Samenvatting
Vijf studenten van de studie Vastgoed en Makelaardij hebben gezamenlijk gewerkt
aan het schrijven van een beleggingsadvies voor een CORE-belegger. Dit rapport
betreft een advies dat tot stand is gekomen na het uitvoeren van verscheidene
analyses. De centrale vraag voor dit project luidt: ‘Welke adviezen kunnen aan de
opleiding Vastgoed & Makelaardij gegeven worden op het gebied van huisvesting?’.
Uit onze analyses is gebleken dat wij onze investeringen spreiden over de vier
verschillende deelmarkten (woningen, kantoren, bedrijfsmatig/logistiek en retail) ter
behoud van het risico avers profiel van de CORE-belegger en ons focussen op A-
locaties in de Randstad.
Deze investering zal bestaan uit vijf woning objecten, twee retail objecten en één
logistiek object. De woning objecten bevinden zich in vier grote steden in de
Randstad namelijk Utrecht Leidsche Rijn, Leiden Centrum, Amsterdam IJburg, Den
Haag Binckhorst en Den Haag Ypenburg. De twee winkel objecten bevinden zich in
Leidschendam en Helden (Limburg). Ten slotte bevindt het logistieke object zich in
Berkel en Rodenrijs ten noorden van Rotterdam.
,Inhoudsopgave
Voorwoord .................................................................................................. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Samenvatting ................................................................................................................................................. 0
Inleiding.......................................................................................................................................................... 3
Beleggingsadvies ............................................................................................................................................ 5
Literatuurlijst ................................................................................................................................................ 19
Bijlage 1 Macro-economische analyse ........................................................................................................... 32
1.1 Werkloosheid Nederland .................................................................................................................... 32
1.2 Bruto binnenlands product ................................................................................................................. 33
1.3 Ontwikkeling van consumentenvertrouwen ....................................................................................... 34
1.4 Bevolkingsgroei .................................................................................................................................. 35
1.5 Staatsschuld ................................................................................................................................................ 36
Politiek in de vastgoedmarkt ........................................................................................................................ 37
1.6 Woningtekort.............................................................................................................................................. 37
1.7 Overdrachtsbelasting.................................................................................................................................. 37
1.8 Politieke ontwikkelingen ............................................................................................................................. 38
Conclusie ........................................................................................................................................................... 39
Bijlage 2 Vastgoed deelmarktenanalyse ........................................................................................................ 40
2.1 Kantoren ..................................................................................................................................................... 40
2.2 Bedrijfspanden/ logistiek ............................................................................................................................ 43
2.3 Winkels ....................................................................................................................................................... 45
2.4 Woningen ................................................................................................................................................... 50
Conclusie ........................................................................................................................................................... 55
Bijlage 3 Marktanalyse twee steden.............................................................................................................. 57
3.1 Utrecht ................................................................................................................................................... 57
3.1.1 Kantoren .................................................................................................................................................. 57
3.1.2 Bedrijfspanden/ logistiek ......................................................................................................................... 61
3.1.3 Winkels .................................................................................................................................................... 63
3.1.4 Woningen ................................................................................................................................................ 67
3.2 Den Haag ................................................................................................................................................ 72
3.2.1 Kantoren .................................................................................................................................................. 72
3.2.2 Bedrijfspanden/ logistiek ......................................................................................................................... 75
3.2.3 Winkels .................................................................................................................................................... 78
1
, 3.2.4 Woningen ................................................................................................................................................ 84
Bijlage 4 Beleggersprofielen .......................................................................................................................... 90
4.1.1 Core managementstijl ............................................................................................................................. 90
4.1.2 Core-plus managementstijl ...................................................................................................................... 92
4.1.3 Value Add managementstijl .................................................................................................................... 92
4.1.4 Opportunistic managementstijl ............................................................................................................... 93
Bijlage 5 Beleggingsstrategie ......................................................................................................................... 95
5.1 Beleggingsprofiel ........................................................................................................................................ 95
5.2 Spreiding ..................................................................................................................................................... 95
5.3 Gekozen deelmarkten ................................................................................................................................. 96
5.5 Vereist rendement ...................................................................................................................................... 99
5.6 Financiering ................................................................................................................................................ 99
5.7 Conclusie ................................................................................................................................................... 100
Bijlage 6 Longlist ......................................................................................................................................... 101
Woningen ....................................................................................................................................................... 101
Logistiek/ bedrijfspanden ............................................................................................................................... 101
Kantoren ......................................................................................................................................................... 101
Winkels ........................................................................................................................................................... 102
Conclusie ......................................................................................................................................................... 102
Bijlage 7 Shortlist ......................................................................................................................................... 103
Woningen ...................................................................................................................................................... 103
Logistiek/ bedrijfspanden ............................................................................................................................ 104
Kantoren ........................................................................................................................................................ 104
Retail .............................................................................................................................................................. 105
Conclusie ...................................................................................................................................................... 106
Bijlage 8 Kwalitatieve Analyse .................................................................................................................... 107
Woningen ................................................................................................................................................... 107
Kantoren..................................................................................................................................................... 129
Bedrijfsruimte............................................................................................................................................. 132
Winkels....................................................................................................................................................... 136
Bijlage 9- Toelichting Cijfers DCF Modellen ................................................................................................. 144
Algemeen ........................................................................................................................................................ 144
Woningen ....................................................................................................................................................... 145
Commercieel Vastgoed ................................................................................................................................... 155
Literatuurlijst ............................................................................................ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
2
, Inleiding
Dit beleggingsadviesrapport heeft als doel het geven van een advies aan een
vastgoedbelegger. De belegger heeft in totaal €80 miljoen aan totaal vermogen
beschikbaar voor de investering. Deze investering kan zowel aan commercieel
vastgoed als in woningen worden besteed.
De markt met betrekking tot het beleggen in direct vastgoed is voortdurend in
ontwikkeling. Het is daarom van belang om voldoende onderzoek uit te voeren naar
de vastgoed- en beleggersmarkt. Om tot een concreet advies te komen is er via
deskresearch literatuuronderzoek verricht, ook zijn er interviews gehouden met vier
verschillende makelaars om hun mening te horen over de huidige markt in een
specifieke stad. In ons geval waren dit Den Haag en Utrecht. Het literatuuronderzoek
is geanalyseerd en beschreven in vijf bijlages, namelijk:
• Macro-economische analyse;
• Vastgoed deelmarktenanalyse;
• Marktanalyse twee steden;
• Beleggersprofielen;
• Kwalitatieve analyse;
• Keuze voor de beleggingsstrategie.
Op basis van deze bijlages is het beleggingsadvies samengesteld. Het
beleggingsadvies bestaat uit een omschrijving van de geselecteerde
vastgoedmarkten, de beleggingshorizon, een samenvatting van de
beleggingsstrategie, een beschrijving van het selectieproces, een kwalitatieve
beschrijving van de geselecteerde portefeuille, kenmerken van de huurders en
financiële aspecten
Daarbij is het van belang om te weten dat het advies niet alleen is onderbouwd op
basis van bovengenoemde bijlages, maar ook op door kasstroom-
/exploitatieoverzichten. Door middel van de Discounted Cash Flow (DCF) methode is
er een bruto aanvangsrendement (BAR), een interne rentabiliteit en een investering
vastgesteld. Deze waarden hebben invloed op het beleggingsadvies en zullen verder
in het beleggingsadvies worden onderbouwd.
3
Vijf studenten van de studie Vastgoed en Makelaardij hebben gezamenlijk gewerkt
aan het schrijven van een beleggingsadvies voor een CORE-belegger. Dit rapport
betreft een advies dat tot stand is gekomen na het uitvoeren van verscheidene
analyses. De centrale vraag voor dit project luidt: ‘Welke adviezen kunnen aan de
opleiding Vastgoed & Makelaardij gegeven worden op het gebied van huisvesting?’.
Uit onze analyses is gebleken dat wij onze investeringen spreiden over de vier
verschillende deelmarkten (woningen, kantoren, bedrijfsmatig/logistiek en retail) ter
behoud van het risico avers profiel van de CORE-belegger en ons focussen op A-
locaties in de Randstad.
Deze investering zal bestaan uit vijf woning objecten, twee retail objecten en één
logistiek object. De woning objecten bevinden zich in vier grote steden in de
Randstad namelijk Utrecht Leidsche Rijn, Leiden Centrum, Amsterdam IJburg, Den
Haag Binckhorst en Den Haag Ypenburg. De twee winkel objecten bevinden zich in
Leidschendam en Helden (Limburg). Ten slotte bevindt het logistieke object zich in
Berkel en Rodenrijs ten noorden van Rotterdam.
,Inhoudsopgave
Voorwoord .................................................................................................. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Samenvatting ................................................................................................................................................. 0
Inleiding.......................................................................................................................................................... 3
Beleggingsadvies ............................................................................................................................................ 5
Literatuurlijst ................................................................................................................................................ 19
Bijlage 1 Macro-economische analyse ........................................................................................................... 32
1.1 Werkloosheid Nederland .................................................................................................................... 32
1.2 Bruto binnenlands product ................................................................................................................. 33
1.3 Ontwikkeling van consumentenvertrouwen ....................................................................................... 34
1.4 Bevolkingsgroei .................................................................................................................................. 35
1.5 Staatsschuld ................................................................................................................................................ 36
Politiek in de vastgoedmarkt ........................................................................................................................ 37
1.6 Woningtekort.............................................................................................................................................. 37
1.7 Overdrachtsbelasting.................................................................................................................................. 37
1.8 Politieke ontwikkelingen ............................................................................................................................. 38
Conclusie ........................................................................................................................................................... 39
Bijlage 2 Vastgoed deelmarktenanalyse ........................................................................................................ 40
2.1 Kantoren ..................................................................................................................................................... 40
2.2 Bedrijfspanden/ logistiek ............................................................................................................................ 43
2.3 Winkels ....................................................................................................................................................... 45
2.4 Woningen ................................................................................................................................................... 50
Conclusie ........................................................................................................................................................... 55
Bijlage 3 Marktanalyse twee steden.............................................................................................................. 57
3.1 Utrecht ................................................................................................................................................... 57
3.1.1 Kantoren .................................................................................................................................................. 57
3.1.2 Bedrijfspanden/ logistiek ......................................................................................................................... 61
3.1.3 Winkels .................................................................................................................................................... 63
3.1.4 Woningen ................................................................................................................................................ 67
3.2 Den Haag ................................................................................................................................................ 72
3.2.1 Kantoren .................................................................................................................................................. 72
3.2.2 Bedrijfspanden/ logistiek ......................................................................................................................... 75
3.2.3 Winkels .................................................................................................................................................... 78
1
, 3.2.4 Woningen ................................................................................................................................................ 84
Bijlage 4 Beleggersprofielen .......................................................................................................................... 90
4.1.1 Core managementstijl ............................................................................................................................. 90
4.1.2 Core-plus managementstijl ...................................................................................................................... 92
4.1.3 Value Add managementstijl .................................................................................................................... 92
4.1.4 Opportunistic managementstijl ............................................................................................................... 93
Bijlage 5 Beleggingsstrategie ......................................................................................................................... 95
5.1 Beleggingsprofiel ........................................................................................................................................ 95
5.2 Spreiding ..................................................................................................................................................... 95
5.3 Gekozen deelmarkten ................................................................................................................................. 96
5.5 Vereist rendement ...................................................................................................................................... 99
5.6 Financiering ................................................................................................................................................ 99
5.7 Conclusie ................................................................................................................................................... 100
Bijlage 6 Longlist ......................................................................................................................................... 101
Woningen ....................................................................................................................................................... 101
Logistiek/ bedrijfspanden ............................................................................................................................... 101
Kantoren ......................................................................................................................................................... 101
Winkels ........................................................................................................................................................... 102
Conclusie ......................................................................................................................................................... 102
Bijlage 7 Shortlist ......................................................................................................................................... 103
Woningen ...................................................................................................................................................... 103
Logistiek/ bedrijfspanden ............................................................................................................................ 104
Kantoren ........................................................................................................................................................ 104
Retail .............................................................................................................................................................. 105
Conclusie ...................................................................................................................................................... 106
Bijlage 8 Kwalitatieve Analyse .................................................................................................................... 107
Woningen ................................................................................................................................................... 107
Kantoren..................................................................................................................................................... 129
Bedrijfsruimte............................................................................................................................................. 132
Winkels....................................................................................................................................................... 136
Bijlage 9- Toelichting Cijfers DCF Modellen ................................................................................................. 144
Algemeen ........................................................................................................................................................ 144
Woningen ....................................................................................................................................................... 145
Commercieel Vastgoed ................................................................................................................................... 155
Literatuurlijst ............................................................................................ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
2
, Inleiding
Dit beleggingsadviesrapport heeft als doel het geven van een advies aan een
vastgoedbelegger. De belegger heeft in totaal €80 miljoen aan totaal vermogen
beschikbaar voor de investering. Deze investering kan zowel aan commercieel
vastgoed als in woningen worden besteed.
De markt met betrekking tot het beleggen in direct vastgoed is voortdurend in
ontwikkeling. Het is daarom van belang om voldoende onderzoek uit te voeren naar
de vastgoed- en beleggersmarkt. Om tot een concreet advies te komen is er via
deskresearch literatuuronderzoek verricht, ook zijn er interviews gehouden met vier
verschillende makelaars om hun mening te horen over de huidige markt in een
specifieke stad. In ons geval waren dit Den Haag en Utrecht. Het literatuuronderzoek
is geanalyseerd en beschreven in vijf bijlages, namelijk:
• Macro-economische analyse;
• Vastgoed deelmarktenanalyse;
• Marktanalyse twee steden;
• Beleggersprofielen;
• Kwalitatieve analyse;
• Keuze voor de beleggingsstrategie.
Op basis van deze bijlages is het beleggingsadvies samengesteld. Het
beleggingsadvies bestaat uit een omschrijving van de geselecteerde
vastgoedmarkten, de beleggingshorizon, een samenvatting van de
beleggingsstrategie, een beschrijving van het selectieproces, een kwalitatieve
beschrijving van de geselecteerde portefeuille, kenmerken van de huurders en
financiële aspecten
Daarbij is het van belang om te weten dat het advies niet alleen is onderbouwd op
basis van bovengenoemde bijlages, maar ook op door kasstroom-
/exploitatieoverzichten. Door middel van de Discounted Cash Flow (DCF) methode is
er een bruto aanvangsrendement (BAR), een interne rentabiliteit en een investering
vastgesteld. Deze waarden hebben invloed op het beleggingsadvies en zullen verder
in het beleggingsadvies worden onderbouwd.
3
