaars. Want beschikt ook
niet over een erkenningsnummer BIV.
!!OPGELET: een vastgoedcoach mag geen handelingen stellen die geïnterpreteerd kunnen worden als
bemiddeling bij vastgoed (bv: bezoeken ter plaatse uitvoeren)
8. Notaris
• = Vrije verkopen uit de hand / openbare verkopen ‘BIDDIT’
• = Stelt de BASISAKTE op voor een gebouw in mede-eigendom.
• Huurcontract van meer dan 9 jaar MOET opgesteld worden door een notaris (=authentieke
akte)
• Waardevolle contactpersoon voor vastgoedmakelaars, het is geen concurrent.
• Een notaris verzorgt verkoopcontracten en andere juridische documenten.
9. andere partijen mogelijks betrokken bij vastgoedtransacties
• Landmeter
• Energiedeskundige
• Asbestdeskundige (verkoop woning gebouwd voor 2001)
• Portaal websites (Immoweb, Immoscoop, Immovlan,…)
• Financiële instellingen
• …
4. Vastgoedfondsen
Een vastgoedfonds = een beleggingsfonds waarbij het geld van verschillende beleggers wordt
samengebracht en belegd/geïnvesteerd in allerlei vormen van onroerend goed (vb woningen, maar
ook winkelcentra, kantoorpanden of industriepanden)
à Sommige vastgoedfondsen investeren alleen in één bepaald type vastgoed, zoals bijvoorbeeld
kantoorruimtes
à Het onroerend goed dat door het fonds is aangekocht, wordt verhuurd. De huur die hiermee wordt
opgehaald vormt het redement van een vastgoedfonds (beleggers krijgen rendement door deze
huurinkomsten).
4
