TOOLBOX MARKTKENNIS
1– RESIDENTIEEL VASTGOED
Actualiteit!!! Wordt bevraagd op het examen
Linken in de ppt gekende leerstof
Zie ppt voor gerelateerde artikels bij de leerstof
1.1 WOONLANDSCHAP
hoe ziet ons landschap er uit? Hoe is onze evolutie?
De AANBODMARKT in Vlaanderen is divers: (op welke manieren kunnen wonen?)
- Woning
- Appartement
- Co – housing
- Zorgwoning
- Stapelwoning
- Duplex
- …
70% is verkavelingsarchitectuur we hebben inspanning geleverd zodat het
ons allemaal eigen wordt; momenteel ligt de focus op stadsvernieuwing.
- Idee van “iedereen een villa” is weg we moeten dichter op elkaar
gaan wonen
- Meer nadenken over ons woonlandschap
- Meer naar stad wonen
De gebruiker is op verscheidene domeinen
1. kopen
o Privaat
o Sociaal
2. huren
o Privaat
o Sociaal
3. investeren
4. beleggen
Deze kerncijfers kennen!
- 72% woont in zijn eigen woning (eigenaars)
o We zitten in een eigenaarsmarkt
- Huurmarkt privaat= 20%
- Sociale huurder = 7%
- Gratis bewoner = 2%
- Het groter vraag hoe hoger prijs
- Eigendom stimuleren = nadeel voor mensen die huren
- Meer wonen op platteland dan in steden
- in Duitsland is het bijna
50/50 huurders-
eigenaars
- Wij zitten op 70/30
,1.2 KOPEN
1.2.1 EINDGEBRUIKER – EIGENAAR
Hierbij is de eindgebruiker zelf de eigenaar (huis gekocht om erin te wonen)
Gaat dus over die 72% eigenaars
VRAAGPERSPECTIEF
De cyclus v/e verkoper, wanneer er geen beweging is, is er geen werk. Telkens
verhuizen dus de vraag verandert. De vastgoedmarkt is steeds in beweging!
Waarom de beslissing tot kopen?
- Kwanitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
- Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago-
Oxfam)
o Gebouw showen
- Locactie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
- financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
Door een vraag, moet ook een aanbod volgen, maar er is een DYNAMISCHE VRAAG maar een STATISCH AANBOD => een BOEM
in de vastgoedprijzen.
WONINGPRIJS
Wat bepaalt de woningprijs?
- Besteedbaar budget: ability
o koopkracht : eigen middelen + ontleningscapaciteit
- Wil om te kopen: willingness (bereidheid/vertrouwen)
- Vraag en aanbod bepaalt de prijs
Het gaat niet over de kostprijs!! Bouwen kosten evenveel op welke plaats dan ook.
slide op ppt met primaire bronnen over woningprijzen
Hierbij zijn er enkele vaststellingen waaronder bv de WOONQUOTE, dit is het aantal procent v/d inkomsten die aan woonlasten
besteed mag worden.
de vuistregel is maximum 30 procent v/h beschikbaar inkomen
1. ABILITY (KUNNEN) – waar haal je het budget van om te kopen?
- Eigen middelen (spaarboek)
- Hypothecaire lening (onroerend onderpand – hypotheek)
o Persoonlijke lening is duurder dan hypothecaire lening onderpand staat vast
- Andere: erfenis, schenking, …
Wanneer we ons verdiepen in de eigen middelen en de hypothecaire lening dan is de verhouding afhankelijk van:
- Leeftijd
- Gezinstoestand
- Ingeschatte inkomensevolutie
- Spaarsnelheid
- Toevaligheden (erfenis, slimme investering, ...)
- meer
dan
90
, procent v/d startende eigenaars is jonger dan 45 hypothecaire
lening
- slechts 10 procent v/d kopers vanf 65 jaar hypothecaire lening
- totaal 78 procent v/d aankopen / bouwen hypothecaire lening
- verhouding eigen vermogen en hypothecaire lening verschilt
sterk in functie van leeftijd
Als we kijken naar de determinerende factor LENEN: ONTLENINGSCAPACITEIT (3 soorten inkomsten / 3 soorten uitgaven)
- Inkomen
o Inkomen (besteedbaar inkomen woonquote!)
Afkomstig van arbeid/loonbriefje
o Fiscaliteit (woonbonus?)
Premies van overheid (bv als je een huis koopt met de bedoeling om die energiezuinig te verbouwen
dan kan de overheid beslissen om minder belanstingen te betalen bij de aankoop v/d woning)
Kan gezien worden als een uitgave maar het punt hiervan is dat je minder moet uitgeven
o Premies? (bv huis kopen zonder zonnepannelen premie krijgen voor zonnepanelen, thuisbatterijen, …)
- Uitgaven
o Intrestvoet (nu 3,08%) (bij lening)
Bepaald de kost v/d lening
Het percentage bepaald heel sterk hoeveel je kan lenen
Hoe lager het percentage hoe meer je kan lenen voor hetzelfde termijn van bv 20 jaar
o Fiscaliteit (BTW, registratie)
Belasting die overheid heft op uw vastgoed
BTW bij nieuwbouw
Registratie bij bestaand vastgoed
o Hypotheektype
De laatste 40 jaar ging het inkomen maal 10. De laatste jaren, tot 2 jaar geleden was er een historisch lage interestvoeten,
hypothecaire lening terug aan het stijgen.
bv hypothecaire lening & beleningsbedrag (1300 euro/maand – 20 jaar):
- 1% 300 000 euro
- 2,5% 243 000 euro
- 4,5% 200 000 euro
- 14,5% 100 000 euro
Er is een HEFBOOMEFFECT, is het wel gunstig om te lenen afhankelijk van
factoren.
Wat is er aan de hand?
o Inflatie (waardeverminding v/h geld, daling koopkracht)
o Rentes
Vraag verminderen door lenen van geld duurder te maken vraag naar lenen dalen = rente stijgt =
bedrag dat je kan lenen voor dezelfde afbetaling wordt lager
Prijsstijging laten afremmen door vraag af te remmen adhv hogere rente
o Woningprijzen
Vanaf 2005 gap tss inkomen en woonprijzen de woningprijzen waren substantieel gestegen maar
het inkomen niet. Hoe komt dat?
Overheid heeft een tussenkomst gegeven op de hypothecaire lening
Gezinnen kregen een stimulus v/d overheid om meer te kunnen lenen = woonbonus
inkomen bleef gelijk maar je kreeg een tegemoetkoming op u lening (woonbonus)
je kon meer lenen met hetzelfde inkomen, leenbedrag lag hoger
woningprijzen zijn terug gestegen
, Basisbegrip AFBETALINGSRATIO vs WOONQUOTE
1. afbetalingsratio: de initiële afbetaling v/d hypotheek in verhouding tot de inkomen
2. woonquote: verhouding afbetaling/huur + woonkosten tussen en inkomen
o vuistregel: maximaal 30% van inkomen
o Vlaanderen gemiddeld eigenaars 25%
o Europa 25%
x-as = 1997, 2005, 2013, 2018
Bv: afbetaling van 1000 euro in de maand voor een loon van 3000 euro in de maand (afbetalingsratio = 33%)
- Afbetaling is 33% van uw inkomen
- Nochtans met dezelfde afbetaling van 1000 euro kan de leningslast toch dalen door inflatie
o Die 1000 euro is binnen 5 jaar minder waard inflatie zorgt ervoor dat de waarden van die 1000 euro daalt
o Systeem in België: inkomen evolueren mee met de inflatie (= wanneer spilindex overschreden is dan stijgen de
lonen met 2%)
o Lonen stijgen afbetalingskost blijft hetzelfde afbetalingslast daalt
MAAR reële ontleningsLAST daalt relatieve ontleningslast dalend
- Inflatie
- Loonstijging
- Herfinancieringen
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? Hoe kunnen we een hoger bedrag
lenen? Welke mechanismen? besteedbaar bedrag verhogen!!! (verhouding van 1/3 afbetaling v/h inkomen blijft)
- Inkomensevolutie
o inkomen stijgt afbebetaling laten stijgen we kunnen meer lenen
(want we blijven op de verhouding 1/3 v/h loon afbetalen)
- Evolutie hypothecaire interestvoeten
o Het stijgen/dalen van de rente (prijs die je betaalt voor te lenen)
- Looptijd hypothecaire lening (
o De mogelijkheid hebben om 25 jaar de afbetaling te doen ipv 20 jaar meer kunnen lenen in het begin
- Beleningsgraad
o Percentage die je mag lenen voor het bedrag dat je een woning koopt
o Bv je mag niet voor een woning van 450 000 euro 450 000 euro lenen bij bank
o Je mag lenen tot ongeveer 80-90% v/h bedrag v/d woning
- Fiscaliteit bouwsparen en woonbonus
1° inkomensevolutie deze blijven stabiel zie lesopname van dia 28!!
2° evolutie hypothecaire intrestvoeten
Sinds 1982 sterke daling bij maandelijkse afbetaling verschuft van interestbelasting naar kapitaaloplossing. Meer kapitaal
lenen groot besteedbaar bedrag.
3° looptijd hypothecaire lening (hoe lang afbetalen ???)
Men is gestart met de invoering v/d WOONBONUS. Hierbij is er een langere fiscale aftrek. Een langere looptijd wil zeggen een
lagere maandelijkse afbetaling. Hierbij dezelfde afbetaling maar aan een hoger beleenbaar bedrag. verhoging v/d
woonprijzen (door om huishoudenscompetitie)
1– RESIDENTIEEL VASTGOED
Actualiteit!!! Wordt bevraagd op het examen
Linken in de ppt gekende leerstof
Zie ppt voor gerelateerde artikels bij de leerstof
1.1 WOONLANDSCHAP
hoe ziet ons landschap er uit? Hoe is onze evolutie?
De AANBODMARKT in Vlaanderen is divers: (op welke manieren kunnen wonen?)
- Woning
- Appartement
- Co – housing
- Zorgwoning
- Stapelwoning
- Duplex
- …
70% is verkavelingsarchitectuur we hebben inspanning geleverd zodat het
ons allemaal eigen wordt; momenteel ligt de focus op stadsvernieuwing.
- Idee van “iedereen een villa” is weg we moeten dichter op elkaar
gaan wonen
- Meer nadenken over ons woonlandschap
- Meer naar stad wonen
De gebruiker is op verscheidene domeinen
1. kopen
o Privaat
o Sociaal
2. huren
o Privaat
o Sociaal
3. investeren
4. beleggen
Deze kerncijfers kennen!
- 72% woont in zijn eigen woning (eigenaars)
o We zitten in een eigenaarsmarkt
- Huurmarkt privaat= 20%
- Sociale huurder = 7%
- Gratis bewoner = 2%
- Het groter vraag hoe hoger prijs
- Eigendom stimuleren = nadeel voor mensen die huren
- Meer wonen op platteland dan in steden
- in Duitsland is het bijna
50/50 huurders-
eigenaars
- Wij zitten op 70/30
,1.2 KOPEN
1.2.1 EINDGEBRUIKER – EIGENAAR
Hierbij is de eindgebruiker zelf de eigenaar (huis gekocht om erin te wonen)
Gaat dus over die 72% eigenaars
VRAAGPERSPECTIEF
De cyclus v/e verkoper, wanneer er geen beweging is, is er geen werk. Telkens
verhuizen dus de vraag verandert. De vastgoedmarkt is steeds in beweging!
Waarom de beslissing tot kopen?
- Kwanitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
- Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago-
Oxfam)
o Gebouw showen
- Locactie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
- financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
Door een vraag, moet ook een aanbod volgen, maar er is een DYNAMISCHE VRAAG maar een STATISCH AANBOD => een BOEM
in de vastgoedprijzen.
WONINGPRIJS
Wat bepaalt de woningprijs?
- Besteedbaar budget: ability
o koopkracht : eigen middelen + ontleningscapaciteit
- Wil om te kopen: willingness (bereidheid/vertrouwen)
- Vraag en aanbod bepaalt de prijs
Het gaat niet over de kostprijs!! Bouwen kosten evenveel op welke plaats dan ook.
slide op ppt met primaire bronnen over woningprijzen
Hierbij zijn er enkele vaststellingen waaronder bv de WOONQUOTE, dit is het aantal procent v/d inkomsten die aan woonlasten
besteed mag worden.
de vuistregel is maximum 30 procent v/h beschikbaar inkomen
1. ABILITY (KUNNEN) – waar haal je het budget van om te kopen?
- Eigen middelen (spaarboek)
- Hypothecaire lening (onroerend onderpand – hypotheek)
o Persoonlijke lening is duurder dan hypothecaire lening onderpand staat vast
- Andere: erfenis, schenking, …
Wanneer we ons verdiepen in de eigen middelen en de hypothecaire lening dan is de verhouding afhankelijk van:
- Leeftijd
- Gezinstoestand
- Ingeschatte inkomensevolutie
- Spaarsnelheid
- Toevaligheden (erfenis, slimme investering, ...)
- meer
dan
90
, procent v/d startende eigenaars is jonger dan 45 hypothecaire
lening
- slechts 10 procent v/d kopers vanf 65 jaar hypothecaire lening
- totaal 78 procent v/d aankopen / bouwen hypothecaire lening
- verhouding eigen vermogen en hypothecaire lening verschilt
sterk in functie van leeftijd
Als we kijken naar de determinerende factor LENEN: ONTLENINGSCAPACITEIT (3 soorten inkomsten / 3 soorten uitgaven)
- Inkomen
o Inkomen (besteedbaar inkomen woonquote!)
Afkomstig van arbeid/loonbriefje
o Fiscaliteit (woonbonus?)
Premies van overheid (bv als je een huis koopt met de bedoeling om die energiezuinig te verbouwen
dan kan de overheid beslissen om minder belanstingen te betalen bij de aankoop v/d woning)
Kan gezien worden als een uitgave maar het punt hiervan is dat je minder moet uitgeven
o Premies? (bv huis kopen zonder zonnepannelen premie krijgen voor zonnepanelen, thuisbatterijen, …)
- Uitgaven
o Intrestvoet (nu 3,08%) (bij lening)
Bepaald de kost v/d lening
Het percentage bepaald heel sterk hoeveel je kan lenen
Hoe lager het percentage hoe meer je kan lenen voor hetzelfde termijn van bv 20 jaar
o Fiscaliteit (BTW, registratie)
Belasting die overheid heft op uw vastgoed
BTW bij nieuwbouw
Registratie bij bestaand vastgoed
o Hypotheektype
De laatste 40 jaar ging het inkomen maal 10. De laatste jaren, tot 2 jaar geleden was er een historisch lage interestvoeten,
hypothecaire lening terug aan het stijgen.
bv hypothecaire lening & beleningsbedrag (1300 euro/maand – 20 jaar):
- 1% 300 000 euro
- 2,5% 243 000 euro
- 4,5% 200 000 euro
- 14,5% 100 000 euro
Er is een HEFBOOMEFFECT, is het wel gunstig om te lenen afhankelijk van
factoren.
Wat is er aan de hand?
o Inflatie (waardeverminding v/h geld, daling koopkracht)
o Rentes
Vraag verminderen door lenen van geld duurder te maken vraag naar lenen dalen = rente stijgt =
bedrag dat je kan lenen voor dezelfde afbetaling wordt lager
Prijsstijging laten afremmen door vraag af te remmen adhv hogere rente
o Woningprijzen
Vanaf 2005 gap tss inkomen en woonprijzen de woningprijzen waren substantieel gestegen maar
het inkomen niet. Hoe komt dat?
Overheid heeft een tussenkomst gegeven op de hypothecaire lening
Gezinnen kregen een stimulus v/d overheid om meer te kunnen lenen = woonbonus
inkomen bleef gelijk maar je kreeg een tegemoetkoming op u lening (woonbonus)
je kon meer lenen met hetzelfde inkomen, leenbedrag lag hoger
woningprijzen zijn terug gestegen
, Basisbegrip AFBETALINGSRATIO vs WOONQUOTE
1. afbetalingsratio: de initiële afbetaling v/d hypotheek in verhouding tot de inkomen
2. woonquote: verhouding afbetaling/huur + woonkosten tussen en inkomen
o vuistregel: maximaal 30% van inkomen
o Vlaanderen gemiddeld eigenaars 25%
o Europa 25%
x-as = 1997, 2005, 2013, 2018
Bv: afbetaling van 1000 euro in de maand voor een loon van 3000 euro in de maand (afbetalingsratio = 33%)
- Afbetaling is 33% van uw inkomen
- Nochtans met dezelfde afbetaling van 1000 euro kan de leningslast toch dalen door inflatie
o Die 1000 euro is binnen 5 jaar minder waard inflatie zorgt ervoor dat de waarden van die 1000 euro daalt
o Systeem in België: inkomen evolueren mee met de inflatie (= wanneer spilindex overschreden is dan stijgen de
lonen met 2%)
o Lonen stijgen afbetalingskost blijft hetzelfde afbetalingslast daalt
MAAR reële ontleningsLAST daalt relatieve ontleningslast dalend
- Inflatie
- Loonstijging
- Herfinancieringen
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? Hoe kunnen we een hoger bedrag
lenen? Welke mechanismen? besteedbaar bedrag verhogen!!! (verhouding van 1/3 afbetaling v/h inkomen blijft)
- Inkomensevolutie
o inkomen stijgt afbebetaling laten stijgen we kunnen meer lenen
(want we blijven op de verhouding 1/3 v/h loon afbetalen)
- Evolutie hypothecaire interestvoeten
o Het stijgen/dalen van de rente (prijs die je betaalt voor te lenen)
- Looptijd hypothecaire lening (
o De mogelijkheid hebben om 25 jaar de afbetaling te doen ipv 20 jaar meer kunnen lenen in het begin
- Beleningsgraad
o Percentage die je mag lenen voor het bedrag dat je een woning koopt
o Bv je mag niet voor een woning van 450 000 euro 450 000 euro lenen bij bank
o Je mag lenen tot ongeveer 80-90% v/h bedrag v/d woning
- Fiscaliteit bouwsparen en woonbonus
1° inkomensevolutie deze blijven stabiel zie lesopname van dia 28!!
2° evolutie hypothecaire intrestvoeten
Sinds 1982 sterke daling bij maandelijkse afbetaling verschuft van interestbelasting naar kapitaaloplossing. Meer kapitaal
lenen groot besteedbaar bedrag.
3° looptijd hypothecaire lening (hoe lang afbetalen ???)
Men is gestart met de invoering v/d WOONBONUS. Hierbij is er een langere fiscale aftrek. Een langere looptijd wil zeggen een
lagere maandelijkse afbetaling. Hierbij dezelfde afbetaling maar aan een hoger beleenbaar bedrag. verhoging v/d
woonprijzen (door om huishoudenscompetitie)
