Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
Syndicschap
Deel 1: Mede-eigendom
1. Soorten meervoudige eigendom
Art. 3.50 BW
1.1. Collectieve eigendom
Voorbeeld: Cjdelijke maatschap
• Geen rechtspersoonlijkheid en geen eigen zetel
• Geen onderscheid tussen vermogen van de vennoten of van de vennootschap
• Vennootschap kan schulden niet aKetalen à vennoten individueel aanspreken
• Vennoten hebben rechtstreeks contact met derden
1.2. Multi-eigendom
Voorbeeld: Cmesharing
• Meerdere eigenaars hebben voor beperkte Cjd genot van het goed
1.3. Mede-eigendom
Er zijn 3 vormen:
• Gewone
• Vrijwillige
• Gedwongen
2. Vrijwillige mede-eigendom
• Op basis van een overeenkomst
o Vb. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in
koopovereenkomst
o Vb. beleggingsfonds
• In de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten parCjen,
verdeling kosten, ...
• Einde
o Art. 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen Cjde uit onverdeeldheid
treden) wel art.3.77 BW
o Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
3. De gewone of toevallige mede-eigendom
3.1. Het begrip “gewone” mede-eigendom
• Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in
deze situaCe verzeild zijn geraakt (cV. Mede-eigendom n.a.v. erfrecht)
• Een Cjdelijke situaCe: art. 3.75 BW
Elias Laurent 1
,Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
o Te allen Cjde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
o Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
• Onderlinge verhouding tussen parCjen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 BW
4. Gedwongen mede-eigendom
4.1. Principes bij gedwongen mede-eigendom
• Door de funcCe of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
o Type voorbeeld appartementenrecht: traphal, gevel, dak kan onmogelijk
toebehoren aan 1 enkele eigenaar
• Is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW
4.2. 2 sets spelregels voor gedwongen mede-eigendom
In BW onderscheid
• Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Van toepassing bijv. bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
o Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 t.e.m. 3.74 BW van
toevallige ME van toepassing (suppleCefrecht)
• Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o = appartementenrecht
o Art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW van toepassing
o Volledig dwingend recht
Wat met appartementen die niet meer onder appartementenrecht vallen?
è Vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
4.3. Algemene bepalingen: rechten en plichten van ME’s
A. Omvang van de aandelen (art. 3.80 BW)
• Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de
waarde van het privaCeve deel waar het bij
hoort
B. Verdeling van de lasten (art. 3.81 BW)
• = kosten van onderhoud, herstelling
• Verdeeld volgens waarde van elk privaCef deel (= aandelen)
• Afwijken kan via overeenkomst (volgens
nut voor privaCef deel, of volgens
combinaCe nut én waarde privaCef
deel)
Elias Laurent 2
,Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
Deel 2: Toepassing van het appartementenrecht
1. Toepasselijke wetgeving
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
• (nieuw) Burgerlijk Wetboek
• Makelaarswet: opsplitsen van tableau
1.1. Ingekort historiek BW
• 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o Invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
• Hervorming 2010
o Veel inhoudelijke aanpassingen
o Maakt appartementenrecht dwingend recht
• Hervorming 2019
o Weerom inhoudelijke aanpassingen
• Vanaf 1/9/2021 arAkelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
Wet 11 februari 2013 houdende organisaAe van het beroep van vastgoedmakelaar, BS22
augustus 2013, inwerkingtreding 1/9/2013
Vastgoedmakelaar is iemand die een of meer van volgende acCviteiten uitoefent:
a) Bemiddelaar: wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog
op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring
of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen
b) Syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen
van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de
zin van de arCkelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
c) Rentmeester: wie voor rekening van derden acCviteiten ontwikkelt inzake het beheer
van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de acCviteit van
syndicus
• De tableau van vastgoedmakelaars enerzijds en stagiairs anderzijds wordt opgedeeld
in in 2 kolommen:
1) Vastgoedmakelaar-bemiddelaars
2) Vastgoedmakelaar-syndici.
à Wie zelfstandig als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet
ingeschreven zijn in de kolom vastgoedmakelaar-syndici.
• Voor elke acCviteit zullen er specifieke opleidingsverplichCngen en controles zijn.
• Voor elke VME moet in KBO de syndicus vermeld worden
1.2. Termen van appartementenrecht
1. PrivaCeve en gemeenschappelijke delen
a. PrivaCef = appartement zelf
b. Gemeenschappelijk = traphal, lib, gevel, dak ...
c. = mede-eigendom: mede-eigenaars (ME's) hebben aandelen in gemene delen
Elias Laurent 3
, Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
2. Verplicht: statuten (= basisakte + reglement van mede-eigendom) en reglement van
interne orde (RIO)
3. Vereniging van Mede-eigenaars (VME) neemt beslissingen in AV
a. = bewaarder en beheerder van gemeenschappelijke delen
b. Heeb rechtspersoonlijkheid
c. Heeb werkkapitaal en reservekapitaal
4. Syndicus = permanent orgaan
a. Vertegenwoordigt de VME
b. Voert beslissingen van VME uit
5. Rekencommissaris(sen)
6. Raad van mede-eigendom (niet verplicht in kleine gebouwen < 20 kavels)
2. Drie voorwaarden (art. 3.84, eerste lid BW)
Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulaCef zijn voldaan:
1. Een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan
worden opgericht
2. Het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels (lees:
meerdere eigenaars)
3. Elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke
delen.
2.1. Gebouw of groep van gebouwen
• Kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen
• Bestemming is niet relevant (residenCe, kantoor, winkel, ...)
2.2. Eigendomsrecht gesplist
• Splitsing kan horizontaal zijn of verCcaal
• Opdeling VG – NE is niet voldoende
• Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen
verhuurt
2.3. Elke ME heeft een private kavel en aandeel in gemene delen
Wat is het verschil tussen het dualisCsche en unitaire visie? EXAMEN
• = dualisCsche visie
• Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn
dan private delen (Vb. cohousing)
• ßàUnitaire visie in Nederland, Zwitserland of Oostenrijk: heel het gebouw is in
mede-eigendom en elke ME heeb een exclusief gebruiksrecht van een deel (=
appartement)
Elias Laurent 4
Syndicschap
Deel 1: Mede-eigendom
1. Soorten meervoudige eigendom
Art. 3.50 BW
1.1. Collectieve eigendom
Voorbeeld: Cjdelijke maatschap
• Geen rechtspersoonlijkheid en geen eigen zetel
• Geen onderscheid tussen vermogen van de vennoten of van de vennootschap
• Vennootschap kan schulden niet aKetalen à vennoten individueel aanspreken
• Vennoten hebben rechtstreeks contact met derden
1.2. Multi-eigendom
Voorbeeld: Cmesharing
• Meerdere eigenaars hebben voor beperkte Cjd genot van het goed
1.3. Mede-eigendom
Er zijn 3 vormen:
• Gewone
• Vrijwillige
• Gedwongen
2. Vrijwillige mede-eigendom
• Op basis van een overeenkomst
o Vb. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in
koopovereenkomst
o Vb. beleggingsfonds
• In de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten parCjen,
verdeling kosten, ...
• Einde
o Art. 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen Cjde uit onverdeeldheid
treden) wel art.3.77 BW
o Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
3. De gewone of toevallige mede-eigendom
3.1. Het begrip “gewone” mede-eigendom
• Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in
deze situaCe verzeild zijn geraakt (cV. Mede-eigendom n.a.v. erfrecht)
• Een Cjdelijke situaCe: art. 3.75 BW
Elias Laurent 1
,Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
o Te allen Cjde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
o Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
• Onderlinge verhouding tussen parCjen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 BW
4. Gedwongen mede-eigendom
4.1. Principes bij gedwongen mede-eigendom
• Door de funcCe of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
o Type voorbeeld appartementenrecht: traphal, gevel, dak kan onmogelijk
toebehoren aan 1 enkele eigenaar
• Is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW
4.2. 2 sets spelregels voor gedwongen mede-eigendom
In BW onderscheid
• Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Van toepassing bijv. bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
o Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 t.e.m. 3.74 BW van
toevallige ME van toepassing (suppleCefrecht)
• Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o = appartementenrecht
o Art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW van toepassing
o Volledig dwingend recht
Wat met appartementen die niet meer onder appartementenrecht vallen?
è Vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
4.3. Algemene bepalingen: rechten en plichten van ME’s
A. Omvang van de aandelen (art. 3.80 BW)
• Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de
waarde van het privaCeve deel waar het bij
hoort
B. Verdeling van de lasten (art. 3.81 BW)
• = kosten van onderhoud, herstelling
• Verdeeld volgens waarde van elk privaCef deel (= aandelen)
• Afwijken kan via overeenkomst (volgens
nut voor privaCef deel, of volgens
combinaCe nut én waarde privaCef
deel)
Elias Laurent 2
,Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
Deel 2: Toepassing van het appartementenrecht
1. Toepasselijke wetgeving
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
• (nieuw) Burgerlijk Wetboek
• Makelaarswet: opsplitsen van tableau
1.1. Ingekort historiek BW
• 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o Invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
• Hervorming 2010
o Veel inhoudelijke aanpassingen
o Maakt appartementenrecht dwingend recht
• Hervorming 2019
o Weerom inhoudelijke aanpassingen
• Vanaf 1/9/2021 arAkelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
Wet 11 februari 2013 houdende organisaAe van het beroep van vastgoedmakelaar, BS22
augustus 2013, inwerkingtreding 1/9/2013
Vastgoedmakelaar is iemand die een of meer van volgende acCviteiten uitoefent:
a) Bemiddelaar: wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog
op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring
of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen
b) Syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen
van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de
zin van de arCkelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
c) Rentmeester: wie voor rekening van derden acCviteiten ontwikkelt inzake het beheer
van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de acCviteit van
syndicus
• De tableau van vastgoedmakelaars enerzijds en stagiairs anderzijds wordt opgedeeld
in in 2 kolommen:
1) Vastgoedmakelaar-bemiddelaars
2) Vastgoedmakelaar-syndici.
à Wie zelfstandig als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet
ingeschreven zijn in de kolom vastgoedmakelaar-syndici.
• Voor elke acCviteit zullen er specifieke opleidingsverplichCngen en controles zijn.
• Voor elke VME moet in KBO de syndicus vermeld worden
1.2. Termen van appartementenrecht
1. PrivaCeve en gemeenschappelijke delen
a. PrivaCef = appartement zelf
b. Gemeenschappelijk = traphal, lib, gevel, dak ...
c. = mede-eigendom: mede-eigenaars (ME's) hebben aandelen in gemene delen
Elias Laurent 3
, Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
2. Verplicht: statuten (= basisakte + reglement van mede-eigendom) en reglement van
interne orde (RIO)
3. Vereniging van Mede-eigenaars (VME) neemt beslissingen in AV
a. = bewaarder en beheerder van gemeenschappelijke delen
b. Heeb rechtspersoonlijkheid
c. Heeb werkkapitaal en reservekapitaal
4. Syndicus = permanent orgaan
a. Vertegenwoordigt de VME
b. Voert beslissingen van VME uit
5. Rekencommissaris(sen)
6. Raad van mede-eigendom (niet verplicht in kleine gebouwen < 20 kavels)
2. Drie voorwaarden (art. 3.84, eerste lid BW)
Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulaCef zijn voldaan:
1. Een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan
worden opgericht
2. Het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels (lees:
meerdere eigenaars)
3. Elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke
delen.
2.1. Gebouw of groep van gebouwen
• Kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen
• Bestemming is niet relevant (residenCe, kantoor, winkel, ...)
2.2. Eigendomsrecht gesplist
• Splitsing kan horizontaal zijn of verCcaal
• Opdeling VG – NE is niet voldoende
• Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen
verhuurt
2.3. Elke ME heeft een private kavel en aandeel in gemene delen
Wat is het verschil tussen het dualisCsche en unitaire visie? EXAMEN
• = dualisCsche visie
• Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn
dan private delen (Vb. cohousing)
• ßàUnitaire visie in Nederland, Zwitserland of Oostenrijk: heel het gebouw is in
mede-eigendom en elke ME heeb een exclusief gebruiksrecht van een deel (=
appartement)
Elias Laurent 4
