SAMENVATTING
JURIDISCHE VERDIEPING IN VASTGOED
MBF84A
UCLL LEUVEN
2024 – 2025
LECTOR AN WOUTERS
,H1: Mede-Eigendom........................................................................................................... 3
Soorten Mede-Eigendom................................................................................................. 3
Gedwongen mede-eigendom.......................................................................................... 4
De akten bij mede-eigendom......................................................................................4
Bijdrage in de kosten van de gemeenschappelijke delen............................................4
Organen van de gedwongen mede-eigendom.............................................................5
Eigendomsoverdracht van een kavel..............................................................................7
Verhuurd appartement................................................................................................... 7
Problemen oplossen in de mede-eigendom....................................................................7
H2: Handelshuurrecht........................................................................................................ 8
Handelshuurwetgeving................................................................................................... 8
Duurtijd....................................................................................................................... 8
Duurtijd: op het einde van de 9 jaar........................................................................8
Huurder heeft huurhernieuwing aangevraagd......................................................8
Huurder heeft geen huurhernieuwing aangevraagd.............................................9
Huurder heeft geen huurhernieuwing aangevraagd en de verhuurder heeft geen
opzeg gedaan en de huurder blijft in het goed.....................................................9
Duurtijd: tijdens de 9 jaar........................................................................................9
Opzeg door de verhuurder...................................................................................9
Opzeg door de huurder........................................................................................9
Wederzijds akkoord.............................................................................................. 9
Herziening van de huurprijs........................................................................................9
Verbouwingswerken.................................................................................................. 10
Bouwwerken met toestemming.............................................................................10
Bouwwerken zonder toestemming.........................................................................10
Overdracht huur en onderhuur..................................................................................10
Procedure?............................................................................................................. 11
Wat bij de verkoop van het onroerende goed?..........................................................11
Korte Handelshuur........................................................................................................... 12
Duur en Opzegging....................................................................................................... 12
Huurhernieuwing.......................................................................................................... 12
Huurprijs....................................................................................................................... 12
Verplichtingen Verhuurder............................................................................................13
Verbouwingswerken..................................................................................................... 13
Toegestaan tenzij schriftelijk verbod (afwijking in contract niet mogelijk) (art. 9):....13
Overdracht en Onderhuur............................................................................................. 13
Betwistingen................................................................................................................. 13
Wet Breyne (Woningbouwwet)......................................................................................... 13
, Vorm- en Geldigheidsvereisten.....................................................................................15
Prijs en Betaling............................................................................................................ 16
Tienjarige Aansprakelijkheid......................................................................................... 16
Oplevering (dubbele).................................................................................................... 16
Zekerheidsstelling (art. 12 W.W.).................................................................................17
Sancties (art. 13 W.W.)................................................................................................. 17
Woonkwaliteit.................................................................................................................. 17
Minimumnormen........................................................................................................... 18
Conformiteitsonderzoek................................................................................................18
Specifieke Normen........................................................................................................ 18
Renovatieverplichting................................................................................................... 18
Handhaving.................................................................................................................. 19
Reglementering van de Vastgoedmakelaar.....................................................................21
Het Beroep van Vastgoedmakelaar.......................................................................21
BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars).....................................................22
Deontologie – Plichtenleer.....................................................................................24
Bemiddelingsopdracht..................................................................................................... 25
Schriftelijke Bemiddelingsopdracht...............................................................................25
Opdrachten en mandaten............................................................................................. 25
Soorten Bemiddelingsopdrachten.................................................................................26
Verplichtingen van de Partijen......................................................................................27
Verplichte en Verboden Bedingen (KB Bemiddelingsopdrachten).................................28
Modaliteiten van Afsluiten............................................................................................29
Aansprakelijkheid van de Vastgoedmakelaar...............................................................29
Omgevingsrecht............................................................................................................... 29
Wat is omgevingsrecht?...............................................................................................30
Ruimtelijke Ordening.................................................................................................... 30
Historiek en Belangrijke Mijlpalen.................................................................................30
Ruimtelijke Planningsinstrumenten..............................................................................30
Omgevingsvergunning.................................................................................................. 31
Milieuvergunning.......................................................................................................... 32
H1: MEDE-EIGENDOM
Boek 3 ‘Goederen’ BW
SOORTEN MEDE-EIGENDOM
, Toevallige of gewone mede-eigendom
o Twee erfgerechtigden erven samen een huis
o Art 3.69 - 3.75 BW
Vrijwillige mede-eigendom
o Twee zakenpartners kopen samen handelspand dat ze elk voor 50% financieren
o Art 3.76 - 3.77 BW
Gedwongen mede-eigendom
o Appartementsgebouw
o Art 3.78 BW
GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
Private delen = zelfstandige hoofdzaak
o Elke eigenaar heeft zijn appartement in individuele eigendom
Gemeenschappelijke delen = bijzaak
o Lift en inkomhal van het appartementsgebouw, de eigenaars zijn voor een deel eigenaar van
de gemeenschappelijke delen
Art 3.84 BW
DE AKTEN BIJ MEDE-EIGENDOM
De statuten: authentieke akte – overschrijving op het hypotheekkantoor
o Basisakte = beschrijving van het onroerend geheel en de privatieve en gemeenschappelijke
delen
o Regelement van mede-eigendom
Rechten en plichten van de mede-eigenaars over de privatieve en
gemeenschappelijke delen
De criteria (waarde, nut) en de berekening van de verdeling van de lasten
Bedingen en sancties bij niet-betaling van de lasten
Reglement van interne orde: onderhandse akte
o Regels betreffende de bijeenroeping van de AV
o Wijze van benoeming van de syndicus, omvang van bevoegdheden, de duur van het
mandaat; hernieuwing of opzeg van mandaat
o Bepaling van de jaarlijkse periode van 15 dagen waarin de AV zal plaatsvinden
BIJDRAGE IN DE KOSTEN VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN
Hoe worden de kosten verdeeld?
Hoofdcriterium: verdeling naar de evenredigheid met de waarde van de privatieve kavel (dwingend
recht)
Verdeling naar het nut dat de gemeenschappelijke delen voor elk privatief deel heeft
Combinatie van criteria
Forfaitaire verdeling = UITGESLOTEN
Wie moet betalen?
Iedereen, tenzij het reglement van mede-eigendom bepaalt dat één of meerdere mede-eigenaars van
een bepaalde kostensoort zijn uitgesloten of dat juist één of meerdere mede-eigenaars een bepaalde
kostensoort moet betalen
Enkel diegenen die meebetalen zijn stemgerechtigd m.b.t. deze kost
JURIDISCHE VERDIEPING IN VASTGOED
MBF84A
UCLL LEUVEN
2024 – 2025
LECTOR AN WOUTERS
,H1: Mede-Eigendom........................................................................................................... 3
Soorten Mede-Eigendom................................................................................................. 3
Gedwongen mede-eigendom.......................................................................................... 4
De akten bij mede-eigendom......................................................................................4
Bijdrage in de kosten van de gemeenschappelijke delen............................................4
Organen van de gedwongen mede-eigendom.............................................................5
Eigendomsoverdracht van een kavel..............................................................................7
Verhuurd appartement................................................................................................... 7
Problemen oplossen in de mede-eigendom....................................................................7
H2: Handelshuurrecht........................................................................................................ 8
Handelshuurwetgeving................................................................................................... 8
Duurtijd....................................................................................................................... 8
Duurtijd: op het einde van de 9 jaar........................................................................8
Huurder heeft huurhernieuwing aangevraagd......................................................8
Huurder heeft geen huurhernieuwing aangevraagd.............................................9
Huurder heeft geen huurhernieuwing aangevraagd en de verhuurder heeft geen
opzeg gedaan en de huurder blijft in het goed.....................................................9
Duurtijd: tijdens de 9 jaar........................................................................................9
Opzeg door de verhuurder...................................................................................9
Opzeg door de huurder........................................................................................9
Wederzijds akkoord.............................................................................................. 9
Herziening van de huurprijs........................................................................................9
Verbouwingswerken.................................................................................................. 10
Bouwwerken met toestemming.............................................................................10
Bouwwerken zonder toestemming.........................................................................10
Overdracht huur en onderhuur..................................................................................10
Procedure?............................................................................................................. 11
Wat bij de verkoop van het onroerende goed?..........................................................11
Korte Handelshuur........................................................................................................... 12
Duur en Opzegging....................................................................................................... 12
Huurhernieuwing.......................................................................................................... 12
Huurprijs....................................................................................................................... 12
Verplichtingen Verhuurder............................................................................................13
Verbouwingswerken..................................................................................................... 13
Toegestaan tenzij schriftelijk verbod (afwijking in contract niet mogelijk) (art. 9):....13
Overdracht en Onderhuur............................................................................................. 13
Betwistingen................................................................................................................. 13
Wet Breyne (Woningbouwwet)......................................................................................... 13
, Vorm- en Geldigheidsvereisten.....................................................................................15
Prijs en Betaling............................................................................................................ 16
Tienjarige Aansprakelijkheid......................................................................................... 16
Oplevering (dubbele).................................................................................................... 16
Zekerheidsstelling (art. 12 W.W.).................................................................................17
Sancties (art. 13 W.W.)................................................................................................. 17
Woonkwaliteit.................................................................................................................. 17
Minimumnormen........................................................................................................... 18
Conformiteitsonderzoek................................................................................................18
Specifieke Normen........................................................................................................ 18
Renovatieverplichting................................................................................................... 18
Handhaving.................................................................................................................. 19
Reglementering van de Vastgoedmakelaar.....................................................................21
Het Beroep van Vastgoedmakelaar.......................................................................21
BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars).....................................................22
Deontologie – Plichtenleer.....................................................................................24
Bemiddelingsopdracht..................................................................................................... 25
Schriftelijke Bemiddelingsopdracht...............................................................................25
Opdrachten en mandaten............................................................................................. 25
Soorten Bemiddelingsopdrachten.................................................................................26
Verplichtingen van de Partijen......................................................................................27
Verplichte en Verboden Bedingen (KB Bemiddelingsopdrachten).................................28
Modaliteiten van Afsluiten............................................................................................29
Aansprakelijkheid van de Vastgoedmakelaar...............................................................29
Omgevingsrecht............................................................................................................... 29
Wat is omgevingsrecht?...............................................................................................30
Ruimtelijke Ordening.................................................................................................... 30
Historiek en Belangrijke Mijlpalen.................................................................................30
Ruimtelijke Planningsinstrumenten..............................................................................30
Omgevingsvergunning.................................................................................................. 31
Milieuvergunning.......................................................................................................... 32
H1: MEDE-EIGENDOM
Boek 3 ‘Goederen’ BW
SOORTEN MEDE-EIGENDOM
, Toevallige of gewone mede-eigendom
o Twee erfgerechtigden erven samen een huis
o Art 3.69 - 3.75 BW
Vrijwillige mede-eigendom
o Twee zakenpartners kopen samen handelspand dat ze elk voor 50% financieren
o Art 3.76 - 3.77 BW
Gedwongen mede-eigendom
o Appartementsgebouw
o Art 3.78 BW
GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
Private delen = zelfstandige hoofdzaak
o Elke eigenaar heeft zijn appartement in individuele eigendom
Gemeenschappelijke delen = bijzaak
o Lift en inkomhal van het appartementsgebouw, de eigenaars zijn voor een deel eigenaar van
de gemeenschappelijke delen
Art 3.84 BW
DE AKTEN BIJ MEDE-EIGENDOM
De statuten: authentieke akte – overschrijving op het hypotheekkantoor
o Basisakte = beschrijving van het onroerend geheel en de privatieve en gemeenschappelijke
delen
o Regelement van mede-eigendom
Rechten en plichten van de mede-eigenaars over de privatieve en
gemeenschappelijke delen
De criteria (waarde, nut) en de berekening van de verdeling van de lasten
Bedingen en sancties bij niet-betaling van de lasten
Reglement van interne orde: onderhandse akte
o Regels betreffende de bijeenroeping van de AV
o Wijze van benoeming van de syndicus, omvang van bevoegdheden, de duur van het
mandaat; hernieuwing of opzeg van mandaat
o Bepaling van de jaarlijkse periode van 15 dagen waarin de AV zal plaatsvinden
BIJDRAGE IN DE KOSTEN VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN
Hoe worden de kosten verdeeld?
Hoofdcriterium: verdeling naar de evenredigheid met de waarde van de privatieve kavel (dwingend
recht)
Verdeling naar het nut dat de gemeenschappelijke delen voor elk privatief deel heeft
Combinatie van criteria
Forfaitaire verdeling = UITGESLOTEN
Wie moet betalen?
Iedereen, tenzij het reglement van mede-eigendom bepaalt dat één of meerdere mede-eigenaars van
een bepaalde kostensoort zijn uitgesloten of dat juist één of meerdere mede-eigenaars een bepaalde
kostensoort moet betalen
Enkel diegenen die meebetalen zijn stemgerechtigd m.b.t. deze kost
