Samenvatni Huurrecht
Week 1:
Huurovereenkomst, art. 7:201 BW:
- Wederkerige overeenkomst
- Zaak of gedeelte daarvan of een vermogensrecht
- De verhuurder verbindt zich tot in gebruik verstrekken aan de huurder
o Het gebruik dient voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd te zijn.
o Niet vereist is data aan de overeenkomst een exclusief en volledig gebruiksrecht ten
aanzien van een zaak kan worden ontleend.
- De huurder verbindt zich tot het leveren van een tegenprestate
o De tegenprestate dient voldoende bepaalbaar te zijn. Van een tegenprestate kan
ook sprake zijn als de huurder bepaalde werkzaamheden moet verrichten ten
behoeve van de wederpartj, voor zover dergelijke verplichtngen die normale
verplichtngen van een bruiklener overtrefen, (bv. Exploitate door Shell of BP).
Huurregimes:
- Algemene bepalingen voor huur, art. 7:201-231 BW: van toepassing op alle
huurovereenkomsten.
- Woonruimtebepalingen, art. 7:232-282 BW: van toepassing op gebouwde onroerende zaken
bestemd voor woonruimte, alsmede een woonwagen of standplaats en de onroerende
aanhorigheden.
- 290-bedrijfsruimte, art. 7:290-310 BW: van toepassing op de huur van
middenstandsbedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW.
o De bepalingen met betrekking tot de duur en de beëindiging van de
huurovereenkomst zijn niet van toepassing op overeenkomsten korter dan 2 jaar,
art. 7:301 lid 1 BW.
- 230a-bedrijfsruimte, art. 7:230a BW: van toepassing op de huur van een gebouwde
onroerende zaak, niet zijnde woonruimte noch bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW.
Bepalend voor het antwoord op de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van
toepassing is, is hetgeen partjen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het gebruik
van de zaak en de redelijke wederzijdse verwachtngen (Haviltexcriterium).
Gemengde overeenkomsten: een overeenkomst kan zowel de elementen van huur als de elementen
van een andere bijzondere overeenkomst in zich dragen.
- Gewone gemengde overeenkomst: bijvoorbeeld dienstwoning.
o In beginsel zijn voor elke overeenkomst de wetelijke bepalingen naast elkaar van
toepassing op de overeenkomst (splitsing), tenzij deze bepalingen niet verenigbaar
zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen
toepassing verzet, art. 6:215 BW.
- Gemengde huurovereenkomst:
o Huur woonruimte/huur 290-bedrijfsruimte:
HR Tokkie/Michael: als bij de huur van 290-bedrijfsruimte en woonruimte
sprake is van onzelfstandige woonruimte, dan is op de huur van woonruimte
de bepalingen van 290-bedrijfsruimte van toepassing. Een beëindiging van
de huur van de bedrijfsruimte geldt dan ook voor de woonruimte.
HR Wildevuur/Bremer: bij de huur van woonruimte en 290-bedrijfsruimte is
beslissend hetgeen partjen, mede in aanmerking genomen de inrichtng van
het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heef gestaan.
o Huur woonruimte/huur 230a-bedrijfsruimte:
HR Fuks/Recourt: het ligt voor de hand om het gehuurde slechts dan niet
geheel als woonruimte aan te merken indien het, mede in aanmerking
genomen de inrichtng en hetgeen partjen omtrent het gebruik voor ogen
stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in
, gebruik is. Bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het
vloeroppervlak en het aantal vertrekken.
HR Wildevuur/Bremer: bij de huur van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte
dient het gehuurde slechts dan niet geheel als woonruimte te worden
aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichtng en
hetgeen partjen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate
voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is.
o Huur 230a-bedrijfsruimte/huur 290-bedrijfsruimte:
HR Theole/Amro: bij de huur van 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte
moet gekeken worden waarvoor het verhuurde in overwegende mate wordt
gebruikt.
Verplichtngen verhuurder:
- Het ter beschikking stellen van het gehuurde, art. 7:203 BW.
o Indien de huurder hiertoe niet in staat is en hierbij sprake is van toerekenbaar
tekortschieten, dan is hij schadeplichtg op grond van art. 6:74 BW ook heef de
huurder het recht de huurovereenkomst te ontbinden, art. 6:265 BW.
o De huurder moet zodanige beschikking over de zaak te krijgen dat hij er het
overeengekomen gebruik van kan hebben.
- Het verhelpen van gebreken, art. 7:206 BW: de verhuurder is verplicht op verlangen van de
huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is, dit uitgaven vereist die in de gegeven
omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen of het kleine
herstellingen betref.
o Gebrek, art. 7:204 BW: alle omstandigheden die het genot van de huurder, welke hij
op grond van de huurovereenkomst mocht verwachte, beperken.
Van een gebrek is tevens sprake van overlast door een andere huurder van
dezelfde verhuurder. Als de verhuurder geen gebruik maakt van zijn
bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, dan
levert dit een nalaten op (arrest Van Gent/Wijnands).
o Sanctes:
Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder de
gebreken zelf verhelpen en de kosten hiervoor op de verhuurder verhalen,
art. 7:206 lid 3 BW.
Vermindering van de huurprijs/partële ontbinding van de
huurovereenkomst, art. 7:207 BW.
De huurder kan dit bij de rechter vorderen (art. 7:207 BW) of bij de
huurcommissie (art. 7:257 lid 2 BW).
Schadevergoeding, art. 7:208 BW: de verhuurder is verplicht tot vergoeding
van een door een gebrek ontstane schade, als:
Het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan
de verhuurder is toe te rekenen.
Het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst al aanwezig was en
de verhuurder dit kende of behoorde te kennen of toen aan de
huurder te kennen heef gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
Ontbinding, art. 7:210 BW: als de verhuurder een gebrek, wat het verwachte
huurgenot geheel onmogelijk maakt, op grond van art. 7:206 BW niet hoef
te verhelpen, dan kan zowel de huurder als verhuurder de
huurovereenkomst door middel van een buitengerechtelijke verklaring
ontbinden.
- Onderhoudsplicht: niet expliciet in de wet opgenomen, maar valt onder art. 7:204 BW.
Verplichtngen huurder:
- Het voldoen van een tegenprestate, art. 7:212 BW.
Week 1:
Huurovereenkomst, art. 7:201 BW:
- Wederkerige overeenkomst
- Zaak of gedeelte daarvan of een vermogensrecht
- De verhuurder verbindt zich tot in gebruik verstrekken aan de huurder
o Het gebruik dient voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd te zijn.
o Niet vereist is data aan de overeenkomst een exclusief en volledig gebruiksrecht ten
aanzien van een zaak kan worden ontleend.
- De huurder verbindt zich tot het leveren van een tegenprestate
o De tegenprestate dient voldoende bepaalbaar te zijn. Van een tegenprestate kan
ook sprake zijn als de huurder bepaalde werkzaamheden moet verrichten ten
behoeve van de wederpartj, voor zover dergelijke verplichtngen die normale
verplichtngen van een bruiklener overtrefen, (bv. Exploitate door Shell of BP).
Huurregimes:
- Algemene bepalingen voor huur, art. 7:201-231 BW: van toepassing op alle
huurovereenkomsten.
- Woonruimtebepalingen, art. 7:232-282 BW: van toepassing op gebouwde onroerende zaken
bestemd voor woonruimte, alsmede een woonwagen of standplaats en de onroerende
aanhorigheden.
- 290-bedrijfsruimte, art. 7:290-310 BW: van toepassing op de huur van
middenstandsbedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW.
o De bepalingen met betrekking tot de duur en de beëindiging van de
huurovereenkomst zijn niet van toepassing op overeenkomsten korter dan 2 jaar,
art. 7:301 lid 1 BW.
- 230a-bedrijfsruimte, art. 7:230a BW: van toepassing op de huur van een gebouwde
onroerende zaak, niet zijnde woonruimte noch bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW.
Bepalend voor het antwoord op de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van
toepassing is, is hetgeen partjen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het gebruik
van de zaak en de redelijke wederzijdse verwachtngen (Haviltexcriterium).
Gemengde overeenkomsten: een overeenkomst kan zowel de elementen van huur als de elementen
van een andere bijzondere overeenkomst in zich dragen.
- Gewone gemengde overeenkomst: bijvoorbeeld dienstwoning.
o In beginsel zijn voor elke overeenkomst de wetelijke bepalingen naast elkaar van
toepassing op de overeenkomst (splitsing), tenzij deze bepalingen niet verenigbaar
zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen
toepassing verzet, art. 6:215 BW.
- Gemengde huurovereenkomst:
o Huur woonruimte/huur 290-bedrijfsruimte:
HR Tokkie/Michael: als bij de huur van 290-bedrijfsruimte en woonruimte
sprake is van onzelfstandige woonruimte, dan is op de huur van woonruimte
de bepalingen van 290-bedrijfsruimte van toepassing. Een beëindiging van
de huur van de bedrijfsruimte geldt dan ook voor de woonruimte.
HR Wildevuur/Bremer: bij de huur van woonruimte en 290-bedrijfsruimte is
beslissend hetgeen partjen, mede in aanmerking genomen de inrichtng van
het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heef gestaan.
o Huur woonruimte/huur 230a-bedrijfsruimte:
HR Fuks/Recourt: het ligt voor de hand om het gehuurde slechts dan niet
geheel als woonruimte aan te merken indien het, mede in aanmerking
genomen de inrichtng en hetgeen partjen omtrent het gebruik voor ogen
stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in
, gebruik is. Bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het
vloeroppervlak en het aantal vertrekken.
HR Wildevuur/Bremer: bij de huur van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte
dient het gehuurde slechts dan niet geheel als woonruimte te worden
aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichtng en
hetgeen partjen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate
voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is.
o Huur 230a-bedrijfsruimte/huur 290-bedrijfsruimte:
HR Theole/Amro: bij de huur van 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte
moet gekeken worden waarvoor het verhuurde in overwegende mate wordt
gebruikt.
Verplichtngen verhuurder:
- Het ter beschikking stellen van het gehuurde, art. 7:203 BW.
o Indien de huurder hiertoe niet in staat is en hierbij sprake is van toerekenbaar
tekortschieten, dan is hij schadeplichtg op grond van art. 6:74 BW ook heef de
huurder het recht de huurovereenkomst te ontbinden, art. 6:265 BW.
o De huurder moet zodanige beschikking over de zaak te krijgen dat hij er het
overeengekomen gebruik van kan hebben.
- Het verhelpen van gebreken, art. 7:206 BW: de verhuurder is verplicht op verlangen van de
huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is, dit uitgaven vereist die in de gegeven
omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen of het kleine
herstellingen betref.
o Gebrek, art. 7:204 BW: alle omstandigheden die het genot van de huurder, welke hij
op grond van de huurovereenkomst mocht verwachte, beperken.
Van een gebrek is tevens sprake van overlast door een andere huurder van
dezelfde verhuurder. Als de verhuurder geen gebruik maakt van zijn
bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, dan
levert dit een nalaten op (arrest Van Gent/Wijnands).
o Sanctes:
Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder de
gebreken zelf verhelpen en de kosten hiervoor op de verhuurder verhalen,
art. 7:206 lid 3 BW.
Vermindering van de huurprijs/partële ontbinding van de
huurovereenkomst, art. 7:207 BW.
De huurder kan dit bij de rechter vorderen (art. 7:207 BW) of bij de
huurcommissie (art. 7:257 lid 2 BW).
Schadevergoeding, art. 7:208 BW: de verhuurder is verplicht tot vergoeding
van een door een gebrek ontstane schade, als:
Het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan
de verhuurder is toe te rekenen.
Het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst al aanwezig was en
de verhuurder dit kende of behoorde te kennen of toen aan de
huurder te kennen heef gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
Ontbinding, art. 7:210 BW: als de verhuurder een gebrek, wat het verwachte
huurgenot geheel onmogelijk maakt, op grond van art. 7:206 BW niet hoef
te verhelpen, dan kan zowel de huurder als verhuurder de
huurovereenkomst door middel van een buitengerechtelijke verklaring
ontbinden.
- Onderhoudsplicht: niet expliciet in de wet opgenomen, maar valt onder art. 7:204 BW.
Verplichtngen huurder:
- Het voldoen van een tegenprestate, art. 7:212 BW.
