Huur
§1. Kenmerken
1. Constitutieve bestanddelen
- Geen zakelijk recht maar een persoonlijk genotsrecht
- Voorwerp van de huur: (on)lichamelijke (on)roerende zaken
- Tegenprestatie in geld of in natura
Huur is dus een consensueel contract, wederkerig en onder bezwarende titel, in principe niet intuitu
personae, met opeenvolgende prestaties, waarbij tijdelijk persoonlijke vorderingsrechten op een
goed worden verleend. Bv. huur van kantoren, opslagplaatsen, tweede verblijfplaatsen,...
2. Bekwaamheid
In principe: algemene regels verbintenissenrecht. Uitzondering: minderjarigen.
Het is niet noodzakelijk dat de verhuurder ook eigenaar van dat goed is, men verleent immers geen
zakelijk recht op het goed.
3. Vormvereisten
Huur is een consensueel contract, dus er is geen geschrift vereist, behoudens andersluidende
wettelijke bepalingen (zoals 1bis Woninghuurwet en 1714bis BW).
- Bijzondere bewijsregel: 1715 BW
1715 bevat een bewijsregel inzake huur die afwijkt van het gemene recht. Het gaat om het bewijs
van het bestaan zelf (niet de modaliteiten) van een huurcontract, zolang de uitvoering ervan nog niet
is begonnen, en waarbij het bestaan van de overeenkomst door één van de partijen wordt ontkend.
Gemeen recht Huur (1715):
(1341):
Getuigenbewijs is niet toegelaten, zelfs niet beneden de 375 euro. Naast
Een geschrift is het geschrift, kunnen enkel de eed en de bekentenis als bewijsmiddel
vereist voor alle gebruikt worden.
zaken die de
Dit artikel is niet van openbare orde. De verhuurder kan eraan verzaken.
som of de
waarde van 375 De regel betreft enkel het bestaan van het huurcontract zelf, niet wanneer
euro te boven de uitvoering al is begonnen of wanneer het gaat om de modaliteiten. Dan
gaan. geldt het gemene bewijsrecht.
- Tegenwerpelijkheid
Algemene regel: zie tegenwerpelijkheid overeenkomst t.a.v. derden en relativiteit van contracten.
1 Hyp.W.: Er is echter overschrijving in het hyp.kantoor vereist wanneer het huurovereenkomsten
betreft die een zware belasting van het eigendomsrecht impliceren, nl. langer dan 9 jaar of
contracten die kwijting inhouden van ten minste 3 jaar huurprijs. Indien zulke contracten niet zijn
1
, overgeschreven, wordt de huurtijd eenvoudigweg verminderd of ingekort naar 9 jaar. Deze exceptie
van niet-overschrijving kan enkel worden ingeroepen door derden met een concurrerend recht die te
goeder trouw zijn.
4. Gemene en bijzondere huur
§2. Gemene huur
1. Verbintenissen van de verhuurder
1. Levering (1720) 2. Onderhoud 3. Vrijwaring
De verhuurder moet het goed aan 1719, 2° en 1720 Eigen daad: 1723
de huurder leveren.
De verhuurder moet de nodige De verhuurder mag zelf niet doen
Wanneer de huur betrekking herstellingen uitvoeren, behalve waardoor het rustige genot van de
heeft op een goed dat specifiek deze die ten laste van de huurder huurder zou kunnen worden
bestemd is voor een welbepaalde zijn. Partijen mogen deze gestoord bv:
exploitatie en met het oog daarop aangelegenheid opnieuw anders
is ingericht, behoudens regelen in hun contract. Als er een - Gedaante van het goed
veranderen
andersluidend beding, het goed bijzondere exploitatie is, moet hij
moet leveren in een staat die deze deze ook in stand houden (zie 1). - Een deel van het gebouw
ter verhuren aan iemand
exploitatie mogelijk maakt.
1724 anders onder
Als de verhuurder deze voorwaarden die de
De huurder moet de ongemakken
verbintenis niet nakomt, zijn de eerste huurder schaden
mogelijke sancties: verdragen die voortvloeien uit de (bv. prostituee)
uitvoering van dringende - Hij staat in voor daden
1184 BW (uitvoering in natura of herstellingen, die niet kunnen van zijn personeel bv.
schadevergoeding eisen worden uitgesteld tot na het conciërge
ENAC einde van de huur. Pas wanneer - Hetzelfde goed
Schadevergoeding de herstellingen langer dan 40 meermaals verhuren
dagen duren, mag de huurder
Omdat deze regel van aanvullend (tenzij anders bedongen) een Daden van derden: 1725-1727
recht is, kunnen partijen vermindering van de huurprijs
overeenkomen om het goed te vragen of zelfs de ontbinding van De verhuurder is aansprakelijk
verhuren "in de staat waarin het voor rechtsstoornissen door
de huur, wanneer het goed t.g.v.
zich bevindt", hoe erbarmelijk die de werken onbewoonbaar wordt. derden, maar niet voor louter
ook mag zijn. Let wel dat dit in feitelijke stoornissen door derden.
bijzondere huurregimes soms niet 1722 Bv. niet voor bewonderaar aan
het geval is. balkon, of voor feestjes van
Indien het goed tijdens de huurtijd medehuurders.
door toeval of overmacht geheel
tenietgaat, is de verhuurder niet Verborgen gebreken: 1721
verplicht het opnieuw te bouwen.
De huur is dan van rechtswege De verhuurder is vrijwaring
verschuldigd voor alle gebreken
ontbonden. Bij gedeeltelijk
tenietgaan kan de huurder van de verhuurde zaak die het
gebruik daarvan verminderen, ook
prijsvermindering of ontbinding
vorderen. al kende hij ze niet bij het begin.
2
, 2. Verbintenissen van de huurder
1. Betalen 2. Gebruiken en onderhouden
- Prijs 1728, 1°: De huurder moet het goed gebruiken
als een goede huisvader en volgens de
Contractvrijheid: Partijen bepalen het bedrag van de huurprijs bestemming die in het contract daaraan
vrij. Ze kunnen uiteraard in onderling akkoord de prijs gegeven is of vermoed wordt. De huurder mag
veranderen in de loop van de huur. Ze kunnen ook bv. niet een woonhuis in een handelshuis
overeenkomen dat de huurprijs progressief wordt verhoogd veranderen.
tijdens de duurtijd van de huurovereenkomst.
1729: Indien de huurder het goed voor een
- Indexatie ander gebruik aanwendt, kan de verhuurder
De meeste huurcontracten voorzien in een indexatie van de de huur doen ontbinden als de rechter de fout
huurprijs. Dit is geen nieuwe prijs, maar een loutere aanpassing voldoende ernstig vindt.
van het bedrag van de huur aan de inflatie.
Indien in het huurcontract zo'n aanpassing is bedongen, is 1754: De kleine huurherstellingen die
daarop de regeling van 1728bis dwingend van toepassing. noodzakelijk zouden blijken, zijn in principe
Deze wettelijke indexatieformule geeft slechts een maximum ten laste van de huurder, tenzij ze te wijten
aan. Indien partijen een andere formule hebben bedongen, die zijn aan ouderdom (normale slijtage) of
gunstiger is voor de huurder, past men deze formule toe. overmacht.
Ook geldt 1728bis slechts wanneer partijen kiezen voor een De grote herstellingen zijn ten laste van de
aanpassing aan de 'kosten van levensonderhoud'. Andere verhuurder.
maatstaven (bv. koppeling aan de goudprijs) zijn ook mogelijk. Deze regeling van de huurherstellingen is van
- Kosten en lasten aanvullend recht, ook de regeling inzake
overmacht.
Naast de huurprijs worden vaak ook bepaalde kosten en lasten
aan de huurder aangerekend bv. kosten van gas, water,
elektriciteit, verwarming,... Partijen spreken in principe vrij af
welke kosten en lasten de huurder draagt.
Twee mogelijke situaties dan:
Bedrag kosten en lasten forfaitair (forfaitair bedrag = vooraf
bepaald bedrag) bepaald. Dit beding is geldig en bindt
de partijen.
Bedrag kosten en lasten niet forfaitair bepaald. Dan geldt
de regeling van 1728ter dwingend. Dit artikel wil de
huurder niet meer laten betalen dan de werkelijke
kosten.
Er is ten slotte nog een informatieplicht voor officiële of publieke
mededelingen (1716).
3
§1. Kenmerken
1. Constitutieve bestanddelen
- Geen zakelijk recht maar een persoonlijk genotsrecht
- Voorwerp van de huur: (on)lichamelijke (on)roerende zaken
- Tegenprestatie in geld of in natura
Huur is dus een consensueel contract, wederkerig en onder bezwarende titel, in principe niet intuitu
personae, met opeenvolgende prestaties, waarbij tijdelijk persoonlijke vorderingsrechten op een
goed worden verleend. Bv. huur van kantoren, opslagplaatsen, tweede verblijfplaatsen,...
2. Bekwaamheid
In principe: algemene regels verbintenissenrecht. Uitzondering: minderjarigen.
Het is niet noodzakelijk dat de verhuurder ook eigenaar van dat goed is, men verleent immers geen
zakelijk recht op het goed.
3. Vormvereisten
Huur is een consensueel contract, dus er is geen geschrift vereist, behoudens andersluidende
wettelijke bepalingen (zoals 1bis Woninghuurwet en 1714bis BW).
- Bijzondere bewijsregel: 1715 BW
1715 bevat een bewijsregel inzake huur die afwijkt van het gemene recht. Het gaat om het bewijs
van het bestaan zelf (niet de modaliteiten) van een huurcontract, zolang de uitvoering ervan nog niet
is begonnen, en waarbij het bestaan van de overeenkomst door één van de partijen wordt ontkend.
Gemeen recht Huur (1715):
(1341):
Getuigenbewijs is niet toegelaten, zelfs niet beneden de 375 euro. Naast
Een geschrift is het geschrift, kunnen enkel de eed en de bekentenis als bewijsmiddel
vereist voor alle gebruikt worden.
zaken die de
Dit artikel is niet van openbare orde. De verhuurder kan eraan verzaken.
som of de
waarde van 375 De regel betreft enkel het bestaan van het huurcontract zelf, niet wanneer
euro te boven de uitvoering al is begonnen of wanneer het gaat om de modaliteiten. Dan
gaan. geldt het gemene bewijsrecht.
- Tegenwerpelijkheid
Algemene regel: zie tegenwerpelijkheid overeenkomst t.a.v. derden en relativiteit van contracten.
1 Hyp.W.: Er is echter overschrijving in het hyp.kantoor vereist wanneer het huurovereenkomsten
betreft die een zware belasting van het eigendomsrecht impliceren, nl. langer dan 9 jaar of
contracten die kwijting inhouden van ten minste 3 jaar huurprijs. Indien zulke contracten niet zijn
1
, overgeschreven, wordt de huurtijd eenvoudigweg verminderd of ingekort naar 9 jaar. Deze exceptie
van niet-overschrijving kan enkel worden ingeroepen door derden met een concurrerend recht die te
goeder trouw zijn.
4. Gemene en bijzondere huur
§2. Gemene huur
1. Verbintenissen van de verhuurder
1. Levering (1720) 2. Onderhoud 3. Vrijwaring
De verhuurder moet het goed aan 1719, 2° en 1720 Eigen daad: 1723
de huurder leveren.
De verhuurder moet de nodige De verhuurder mag zelf niet doen
Wanneer de huur betrekking herstellingen uitvoeren, behalve waardoor het rustige genot van de
heeft op een goed dat specifiek deze die ten laste van de huurder huurder zou kunnen worden
bestemd is voor een welbepaalde zijn. Partijen mogen deze gestoord bv:
exploitatie en met het oog daarop aangelegenheid opnieuw anders
is ingericht, behoudens regelen in hun contract. Als er een - Gedaante van het goed
veranderen
andersluidend beding, het goed bijzondere exploitatie is, moet hij
moet leveren in een staat die deze deze ook in stand houden (zie 1). - Een deel van het gebouw
ter verhuren aan iemand
exploitatie mogelijk maakt.
1724 anders onder
Als de verhuurder deze voorwaarden die de
De huurder moet de ongemakken
verbintenis niet nakomt, zijn de eerste huurder schaden
mogelijke sancties: verdragen die voortvloeien uit de (bv. prostituee)
uitvoering van dringende - Hij staat in voor daden
1184 BW (uitvoering in natura of herstellingen, die niet kunnen van zijn personeel bv.
schadevergoeding eisen worden uitgesteld tot na het conciërge
ENAC einde van de huur. Pas wanneer - Hetzelfde goed
Schadevergoeding de herstellingen langer dan 40 meermaals verhuren
dagen duren, mag de huurder
Omdat deze regel van aanvullend (tenzij anders bedongen) een Daden van derden: 1725-1727
recht is, kunnen partijen vermindering van de huurprijs
overeenkomen om het goed te vragen of zelfs de ontbinding van De verhuurder is aansprakelijk
verhuren "in de staat waarin het voor rechtsstoornissen door
de huur, wanneer het goed t.g.v.
zich bevindt", hoe erbarmelijk die de werken onbewoonbaar wordt. derden, maar niet voor louter
ook mag zijn. Let wel dat dit in feitelijke stoornissen door derden.
bijzondere huurregimes soms niet 1722 Bv. niet voor bewonderaar aan
het geval is. balkon, of voor feestjes van
Indien het goed tijdens de huurtijd medehuurders.
door toeval of overmacht geheel
tenietgaat, is de verhuurder niet Verborgen gebreken: 1721
verplicht het opnieuw te bouwen.
De huur is dan van rechtswege De verhuurder is vrijwaring
verschuldigd voor alle gebreken
ontbonden. Bij gedeeltelijk
tenietgaan kan de huurder van de verhuurde zaak die het
gebruik daarvan verminderen, ook
prijsvermindering of ontbinding
vorderen. al kende hij ze niet bij het begin.
2
, 2. Verbintenissen van de huurder
1. Betalen 2. Gebruiken en onderhouden
- Prijs 1728, 1°: De huurder moet het goed gebruiken
als een goede huisvader en volgens de
Contractvrijheid: Partijen bepalen het bedrag van de huurprijs bestemming die in het contract daaraan
vrij. Ze kunnen uiteraard in onderling akkoord de prijs gegeven is of vermoed wordt. De huurder mag
veranderen in de loop van de huur. Ze kunnen ook bv. niet een woonhuis in een handelshuis
overeenkomen dat de huurprijs progressief wordt verhoogd veranderen.
tijdens de duurtijd van de huurovereenkomst.
1729: Indien de huurder het goed voor een
- Indexatie ander gebruik aanwendt, kan de verhuurder
De meeste huurcontracten voorzien in een indexatie van de de huur doen ontbinden als de rechter de fout
huurprijs. Dit is geen nieuwe prijs, maar een loutere aanpassing voldoende ernstig vindt.
van het bedrag van de huur aan de inflatie.
Indien in het huurcontract zo'n aanpassing is bedongen, is 1754: De kleine huurherstellingen die
daarop de regeling van 1728bis dwingend van toepassing. noodzakelijk zouden blijken, zijn in principe
Deze wettelijke indexatieformule geeft slechts een maximum ten laste van de huurder, tenzij ze te wijten
aan. Indien partijen een andere formule hebben bedongen, die zijn aan ouderdom (normale slijtage) of
gunstiger is voor de huurder, past men deze formule toe. overmacht.
Ook geldt 1728bis slechts wanneer partijen kiezen voor een De grote herstellingen zijn ten laste van de
aanpassing aan de 'kosten van levensonderhoud'. Andere verhuurder.
maatstaven (bv. koppeling aan de goudprijs) zijn ook mogelijk. Deze regeling van de huurherstellingen is van
- Kosten en lasten aanvullend recht, ook de regeling inzake
overmacht.
Naast de huurprijs worden vaak ook bepaalde kosten en lasten
aan de huurder aangerekend bv. kosten van gas, water,
elektriciteit, verwarming,... Partijen spreken in principe vrij af
welke kosten en lasten de huurder draagt.
Twee mogelijke situaties dan:
Bedrag kosten en lasten forfaitair (forfaitair bedrag = vooraf
bepaald bedrag) bepaald. Dit beding is geldig en bindt
de partijen.
Bedrag kosten en lasten niet forfaitair bepaald. Dan geldt
de regeling van 1728ter dwingend. Dit artikel wil de
huurder niet meer laten betalen dan de werkelijke
kosten.
Er is ten slotte nog een informatieplicht voor officiële of publieke
mededelingen (1716).
3
