Life Cycle Costing – Samenvatting van de LLC-reader – Tentamen 28-02-19
Hoofstuk 1: LCC
Life Cycle Costing draait om de berekening van de kosten die gedurende de gehele levensduur van
gebouwen gemaakt worden. Het helpt bij een keuze maken tussen twee of meer alternatieven.
1
, Hoofdstuk 2: Stakeholders en contractvormen
2.1 Ontwikkeling en bouw van een vastgoedobject bestaat traditioneel uit verschillende fases:
1. Initiatieffase: het idee ontstaat en plannen worden gevormd. Haalbaarheidstoetsen.
2. Ontwerpfase: PvE (Programma van Eisen) wordt opgesteld, zodat gebouw ontworpen kan
worden. Tussen schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp wordt continu
gekeken of de kosten nog aan het budget voldoen. Zo ja, dan wordt bestek(tekeningen)
gevormd.
3. Realisatiefase: bouw en uitvoering. Start met een aanbesteding: proces waarbij de opdracht
de bouwers van het project kiest. Zie hieronder voor soorten aanbesteding. Na de gunning
vindt de definitieve prijs- en contractvorming plaats. Dan gaat aannemer aan slag met
werkvoorbereiding en start de bouw met de aanloop: het inrichten van de bouwplaats.
Daarna wordt fundering aangebracht, met casco of skelet. Vervolgens worden gevels en
kozijnen aangebracht en het dak geplaatst. Dit is allen ruwbouw en is weersafhankelijk. De
afbouw is werk en afwerking aan binnenzijde en onafhankelijk van het weer. Hierna vind
oplevering plaats. Onderhoudstermijn is vaak 3 maand, hierna gaat garantietermijn in
(bestek). Aannemer blijft altijd verantwoordelijk voor verborgen gebreken.
4. Exploitatiefase: na opstellen en tekenen van het proces-verbaal van oplevering kan het
gebouw in gebruik worden genomen.
5. Herontwikkeling: als investeren in onderhoud voor de functie van het gebouw financieel niet
meer rendabel is, kan er gezocht worden naar nieuwe functie.
6. Sloop en recycling: mocht investeren in onderhoud, verbouw of herontwikkeling niet meer
financieel rendabel zijn, betekent dit einde van levensduur van gebouw. Het kan ook zijn dat
het gebouw andere stedenbouwkundige wijzingen in de weg staat. Ook bij sloop worden
eisen opgesteld, vind er aanbesteding, gunning en oplevering plaats.
Door traditionele manier van fasesplitsing, zou het kunnen dat in ontwerp fase nog niet
nagedacht wordt over onderhoudskosten tijdens gebruik. Zo kunnen kansen gemist
worden voor functie-aanpassing of te moderniseren. Ook kunnen sloopkosten
gereduceerd worden als bij ontwerp al goede keuzes zijn gemaakt.
Afval en hergebruik: afval is materiaal met een negatieve waarde dat wordt gestort of verbrand; de
grondstof is niet meer geschikt voor hergebruik of materiaalrecycling. Het kan niet meer in
oorspronkelijke functie gebruikt worden. Duurzaam slopen houdt in dat er veel wordt gescheiden
voor materiaalrecycling. Hergebruik is het opnieuw gebruiken van een product. Productrecycling is
het opnieuw gebruiken van bouwproducten, zonder dat er extra bewerkingen plaatsvinden. Bij een
hergebruikgarantie garandeert fabrikant dat na gebruiksfase via een inzamelsysteem het product
wordt hergebruikt. Kern van Cradle2Cradle is dat alle materialen behouden worden als
voedingsstoffen in gesloten kringlopen; afval = voedsel. In biologische kringloop worden materialen
na gebruik omgezet in voedingsstoffen voor de natuur; in technische kringloop worden materialen
gerecycled zonder kwaliteitsverlies. C2C kijkt naar vijf kwaliteitscategorieën:
- Materiëler gezondheid
- Materiaal hergebruik
- Hernieuwbare energie en koolstofbeheer
- Waterbeheer
- Sociale eerlijkheid.
2
, Alle chemische ingrediënten van elk materiaal in een product moet dan bekend zijn. Ontwerpen dien
zo te zijn dat materialen afkomstig van het product veilig kunnen terugkeren naar de
natuur/industrie.
Soorten aanbesteding:
1. Openbare aanbesteding: opdrachtgever maakt aanbesteding algemeen bekend en iedereen
kan bestek(tekeningen) tegen betaling ophalen. Vooraf kunnen wel kwaliteitseisen gesteld
worden. Goedkoopste wint de bid.
2. Openbare aanbesteding met voorafgaande selectie: opdrachtgever maakt aanbesteding
algemeen bekend, maar uit de aannemers maakt hij een selectie op basis van criteria. Werk
wordt hier gegund.
3. Onderhandse aanbesteding: opdrachtgever kiest één of meerdere aannemers die hij
uitnodigt een prijs voor project te maken. Laagste inschrijver wint bid.
4. Onderhandse aanbesteding na selectie: enkele partijen uitgenodigd voor voorselectie.
Goedpresterende partijen mogen prijs voor project calculeren. Werk wordt ook hier gegund.
5. Europese aanbesteding: (Semi)-publieke instellingen zijn verplicht zich aan
Aanbestedingswet 2012 te houden. Partijen in gehele EU mogen dan meedoen.
2.2 Stakeholders in vastgoedcyclus:
Initiatief: de opdrachtgever die initiatief neemt tot ontwikkelen. Een projectontwikkelaar
organiseert het ontwikkel- en bouwproces en stelt PvE op. Bouw kan efficiënt verlopen
indien al vroeg de gebruiker bekend is. Kan d.m.v. makelaar.
Ontwerp: Na PvE zal een architect project gaan ontwerpen (SO,VO, DO, Bestek,
kostenraming en EPC). EPC-berekeningen moeten aan bouwbesluit en NEN voldoen. Na DO
kan er omgevingsvergunning bij gemeente aangevraagd worden. Ook is er vrijwel altijd een
constructeur die sterkteberekening maakt op basis van het VO om de sterkte en veiligheid
van gebouw te kunnen garanderen, o.a. installatie-adviseurs.
Bouw: aannemers zijn de bouwers. Tijdens aanbesteding maakt calculator de aanneemsom
van project. Na gunning kan werkvoorbereider starten met plannen en begroten van project.
Op basis daarvan kan aannemer werk uitbesteden aan onderaannemers (grondwerkers,
metselaars). De uitvoerder regelt werkzaamheden op de bouwplaats; de vertegenwoordiger
van de aannemer. Toezicht wordt namens opdrachtgever door opzichter uitgevoerd (vaak in
dienst van architect). Ook gemeente houdt toezicht. Een bedrijf dat naast de hoofdaannemer
in opdracht van opdrachtgever op de bouw deel van werkzaamheden uitvoert worden
nevenaannemers of derden genoemd (bijv. installatiewerk).
Gebruik en verbouw: gebruiker neemt intrek in gebouw. Hij verzorgt inrichting. Ook
bezoekers van gebouw moeten in acht genomen worden.
Herontwikkeling en sloop: eigenaar is dan de opdrachtgever.
3
Hoofstuk 1: LCC
Life Cycle Costing draait om de berekening van de kosten die gedurende de gehele levensduur van
gebouwen gemaakt worden. Het helpt bij een keuze maken tussen twee of meer alternatieven.
1
, Hoofdstuk 2: Stakeholders en contractvormen
2.1 Ontwikkeling en bouw van een vastgoedobject bestaat traditioneel uit verschillende fases:
1. Initiatieffase: het idee ontstaat en plannen worden gevormd. Haalbaarheidstoetsen.
2. Ontwerpfase: PvE (Programma van Eisen) wordt opgesteld, zodat gebouw ontworpen kan
worden. Tussen schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp wordt continu
gekeken of de kosten nog aan het budget voldoen. Zo ja, dan wordt bestek(tekeningen)
gevormd.
3. Realisatiefase: bouw en uitvoering. Start met een aanbesteding: proces waarbij de opdracht
de bouwers van het project kiest. Zie hieronder voor soorten aanbesteding. Na de gunning
vindt de definitieve prijs- en contractvorming plaats. Dan gaat aannemer aan slag met
werkvoorbereiding en start de bouw met de aanloop: het inrichten van de bouwplaats.
Daarna wordt fundering aangebracht, met casco of skelet. Vervolgens worden gevels en
kozijnen aangebracht en het dak geplaatst. Dit is allen ruwbouw en is weersafhankelijk. De
afbouw is werk en afwerking aan binnenzijde en onafhankelijk van het weer. Hierna vind
oplevering plaats. Onderhoudstermijn is vaak 3 maand, hierna gaat garantietermijn in
(bestek). Aannemer blijft altijd verantwoordelijk voor verborgen gebreken.
4. Exploitatiefase: na opstellen en tekenen van het proces-verbaal van oplevering kan het
gebouw in gebruik worden genomen.
5. Herontwikkeling: als investeren in onderhoud voor de functie van het gebouw financieel niet
meer rendabel is, kan er gezocht worden naar nieuwe functie.
6. Sloop en recycling: mocht investeren in onderhoud, verbouw of herontwikkeling niet meer
financieel rendabel zijn, betekent dit einde van levensduur van gebouw. Het kan ook zijn dat
het gebouw andere stedenbouwkundige wijzingen in de weg staat. Ook bij sloop worden
eisen opgesteld, vind er aanbesteding, gunning en oplevering plaats.
Door traditionele manier van fasesplitsing, zou het kunnen dat in ontwerp fase nog niet
nagedacht wordt over onderhoudskosten tijdens gebruik. Zo kunnen kansen gemist
worden voor functie-aanpassing of te moderniseren. Ook kunnen sloopkosten
gereduceerd worden als bij ontwerp al goede keuzes zijn gemaakt.
Afval en hergebruik: afval is materiaal met een negatieve waarde dat wordt gestort of verbrand; de
grondstof is niet meer geschikt voor hergebruik of materiaalrecycling. Het kan niet meer in
oorspronkelijke functie gebruikt worden. Duurzaam slopen houdt in dat er veel wordt gescheiden
voor materiaalrecycling. Hergebruik is het opnieuw gebruiken van een product. Productrecycling is
het opnieuw gebruiken van bouwproducten, zonder dat er extra bewerkingen plaatsvinden. Bij een
hergebruikgarantie garandeert fabrikant dat na gebruiksfase via een inzamelsysteem het product
wordt hergebruikt. Kern van Cradle2Cradle is dat alle materialen behouden worden als
voedingsstoffen in gesloten kringlopen; afval = voedsel. In biologische kringloop worden materialen
na gebruik omgezet in voedingsstoffen voor de natuur; in technische kringloop worden materialen
gerecycled zonder kwaliteitsverlies. C2C kijkt naar vijf kwaliteitscategorieën:
- Materiëler gezondheid
- Materiaal hergebruik
- Hernieuwbare energie en koolstofbeheer
- Waterbeheer
- Sociale eerlijkheid.
2
, Alle chemische ingrediënten van elk materiaal in een product moet dan bekend zijn. Ontwerpen dien
zo te zijn dat materialen afkomstig van het product veilig kunnen terugkeren naar de
natuur/industrie.
Soorten aanbesteding:
1. Openbare aanbesteding: opdrachtgever maakt aanbesteding algemeen bekend en iedereen
kan bestek(tekeningen) tegen betaling ophalen. Vooraf kunnen wel kwaliteitseisen gesteld
worden. Goedkoopste wint de bid.
2. Openbare aanbesteding met voorafgaande selectie: opdrachtgever maakt aanbesteding
algemeen bekend, maar uit de aannemers maakt hij een selectie op basis van criteria. Werk
wordt hier gegund.
3. Onderhandse aanbesteding: opdrachtgever kiest één of meerdere aannemers die hij
uitnodigt een prijs voor project te maken. Laagste inschrijver wint bid.
4. Onderhandse aanbesteding na selectie: enkele partijen uitgenodigd voor voorselectie.
Goedpresterende partijen mogen prijs voor project calculeren. Werk wordt ook hier gegund.
5. Europese aanbesteding: (Semi)-publieke instellingen zijn verplicht zich aan
Aanbestedingswet 2012 te houden. Partijen in gehele EU mogen dan meedoen.
2.2 Stakeholders in vastgoedcyclus:
Initiatief: de opdrachtgever die initiatief neemt tot ontwikkelen. Een projectontwikkelaar
organiseert het ontwikkel- en bouwproces en stelt PvE op. Bouw kan efficiënt verlopen
indien al vroeg de gebruiker bekend is. Kan d.m.v. makelaar.
Ontwerp: Na PvE zal een architect project gaan ontwerpen (SO,VO, DO, Bestek,
kostenraming en EPC). EPC-berekeningen moeten aan bouwbesluit en NEN voldoen. Na DO
kan er omgevingsvergunning bij gemeente aangevraagd worden. Ook is er vrijwel altijd een
constructeur die sterkteberekening maakt op basis van het VO om de sterkte en veiligheid
van gebouw te kunnen garanderen, o.a. installatie-adviseurs.
Bouw: aannemers zijn de bouwers. Tijdens aanbesteding maakt calculator de aanneemsom
van project. Na gunning kan werkvoorbereider starten met plannen en begroten van project.
Op basis daarvan kan aannemer werk uitbesteden aan onderaannemers (grondwerkers,
metselaars). De uitvoerder regelt werkzaamheden op de bouwplaats; de vertegenwoordiger
van de aannemer. Toezicht wordt namens opdrachtgever door opzichter uitgevoerd (vaak in
dienst van architect). Ook gemeente houdt toezicht. Een bedrijf dat naast de hoofdaannemer
in opdracht van opdrachtgever op de bouw deel van werkzaamheden uitvoert worden
nevenaannemers of derden genoemd (bijv. installatiewerk).
Gebruik en verbouw: gebruiker neemt intrek in gebouw. Hij verzorgt inrichting. Ook
bezoekers van gebouw moeten in acht genomen worden.
Herontwikkeling en sloop: eigenaar is dan de opdrachtgever.
3
