Samenvatting Handboek Projectontwikkeling H6, H7, H8, H14, H22, H23

Vastgoed Ontwikkeling 1
6. Het bedrijf
Een projectontwikkelaar als organisatie is een partij die voor eigen rekening en risico
vastgoedprojecten ontwikkelt met als doel om winst te maken.

De bedrijfsstrategie verschilt in eigen vermogen, de risicobereidheid en de rendementsdoelstelling.
Ook afhankelijk van het type projectontwikkelaar.

Ontwikkelstrategie: vormt zowel het toetskader voor besluitvorming als het kader waarbinnen een
project moet worden beheerst.

Met een proces van tekenen, rekenen en ondertekenen borgt de projectontwikkelaar dat een
project enerzijds voldoende robuust is (risico’s zijn gereduceerd) en anderzijds flexibel (ruimte
openhoudt om in te spelen op kansen).

6.1 Interne besluitvorming

Het investeringsvoorstel:
- Algemeen: algemene gegevens zoals projectnaam, locatie en juridische structuur en
tijdsplanning
- Projectomschrijving: belangrijkste aspecten voor de investeringsbeslissing. Hierin wordt het
primaire doel van het investeringsonderzoek toegelicht. Ingang op project zelf.
- Businesscase: een document over een voorgenomen investeringsbeslissing. Het bevat
feitelijke beredenering of een project voldoende waarde toevoegt binnen de gestelde criteria
 Is een project financieel haalbaar en past het binnen de bedrijfsstrategie.
 Gelijktijdig opgesteld met het concept voor het project
- Concept
- Marktonderzoek
- In latere stadia ook een marketingstrategie, financieringsstructuur, contractdocumenten en
het ontwerp
- Goedkeuringsformulier: hierin wordt het besluit en de toelichting hierop opgenomen
- Bijlagen: relevante bijlagen




1

,Aan de hand van de ontwikkelexploitatie en het concept wordt besloten om wel of niet te starten en/
of verder te gaan met een project  Met dit besluit verleent een directie goedkeuring en meestal
ook een bijbehorend budget aan de projectmanager.

Besliscriteria:
- Strategisch: past het ontwikkelconcept binnen de portefeuille?
- Financieel: voldoet een project aan de rendementseis? (d.m.v. het winstpercentage)
- Kwalitatief: is er voldoende onderlinge voortgang behaald op de 6 kernaspecten?
- Risico: wat is het risicoprofiel?

6.2 Ontwikkel strategieën

Ontwikkelstrategie: de volgorde waarin de ontwikkelactiviteiten (gekoppeld aan zes kernaspecten:
grond, ontwerp en bouw, planologie, gebruik, eigendom en projectfinanciering) idealiter worden
uitgevoerd gedurende vier ontwikkelfasen.
Per faseovergang worden besliscriteria opgesteld per kernaspect.
 Worden vastgelegd in een intern ontwikkelprotocol of in een checklist behorende bij een
fasedocument.

Vijf ideaaltypische ontwikkelingsstrategieën:
1. Strategische grondaankoop (gerelateerd aan grond) Aanbod gedreven
2. Productontwikkeling (gerelateerd aan ontwerp en bouw)
3. Ontwikkelcompetitie (gerelateerd aan planologie) Vraag
4. Gebruiker gedreven ontwikkeling (gerelateerd aan gebruik) gestuurde
5. Investeringsgedreven ontwikkeling (gerelateerd aan eigendom/projectfinanciering) strategieën
(gebruiker
of belegger)
1. Strategische grondaankoop
Aankoop van grond door projectontwikkelaar, de ontwikkelaar ziet potentie in de locatie.
Sprake van koude grond: de geldige bestemming is niet gelijk aan de benodigde bestemming.
Grond verwerven voor lage prijs om waardestijging te realiseren. De locatie is de basis voor
het ontwikkelconcept.

2. Productontwikkeling
Initiatief bij de concept ontwikkelaar. Ontwikkelt een productconcept dat aansluit bij een
behoefte van een specifieke doelgroep. Vervolgens gaat het om de toepassing van het
productconcept op een specifieke locatie. Concept wordt niet door de locatie bepaald. Te
benutten locaties hierdoor beperkt. Projectontwikkelaar meestal niet bereid om koude of
lauwe grond aan te kopen. Waardestijging wordt beperkt.

3. Ontwikkelcompetitie
De ontwikkelaars die zich inschrijven worden gevraagd om een locatieconcept en een grond
bod in te dienen. Op basis van de door de gemeente vastgestelde selectieprocedure wordt
een van de inschrijvers gekozen. Initiatief voor de ontwikkelcompetitie ligt bij de
grondeigenaar (vaak gemeente).
Bouwplicht: je moet voor een bepaalde data starten met de bouw

4. Gebruiker gedreven ontwikkeling
Vraag gestuurde strategie. De projectontwikkelaar start met het zoeken naar een gebruiker
voor een nieuw te realiseren product of een partij vraagt een ontwikkelaar om een product

2

, te realiseren. Verhuurrisico is als weggenomen in tegenstelling van de voorgaande
strategieën. De ontwikkelaar heeft weinig flexibiliteit waardoor meer risico, denk aan de
huurprijsstijgingen of de bouwtijd.

5. Investeringsgedreven ontwikkeling
Vraag gestuurde strategie. Kijkt waar de investeringsbehoefte van de belegger ligt. In een
vroeg stadium wordt een overeenkomst gesloten tussen de belegger en de
projectontwikkelaar. Geen afzetrisico.

6.3 kernactiviteiten van projectontwikkeling

In het begin van het project is veel nog onzeker. Onzekerheid brengt risico’s met zich mee, deze
lopen gedurende het project af.

Het risicoprofiel van een project is afhankelijk van de mate van onzekerheid van het project
(ontbreken van informatie), de mate van beïnvloedbaarheid en beschikbaarheid van tijd om te
beslissen over het doen van investeringen.
Risicokapitaal: het bedrag dat maximaal verloren kan gaan




Drie kernactiviteiten gedurende het ontwikkeltraject zijn: tekenen, rekenen en ondertekenen. Deze
activiteiten leiden tot steeds meer en gedetailleerde informatie over een project, de beïnvloeding
van het eindresultaat en de vastlegging van de financiële verplichtingen

1. Tekenen: gebouwontwerp krijgt vorm
Schetsontwerp  voorlopig ontwerp  definitief ontwerp  bestek  werktekeningen

2. Rekenen: kosten en opbrengsten worden steeds verder verfijnd van kengetallen naar
concrete uitgaven en inkomsten en de momenten hiervan




3