Samenvatting
Beleggen
Onroerend goed als belegging
,Inhoudsopgave
Onroerend goed als belegging ................................................................................ 2
Hoofdstuk 1; Vastgoed als beleggingsvorm ............................................................ 2
Hoofdstuk 2; Soorten vastgoed ............................................................................... 5
Hoofdstuk 3; Beleggen in indirect vastgoed ............................................................ 7
Hoofdstuk 4; Werking van directe vastgoedmarkten (theorie) ................................ 11
Hoofdstuk 5; Soorten markten voor direct vastgoed ............................................. 15
Hoofdstuk 6; Rendement en risico ........................................................................ 18
Hoofdstuk 7; Portefeuille optimalisatie en evaluatie .............................................. 23
Hoofdstuk 8; Het beleggingsproces ...................................................................... 26
Hoofdstuk 10; Acquisitie van direct vastgoed ........................................................ 28
Hoofdstuk 11; Markt-, locatie, object- en huurdersanalyse.................................... 33
Hoofdstuk 13; Financiering voor een vastgoedbelegger ....................................... 37
Bijlagen: ................................................................................................................ 40
1
,Onroerend goed als belegging
Hoofdstuk 1; Vastgoed als beleggingsvorm
1.1 Inleiding tot dit boek
Vastgoed is een belangrijk vermogensobject; niet alleen voor beleggers, maar ook
voor bewonende of gebruikende eigenaren. Vastgoed is op de eerste plaats een
gebruiksobject en productiemiddel. Zonder bewoners of gebruikers is vastgoed ook
een stuk minder interessant voor beleggers.
1.2 Afbakening
Vastgoed en onroerend goed worden vaak als synoniem gebruikt. Ook zijn beide
termen niet helemaal gelijk. Vastgoed betreft gebouwen, maar onroerend goed bevat
naast gebouwen ook grond. Formeel juridisch wordt er niet gesproken over
onroerend goed, maar over onroerende zaken (ook een woonboot of stacaravan).
Onze tweede afbakening betreft het beleggen in vastgoed, in tegenstelling tot
investeren en ontwikkelen. Beleggen kan worden omschreven als het investeren van
geldmiddelen in vermogenstitels anders dan spaarvormen, zoals in aandelen,
obligaties, vastgoed en in andere titels, om bepaalde doelstellingen en resultaten te
realiseren, om bepaalde doelstellingen en resultaten te realiseren (inkomsten en/ of
waardestijgingen). Daarnaast kan je het korter omschrijven als zekere huidige
bedragen in ruil voor onzekere toekomstige inkomsten. Wanneer het de eigenaar van
vastgoed vooral is te doen om de diensten en producten die het object hem als
productiemiddel kunnen leveren, rekenen we dit niet tot “beleggen” maar tot
“investeren”. Ook de activiteiten van een projectontwikkelaar rekenen wij niet als
“beleggen” maar als “ontwikkelen”.
Een laatste afbakening is eigen en vreemd vermogen. Eigen vermogen is geld van
een belegger zelf. Vreemd vermogen is vaak geleend geld van een bank
(hypothecair).
1.3 Vastgoed als belegging
Particuliere beleggers bezitten een grote hoeveelheid vastgoed. Maar er zijn ook
grote, volwaardige en professionele beleggingsinstanties. De grootste professionele
beleggers zijn institutionele beleggers, bijvoorbeeld pensioenfondsen en
verzekeringmaatschappijen.
Een belangrijk onderscheid is het beleggen in direct en indirect vastgoed. In
onderstaand tabel is het verschil uitgelegd:
Tabel 1.1: Verschillen direct en indirect vastgoed
Direct vastgoed Indirect vastgoed
- Een belegging in stenen - Alle beleggingen in aandelen in
- Belegger is rechtstreeks eigen vehikels die in stenen beleggen
van het vastgoed - Beursgenoteerd vastgoed
- Belegger is eigenaar van (publiek)
financiële vermogenstitels. - Onderhands vastgoed (privaat)
2
, 1.4 Waarom beleggen in vastgoed?
Voor een belegger draait de wereld uiteindelijk vooral om twee zaken: rendement en
risico. Het rendement moet daarbij in lijn zijn met het risico. Rendement is de
geldelijke opbrengst van een belegging en wordt vaak uitgedrukt in procenten. Risico
definiëren we als de kans dat het verwachte rendement niet wordt behaald. In
onderstaand tabel worden de aantrekkelijke en minder aantrekkelijke aspecten van
beleggen in vastgoed genoemd:
Aantrekkelijke aspecten Minder aantrekkelijke aspecten
- Diversificatie (spreiden tussen - Management-intensief (een
aandelen, obligaties en vastgoed) gebouw heeft onderhoud en
- Hoog percentage direct management nodig)
rendement (huurrendement) - Kapitaalintensief (een goed
- Inflatiebescherming door gespreide vastgoedportefeuille
huurindexatie kost veel geld)
- Aantrekkelijk rendement/ - Lage liquiditeit (vastgoed is niet
risicoprofiel (rendement is stabiel, snel om te zetten in geld)
dankzij de taxaties)
- Kans om extra waarde te
creëren.
1.5 Het beleggingsproces voor vastgoed
Beroepsmatige beleggers volgen vaak een vast beleggingsproces. Het
beleggingsproces wordt opgedeeld in negen stappen:
- Beleggingsdoelen en restricties
1. Missie, beleggingsdoelstellingen en te accepteren risico’s.
2. Visie over hoe de doelstelling kan worden bereikt.
- Strategisch beleggingsbeleid
3. Beoogde lange termijn samenstelling van de portefeuille.
- Tactisch beleggingsbeleid
4. Samenstelling portefeuille voor de komende jaren, rekening houden met
verwachte marktontwikkelingen.
- Managementafspraken
5. Wie gaat feitelijk beleggen? De belegger zelf of een manager?
- Operationeel beleid
6. Het daadwerkelijk beleggen: de implementatie van het vastgoedmanagement.
- Evaluatie, rapportage en bijsturing
7. Prestaties v/d portefeuille vergelijken met de doelen (1)
8. Rapportage aan eigenaren, aandeelhouders en toezichthouders.
9. Eventueel doelen, strategisch of tactisch beleid bijstellen.
3
Beleggen
Onroerend goed als belegging
,Inhoudsopgave
Onroerend goed als belegging ................................................................................ 2
Hoofdstuk 1; Vastgoed als beleggingsvorm ............................................................ 2
Hoofdstuk 2; Soorten vastgoed ............................................................................... 5
Hoofdstuk 3; Beleggen in indirect vastgoed ............................................................ 7
Hoofdstuk 4; Werking van directe vastgoedmarkten (theorie) ................................ 11
Hoofdstuk 5; Soorten markten voor direct vastgoed ............................................. 15
Hoofdstuk 6; Rendement en risico ........................................................................ 18
Hoofdstuk 7; Portefeuille optimalisatie en evaluatie .............................................. 23
Hoofdstuk 8; Het beleggingsproces ...................................................................... 26
Hoofdstuk 10; Acquisitie van direct vastgoed ........................................................ 28
Hoofdstuk 11; Markt-, locatie, object- en huurdersanalyse.................................... 33
Hoofdstuk 13; Financiering voor een vastgoedbelegger ....................................... 37
Bijlagen: ................................................................................................................ 40
1
,Onroerend goed als belegging
Hoofdstuk 1; Vastgoed als beleggingsvorm
1.1 Inleiding tot dit boek
Vastgoed is een belangrijk vermogensobject; niet alleen voor beleggers, maar ook
voor bewonende of gebruikende eigenaren. Vastgoed is op de eerste plaats een
gebruiksobject en productiemiddel. Zonder bewoners of gebruikers is vastgoed ook
een stuk minder interessant voor beleggers.
1.2 Afbakening
Vastgoed en onroerend goed worden vaak als synoniem gebruikt. Ook zijn beide
termen niet helemaal gelijk. Vastgoed betreft gebouwen, maar onroerend goed bevat
naast gebouwen ook grond. Formeel juridisch wordt er niet gesproken over
onroerend goed, maar over onroerende zaken (ook een woonboot of stacaravan).
Onze tweede afbakening betreft het beleggen in vastgoed, in tegenstelling tot
investeren en ontwikkelen. Beleggen kan worden omschreven als het investeren van
geldmiddelen in vermogenstitels anders dan spaarvormen, zoals in aandelen,
obligaties, vastgoed en in andere titels, om bepaalde doelstellingen en resultaten te
realiseren, om bepaalde doelstellingen en resultaten te realiseren (inkomsten en/ of
waardestijgingen). Daarnaast kan je het korter omschrijven als zekere huidige
bedragen in ruil voor onzekere toekomstige inkomsten. Wanneer het de eigenaar van
vastgoed vooral is te doen om de diensten en producten die het object hem als
productiemiddel kunnen leveren, rekenen we dit niet tot “beleggen” maar tot
“investeren”. Ook de activiteiten van een projectontwikkelaar rekenen wij niet als
“beleggen” maar als “ontwikkelen”.
Een laatste afbakening is eigen en vreemd vermogen. Eigen vermogen is geld van
een belegger zelf. Vreemd vermogen is vaak geleend geld van een bank
(hypothecair).
1.3 Vastgoed als belegging
Particuliere beleggers bezitten een grote hoeveelheid vastgoed. Maar er zijn ook
grote, volwaardige en professionele beleggingsinstanties. De grootste professionele
beleggers zijn institutionele beleggers, bijvoorbeeld pensioenfondsen en
verzekeringmaatschappijen.
Een belangrijk onderscheid is het beleggen in direct en indirect vastgoed. In
onderstaand tabel is het verschil uitgelegd:
Tabel 1.1: Verschillen direct en indirect vastgoed
Direct vastgoed Indirect vastgoed
- Een belegging in stenen - Alle beleggingen in aandelen in
- Belegger is rechtstreeks eigen vehikels die in stenen beleggen
van het vastgoed - Beursgenoteerd vastgoed
- Belegger is eigenaar van (publiek)
financiële vermogenstitels. - Onderhands vastgoed (privaat)
2
, 1.4 Waarom beleggen in vastgoed?
Voor een belegger draait de wereld uiteindelijk vooral om twee zaken: rendement en
risico. Het rendement moet daarbij in lijn zijn met het risico. Rendement is de
geldelijke opbrengst van een belegging en wordt vaak uitgedrukt in procenten. Risico
definiëren we als de kans dat het verwachte rendement niet wordt behaald. In
onderstaand tabel worden de aantrekkelijke en minder aantrekkelijke aspecten van
beleggen in vastgoed genoemd:
Aantrekkelijke aspecten Minder aantrekkelijke aspecten
- Diversificatie (spreiden tussen - Management-intensief (een
aandelen, obligaties en vastgoed) gebouw heeft onderhoud en
- Hoog percentage direct management nodig)
rendement (huurrendement) - Kapitaalintensief (een goed
- Inflatiebescherming door gespreide vastgoedportefeuille
huurindexatie kost veel geld)
- Aantrekkelijk rendement/ - Lage liquiditeit (vastgoed is niet
risicoprofiel (rendement is stabiel, snel om te zetten in geld)
dankzij de taxaties)
- Kans om extra waarde te
creëren.
1.5 Het beleggingsproces voor vastgoed
Beroepsmatige beleggers volgen vaak een vast beleggingsproces. Het
beleggingsproces wordt opgedeeld in negen stappen:
- Beleggingsdoelen en restricties
1. Missie, beleggingsdoelstellingen en te accepteren risico’s.
2. Visie over hoe de doelstelling kan worden bereikt.
- Strategisch beleggingsbeleid
3. Beoogde lange termijn samenstelling van de portefeuille.
- Tactisch beleggingsbeleid
4. Samenstelling portefeuille voor de komende jaren, rekening houden met
verwachte marktontwikkelingen.
- Managementafspraken
5. Wie gaat feitelijk beleggen? De belegger zelf of een manager?
- Operationeel beleid
6. Het daadwerkelijk beleggen: de implementatie van het vastgoedmanagement.
- Evaluatie, rapportage en bijsturing
7. Prestaties v/d portefeuille vergelijken met de doelen (1)
8. Rapportage aan eigenaren, aandeelhouders en toezichthouders.
9. Eventueel doelen, strategisch of tactisch beleid bijstellen.
3
