Waarderingsmethoden
inleiding
De waarde van een vastgoedobject kan men bepalen vanuit verschillende
invalshoeken.
Hiervoor bestaan geen normen maar wel een aantal methodes.
verschillende branche-organisaties zoals RICS stellen eisen aan de
onderbouwing van de waarderingsmethodes.
De methodes kan men indelen in 3 benaderingen (waarderingsmethodes):
1) De comparatieve of vergelijkende benadering
2) De kostenbenadering
3) De inkomstenbenadering
Ongeacht de methode zal de schatter eerst marktgegevens (market
evidence) opzoeken en analyseren. De vgm zal verkochte panden
onderzoeken en deze benoemen als referentieobject of vergelijkingspunt.
= de rode draad
Ook de wijzigingen in de marktomstandigheden worden vergeleken zodat
men uit de analyse een marktwaarde kan bekomen.
Dus: de marktwaarde is gebaseerd op historische marktgegevens en houdt
rekening met de marktomstandigheden op het ogenblik van de peildatum
van de schatting.
Waarderingsbenaderingen
Waarderen:
1) Analyse van het pand
2) Taxatieproces
3) Berekenen van de waarde door een waarderingsmethode
Meest doorslaggevende voorwaarde voor de keuze van de
waarderingsmethode:
de courantheid van het type vastgoed en de aanwezigheid van data
over dit type.
,3e eliminerende factor voor de keuze van de waarderingsmethode =
de herontwikkelingspotentie en het opbrengstenpotentieel daaraan gelinkt
MAW: wat is het meest doeltreffende gebruik ???
Om tot de optimale aanwending van vastgoed te komen, worden alle
potentiële aanwendingsmogelijkheden overwogen en vergeleken.
De aanwendingsmogelijkheid die zowel mogelijk is als haalbaar is en zal
resulteren in de hoogste waardering zal de optimale aanwending van het
vastgoedobject zijn. (IVS)
Op die manier wordt de waarde van het pand gelinkt aan de inkomsten die
het OG zal opbrengen. VB: wanneer een pastorie wordt omgevormd door
een B&B, zullen de inkomsten van deze B&B meegenomen worden in de
vastgoedwaardering van het pand.
de vastgoedwaarde wordt niet alleen gemeten adhv de intrinsieke
waarde van de stenen, maar ook adhv de opbrengsten die de stenen
opleveren.
In de waarderingstheorie wordt dit ‘opbrengstenpotentieel’ ook genoemd
als de
‘highest and best use’
definitie: The highest and best use is het use of an assets that maximizes
its potential and that is possible, legally permissible and financially
feasible. 3 The highest and best use may be for continuation of an assets
existing use or for some alternative use”
,Hier raken we het begrip ‘alternatieve aanwendbaarheid’ van het pand.
, Marktdata: het vergelijkingspunt of
referentieobject
Referentieobjecten = objecten die ongeveer gelijk zijn aan het
taxatieobject en waarvan de gerealiseerde verkoopprijs bekend is.
Voorwaarden:
- Het referentieobject moet ongeveer gelijk zijn aan het taxatieobject
- De omstandigheden en voorwaarden waarop het referentieobject
verkocht werd, moet zoveel mogelijk gelijk zijn aan de
uitgangspunten.
In de meeste gevallen betekent dit dat de transactie zoveel mogelijk
een normale markttransactie moet zijn
Voor deze voorwaarden is de kennis van de lokale marktsituatie van groot
belang.
Het belang van een bruikbare referentie
Voor het bepalen vaan referentieobject moeten ook de omstandigheden
van de transactie zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn.
Verzamelen van referentieobjecten
- eigen archiefsysteem
- elektronische uitwisselingssystemen
- openbare verkopen van de notarissen die publiek toegankelijk zijn
- Koninklijke Vereniging van Landmeters Experten Oost-Vlaanderen
- registratiekantoor (als de taxateur niet bij dergelijke organisatie is
aangesloten)
De meeste kenmerken van woningen worden bij het Kadaster
geregistreerd.
Nadeel: het loopt een aantal maanden achter op de daadwerkelijke
transactiedatum en dus loopt het iets achter op de ontwikkelingen
op de woningmarkt.
Bruikbare referentieobjecten in de ideale situatie
in een ideale situatie voldoen referentieobjecten aan deze eisen:
- er zijn voldoende referentieobjecten beschikbaar (min 3)
- de transactie van de gebruikte referentieobjecten hebben recent
plaatsgevonden. ( maximaal 3 jaar)
- de taxateur heeft een goed inzicht in de transactievoorwaarden
- er is bij de gebruikte referentieobjecten geen sprake van
inleiding
De waarde van een vastgoedobject kan men bepalen vanuit verschillende
invalshoeken.
Hiervoor bestaan geen normen maar wel een aantal methodes.
verschillende branche-organisaties zoals RICS stellen eisen aan de
onderbouwing van de waarderingsmethodes.
De methodes kan men indelen in 3 benaderingen (waarderingsmethodes):
1) De comparatieve of vergelijkende benadering
2) De kostenbenadering
3) De inkomstenbenadering
Ongeacht de methode zal de schatter eerst marktgegevens (market
evidence) opzoeken en analyseren. De vgm zal verkochte panden
onderzoeken en deze benoemen als referentieobject of vergelijkingspunt.
= de rode draad
Ook de wijzigingen in de marktomstandigheden worden vergeleken zodat
men uit de analyse een marktwaarde kan bekomen.
Dus: de marktwaarde is gebaseerd op historische marktgegevens en houdt
rekening met de marktomstandigheden op het ogenblik van de peildatum
van de schatting.
Waarderingsbenaderingen
Waarderen:
1) Analyse van het pand
2) Taxatieproces
3) Berekenen van de waarde door een waarderingsmethode
Meest doorslaggevende voorwaarde voor de keuze van de
waarderingsmethode:
de courantheid van het type vastgoed en de aanwezigheid van data
over dit type.
,3e eliminerende factor voor de keuze van de waarderingsmethode =
de herontwikkelingspotentie en het opbrengstenpotentieel daaraan gelinkt
MAW: wat is het meest doeltreffende gebruik ???
Om tot de optimale aanwending van vastgoed te komen, worden alle
potentiële aanwendingsmogelijkheden overwogen en vergeleken.
De aanwendingsmogelijkheid die zowel mogelijk is als haalbaar is en zal
resulteren in de hoogste waardering zal de optimale aanwending van het
vastgoedobject zijn. (IVS)
Op die manier wordt de waarde van het pand gelinkt aan de inkomsten die
het OG zal opbrengen. VB: wanneer een pastorie wordt omgevormd door
een B&B, zullen de inkomsten van deze B&B meegenomen worden in de
vastgoedwaardering van het pand.
de vastgoedwaarde wordt niet alleen gemeten adhv de intrinsieke
waarde van de stenen, maar ook adhv de opbrengsten die de stenen
opleveren.
In de waarderingstheorie wordt dit ‘opbrengstenpotentieel’ ook genoemd
als de
‘highest and best use’
definitie: The highest and best use is het use of an assets that maximizes
its potential and that is possible, legally permissible and financially
feasible. 3 The highest and best use may be for continuation of an assets
existing use or for some alternative use”
,Hier raken we het begrip ‘alternatieve aanwendbaarheid’ van het pand.
, Marktdata: het vergelijkingspunt of
referentieobject
Referentieobjecten = objecten die ongeveer gelijk zijn aan het
taxatieobject en waarvan de gerealiseerde verkoopprijs bekend is.
Voorwaarden:
- Het referentieobject moet ongeveer gelijk zijn aan het taxatieobject
- De omstandigheden en voorwaarden waarop het referentieobject
verkocht werd, moet zoveel mogelijk gelijk zijn aan de
uitgangspunten.
In de meeste gevallen betekent dit dat de transactie zoveel mogelijk
een normale markttransactie moet zijn
Voor deze voorwaarden is de kennis van de lokale marktsituatie van groot
belang.
Het belang van een bruikbare referentie
Voor het bepalen vaan referentieobject moeten ook de omstandigheden
van de transactie zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn.
Verzamelen van referentieobjecten
- eigen archiefsysteem
- elektronische uitwisselingssystemen
- openbare verkopen van de notarissen die publiek toegankelijk zijn
- Koninklijke Vereniging van Landmeters Experten Oost-Vlaanderen
- registratiekantoor (als de taxateur niet bij dergelijke organisatie is
aangesloten)
De meeste kenmerken van woningen worden bij het Kadaster
geregistreerd.
Nadeel: het loopt een aantal maanden achter op de daadwerkelijke
transactiedatum en dus loopt het iets achter op de ontwikkelingen
op de woningmarkt.
Bruikbare referentieobjecten in de ideale situatie
in een ideale situatie voldoen referentieobjecten aan deze eisen:
- er zijn voldoende referentieobjecten beschikbaar (min 3)
- de transactie van de gebruikte referentieobjecten hebben recent
plaatsgevonden. ( maximaal 3 jaar)
- de taxateur heeft een goed inzicht in de transactievoorwaarden
- er is bij de gebruikte referentieobjecten geen sprake van
