Werkgroep uitwerkingen probleem 4 HLO
1.Hoe (op welke manier) wordt de WOZ-waarde van woningen bepaald?
Art. 17 wet WOZ vormt de basis voor de waardebepaling en -vaststelling van
onroerende zaken voor heffingen waarvoor het waarde gegeven elk jaar van belang is. In
lid 2 is geregeld dat voor (niet in aanbouw) woningen en rijksmonumenten als
waarderingsvoorschrift de waarde in het economische verkeer geldt. Voor niet-
woningen met uitzondering van rijksmonumenten, geldt op grond van lid 3 als
waarderingsvoorschrift de gecorrigeerde vervangingswaarde tenzij de waarde in het
economische verkeer hoger is. Bij objecten in aanbouw (ook woningen) dient op grond
van lid 4 altijd de vervagingswaarde te worden gehanteerd.
Voor woningen die deel uitmaken va neen natuurschoonlandgoed geldt de
bestemmingswaarde (art. 17 lid 5 Wet WOZ). In gemeente overschrijdende objecten
dient de gemeente een evenredig deel van de waarde in acht te nemen (lid 6).
Art. 18 wet WOZ: de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde
die de zaak op de waarde peildatum heeft. Deze datum ligt 1 jaar voor het begin van het
kalenderjaar. In lid 3 staan regels voor gevallen waar veranderingen plaatsvinden tussen
de 2 waard peildata. Hierdoor kan de waarde peildatum eigenlijk later zijn dan normaal.
Sommige objecten kunnen worden vrijgesteld van waardering -> uitvoeringsregeling.
Waarde in het economische verkeer: deze geldt voor woningen en rijksmonumenten.
De WEV is in de wet WOZ omschreven als de waarde die aan een onroerende zaak dient
te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen
worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt,
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Bij de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak gaat het om de prijs
die bij de aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding
door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, met inachtneming van de
waarderingsdicties.
- Een koper onder tijdsdruk is volgens rechtspraak bij uitstek de meestbiedende
gegadigde. Daarom is zijn prijs bruikbaar voor het bepalen van de WEV omdat
deze prijs vaak rond de marktwaarde zal liggen. Indien de verkoper onder
tijdsdruk staat kan er geen juiste waarde worden aangenomen omdat hij eerder
bereid is om akkoord te gaan met een lagere prijs. De WEV kent 2 ficties
- Grote van de kring van gegadigden: er mag rekening worden gehouden met
alternatieve aanwendingsmogelijkheden. Hiermee wordt bedoel dat een woning,
naast een woning voor meerdere doeleinden geschikt is. Bijv. en woning met een
ingebouwde winkel. Er moet ook rekening worden gehouden met gegadigden die
een zaak willen gebruiken voor een ander doel. Bijv. een investeerder.
Bestemmingsplannen of wettelijke regelingen kunnen waarde beïnvloeden.
- Openbaar aanbod: verkoop bij openbaar aanbod -> meest geschikte prijs.
Waarderingstechniek bij WEV: art. 20 lid 2 Wet WOZ, dit wordt bij algemene
maatregelen van bestuur geregeld. En vormgegeven in de uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling in wet WOZ. Bij woningen: vergelijkingsmethode en bij niet woningen:
huurwaardekapitalisatiemethode, vergelijkings- of discounted cashflow methode.
1.Hoe (op welke manier) wordt de WOZ-waarde van woningen bepaald?
Art. 17 wet WOZ vormt de basis voor de waardebepaling en -vaststelling van
onroerende zaken voor heffingen waarvoor het waarde gegeven elk jaar van belang is. In
lid 2 is geregeld dat voor (niet in aanbouw) woningen en rijksmonumenten als
waarderingsvoorschrift de waarde in het economische verkeer geldt. Voor niet-
woningen met uitzondering van rijksmonumenten, geldt op grond van lid 3 als
waarderingsvoorschrift de gecorrigeerde vervangingswaarde tenzij de waarde in het
economische verkeer hoger is. Bij objecten in aanbouw (ook woningen) dient op grond
van lid 4 altijd de vervagingswaarde te worden gehanteerd.
Voor woningen die deel uitmaken va neen natuurschoonlandgoed geldt de
bestemmingswaarde (art. 17 lid 5 Wet WOZ). In gemeente overschrijdende objecten
dient de gemeente een evenredig deel van de waarde in acht te nemen (lid 6).
Art. 18 wet WOZ: de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde
die de zaak op de waarde peildatum heeft. Deze datum ligt 1 jaar voor het begin van het
kalenderjaar. In lid 3 staan regels voor gevallen waar veranderingen plaatsvinden tussen
de 2 waard peildata. Hierdoor kan de waarde peildatum eigenlijk later zijn dan normaal.
Sommige objecten kunnen worden vrijgesteld van waardering -> uitvoeringsregeling.
Waarde in het economische verkeer: deze geldt voor woningen en rijksmonumenten.
De WEV is in de wet WOZ omschreven als de waarde die aan een onroerende zaak dient
te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen
worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt,
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Bij de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak gaat het om de prijs
die bij de aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding
door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, met inachtneming van de
waarderingsdicties.
- Een koper onder tijdsdruk is volgens rechtspraak bij uitstek de meestbiedende
gegadigde. Daarom is zijn prijs bruikbaar voor het bepalen van de WEV omdat
deze prijs vaak rond de marktwaarde zal liggen. Indien de verkoper onder
tijdsdruk staat kan er geen juiste waarde worden aangenomen omdat hij eerder
bereid is om akkoord te gaan met een lagere prijs. De WEV kent 2 ficties
- Grote van de kring van gegadigden: er mag rekening worden gehouden met
alternatieve aanwendingsmogelijkheden. Hiermee wordt bedoel dat een woning,
naast een woning voor meerdere doeleinden geschikt is. Bijv. en woning met een
ingebouwde winkel. Er moet ook rekening worden gehouden met gegadigden die
een zaak willen gebruiken voor een ander doel. Bijv. een investeerder.
Bestemmingsplannen of wettelijke regelingen kunnen waarde beïnvloeden.
- Openbaar aanbod: verkoop bij openbaar aanbod -> meest geschikte prijs.
Waarderingstechniek bij WEV: art. 20 lid 2 Wet WOZ, dit wordt bij algemene
maatregelen van bestuur geregeld. En vormgegeven in de uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling in wet WOZ. Bij woningen: vergelijkingsmethode en bij niet woningen:
huurwaardekapitalisatiemethode, vergelijkings- of discounted cashflow methode.
