Samenvatting Vastgoedrekenen 1 ANKER
WEEK 1
Basisboek Vastgoedrekenen: Hoofdstuk 1
Vastgoedcyclus & Vastgoedwaardeketen
Twee begrippen die centraal staan binnen de Minor en in het vastgoedvak:
- Vastgoedcyclus
- Vastgoedwaardeketen
Vraag 1: wat houden deze twee begrippen in?
Vraag 2: wat is de relatie dan wel het verschil tussen deze twee?
- Er is samenhang tussen beiden, maar ze zijn niet geheel hetzelfde
- Vastgoedcyclus: zegt vooral iets over de stappen in de ‘levenscyclus’ van een vastgoedproject
- Vastgoedwaardeketen: zegt vooral iets over de stappen in het waardevermeerdingsproces
van een vastgoedproject en de daarbij betrokken partijen
- Elke betrokken partij heeft weer eigen rol in de vastgoedcyclus
Vastgoedcyclus
- Cyclus dat het vastgoed aflegt, stappen
Vastgoedwaardeketen
- Daadwerkelijke waarde (iedere stap voegt waarde toe)
Activiteiten o.a.: Activiteiten o.a.:
Nazorg - Marktonderzoek
‘Garantiefase’ - Vaststellen van behoefte
- Globaal zicht op doelgroepen en
gebruikers
Primaire betrokkenheid
Projectontwikkelaar
Activiteiten o.a.:
Activiteiten o.a.: - Conceptontwikkeling
- Aannemerselectie - Haalbaarheidsonderzoek
- Begeleiding bouw - Gesprekken gemeente e.d.
- Verhuur - Adviseurs selecteren
- Ontwerp begeleiding, VO, DO
Activiteiten o.a.:
- Bestek en tekeningen
- Financiering regelen en grondaankopen
- Verhuur en verkoop project
Vraag: welke partijen opereren in welk deel van de cyclus?
Denk aan: ontwikkelaar, gemeente, belegger, gebruiker, architect
-1-
,Vastgoedcyclus: beheersing bouwproses
In de vastgoedcyclus: Projectmatig werken = doelgerichte en doelmatige manier van werken waarbij
continu terugkoppeling plaats vindt op de voornaamste beheersaspecten:
- Geld
- Organisatie
- Tijd
- Informatie
- Kwaliteit
Bij elke overgang naar een nieuwe projectfase moet de balans tussen de vijf aspecten aanwezig zijn:
- Toetsen aan wat in vorige fase is bedacht;
- Doorkijken naar de opvolgende fasen, eerstvolgende gedetailleerd, latere globaal.
Vastgoedcyclus: marktconformiteit
- Uiteindelijk moet elk project een mate van ‘marktconformiteit’ hebben
- Met andere woorden: het moet haalbaar zijn.
- Markconformiteit en haalbaarheid zijn belangrijkste redenen voor besluit ‘go’ of ‘no go’
- Probleem is echter dat marktconformiteit veelal op basis van toekomst moet worden bepaald
- Hier komt dus vastgoedrekenen om de hoek!!
Vastgoedwaardeketen: betrokken partijen
- Overheid:
o Europese overheid
o Landelijke overheid
o Provincie
o Gemeenten
- Vastgoedontwikkelaars:
o Pur sang
o Ontwikkelende bouwers
o Ontwikkelende corporaties
o Ontwikkelende beleggers
- Beleggers
- Corporaties
- Banken
- Eindgebruikers
Elke partij in de keten voegt een eigen vorm van waarde toe!
-2-
, - Waardevermeerding kan gaan om ‘financiële waarde’, maar kan ook heel andere aspecten
betreffen.
- Vraag: benoem andere vormen van ‘waardevermeerdering’ en ‘waardecreatie’ die jullie
kunnen verzinnen binnen de vastgoedcontext
Naast ‘financiële waarde’, is waardevermeerdering ook:
- Inspelen op sociaal/maatschappelijke problematiek
- Helpen van verwezenlijken van overheidsplannen
- Inspelen op specifieke behoefte van de markt
- Kwaliteitssprong maken door nieuwe bebouwing (locatie)
- Bieden van vernieuwde concepten en producten (innovaties)
- Gebruik, beleving, toekomstwaarde (ruimtelijk/ functioneel)
- Know how (procesgericht)
Oefensommentje 1
Lekker gestart met de minor projectontwikkeling. Jullie leggen je geld bij elkaar en gaan een mooie
investering doen ter waarde van € 1 miljoen. Een projectontwikkelaar heeft het volgende in de
aanbieding:
Maximale looptijd van 5 jaar.
Aan netto huurinkomsten belooft het aangeboden project een jaarlijks inkomende kasstroom van € 1
miljoen. Op basis van Uw inschatting van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt denkt U, na 5 jaar
voor het object een opbrengst te realiseren van € 9 ton.
Als discontovoet hanteert U 5% op jaarbasis. En met een discontovoet van
10% of 20%
Gaat U in op het aanbod van de projectontwikkelaar?
Projecttypen
Projecttypen hebben geen invloed op de rekentechniek, maar zijn wel van groot belang om een juiste
inschatting te maken van de (on)mogelijkheden van de ontwikkeling van een nieuw project:
Uitleggebieden:
- Maagdelijk gebied
- ‘Greenfield’-locaties
Binnenstedelijke ontwikkeling
- Complexer, zowel rekenkundig als de werkelijk realisatie
- Voordeel: Gebruik maken van bestaande infrastructuur
- Aanpassen ervan kan soms kostbaarder zijn dan nieuw aanleggen
- Overlast omgeving andere bouwtechnieken toepassen
Herontwikkeling = transformatie van een oude naar een nieuwe functie (bebouwing)
- Complexiteit in beginfase door meerdere aanwezige eigenaren
- Complexiteit door sloop
- Complexiteit door aanpassing of complete vernieuwing van bestaande infrastructuur
-3-
, Basisboek Vastgoedrekenen: Hoofdstuk 3
Basisbegrippen vastgoedberekening
Bij vastgoedrekenen gaan tijd en geld hand in hand.
Drietal begrippen staat hierbij centraal:
1. Begrippen rekenen met tijd
2. Rendementsbegrippen
3. Begrippen waardebepaling
Begrippen rekenen met tijd: dit zijn begrippen die nodig zijn om te kunnen rekenen met tijd.
- Verandering van de waarde van geld.
- Kosten van geld als dit wordt geleend.
Rendementsbegrippen: dit zijn begrippen die met name worden gebruikt in de ontwikkel- en
beleggingswereld.
- Waardering van langjarige investeringen.
- Wat levert het geïnvesteerde vermogen aan het eind op?
- Wat levert een project op?
Begrippen waardebepaling: deze begrippen hebben een directe relatie met de waardering van
vastgoed.
- Waardering van een belegging.
- Directe waardering van grond of vastgoed.
De vastgoedbegrippen ‘rekenen met tijd’:
1. Inflatie en deflatie
2. Prijspeil waarde
3. Geïndexeerde waarde
4. Rente of intrest
5. Contante waarde
Inflatie en deflatie, prijspeil waarde en geïndexeerde waarde hebben grote samenhang!
Inflatie en deflatie, prijspeil waarde, geïndexeerde waarde. Enkele definities:
- Inflatie en deflatie: economisch goed producten worden duurder voor hetzelfde geld
krijg je op een later moment minder.
o Consumenten Prijs Index (CPI): prijsstijging consumentenproducten, jaarlijks
o Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB-index): prijsontwikkeling bouwproducten en
tarieven, maandelijks
o Prijspeil waarde: waarde van dienst of product op dit moment. Prijspeil is
uitgangspunt voor het opstellen van exploitaties.
- Geïndexeerde waarde: van een bedrag vertegenwoordigt de waarde van dat bedrag op het
moment dat deze in tijd staat. Is prijspeil waarde inclusief inflatie of deflatie.
-4-
WEEK 1
Basisboek Vastgoedrekenen: Hoofdstuk 1
Vastgoedcyclus & Vastgoedwaardeketen
Twee begrippen die centraal staan binnen de Minor en in het vastgoedvak:
- Vastgoedcyclus
- Vastgoedwaardeketen
Vraag 1: wat houden deze twee begrippen in?
Vraag 2: wat is de relatie dan wel het verschil tussen deze twee?
- Er is samenhang tussen beiden, maar ze zijn niet geheel hetzelfde
- Vastgoedcyclus: zegt vooral iets over de stappen in de ‘levenscyclus’ van een vastgoedproject
- Vastgoedwaardeketen: zegt vooral iets over de stappen in het waardevermeerdingsproces
van een vastgoedproject en de daarbij betrokken partijen
- Elke betrokken partij heeft weer eigen rol in de vastgoedcyclus
Vastgoedcyclus
- Cyclus dat het vastgoed aflegt, stappen
Vastgoedwaardeketen
- Daadwerkelijke waarde (iedere stap voegt waarde toe)
Activiteiten o.a.: Activiteiten o.a.:
Nazorg - Marktonderzoek
‘Garantiefase’ - Vaststellen van behoefte
- Globaal zicht op doelgroepen en
gebruikers
Primaire betrokkenheid
Projectontwikkelaar
Activiteiten o.a.:
Activiteiten o.a.: - Conceptontwikkeling
- Aannemerselectie - Haalbaarheidsonderzoek
- Begeleiding bouw - Gesprekken gemeente e.d.
- Verhuur - Adviseurs selecteren
- Ontwerp begeleiding, VO, DO
Activiteiten o.a.:
- Bestek en tekeningen
- Financiering regelen en grondaankopen
- Verhuur en verkoop project
Vraag: welke partijen opereren in welk deel van de cyclus?
Denk aan: ontwikkelaar, gemeente, belegger, gebruiker, architect
-1-
,Vastgoedcyclus: beheersing bouwproses
In de vastgoedcyclus: Projectmatig werken = doelgerichte en doelmatige manier van werken waarbij
continu terugkoppeling plaats vindt op de voornaamste beheersaspecten:
- Geld
- Organisatie
- Tijd
- Informatie
- Kwaliteit
Bij elke overgang naar een nieuwe projectfase moet de balans tussen de vijf aspecten aanwezig zijn:
- Toetsen aan wat in vorige fase is bedacht;
- Doorkijken naar de opvolgende fasen, eerstvolgende gedetailleerd, latere globaal.
Vastgoedcyclus: marktconformiteit
- Uiteindelijk moet elk project een mate van ‘marktconformiteit’ hebben
- Met andere woorden: het moet haalbaar zijn.
- Markconformiteit en haalbaarheid zijn belangrijkste redenen voor besluit ‘go’ of ‘no go’
- Probleem is echter dat marktconformiteit veelal op basis van toekomst moet worden bepaald
- Hier komt dus vastgoedrekenen om de hoek!!
Vastgoedwaardeketen: betrokken partijen
- Overheid:
o Europese overheid
o Landelijke overheid
o Provincie
o Gemeenten
- Vastgoedontwikkelaars:
o Pur sang
o Ontwikkelende bouwers
o Ontwikkelende corporaties
o Ontwikkelende beleggers
- Beleggers
- Corporaties
- Banken
- Eindgebruikers
Elke partij in de keten voegt een eigen vorm van waarde toe!
-2-
, - Waardevermeerding kan gaan om ‘financiële waarde’, maar kan ook heel andere aspecten
betreffen.
- Vraag: benoem andere vormen van ‘waardevermeerdering’ en ‘waardecreatie’ die jullie
kunnen verzinnen binnen de vastgoedcontext
Naast ‘financiële waarde’, is waardevermeerdering ook:
- Inspelen op sociaal/maatschappelijke problematiek
- Helpen van verwezenlijken van overheidsplannen
- Inspelen op specifieke behoefte van de markt
- Kwaliteitssprong maken door nieuwe bebouwing (locatie)
- Bieden van vernieuwde concepten en producten (innovaties)
- Gebruik, beleving, toekomstwaarde (ruimtelijk/ functioneel)
- Know how (procesgericht)
Oefensommentje 1
Lekker gestart met de minor projectontwikkeling. Jullie leggen je geld bij elkaar en gaan een mooie
investering doen ter waarde van € 1 miljoen. Een projectontwikkelaar heeft het volgende in de
aanbieding:
Maximale looptijd van 5 jaar.
Aan netto huurinkomsten belooft het aangeboden project een jaarlijks inkomende kasstroom van € 1
miljoen. Op basis van Uw inschatting van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt denkt U, na 5 jaar
voor het object een opbrengst te realiseren van € 9 ton.
Als discontovoet hanteert U 5% op jaarbasis. En met een discontovoet van
10% of 20%
Gaat U in op het aanbod van de projectontwikkelaar?
Projecttypen
Projecttypen hebben geen invloed op de rekentechniek, maar zijn wel van groot belang om een juiste
inschatting te maken van de (on)mogelijkheden van de ontwikkeling van een nieuw project:
Uitleggebieden:
- Maagdelijk gebied
- ‘Greenfield’-locaties
Binnenstedelijke ontwikkeling
- Complexer, zowel rekenkundig als de werkelijk realisatie
- Voordeel: Gebruik maken van bestaande infrastructuur
- Aanpassen ervan kan soms kostbaarder zijn dan nieuw aanleggen
- Overlast omgeving andere bouwtechnieken toepassen
Herontwikkeling = transformatie van een oude naar een nieuwe functie (bebouwing)
- Complexiteit in beginfase door meerdere aanwezige eigenaren
- Complexiteit door sloop
- Complexiteit door aanpassing of complete vernieuwing van bestaande infrastructuur
-3-
, Basisboek Vastgoedrekenen: Hoofdstuk 3
Basisbegrippen vastgoedberekening
Bij vastgoedrekenen gaan tijd en geld hand in hand.
Drietal begrippen staat hierbij centraal:
1. Begrippen rekenen met tijd
2. Rendementsbegrippen
3. Begrippen waardebepaling
Begrippen rekenen met tijd: dit zijn begrippen die nodig zijn om te kunnen rekenen met tijd.
- Verandering van de waarde van geld.
- Kosten van geld als dit wordt geleend.
Rendementsbegrippen: dit zijn begrippen die met name worden gebruikt in de ontwikkel- en
beleggingswereld.
- Waardering van langjarige investeringen.
- Wat levert het geïnvesteerde vermogen aan het eind op?
- Wat levert een project op?
Begrippen waardebepaling: deze begrippen hebben een directe relatie met de waardering van
vastgoed.
- Waardering van een belegging.
- Directe waardering van grond of vastgoed.
De vastgoedbegrippen ‘rekenen met tijd’:
1. Inflatie en deflatie
2. Prijspeil waarde
3. Geïndexeerde waarde
4. Rente of intrest
5. Contante waarde
Inflatie en deflatie, prijspeil waarde en geïndexeerde waarde hebben grote samenhang!
Inflatie en deflatie, prijspeil waarde, geïndexeerde waarde. Enkele definities:
- Inflatie en deflatie: economisch goed producten worden duurder voor hetzelfde geld
krijg je op een later moment minder.
o Consumenten Prijs Index (CPI): prijsstijging consumentenproducten, jaarlijks
o Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB-index): prijsontwikkeling bouwproducten en
tarieven, maandelijks
o Prijspeil waarde: waarde van dienst of product op dit moment. Prijspeil is
uitgangspunt voor het opstellen van exploitaties.
- Geïndexeerde waarde: van een bedrag vertegenwoordigt de waarde van dat bedrag op het
moment dat deze in tijd staat. Is prijspeil waarde inclusief inflatie of deflatie.
-4-
