Samenvatting Patrimoniumdocumentatie - Geslaagd 10/20

Patrimoniumdocumentatie Vastgoed 2023 – 2024



Patrimoniumdocumentatie
Inleiding
Professionalisering van het beroep sinds:
 Beroepserkenning 1993  bijgestaan door BIV
o Beschermd beroep
o Toegangsvereisten
o Bachelorsdiploma
 Competentietest
 BIV stage
 Schriftelijke en mondelinge BIV examen
 Oprichting BIV 1995
o Deontologische code (plichtenleer) en tuchtorgaan
o E-learning
o Permanente vorming CIB
  Gevolg? Grotere beroepsaansprakelijkheid (2 fronten)
 Verkoper = contractueel
 Koper = buitencontractueel

Bemiddelingsopdracht algemeen
Opdracht ≠ Vastgoedtransactie
 Verkoopopdracht = contract tussen de vastgoedmakelaar en de
opdrachtgever
 Onderhandse overeenkomst
 Verkoop = contract tussen de verkoper en de koper
 Compromis + notariële verkoopakte
 Verhuuropdracht = contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever
 Onderhandse overeenkomst
 Verhuur = contract tussen de verhuurder en de huurder
 Huurovereenkomst

Opdracht  Mandaat
Opdracht  dienstencontract
 Louter feitelijke handelingen
Bemiddeling
Verkoper tekent compromis zelf

Mandaat = lastgeving
 Louter feitelijke handelingen (in naam en voor rekening van ander) + Rechtshandeling
= Vastgoedmakelaar tekent compromis




1
Elias Laurent

,Patrimoniumdocumentatie Vastgoed 2023 – 2024

Opdracht Mandaat
Commissieloon niet door rechter gematigd Commissieloon door rechter gematigd (Art. 1986 BW)
Herroepingsrecht mits vergoeding uitgaven, arbeid Herroepingsrecht mits vergoeding kosten (artikel 2003
en winstderving (artikel 1794 BW) BW)
Mildere beoordeling beroepsaansprakelijkheid Strengere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
Geen hoofdelijkheid tss de opdrachtgevers (tenzij Hoofdelijkheid tss de opdrachtgevers (art. 2002 BW)
contractueel opgenomen)
Bij overlijden opdrachtgever blijft de opdracht Bij overlijden opdrachtgever eindigt het mandaat van
doorlopen (art. 1795 BW enkel het overlijden van rechtswege (Art. 2003 BW)
dienstverlener zorgt voor einde van de opdracht)


Exclusief  Co-Exclusief  Niet-Exclusief
Deontologische aspecten (niet-)exclusiviteit:
 Informatieplichten artikelen 48 en 57
o Jegens de opdrachtgever:
 Is er al een ‘collega’ belast met de Verkoop?
 Risico op dubbele courtage bij meerdere niet-exclusieve opdrachten
o Jegens kandidaat-kopers:
 Koper informeren over niet-exclusiviteit vóór betaling
 Verboden gedragingen artikel 64
o Een opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een exclusieve opdracht
lopende is
o Een exclusieve opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een niet-exclusieve
opdracht lopende is

1. Exclusief
 Opdrachtgever mag:
o Niet zelf verkopen
o Niet via andere makelaar verkopen
o Niet via een notaris verkopen
o Nog geen optie verleend hebben aan kandidaat-koper
o MAX. 6 maanden
2. Co-exclusief
 Meerdere vastgoedmakelaars maken 1 bemiddelingsopdracht en hebben
exclusiviteit
 Best een extra overeenkomst tussen de vgm’s om afspraken te maken over wie, wat,
met welke documenten en hoe ereloon te verdelen bij verkoop
 Heel vaak bij bedrijfsvastgoed
 Collegialiteit
3. Niet-exclusief of zonder exclusiviteit
 Naast vgm’s mogen andere partijen ook bemiddelen
o Notaris, opdrachtgever-eigenaar, andere vgm’s
 Verschillende partijen worden aangesproken om het goed te verkopen
 Goede afspraken maken over prijsdalingen
 Collegialiteit: informeren bij een verkoop/verhuur
 Geen beperking qua duur



2
Elias Laurent

,Patrimoniumdocumentatie Vastgoed 2023 – 2024

Schriftelijk of mondeling?
Consument
 Geschrift verplicht door WER en KB-BO
 Deontologie legt in art. 8 op dat een schriftelijke overeenkomst dient afgesloten te
worden als de wet het aan partijen oplegt in verband met berekening en
betalingswijze ereloon

Geen consument
 Geschrift niet verplicht, wel aangewezen
o Bewijs vd afspraken, aspect verzekering beroepsaansprakelijkheid
 Zonder geschrift wordt de bewijslast ivm gemaakte afspraken moeilijk

Bemiddelingsopdracht met een consument zonder contract
 Soms nietig contract/ clausules
 Nietig contract = geen commissie
 Geen recht op ereloon
 Mondelinge afspraken zoveel mogelijk proberen vermijden  betwisting op ereloon +
gevaar bij stilzwijgende verlenging opdracht en prijsdalingen

Tarifering = Commissie
Geen beperkingen, wel aanbevelingen (richttarief verboden)
 Geen dienstverlening met verlies
 Rentabiliteit, waardigheid, onafhankelijkheid
 Enkel vergoeding van opdrachtgever of collega VGM
 Geen vergoeding die niet contractueel/wettelijk is toegestaan
 Geen belangenconflict en verbod surplus beding

Bemiddelingsopdracht met consument
Inleiding
Bepalingen uit het WER
 Voor 2010  WHPC (handelspraktijken)
 Vanaf 2010  WMPC (marktpraktijken en consumentenbescherming)
 Vanaf 2014  WER
o Invoering van bijzondere regels voor de buiten de verkoopruimte afgesloten
overeenkomst (Precontractuele informatie)

Bepalingen uit het KB BO
 Oorsprong: in het WHPC  bepaling die de ‘koning’ toeliet om in bepaalde sectoren
die met consumenten in aanraking komen een specifieke regeling uit te werken
o Op 1 februari 2007 ontstond het KB Freya
o Vanaf 1 februari 2024 vervangen door het KB-BO
 Bepalen van spelregels bemiddelingsopdracht binnen de
verkoopruimte en herroeping beding




3
Elias Laurent

, Patrimoniumdocumentatie Vastgoed 2023 – 2024



KB BO
Beperkt Toepassingsgebied
 Enkel consumenten als opdrachtgever
 Enkel vastgoedmakelaar als dienstverlener
 Enkel bemiddeling bij verkoop-aanhoop en verhuur-huur
 DUS geen activiteiten als syndicus of rentmeester
(Maar opgelet: de rentmeester valt in zijn relatie tot opdrachtgevers-consumenten wel
onder boek VI van het WER. De regels voor buiten de verkoopruimte afgesloten
overeenkomst zijn dus ook op hem van toepassing. Het KB BO echter niet)

Verplicht te vermelden (art 64 WER)
 Herroepingsbeleid (14 kalenderdagen)
 Mag je al beginnen met uw opdracht voor de herroepingstermijn is verlopen?
 Het KB BO staat dat uitdrukkelijk toe wanneer dit schriftelijk wordt bepaald in de
bemiddelingsopdracht.
 De makelaar kan dus al beginnen met zijn opzoekingen, het plaatsen van een bord,
foto's nemen,...
 Maar wat als de consument dan voor het einde van de herroepingsopdracht opzegt?
 Dan wordt de makelaar vergoed in evenredigheid met de gemaakte kosten

 Identificatie vastgoedmakelaar  naam, adres, BIV-nr, ondernemingsnummer,
derdenrekening, BA en borgstelling
 Identificatie alle opdrachtgevers
 Opdracht en omvang vd bevoegdheden (publiciteit, wat ga je allemaal opvragen +
kostprijs, bezoeken begeleiden, ...)
 Publiciteitskanalen
 Tarief  BTW, ereloon bij voorschot of bij akte
 Looptijd (de duur)
 Geen commissieloon bij ontbindende of opschortende voorwaarde
 Opzegbeding
 Rapportering
 Handgeschreven
 Verkoopprijs
 Lijst aan te vragen attesten
 Vermelding datum en plaats van ondertekening

Facultatief (onverplicht) te vermelden
 Indien onderhandelingsmarge  grenzen bepalen (bodemprijs)
 Indien beding stilzwijgende verlenging: onbepaald + opzeg 2 m
 Indien opzegvergoeding
o </= 50% ereloon binnen eerste 3 maanden
o >/= 25 % ereloon tijdens laatste 3 maanden
 Indien schadebeding  </= 75% (aspect schending exclusiviteit)
 Indien opdracht vervuld bij geldig bod  bewijs (ivm prijsdaling)


4
Elias Laurent