NCOI | HBO Bachelor Bouwkunde
Moduleopdracht Bouwmanagement
Naam : F. Willemse
Studentnummer : 4951346
Datum : 8 januari 2024
,Voorwoord
Geachte lezer,
Voorliggend document is mijn examenopdracht voor de module Bouwmanagement van het
NCOI. Deze examenopdracht is onderdeel van de hbo Bachelor Bouwkunde onder leiding van
architect en docent Dhr. ir. M. Berg. Deze examenopdracht omvat een onderzoek van het naar
het transformeren van kantoorgebouw Marathon 6 te Hilversum. Het document dient als
adviesrapport richting de directie op basis van: een analyse van het gebouw, stappenplan tot
transformatie, faseomschrijving, stakeholdersanalyse, onderzoek naar: organisatie- en
contractvorm, duurzaamheidslabels, volgorde van bouwactiviteiten en een risicoanalyse.
Middels deze weg wil ik graag iedereen die gedurende deze opdracht zijn en haar medewerking
heeft verleend hartelijk danken. In het bijzonder naar de betrokken Dhr. ir. M. Berg. Zijn kennis,
enthousiasme en waardevolle adviezen hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan het
eindresultaat.
Tot slot noem ik graag dat ik deze examenopdracht als plezierig heb gevonden om aan te
werken. Na het bestuderen van alle bronnen en theorie ben ik tevreden met de kennis dat ik heb
opgedaan. Ondanks deze fictieve casus zie ik graag hoe de transformatie van Marathon in
Hilversum daadwerkelijk vorm zou krijgen en hoe het project op gebied van management zou
verlopen.
Veel leesplezier toegewenst!
Fleur Willemse
Middelharnis
8 januari 2024
2
,Samenvatting
Om dit project tot slagen te kunnen brengen is het van belang om op voorhand verdieping te
geven in de huidige woonbehoefte van Hilversum, aan de hand van een actueel marktonderzoek
en mijn keuzes hierop te baseren. Tijdens dit onderzoek analyseer ik wat de mogelijkheden zijn
naar aanleiding van deze wijziging in het vigerende bestemmingsplan van de gemeente
Hilversum en vervolgens een onderbouwd adviesrapport uitbrengen naar de directie.
NB in dit onderzoek wordt uitgegaan van een gegeven schetsontwerp met een nieuwe indeling
van één verdieping. Voor het bekijken van de huidige situatie is gebruik gemaakt van de
informatie en beschikbare foto’s die door het NCOI zijn verstrekt. Tevens is het Gooi- en
Vechtstreek Historisch Archief geraadpleegd tot het verkrijgen van bouwtekeningen.
Er wordt verdieping gegeven aan de huidige situatie van het gebouw gelegen aan Marathon 6 te
Hilversum, zoals het bouwjaar, energielabel, oppervlakte. Verder wordt er een analyse gemaakt
van het gebouw en het omliggende gebied en de nabijgelegen voorzieningen.
Het is van belang dat alle fasen in de transformatie van het kantoorgebouw volgens de juiste
processen en beheersaspecten (GROTIK) worden doorlopen. Deze fasen en processen verlopen
aan de hand van de meest geschikte organisatie- en contractvorm. Daarnaast wordt ook de
essentie van de stakeholders omschreven en welke bevoegdheden hun worden opgedragen zijn
verwachtingen zijn.
Alle bouwkundige aanpassingen om de functiewijziging te realiseren van kantoor- naar
woonfunctie moet voldoen aan het wet- en regelgeving – conform het rechtens verkregen niveau
van Bouwbesluit 2012 – vanuit het oogpunt van de brandveiligheid-, gezondheid- en
bruikbaarheid/ toegankelijkheideisen.
De toekomstige appartementen zullen op eenvoudige wijze worden gerealiseerd; ik ga uit van
een beperkt (subsidie)budget. Hoofdzakelijk zal er geïnvesteerd worden op gebied van
duurzaamheid om het energielabel te verhogen, ter verlichting van de woonlasten. We gaan
hiervan uit van duurzaamheidslabel BREEAM-NL In-Use Woningen dat wordt nader onderbouwd
in dit rapport.
Ook organisatie- en contractvormen worden met elkaar vergeleken. Het voorkomen van
faalkosten, het beheersen van risico’s en de uiteindelijke investeringskosten is de contractvorm
van groot belang. Ik adviseer om voor Design, Build en Maintain contract te kiezen (gebaseerd op
UAV-GC 2005). Wederom is nadere onderbouwing te vinden in het rapport.
Tijdens het transformatieproces zijn diverse partijen betrokken met elk hun eigen belangen. In de
stakeholderanalyse worden de risico’s en kansen opgemaakt, middels een schema.
In de geraamde overallplanning worden alle bouwactiviteiten inzichtelijk gebracht. Als basis is de
NL/SfB-codering aangehouden. We zien hieruit dat de doorlooptijd ingekort kan worden als we
gebruik maken van start/start intervallen en als we de werkzaamheden van het project opdelen in
verdiepingen en een bouwtrein maken.
Afsluitend geef ik het advies om het transformatieproject door te zetten. De transformatie van
Marathon 6 is een mooie kans voor het creëren van woonruimte voor starters. Wel is het van
doorslaggevend belang om de financiële haalbaarheid verder te onderzoeken d.m.v. de BAR-
berekening verder uit te werken en in gesprek te gaan met gemeente Hilversum voor een
subsidieaanvraag. Op basis van de bevindingen in dit adviesrapport zal de directie tot slot een
formeel besluit nemen om het transformatieproject uit te voeren om te weigeren.
3
, Inhoudsopgave
Voorwoord ..................................................................................................................................................... 2
Samenvatting ................................................................................................................................................ 3
Inleiding ......................................................................................................................................................... 6
Uitwerking Stappenplan .............................................................................................................................. 7
1. Korte analyse van het gebouw ............................................................................................................. 7
1.1 Huidige situatie ..................................................................................................................... 7
1.2 Beoogde situatie……………………………………………………………………………………7
1.3 Bereikbaarheid en ontsluiting ............................................................................................... 7
1.4 Overige voorzieningen .......................................................................................................... 7
2. Stappenplan om het gebouw te kunnen transformeren (qua wet- en regelgeving) ..................... 8
2.1 Brandveiligheidsvoorschriften ............................................................................................... 8
2.2 Bruikbaarheid- en toegankelijkheidsvoorschriften ................................................................ 8
2.3 Gezondheidsvoorschriften .................................................................................................... 8
3. Omschrijving fases van het transformatieproject ............................................................................... 9
4. Bouwkundige aanpassingen ............................................................................................................... 10
4.1 Ventilatiesysteem ................................................................................................................ 10
4.2 Wanden............................................................................................................................... 10
4.3 Ramen ................................................................................................................................ 10
4.4 Trappenhuis ........................................................................................................................ 10
4.5 Balkons ............................................................................................................................... 10
4.6 Resterende bouwactiviteiten ...............................................................................................11
5. Stakeholdersanalyse............................................................................................................................ 11
6. Onderzoek organisatie- en contractvormen ..................................................................................... 11
6.1 Traditionele bouworganisatievorm ...................................................................................... 12
6.2 Geïntegreerde bouworganisatievorm ................................................................................. 12
6.3 Advies te gebruiken organisatie- en contractvorm: Marathon 6, Hilversum ....................... 12
7. Onderzoek duurzaamheidslabels ...................................................................................................... 13
7.1 Advies te gebruiken duurzaamheidslabel: Marathon 6, Hilversum .................................... 14
8. Volgorde bouwactiviteiten ................................................................................................................... 14
8.1 Doorlooptijd ......................................................................................................................... 14
9. Risicoanalyse ........................................................................................................................................ 14
9.1 Beheersmaatregelen .......................................................................................................... 15
10. Advies .................................................................................................................................................... 15
Literatuurlijst .............................................................................................................................................. 17
Bijlagen ........................................................................................................................................................ 19
Bijlage 1 – Kaartgegevens: locatie .............................................................................................................. 19
Bijlage 2 – Wijkstatistieken: Arenaparkkwartier ........................................................................................ 20
Bijlage 3 – Oppervlaktebepaling wonen conform NEN 2580 ............................................................................ 21
Bijlage 4 – Brandveiligheidsvoorschriften ......................................................................................................... 22
Bijlage 5 – Gezondheidsvoorschriften: Geluid / Ventilatie / Bereikbaarheid / Toegankelijkheid ...................... 23
4
Moduleopdracht Bouwmanagement
Naam : F. Willemse
Studentnummer : 4951346
Datum : 8 januari 2024
,Voorwoord
Geachte lezer,
Voorliggend document is mijn examenopdracht voor de module Bouwmanagement van het
NCOI. Deze examenopdracht is onderdeel van de hbo Bachelor Bouwkunde onder leiding van
architect en docent Dhr. ir. M. Berg. Deze examenopdracht omvat een onderzoek van het naar
het transformeren van kantoorgebouw Marathon 6 te Hilversum. Het document dient als
adviesrapport richting de directie op basis van: een analyse van het gebouw, stappenplan tot
transformatie, faseomschrijving, stakeholdersanalyse, onderzoek naar: organisatie- en
contractvorm, duurzaamheidslabels, volgorde van bouwactiviteiten en een risicoanalyse.
Middels deze weg wil ik graag iedereen die gedurende deze opdracht zijn en haar medewerking
heeft verleend hartelijk danken. In het bijzonder naar de betrokken Dhr. ir. M. Berg. Zijn kennis,
enthousiasme en waardevolle adviezen hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan het
eindresultaat.
Tot slot noem ik graag dat ik deze examenopdracht als plezierig heb gevonden om aan te
werken. Na het bestuderen van alle bronnen en theorie ben ik tevreden met de kennis dat ik heb
opgedaan. Ondanks deze fictieve casus zie ik graag hoe de transformatie van Marathon in
Hilversum daadwerkelijk vorm zou krijgen en hoe het project op gebied van management zou
verlopen.
Veel leesplezier toegewenst!
Fleur Willemse
Middelharnis
8 januari 2024
2
,Samenvatting
Om dit project tot slagen te kunnen brengen is het van belang om op voorhand verdieping te
geven in de huidige woonbehoefte van Hilversum, aan de hand van een actueel marktonderzoek
en mijn keuzes hierop te baseren. Tijdens dit onderzoek analyseer ik wat de mogelijkheden zijn
naar aanleiding van deze wijziging in het vigerende bestemmingsplan van de gemeente
Hilversum en vervolgens een onderbouwd adviesrapport uitbrengen naar de directie.
NB in dit onderzoek wordt uitgegaan van een gegeven schetsontwerp met een nieuwe indeling
van één verdieping. Voor het bekijken van de huidige situatie is gebruik gemaakt van de
informatie en beschikbare foto’s die door het NCOI zijn verstrekt. Tevens is het Gooi- en
Vechtstreek Historisch Archief geraadpleegd tot het verkrijgen van bouwtekeningen.
Er wordt verdieping gegeven aan de huidige situatie van het gebouw gelegen aan Marathon 6 te
Hilversum, zoals het bouwjaar, energielabel, oppervlakte. Verder wordt er een analyse gemaakt
van het gebouw en het omliggende gebied en de nabijgelegen voorzieningen.
Het is van belang dat alle fasen in de transformatie van het kantoorgebouw volgens de juiste
processen en beheersaspecten (GROTIK) worden doorlopen. Deze fasen en processen verlopen
aan de hand van de meest geschikte organisatie- en contractvorm. Daarnaast wordt ook de
essentie van de stakeholders omschreven en welke bevoegdheden hun worden opgedragen zijn
verwachtingen zijn.
Alle bouwkundige aanpassingen om de functiewijziging te realiseren van kantoor- naar
woonfunctie moet voldoen aan het wet- en regelgeving – conform het rechtens verkregen niveau
van Bouwbesluit 2012 – vanuit het oogpunt van de brandveiligheid-, gezondheid- en
bruikbaarheid/ toegankelijkheideisen.
De toekomstige appartementen zullen op eenvoudige wijze worden gerealiseerd; ik ga uit van
een beperkt (subsidie)budget. Hoofdzakelijk zal er geïnvesteerd worden op gebied van
duurzaamheid om het energielabel te verhogen, ter verlichting van de woonlasten. We gaan
hiervan uit van duurzaamheidslabel BREEAM-NL In-Use Woningen dat wordt nader onderbouwd
in dit rapport.
Ook organisatie- en contractvormen worden met elkaar vergeleken. Het voorkomen van
faalkosten, het beheersen van risico’s en de uiteindelijke investeringskosten is de contractvorm
van groot belang. Ik adviseer om voor Design, Build en Maintain contract te kiezen (gebaseerd op
UAV-GC 2005). Wederom is nadere onderbouwing te vinden in het rapport.
Tijdens het transformatieproces zijn diverse partijen betrokken met elk hun eigen belangen. In de
stakeholderanalyse worden de risico’s en kansen opgemaakt, middels een schema.
In de geraamde overallplanning worden alle bouwactiviteiten inzichtelijk gebracht. Als basis is de
NL/SfB-codering aangehouden. We zien hieruit dat de doorlooptijd ingekort kan worden als we
gebruik maken van start/start intervallen en als we de werkzaamheden van het project opdelen in
verdiepingen en een bouwtrein maken.
Afsluitend geef ik het advies om het transformatieproject door te zetten. De transformatie van
Marathon 6 is een mooie kans voor het creëren van woonruimte voor starters. Wel is het van
doorslaggevend belang om de financiële haalbaarheid verder te onderzoeken d.m.v. de BAR-
berekening verder uit te werken en in gesprek te gaan met gemeente Hilversum voor een
subsidieaanvraag. Op basis van de bevindingen in dit adviesrapport zal de directie tot slot een
formeel besluit nemen om het transformatieproject uit te voeren om te weigeren.
3
, Inhoudsopgave
Voorwoord ..................................................................................................................................................... 2
Samenvatting ................................................................................................................................................ 3
Inleiding ......................................................................................................................................................... 6
Uitwerking Stappenplan .............................................................................................................................. 7
1. Korte analyse van het gebouw ............................................................................................................. 7
1.1 Huidige situatie ..................................................................................................................... 7
1.2 Beoogde situatie……………………………………………………………………………………7
1.3 Bereikbaarheid en ontsluiting ............................................................................................... 7
1.4 Overige voorzieningen .......................................................................................................... 7
2. Stappenplan om het gebouw te kunnen transformeren (qua wet- en regelgeving) ..................... 8
2.1 Brandveiligheidsvoorschriften ............................................................................................... 8
2.2 Bruikbaarheid- en toegankelijkheidsvoorschriften ................................................................ 8
2.3 Gezondheidsvoorschriften .................................................................................................... 8
3. Omschrijving fases van het transformatieproject ............................................................................... 9
4. Bouwkundige aanpassingen ............................................................................................................... 10
4.1 Ventilatiesysteem ................................................................................................................ 10
4.2 Wanden............................................................................................................................... 10
4.3 Ramen ................................................................................................................................ 10
4.4 Trappenhuis ........................................................................................................................ 10
4.5 Balkons ............................................................................................................................... 10
4.6 Resterende bouwactiviteiten ...............................................................................................11
5. Stakeholdersanalyse............................................................................................................................ 11
6. Onderzoek organisatie- en contractvormen ..................................................................................... 11
6.1 Traditionele bouworganisatievorm ...................................................................................... 12
6.2 Geïntegreerde bouworganisatievorm ................................................................................. 12
6.3 Advies te gebruiken organisatie- en contractvorm: Marathon 6, Hilversum ....................... 12
7. Onderzoek duurzaamheidslabels ...................................................................................................... 13
7.1 Advies te gebruiken duurzaamheidslabel: Marathon 6, Hilversum .................................... 14
8. Volgorde bouwactiviteiten ................................................................................................................... 14
8.1 Doorlooptijd ......................................................................................................................... 14
9. Risicoanalyse ........................................................................................................................................ 14
9.1 Beheersmaatregelen .......................................................................................................... 15
10. Advies .................................................................................................................................................... 15
Literatuurlijst .............................................................................................................................................. 17
Bijlagen ........................................................................................................................................................ 19
Bijlage 1 – Kaartgegevens: locatie .............................................................................................................. 19
Bijlage 2 – Wijkstatistieken: Arenaparkkwartier ........................................................................................ 20
Bijlage 3 – Oppervlaktebepaling wonen conform NEN 2580 ............................................................................ 21
Bijlage 4 – Brandveiligheidsvoorschriften ......................................................................................................... 22
Bijlage 5 – Gezondheidsvoorschriften: Geluid / Ventilatie / Bereikbaarheid / Toegankelijkheid ...................... 23
4
