Vastgoedrecht HUUR
J.KAMOEN
, DEEL 1 HUUR
HUUROVEREENKOMST
Defintie volgens artikel 1709 oud BW
= een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben
gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijsn die laatstgenoemde partij zich verbindt te betalen.
Essentiële elementen:
- Tijdelijke terbeschikkingstelling
- Genot van het goed = gebruiksrecht
- Huurprijs als tegenprestatie
- Principe consensueel, soms vormelijk
- Wederkerig
- Voortdurend
- In principe niet persoonsgebonden
Verschil tussen verbintenis en contract
- Contract: schriftelijk document, verbintenissen in opgenomen.
o Visueel: verpakking van de verbintenis. De verbintenissen samen op een document zetten.
(verbintenissen kunnen ook mondeling zijn )
§ Op papier zetten = contract, de materialisatie van de verbintenis
o Soms ook de term overeenkomst. à louter taalkundig.
- Verbintenis: een juridische verplichting, om iets te doen / iets niet te doen / iets te geven.
o Is een verbintenis krijgen altijd vrijwillig?
§ Neen, bijvoorbeeld als je schade hebt berokkend aan derden. De aansprakelijkheid
leidt tot verplichting van schadevergoeding.
o Hier een verbintenis die we wel vrijwillig zijn aangegaan
§ à een afspraak maken met iemand anders
§ Vb. ik ga huren, en hiervoor een prijs betalen.
§ Vb. herstel doen van de woning, een prijs betalen
o Artikelen van contract kot à verbintenissen à huren optijd betalen, pand onderhouden, geen
huisdieren houden,…
We spreken van een huurcontract. het document waarin verbintenissen opgenomen zijn. Vb. de huur niet
nakomen, hij komt 1 van de verbintenissen niet na in het contract.
Geldigheidsvereisten van een contract
Een contract kan maar dienstig zijn als het aan de 4 geldigheidsvereisten voldoet:
1. Toestemming
o Vrije en bewuste toestemming of ‘vrij en bewust zonder wilsgebrek’
o Wanneer kan je zeggen (concreet) dat iemand zijn toestemming gegeven hebt met het contract
en de verbintenissen er in staan?
1
, § Enkel zeggen als de persoon het heeft ondertekend, tenzij je de toestemming op een
andere wijze kan bewijzen.
Voorbeeld. niet getrouwd koppel wens een HO te tekenen. Je bent VGM voor de eigenaar. Opstellen. Datum
voor contract te tekenen. Enkel de man komt naar het kantoor om het te tekenen. De verhuurder en huurder
tekent. 7 maand later belt klant terug probleem met huurcontract, de jongen betaalt huurgeld niet meer. à
procedure starten om hem uit te zetten. Dagvaarden van zoals de man / vrouw. à vrouw is geen huurder, niet
getekend. Toestemming niet gegeven.
2. Bekwaamheid
o Handelings- en rechtsbekwaamheid van contractpartijen
o Juridische bekwaamheid = handelingsbekwaam zijn + rechtsbekwaam (maar zijn we allemaal)
§ Wanneer? Van zodra je 18 jaar bent. Minderjarig niet handelingsbekwaam.
• Ze kunnen geen contract sluiten behalve in een bepaalde procedure à KO,
kan een minderjarige een onroerend goed kopen ( EXAMEN ) = ouders zijn
wettelijke vertegenwoordigers mag in naam en voor rekening een contract
sluiten MAAR de wet stelt beperkingen omdat er iemand moet zijn die de
rechten van de minderjarige gevrijwaard worden. Ze moeten hiervoor aan de
vrederechter toestemming vragen. Ze moeten machtiging vragen.
o Deze zal hierbij oordelen is het appartement in belang van de
minderjarige of niet?
§ Belang van ouders à toestemming niet geven
§ Belang van de minderjarige à toestemming wel geven.
o De minderjarige kan niet tekenen, de ouders zal hen
vertegenwoordigen.
o We blijven niet altijd bekwaam. Vanaf 18 jaar handelingsbekwaam. Leven veranderd à zelf
niet meer in staat goederen te beheren.
§ Oplossen in ons rechtsysteem ? = het aanstellen van een bewindvoerder.
• Kan je dit zomaar aanstellen?
o Ook hier speelt de vrederechter een essentiële rol. De enige rechter
die kan beslissen als een meerderjarig persoon
handelingsonbekwaam wordt.
§ De persoon vertegenwoordigen à bewindvoerder
§ = iemand van de familie, advocaat,…
o Mag de bewindvoerder alles doen?
§ Neen, hetzelfde als bij de minderjarigen. De dagelijkse
handelingen mogen gesteld worden, MAAR mag geen
handelingen stellen die verder gaan dan dat.
§ Ook hier is men onbekwaam, hierbij moet de
bewindvoerder machtiging vragen aan de vrederechter.
Pas dan kan er een contract gesloten worden in naam en
voor rekening van de persoon.
Voorbeeld: vader in rusthuis. Een huis verkopen. Een mandaat opstellen als VGM. De zoon tekent voor zijn vader
à verkeerd. Maar de VGM gaat akkoord. Een maandaat van iemand die geen bekwaamheid heeft. Verboden in
onze wetgeving. 2 weken later een koper. Compromis opstellen. De zoon wil opnieuw tekenen in naam van de
vader. Makelaar niet akkoord, naar rusthuis gaan en zien dat hij niet meer bekwaam is à kan je de vader dit
2
, dan toch laten tekenen? ( EXAMEN ) à hand vastnemen en tekenen, dan is het contract geldig, want er is nog
geen bewindvoering, qua handelingsonbekwaamheid. Hij is nog steeds handelingsbekwaam zolang dit niet
opgenomen is door de vrederechter.
Het wordt opgestuurd naar de notaris, de authentieke akte is opgemaakt. De notaris wil samenkomen voor de
akte. Wie zal tekenen? Want de man zit in het rusthuis? De notaris zal de zoon nooit laten tekenen. VGM laat
hem eerst onder bewindvoering zetten bij de vrederechter. De vrederechter zet hem aan als bewindvoerder.
Moet er nog machtiging verleend worden door de vrederechter bij het tekenen van de notaris? ( EXAMEN ).
Notariële akte is een formaliteit, de KO is de compromis. De NA is maar om het tegenstelbaar te maken aan
derden. De KO is gesloten op het moment dat de man nog ‘handelingsbekwaam’ was. Dit speelt hier geen rol
meer. (De NA is kopie van de onderhandse akte). De verbintenis tussen koper en verkoper is de compromis. Niet
vrijblijvend, kan niet meer gewijzigd worden.
3. Bepaald en geoorloofd voorwerp
o Duidelijk omschreven voorwerp. De verbintenissen of de andere rechtsgevolgen die partijen
beogen.
o Regel openbare orde = alles wat niet strookt met de maatschappelijke sociale ethische
belangen van de maatschappij.
§ Onze wetgever bepaalt wat openbare orde is. Je mag geen verbintenissen sluiten die
strijdig zijn met een element van openbare orde.
• Vb. geen contract sluiten voor aankoop van 10 gram ketamine.
o Wanneer is iets van openbare orde?
§ Als iets gesanctioneerd wordt door het strafrecht. Een belangrijk rechtsysteem
waarbij onze maatschappij zegt burgers dat mag niet, toch doen is een strafrechtelijke
sanctie.
§ Van zodra men een strafrechtelijke sanctie voorziet mag je ervan uitgaan dat iets van
openbare orde is. Dit zal de maatschappelijke belangen vrijwaren.
§ Geen strafrechtelijke sanctie = meestal niet van openbare orde.
o Fundamenten van onze maatschappij. Waar te vinden?
§ Grondwet, basiswetgeving.
•Maatschappij is hier op gesteund. Principes waarop onze wetgeving mag
gebasseerd worden.
o Vb. de kwaliteit van de woningen. Iedereen heeft recht op een
woning.
o Vb. niet discrimineren in onze wetgeving.
o Niet nakomen à straffen à strafwet.
Belangrijk verschil tussen sanctie & straf
- Sanctie = burgers kunnen van elkaar wel een sanctie vragen of een schadevergoeding, maar geen straf.
- Straf = kan alleen maar opgelegd worden door een overheid. Burgers kunnen aan elkaar geen straf
opleggen. (strafrecht weet je precies wat niet mag)
4. Geoorloofde oorzaak
Het moet een geoorloofde oorzaak hebben. De oorzaak van een contract uit de determinerende
beweegredenenen die de partij ertoe hebben bewogen om het contract te sluiten voor zover die gekend waren,
3
J.KAMOEN
, DEEL 1 HUUR
HUUROVEREENKOMST
Defintie volgens artikel 1709 oud BW
= een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben
gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijsn die laatstgenoemde partij zich verbindt te betalen.
Essentiële elementen:
- Tijdelijke terbeschikkingstelling
- Genot van het goed = gebruiksrecht
- Huurprijs als tegenprestatie
- Principe consensueel, soms vormelijk
- Wederkerig
- Voortdurend
- In principe niet persoonsgebonden
Verschil tussen verbintenis en contract
- Contract: schriftelijk document, verbintenissen in opgenomen.
o Visueel: verpakking van de verbintenis. De verbintenissen samen op een document zetten.
(verbintenissen kunnen ook mondeling zijn )
§ Op papier zetten = contract, de materialisatie van de verbintenis
o Soms ook de term overeenkomst. à louter taalkundig.
- Verbintenis: een juridische verplichting, om iets te doen / iets niet te doen / iets te geven.
o Is een verbintenis krijgen altijd vrijwillig?
§ Neen, bijvoorbeeld als je schade hebt berokkend aan derden. De aansprakelijkheid
leidt tot verplichting van schadevergoeding.
o Hier een verbintenis die we wel vrijwillig zijn aangegaan
§ à een afspraak maken met iemand anders
§ Vb. ik ga huren, en hiervoor een prijs betalen.
§ Vb. herstel doen van de woning, een prijs betalen
o Artikelen van contract kot à verbintenissen à huren optijd betalen, pand onderhouden, geen
huisdieren houden,…
We spreken van een huurcontract. het document waarin verbintenissen opgenomen zijn. Vb. de huur niet
nakomen, hij komt 1 van de verbintenissen niet na in het contract.
Geldigheidsvereisten van een contract
Een contract kan maar dienstig zijn als het aan de 4 geldigheidsvereisten voldoet:
1. Toestemming
o Vrije en bewuste toestemming of ‘vrij en bewust zonder wilsgebrek’
o Wanneer kan je zeggen (concreet) dat iemand zijn toestemming gegeven hebt met het contract
en de verbintenissen er in staan?
1
, § Enkel zeggen als de persoon het heeft ondertekend, tenzij je de toestemming op een
andere wijze kan bewijzen.
Voorbeeld. niet getrouwd koppel wens een HO te tekenen. Je bent VGM voor de eigenaar. Opstellen. Datum
voor contract te tekenen. Enkel de man komt naar het kantoor om het te tekenen. De verhuurder en huurder
tekent. 7 maand later belt klant terug probleem met huurcontract, de jongen betaalt huurgeld niet meer. à
procedure starten om hem uit te zetten. Dagvaarden van zoals de man / vrouw. à vrouw is geen huurder, niet
getekend. Toestemming niet gegeven.
2. Bekwaamheid
o Handelings- en rechtsbekwaamheid van contractpartijen
o Juridische bekwaamheid = handelingsbekwaam zijn + rechtsbekwaam (maar zijn we allemaal)
§ Wanneer? Van zodra je 18 jaar bent. Minderjarig niet handelingsbekwaam.
• Ze kunnen geen contract sluiten behalve in een bepaalde procedure à KO,
kan een minderjarige een onroerend goed kopen ( EXAMEN ) = ouders zijn
wettelijke vertegenwoordigers mag in naam en voor rekening een contract
sluiten MAAR de wet stelt beperkingen omdat er iemand moet zijn die de
rechten van de minderjarige gevrijwaard worden. Ze moeten hiervoor aan de
vrederechter toestemming vragen. Ze moeten machtiging vragen.
o Deze zal hierbij oordelen is het appartement in belang van de
minderjarige of niet?
§ Belang van ouders à toestemming niet geven
§ Belang van de minderjarige à toestemming wel geven.
o De minderjarige kan niet tekenen, de ouders zal hen
vertegenwoordigen.
o We blijven niet altijd bekwaam. Vanaf 18 jaar handelingsbekwaam. Leven veranderd à zelf
niet meer in staat goederen te beheren.
§ Oplossen in ons rechtsysteem ? = het aanstellen van een bewindvoerder.
• Kan je dit zomaar aanstellen?
o Ook hier speelt de vrederechter een essentiële rol. De enige rechter
die kan beslissen als een meerderjarig persoon
handelingsonbekwaam wordt.
§ De persoon vertegenwoordigen à bewindvoerder
§ = iemand van de familie, advocaat,…
o Mag de bewindvoerder alles doen?
§ Neen, hetzelfde als bij de minderjarigen. De dagelijkse
handelingen mogen gesteld worden, MAAR mag geen
handelingen stellen die verder gaan dan dat.
§ Ook hier is men onbekwaam, hierbij moet de
bewindvoerder machtiging vragen aan de vrederechter.
Pas dan kan er een contract gesloten worden in naam en
voor rekening van de persoon.
Voorbeeld: vader in rusthuis. Een huis verkopen. Een mandaat opstellen als VGM. De zoon tekent voor zijn vader
à verkeerd. Maar de VGM gaat akkoord. Een maandaat van iemand die geen bekwaamheid heeft. Verboden in
onze wetgeving. 2 weken later een koper. Compromis opstellen. De zoon wil opnieuw tekenen in naam van de
vader. Makelaar niet akkoord, naar rusthuis gaan en zien dat hij niet meer bekwaam is à kan je de vader dit
2
, dan toch laten tekenen? ( EXAMEN ) à hand vastnemen en tekenen, dan is het contract geldig, want er is nog
geen bewindvoering, qua handelingsonbekwaamheid. Hij is nog steeds handelingsbekwaam zolang dit niet
opgenomen is door de vrederechter.
Het wordt opgestuurd naar de notaris, de authentieke akte is opgemaakt. De notaris wil samenkomen voor de
akte. Wie zal tekenen? Want de man zit in het rusthuis? De notaris zal de zoon nooit laten tekenen. VGM laat
hem eerst onder bewindvoering zetten bij de vrederechter. De vrederechter zet hem aan als bewindvoerder.
Moet er nog machtiging verleend worden door de vrederechter bij het tekenen van de notaris? ( EXAMEN ).
Notariële akte is een formaliteit, de KO is de compromis. De NA is maar om het tegenstelbaar te maken aan
derden. De KO is gesloten op het moment dat de man nog ‘handelingsbekwaam’ was. Dit speelt hier geen rol
meer. (De NA is kopie van de onderhandse akte). De verbintenis tussen koper en verkoper is de compromis. Niet
vrijblijvend, kan niet meer gewijzigd worden.
3. Bepaald en geoorloofd voorwerp
o Duidelijk omschreven voorwerp. De verbintenissen of de andere rechtsgevolgen die partijen
beogen.
o Regel openbare orde = alles wat niet strookt met de maatschappelijke sociale ethische
belangen van de maatschappij.
§ Onze wetgever bepaalt wat openbare orde is. Je mag geen verbintenissen sluiten die
strijdig zijn met een element van openbare orde.
• Vb. geen contract sluiten voor aankoop van 10 gram ketamine.
o Wanneer is iets van openbare orde?
§ Als iets gesanctioneerd wordt door het strafrecht. Een belangrijk rechtsysteem
waarbij onze maatschappij zegt burgers dat mag niet, toch doen is een strafrechtelijke
sanctie.
§ Van zodra men een strafrechtelijke sanctie voorziet mag je ervan uitgaan dat iets van
openbare orde is. Dit zal de maatschappelijke belangen vrijwaren.
§ Geen strafrechtelijke sanctie = meestal niet van openbare orde.
o Fundamenten van onze maatschappij. Waar te vinden?
§ Grondwet, basiswetgeving.
•Maatschappij is hier op gesteund. Principes waarop onze wetgeving mag
gebasseerd worden.
o Vb. de kwaliteit van de woningen. Iedereen heeft recht op een
woning.
o Vb. niet discrimineren in onze wetgeving.
o Niet nakomen à straffen à strafwet.
Belangrijk verschil tussen sanctie & straf
- Sanctie = burgers kunnen van elkaar wel een sanctie vragen of een schadevergoeding, maar geen straf.
- Straf = kan alleen maar opgelegd worden door een overheid. Burgers kunnen aan elkaar geen straf
opleggen. (strafrecht weet je precies wat niet mag)
4. Geoorloofde oorzaak
Het moet een geoorloofde oorzaak hebben. De oorzaak van een contract uit de determinerende
beweegredenenen die de partij ertoe hebben bewogen om het contract te sluiten voor zover die gekend waren,
3
