Projectontwikkeling Vastgoed 2024 – 2025
Projectontwikkeling
Hoofdstuk 1: Ruimtelijke Ordening
1. Overzicht van de wetgeving
1.1. Verleden
1.1.1. Inleiding
• België was een land zonder echt stedenbouwkundig beleid
• Door bijna 130 jaar een zeer tolerant beleid te voeren à dicht bij onbewoonbaarheid in 1960
• Grond was een consumpIegoed de eigenaar kon er vrij over beschikken (en winst uit maken)
o Bij het maken van de weLen over de RO wordt deze vrijheid beperkt
1.1.2. De periode van 1830 tot 1962
• Weinig tot geen gecoördineerd stedenbouwkundig beleid
• Tussen 1830 en 1946
o Besluitwet van 1946 (stelde opmaak van gemeenschappelijk plannen van aanleg en
een vergunningenbeleid voorop)
§ In 1960: 186 van de 2.663 gemeenten hadden een plan van aanleg
• VK: reeds Ijdens de WOII een commissie R.O. voor wederopbouw
o Die stelde voorop: geen lintbebouwing
• Duitse bezeLer verplichte ook BE en NL om reeds Ijdens de oorlog plannen op te maken voor
wederopbouw!
o NL: Johan Ringers: zat echter ook in het (geheime) verzet tegen de bezeLer
o BE: Raphael Verwilghen: bekwaam stedenbouwkundige, maar danste iets te
enthousiast naar de Duitse pijpen
§ De plannen van Verwilghen werden na de oorlog nooit uitgevoerd (hij werd
beschouwd als collaborateur)
• BE was minder getroffen door de oorlog dan de buurlanden
o Toch nood aan minimum 250 000 nieuwe woningen
• Ideologische spanningen tussen CVP en BSP à pas in 1948 nieuw woonbeleid
• 3 grote weLen bepalen van 1948 het huisvesIngsbeleid:
1. Wet de Taeye (1948) = poli5eke keuze om de ruimte nega5ef te beïnvloeden
§ Bevorderen privé-iniIaIef in de woningbouw via premies
§ Groot succes: eerste 5 jaar 100 000 nieuwe woningen
§ CVP à bijna allemaal op het plaLeland (en in linten)
• Ontstaan van versnippering
§ Verantwoordelijk voor de ‘baksteen in de maag’
§ Eigendomsverwerving en privaat iniIaIef via premies en toekenning van
hypothecaire leningen
2. Wet Brunfaut (1949)
§ SImuleren sociale huurwoningen en sociale woonwijken
§ Als tegenwicht tegenover Wet De Taeye
§ Socialist
§ Meer gericht op lagere inkomens en sImuleerde de bouw van sociale
huurwoningen.
Elias Laurent 1
,Projectontwikkeling Vastgoed 2024 – 2025
OprichIng van NaIonaal Fonds voor de HuisvesIng.
§
Verantwoordelijk voor het uitvoeren van wegeninfrastructuur van sociale
§
woonwijken ook wel gezien als de wet ter bevordering van de collecIeve
sociale (huur)woningen
3. Wet van de krotopruiming (1953)
§ Sanering van kroLen
§ Sociale woningen in de plaats
• Eind jaren 50 werden een aantal problemen steeds duidelijker
o Aanzet tot de ‘Wet op de stedenbouw van 1962”
Problemen:
• Gezinsverdunning + welvaartsIjging à groeiende vraag naar ruimte
• Toegenomen mobiliteit
• Lintbebouwing
• Open ruimte als ‘overloop’ voor de stedelijke funcIes
Gevolgen:
• Uitgebreide infrastructuur en onderbezeLe voorzieningen (duur)
• Natuurlijke en landschappelijke elementen gaan teloor
• Milieuproblemen
1.1.3. Periode van 1962 tot 1999
• Als reacIe op de naoorlogse verkavelingswoede: wet van 29 maart 1962
• Voluit: Wet houdende de organisaIe van de RO en van de stedenbouw
• SImuleren door het aanbieden van verkavelingsvergunningen nog meer de versnippering
• In de volksmond: ‘wet op de stedenbouw”
Grondbeginselen:
• De R.O. moet onder toezicht van het rijk gebeuren
• De gemeenten maken hun plannen van aanleg op; het rijk maakt de streek- en
gewestplannen op. De provinciale overheid heel een adviserende taak
• Alle bestemmingen ingeschreven in een plan van aanleg kunnen door onteigening voor
algemeen nut tot stand komen
• Alle gemeenten vallen onder de wet, behalve de gemeenten minder dan 10.000 inw.
• De gemeenten maken bouwverordeningen op
• Vergoeding voor eigendomsbeperking is enkel verschuldigd wanneer verboden wordt te
bouwen tgv goedgekeurd plan van aanleg of onteigening
• R.O. is zaak van gemeenschap à samenwerking nodig met openbare besturen en parIculiere
sector
• 1980: regionalisering van de Belgische staat à R.O. wordt een gewestelijke bevoegdheid
o Wij gaan enkel dieper in op de wetgeving in het Vlaams Gewest
• Door deze regionalisering à aanpassing van de wetgeving in 1996
o 2 nieuwe decreten
§ Planningsdecreet: aanzet tot structuurplanning en RSV
§ Coördina5edecreet: update stedenbouwwet van 1962
1.1.4. Periode van 1999 tot 2009+
18/05/1999: nieuw decreet houdende de organisa5e van de ruimtelijke ordening
• Bundelt het planningsdecreet en het coördinaIedecreet
Bevat deze grondbeginselen + is bepalend voor de hedendaagse werking van de ruimtelijke ordening
in Vlaanderen
Elias Laurent 2
,Projectontwikkeling Vastgoed 2024 – 2025
Algemene bepalingen
• Opmaken van jaarverslagen en jaarprogramma’s op de 3 niveaus: gemeente, provincie en
gewest
• Oprichten commissies voor RO (Vlaams, Provinciaal, Gemeentelijk)
• Aanstellen stedenbouwkundige ambtenaren in het gewest en de provincies, ook verplicht in
elke gemeente
Planning
• Opmaken ruimtelijke structuurplannen op 3 niveaus (gemeente – provincie – gewest)
o Bindend gedeelte
o RichInggevend gedeelte
o InformaIef gedeelte
• Opmaken ruimtelijke uitvoeringsplannen op 3 niveaus (RUP’s)
• Opmaken stedenbouwkundige verordeningen op 3 niveaus
• Opmaken nieuw grondbeleidsplan
• Opmaak rooilijnplannen
• Inrichten herverkaveling en/of ruilverkaveling
• Bepalen planbaten en planschade
Vergunningen
• Opmaken plannenregister en vergunningenregister
o Plannenregister: inventaris van alle plannen die aanwezig zijn binnen een gemeente
§ Een lijst met gegevens van la deze plannen
§ De plannen zelf
o Vergunningenregister: Een inventaris van alle verleende vergunningen en diverse
(stedenbouwkundige vergunningen, verkavelingsvergunningen, bouwmisdrijven,
stedenbouwkundige aLesten) binnen het gemeentebestuur sinds 1962, eventueel
ook weergegeven op kaart.
§ Ook wel: een gegevensbestand over perceel gebonden informaIe mbt de
ruimtelijke ordening en stedenbouw op het grondgebied. Nung voor alle
bestuurlijke niveaus en noodzakelijk bij het ruimtelijk beleid
§ Geen stedenbouwkundige vergunning door vermelding in het vergunningen
register
Ontvoogding
• Gemeenten die voldoen aan deze vijf voorwaarden: volledig autonoom sinds 1 mei 2005
o Goedgekeurd gemeentelijk structuurplan
o Stedenbouwkundig ambtenaar
o Plannenregister
o Vergunningenregister
o Register van onbebouwde percelen
è Gemeenten die niet voldoende verloren volledige autonomie
• Op 1 mei 2005 voldeden er veel gemeenten niet: uitstel tot 1 mei 2007
• Ook dan voldeden er velen nog niet: subsidieregeling
Wat was deze ‘ontvoogding’? Wat verandert er?
• BPA à RUP
• Geen bindend advies gemachIgd ambtenaar bij vergunning
• Termijnen aflevering vergunning bindend in plaats van richInggevend
• Buren (derden) kunnen beroep aantekenen tegen een verkregen vergunning
è Sinds 1 januari 2018
Handhavingsmaatregelen
• Regels over strafsancIes en herstelmaatregelen
Elias Laurent 3
, Projectontwikkeling Vastgoed 2024 – 2025
1.2. Heden
1.2.1. De periode van 2009 tot heden
Nood aan meer:
• Flexibilisering
• AdministraIeve vereenvoudiging
• Rechtszekerheid
è VCRO
• Wijzigingen op vlak van:
o Planologie
o Vergunningen
o Handhaving
Decreet over het Grond en Pandenbeleid
A. Wijzigingen op vlak van planologie:
• Aangrenzende gemeenten > één gezamenlijk ruimtelijk structuurplan
• Adm. Vereenvoudiging voor projecten van gewestelijk belang (afwijken van de regels)
• Rechtszekerheid over ‘planbaten’
B. Vergunningen
• 3 categorieën:
o Vergunningen plichIge handdelingen
o Meldingsplichten handelingen
o Vrijgestelde handelingen
• Procedure:
o Toevoegen ontvankelijkheidsonderzoek
o Beslissingstermijnen vanaf resultaat volledig of onvolledig onderzoek
o Beroepsmogelijkheid belanghebbenden (derden)
o 2de beroep mogelijk bij de RvVB
• As-built aLest
o Maar, in de ‘Codextrein’ (2017): faculta5eve weXelijkheidstoets
C. Handhaving
• Vele wijzigingen ivm herstelvorderingen, boetes, minnelijke schikkingen, …
• Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid: verplicht advies bij herstelvorderingen
1.2.2. De Codextrein en het Instrumentendecreet
2017 – 2018
Codextrein
• ‘Decreet houdende diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving’
• Meer dan 30 wijzigingen over ruimtelijke ordening, milieu en omgeving
• Decreet gaat gefaseerd van kracht: december 2017 – toekomst
• Grote impact op (toekomsIge) projectontwikkeling
• De belangrijkste voor ons
o Opmaak Ruimtelijke Beleidsplannen ipv Ruimtelijke Structuurplannen
o Afwijken van verkavelingsvoorschrilen / BPA’s van 15 jaar oud specifiek voor het
opImaliseren van het ‘ruimtelijk rendement’
o Geen vergunning voor gevelisolaIe ≤ 26 cm
o Overmacht is grond voor niet starten van werken binnen de 2 jaar
o Watergevoelig openruimtegebied: bebouwing beperken
Elias Laurent 4
Projectontwikkeling
Hoofdstuk 1: Ruimtelijke Ordening
1. Overzicht van de wetgeving
1.1. Verleden
1.1.1. Inleiding
• België was een land zonder echt stedenbouwkundig beleid
• Door bijna 130 jaar een zeer tolerant beleid te voeren à dicht bij onbewoonbaarheid in 1960
• Grond was een consumpIegoed de eigenaar kon er vrij over beschikken (en winst uit maken)
o Bij het maken van de weLen over de RO wordt deze vrijheid beperkt
1.1.2. De periode van 1830 tot 1962
• Weinig tot geen gecoördineerd stedenbouwkundig beleid
• Tussen 1830 en 1946
o Besluitwet van 1946 (stelde opmaak van gemeenschappelijk plannen van aanleg en
een vergunningenbeleid voorop)
§ In 1960: 186 van de 2.663 gemeenten hadden een plan van aanleg
• VK: reeds Ijdens de WOII een commissie R.O. voor wederopbouw
o Die stelde voorop: geen lintbebouwing
• Duitse bezeLer verplichte ook BE en NL om reeds Ijdens de oorlog plannen op te maken voor
wederopbouw!
o NL: Johan Ringers: zat echter ook in het (geheime) verzet tegen de bezeLer
o BE: Raphael Verwilghen: bekwaam stedenbouwkundige, maar danste iets te
enthousiast naar de Duitse pijpen
§ De plannen van Verwilghen werden na de oorlog nooit uitgevoerd (hij werd
beschouwd als collaborateur)
• BE was minder getroffen door de oorlog dan de buurlanden
o Toch nood aan minimum 250 000 nieuwe woningen
• Ideologische spanningen tussen CVP en BSP à pas in 1948 nieuw woonbeleid
• 3 grote weLen bepalen van 1948 het huisvesIngsbeleid:
1. Wet de Taeye (1948) = poli5eke keuze om de ruimte nega5ef te beïnvloeden
§ Bevorderen privé-iniIaIef in de woningbouw via premies
§ Groot succes: eerste 5 jaar 100 000 nieuwe woningen
§ CVP à bijna allemaal op het plaLeland (en in linten)
• Ontstaan van versnippering
§ Verantwoordelijk voor de ‘baksteen in de maag’
§ Eigendomsverwerving en privaat iniIaIef via premies en toekenning van
hypothecaire leningen
2. Wet Brunfaut (1949)
§ SImuleren sociale huurwoningen en sociale woonwijken
§ Als tegenwicht tegenover Wet De Taeye
§ Socialist
§ Meer gericht op lagere inkomens en sImuleerde de bouw van sociale
huurwoningen.
Elias Laurent 1
,Projectontwikkeling Vastgoed 2024 – 2025
OprichIng van NaIonaal Fonds voor de HuisvesIng.
§
Verantwoordelijk voor het uitvoeren van wegeninfrastructuur van sociale
§
woonwijken ook wel gezien als de wet ter bevordering van de collecIeve
sociale (huur)woningen
3. Wet van de krotopruiming (1953)
§ Sanering van kroLen
§ Sociale woningen in de plaats
• Eind jaren 50 werden een aantal problemen steeds duidelijker
o Aanzet tot de ‘Wet op de stedenbouw van 1962”
Problemen:
• Gezinsverdunning + welvaartsIjging à groeiende vraag naar ruimte
• Toegenomen mobiliteit
• Lintbebouwing
• Open ruimte als ‘overloop’ voor de stedelijke funcIes
Gevolgen:
• Uitgebreide infrastructuur en onderbezeLe voorzieningen (duur)
• Natuurlijke en landschappelijke elementen gaan teloor
• Milieuproblemen
1.1.3. Periode van 1962 tot 1999
• Als reacIe op de naoorlogse verkavelingswoede: wet van 29 maart 1962
• Voluit: Wet houdende de organisaIe van de RO en van de stedenbouw
• SImuleren door het aanbieden van verkavelingsvergunningen nog meer de versnippering
• In de volksmond: ‘wet op de stedenbouw”
Grondbeginselen:
• De R.O. moet onder toezicht van het rijk gebeuren
• De gemeenten maken hun plannen van aanleg op; het rijk maakt de streek- en
gewestplannen op. De provinciale overheid heel een adviserende taak
• Alle bestemmingen ingeschreven in een plan van aanleg kunnen door onteigening voor
algemeen nut tot stand komen
• Alle gemeenten vallen onder de wet, behalve de gemeenten minder dan 10.000 inw.
• De gemeenten maken bouwverordeningen op
• Vergoeding voor eigendomsbeperking is enkel verschuldigd wanneer verboden wordt te
bouwen tgv goedgekeurd plan van aanleg of onteigening
• R.O. is zaak van gemeenschap à samenwerking nodig met openbare besturen en parIculiere
sector
• 1980: regionalisering van de Belgische staat à R.O. wordt een gewestelijke bevoegdheid
o Wij gaan enkel dieper in op de wetgeving in het Vlaams Gewest
• Door deze regionalisering à aanpassing van de wetgeving in 1996
o 2 nieuwe decreten
§ Planningsdecreet: aanzet tot structuurplanning en RSV
§ Coördina5edecreet: update stedenbouwwet van 1962
1.1.4. Periode van 1999 tot 2009+
18/05/1999: nieuw decreet houdende de organisa5e van de ruimtelijke ordening
• Bundelt het planningsdecreet en het coördinaIedecreet
Bevat deze grondbeginselen + is bepalend voor de hedendaagse werking van de ruimtelijke ordening
in Vlaanderen
Elias Laurent 2
,Projectontwikkeling Vastgoed 2024 – 2025
Algemene bepalingen
• Opmaken van jaarverslagen en jaarprogramma’s op de 3 niveaus: gemeente, provincie en
gewest
• Oprichten commissies voor RO (Vlaams, Provinciaal, Gemeentelijk)
• Aanstellen stedenbouwkundige ambtenaren in het gewest en de provincies, ook verplicht in
elke gemeente
Planning
• Opmaken ruimtelijke structuurplannen op 3 niveaus (gemeente – provincie – gewest)
o Bindend gedeelte
o RichInggevend gedeelte
o InformaIef gedeelte
• Opmaken ruimtelijke uitvoeringsplannen op 3 niveaus (RUP’s)
• Opmaken stedenbouwkundige verordeningen op 3 niveaus
• Opmaken nieuw grondbeleidsplan
• Opmaak rooilijnplannen
• Inrichten herverkaveling en/of ruilverkaveling
• Bepalen planbaten en planschade
Vergunningen
• Opmaken plannenregister en vergunningenregister
o Plannenregister: inventaris van alle plannen die aanwezig zijn binnen een gemeente
§ Een lijst met gegevens van la deze plannen
§ De plannen zelf
o Vergunningenregister: Een inventaris van alle verleende vergunningen en diverse
(stedenbouwkundige vergunningen, verkavelingsvergunningen, bouwmisdrijven,
stedenbouwkundige aLesten) binnen het gemeentebestuur sinds 1962, eventueel
ook weergegeven op kaart.
§ Ook wel: een gegevensbestand over perceel gebonden informaIe mbt de
ruimtelijke ordening en stedenbouw op het grondgebied. Nung voor alle
bestuurlijke niveaus en noodzakelijk bij het ruimtelijk beleid
§ Geen stedenbouwkundige vergunning door vermelding in het vergunningen
register
Ontvoogding
• Gemeenten die voldoen aan deze vijf voorwaarden: volledig autonoom sinds 1 mei 2005
o Goedgekeurd gemeentelijk structuurplan
o Stedenbouwkundig ambtenaar
o Plannenregister
o Vergunningenregister
o Register van onbebouwde percelen
è Gemeenten die niet voldoende verloren volledige autonomie
• Op 1 mei 2005 voldeden er veel gemeenten niet: uitstel tot 1 mei 2007
• Ook dan voldeden er velen nog niet: subsidieregeling
Wat was deze ‘ontvoogding’? Wat verandert er?
• BPA à RUP
• Geen bindend advies gemachIgd ambtenaar bij vergunning
• Termijnen aflevering vergunning bindend in plaats van richInggevend
• Buren (derden) kunnen beroep aantekenen tegen een verkregen vergunning
è Sinds 1 januari 2018
Handhavingsmaatregelen
• Regels over strafsancIes en herstelmaatregelen
Elias Laurent 3
, Projectontwikkeling Vastgoed 2024 – 2025
1.2. Heden
1.2.1. De periode van 2009 tot heden
Nood aan meer:
• Flexibilisering
• AdministraIeve vereenvoudiging
• Rechtszekerheid
è VCRO
• Wijzigingen op vlak van:
o Planologie
o Vergunningen
o Handhaving
Decreet over het Grond en Pandenbeleid
A. Wijzigingen op vlak van planologie:
• Aangrenzende gemeenten > één gezamenlijk ruimtelijk structuurplan
• Adm. Vereenvoudiging voor projecten van gewestelijk belang (afwijken van de regels)
• Rechtszekerheid over ‘planbaten’
B. Vergunningen
• 3 categorieën:
o Vergunningen plichIge handdelingen
o Meldingsplichten handelingen
o Vrijgestelde handelingen
• Procedure:
o Toevoegen ontvankelijkheidsonderzoek
o Beslissingstermijnen vanaf resultaat volledig of onvolledig onderzoek
o Beroepsmogelijkheid belanghebbenden (derden)
o 2de beroep mogelijk bij de RvVB
• As-built aLest
o Maar, in de ‘Codextrein’ (2017): faculta5eve weXelijkheidstoets
C. Handhaving
• Vele wijzigingen ivm herstelvorderingen, boetes, minnelijke schikkingen, …
• Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid: verplicht advies bij herstelvorderingen
1.2.2. De Codextrein en het Instrumentendecreet
2017 – 2018
Codextrein
• ‘Decreet houdende diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving’
• Meer dan 30 wijzigingen over ruimtelijke ordening, milieu en omgeving
• Decreet gaat gefaseerd van kracht: december 2017 – toekomst
• Grote impact op (toekomsIge) projectontwikkeling
• De belangrijkste voor ons
o Opmaak Ruimtelijke Beleidsplannen ipv Ruimtelijke Structuurplannen
o Afwijken van verkavelingsvoorschrilen / BPA’s van 15 jaar oud specifiek voor het
opImaliseren van het ‘ruimtelijk rendement’
o Geen vergunning voor gevelisolaIe ≤ 26 cm
o Overmacht is grond voor niet starten van werken binnen de 2 jaar
o Watergevoelig openruimtegebied: bebouwing beperken
Elias Laurent 4
