Waarderen: Rendementanalyse Vastgoed 2024 – 2025
Waarderen: Rendementsanalyse
Thema 1: Inleiding
1. De vastgoedmarkt
Op basis van bestemming Residen>eel
• Func>oneel 1. Residen>eel
• Economisch 2. Kantoren
• Representa>ef Commercieel
3. Winkelvastgoed (retail)
Op basis van fiscaal regime 4. Industrieel/ logis>ek/ agrarisch
• Nieuwbouwmarkt (primair) 5. Exploita>evastgoed
• Secundaire markt
Op basis van gebruik
• Koopmarkt
• Huurmarkt
• Zakelijke rechten
1.1. Onderlinge relatie tussen deelmarkten
Het vierkwadrantenmodel: huur – koop
Elias Laurent 1
,Waarderen: Rendementanalyse Vastgoed 2024 – 2025
Highest and best use (HBU)
2. De verschillende schattingsmethodes
2.1. De schattingsmethodes
Marktvergelijking
• Direct sales comparison (DSC)/ direct market comparison (DMC)
• Hedonische methode (enkelvoudige/ mul>ple-regressie)
• Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te schaffen op de
vastgoedmarkt
Kostenbenadering
• Analy>sche methode
• Depreciated replacement cost (DRC)
• Waarde = kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een gelijkwaardig
object
Inkomstenbenadering
• Residuele waarde
• Kapitalisa>emethodes (term & reversion/ hardcore)
• Kasstromenmethode (DCF)
• Gross opera>ng profit (GOP)
• Investeringswaarde = omvang van de inkomstenstroom die door de exploita>e van
het vastgoedobject gerealiseerd kan worden
2.2. Welke schattingsmethode gebruiken?
• RICS Red Book
• Keuze + mo>vering schabngsmethode maakt deel uit van de schabngsopdracht
• Soms wecelijk bepaald, doorgaans voorkeur voor de vergelijkende methode
• Afweging:
o In func>e van type vastgoed
o In func>e van omstandigheden
§ Beschikbaarheid van market evidence
§ Betrouwbaarheid van market evidence
§ Doel van de schabng?
Elias Laurent 2
,Waarderen: Rendementanalyse Vastgoed 2024 – 2025
• Doel van de schabng?
o Prijszebng (appraisal)?
o Marktwaarde (valua>on)?
o Fair value?
o Investeringswaarde?
2.3. Beoordeling
Compara>eve benadering Waarde 1 + transparante markt
(Vergelijkingspunten) + betrouwbare informa>e
x + grote correla>e met vergelijkingspunten
Probabiliteit methode 1 - geen vgl. punten of grote veerschillen
Kostenbenadering Waarde 2 + gekende bouws>jl
+ gekende samenstelling en opbouw
x
- hoge vetus>teit
Probabiliteit methode 2 - sterke marktschommelingen
Inkomstenbenadering Waarde 3 + stabiele exploita>e
+ controleerbare gegevens
x + performante uitgangspunten
Probabiliteit methode 3 - geen huurinkomsten
Vormt samen 1 resultaat voor de waardebepaling
Elias Laurent 3
, Waarderen: Rendementanalyse Vastgoed 2024 – 2025
3. De regels van de kunst
3.1. Wie mag een waardebepaling uitvoeren?
• “Vastgoedtaxateur”: geen gereglementeerd of beschermd beroep
• Schabngsprocedure niet wecelijk vastgelegd
o Overeenkomst tot aanneming van diensten
o Modaliteiten:
§ “B2C”: wet handelsprak>jken
§ Algemene informa>e- en zorgvuldigheidsplicht
§ Regels van de kunst
§ Art. 46 + art. 47 deontologische code BIV
• Behoudens uitzonderingen:
o Voorafgaande schabng bij de nalatenschap (“experten-schabng” vs. VLABEL)-
o Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven (IFRS)
o Hypothecair krediet (CRR)
3.2. Welke vakgebieden komen in aanmerking?
• Bakstenen, infrastructuur, construc>es à architect, bouwkundig ingenieur
• Patrimoniumdocumenta>e à landmeter-expert, notariaat
• Vraag en aanbod à vastgoedmakelaar-bemiddelaar
• Economische waarde à economen, accountants
3.3. Boeken met de regels
• IVSC (Interna>onal Valua>on Standards Council)
o RICS valua>on standards (“the red book”)
• RICS Red Book
o Verplicht voor RICS – geaccrediteerde schacers, good prac>ce voor niet – RICS
geaccrediteerde schacers
• TEGoVA Blue Book
• KAVEX (in België)
3.4. Vlaamse Codex Fiscaliteit
à Voorafgaande schabngen
Aanvraag bindende scha<ng (ABS) bij VLABEL
• Art. 3.3.1.0.9 VCF: Alle erfgenamen, algemene legatarissen en begi9igden en al wie
gehouden is tot het indienen van een aangi9e van nalatenschap kunnen voor aangi9e
[...], aan een bevoegde enEteit van de Vlaamse administraEe een schaFng vragen.
o Waardering op basis van een econometrisch model
AlternaDef: “experten-scha<ng”
• Wanneer is deze voorafgaande schabng bindend?
o Het schabngsverslag moet gemo>veerd zijn
o Het schabngsverslag moet toegevoegd worden bij de aangine van de
nalatenschap
o Het schabngsverslag is opgesteld door een erkend schacer-expert.
• Wanneer wordt een schacer “erkend”?
o Relevante beroepservaring aantonen
o Beroepskwalifica>e aantonen
Elias Laurent 4
Waarderen: Rendementsanalyse
Thema 1: Inleiding
1. De vastgoedmarkt
Op basis van bestemming Residen>eel
• Func>oneel 1. Residen>eel
• Economisch 2. Kantoren
• Representa>ef Commercieel
3. Winkelvastgoed (retail)
Op basis van fiscaal regime 4. Industrieel/ logis>ek/ agrarisch
• Nieuwbouwmarkt (primair) 5. Exploita>evastgoed
• Secundaire markt
Op basis van gebruik
• Koopmarkt
• Huurmarkt
• Zakelijke rechten
1.1. Onderlinge relatie tussen deelmarkten
Het vierkwadrantenmodel: huur – koop
Elias Laurent 1
,Waarderen: Rendementanalyse Vastgoed 2024 – 2025
Highest and best use (HBU)
2. De verschillende schattingsmethodes
2.1. De schattingsmethodes
Marktvergelijking
• Direct sales comparison (DSC)/ direct market comparison (DMC)
• Hedonische methode (enkelvoudige/ mul>ple-regressie)
• Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te schaffen op de
vastgoedmarkt
Kostenbenadering
• Analy>sche methode
• Depreciated replacement cost (DRC)
• Waarde = kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een gelijkwaardig
object
Inkomstenbenadering
• Residuele waarde
• Kapitalisa>emethodes (term & reversion/ hardcore)
• Kasstromenmethode (DCF)
• Gross opera>ng profit (GOP)
• Investeringswaarde = omvang van de inkomstenstroom die door de exploita>e van
het vastgoedobject gerealiseerd kan worden
2.2. Welke schattingsmethode gebruiken?
• RICS Red Book
• Keuze + mo>vering schabngsmethode maakt deel uit van de schabngsopdracht
• Soms wecelijk bepaald, doorgaans voorkeur voor de vergelijkende methode
• Afweging:
o In func>e van type vastgoed
o In func>e van omstandigheden
§ Beschikbaarheid van market evidence
§ Betrouwbaarheid van market evidence
§ Doel van de schabng?
Elias Laurent 2
,Waarderen: Rendementanalyse Vastgoed 2024 – 2025
• Doel van de schabng?
o Prijszebng (appraisal)?
o Marktwaarde (valua>on)?
o Fair value?
o Investeringswaarde?
2.3. Beoordeling
Compara>eve benadering Waarde 1 + transparante markt
(Vergelijkingspunten) + betrouwbare informa>e
x + grote correla>e met vergelijkingspunten
Probabiliteit methode 1 - geen vgl. punten of grote veerschillen
Kostenbenadering Waarde 2 + gekende bouws>jl
+ gekende samenstelling en opbouw
x
- hoge vetus>teit
Probabiliteit methode 2 - sterke marktschommelingen
Inkomstenbenadering Waarde 3 + stabiele exploita>e
+ controleerbare gegevens
x + performante uitgangspunten
Probabiliteit methode 3 - geen huurinkomsten
Vormt samen 1 resultaat voor de waardebepaling
Elias Laurent 3
, Waarderen: Rendementanalyse Vastgoed 2024 – 2025
3. De regels van de kunst
3.1. Wie mag een waardebepaling uitvoeren?
• “Vastgoedtaxateur”: geen gereglementeerd of beschermd beroep
• Schabngsprocedure niet wecelijk vastgelegd
o Overeenkomst tot aanneming van diensten
o Modaliteiten:
§ “B2C”: wet handelsprak>jken
§ Algemene informa>e- en zorgvuldigheidsplicht
§ Regels van de kunst
§ Art. 46 + art. 47 deontologische code BIV
• Behoudens uitzonderingen:
o Voorafgaande schabng bij de nalatenschap (“experten-schabng” vs. VLABEL)-
o Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven (IFRS)
o Hypothecair krediet (CRR)
3.2. Welke vakgebieden komen in aanmerking?
• Bakstenen, infrastructuur, construc>es à architect, bouwkundig ingenieur
• Patrimoniumdocumenta>e à landmeter-expert, notariaat
• Vraag en aanbod à vastgoedmakelaar-bemiddelaar
• Economische waarde à economen, accountants
3.3. Boeken met de regels
• IVSC (Interna>onal Valua>on Standards Council)
o RICS valua>on standards (“the red book”)
• RICS Red Book
o Verplicht voor RICS – geaccrediteerde schacers, good prac>ce voor niet – RICS
geaccrediteerde schacers
• TEGoVA Blue Book
• KAVEX (in België)
3.4. Vlaamse Codex Fiscaliteit
à Voorafgaande schabngen
Aanvraag bindende scha<ng (ABS) bij VLABEL
• Art. 3.3.1.0.9 VCF: Alle erfgenamen, algemene legatarissen en begi9igden en al wie
gehouden is tot het indienen van een aangi9e van nalatenschap kunnen voor aangi9e
[...], aan een bevoegde enEteit van de Vlaamse administraEe een schaFng vragen.
o Waardering op basis van een econometrisch model
AlternaDef: “experten-scha<ng”
• Wanneer is deze voorafgaande schabng bindend?
o Het schabngsverslag moet gemo>veerd zijn
o Het schabngsverslag moet toegevoegd worden bij de aangine van de
nalatenschap
o Het schabngsverslag is opgesteld door een erkend schacer-expert.
• Wanneer wordt een schacer “erkend”?
o Relevante beroepservaring aantonen
o Beroepskwalifica>e aantonen
Elias Laurent 4
