INLEIDING
Vastgoed is een ander woord voor onroerende goederen (goederen die je niet kan verplaatsen). In de
vastgoedsector zijn dit gebouwen en gronden. Hierachter zit een bouwproces met verschillende
fases, waarbij elke fase door een andere vastgoedprofessional wordt uitgevoerd.
Het bouwproces
De presentatie van het proces van totstandkoming van een vastgoedproject. De eerste fase is het
belangrijkste, want zonder de eerste fase is er geen volgende fase. De meeste beroepen in de
vastgoedsector zijn verbonden met fase 7, onderhoud en beheer.
1) Initiatiefase: iemand die het idee heeft om te bouwen
2) Ontwerpfase: plan maken (architect) voor het verkrijgen van een vergunning
3) Prijs- en contractvorming: contract opnemen met een aannemer
4) Werkvoorbereidingsfase
5) Uitvoeringsfase
6) Opleveringsfase: het overdragen van de aannemer van het gebouw/ goed aan de bouwheer
7) Onderhoud en beheer: gebouw kan verhuurd, verkocht, bewoond worden…
VASTGOEDPROFESSIONAL alles dat met gebouwen (onroerende goederen) te maken heeft
telkens verbonden aan een fase en een deel van het bouwproces
Het bouwen van een huis uitvoeringsfase
1) Ruwbouwfase
- Grondwerken
- Funderingswerken
- Kelder
- Riolering
- Muren + vloeren
2) Wind- en waterdichting fase
- Dakbekleding
- Buitenschrijnwerk
- Gevelbekleding (zoals isolatie)
3) Technische uitrustingsfase
- Elektriciteit
- Verwarming
- Sanitair
- Gas
- Lift,…
4) Afwerkingsfase
- Trappen, schilderen,…
5) Toestellen plaatsen
6) opleveringsfase
1
, WAAROM AFWERKING?
Het verhaal van afwerking kan je plaatsen binnen verschillende verhalen van de vastgoedsector:
1. Ik wil een huis bouwen: je kan er zelf intrekken of je kan het verhuren
Is het al gebouwd? Nee, je wil dit bouwen
Het moet stabiel, wind- en waterdicht zijn… maar de afwerking blijft steeds zichtbaar dus dit is enorm
belangrijk
Terugkoppelen naar afwerking?
Je gaat in beide gevallen een andere afwerking kiezen
Verschillen tussen de twee zaken:
1) Esthetische: als je zelf gaat intrekken, ga je iets bouwen voor jezelf en dingen kiezen die je zelf
mooi vindt (het esthetische) - is het voor anderen, dan ga je voor dingen die trendy zijn op de
markt
2) Onderhoud en gebruik (de kwaliteit): kwaliteit van de afwerkingsmaterialen is heel
belangrijk – iets voor jezelf? Je weet wie de eindgebruiker zal zijn
Voorbeeld: weet je dat je een voorzichtige persoon bent? Dan kan je bijvoorbeeld kurk gaan
gebruiken (het is fragiel) voor iemand anders niet: je weet niet hoe ze ermee gaan omgaan
3) Prijs: als je iets gaat verkopen, ga je goedkope materialen gebruiken – als je dure materialen
gebruikt, profileer je het gebouw als luxueus maar niet iedereen kan dit betalen
4) Ruimtegebruik gaat bepalen hoe je gebouw afgewerkt gaat gebruiken: living krijgt veel zon
om je klimaat te regelen, gaat je afwerking een grote rol spelen
Waarom zijn afwerkingsmaterialen belangrijk voor de bouwheer om te weten in de eerste fase?
Deze fase is de initiatiefase: Programma van Eisen – een document van de bouwheer,
projectontwikkelaar of vastgoedpromotor met al de eisen waaraan het gebouw of project moet
voldoen (hoeveel badkamers, hoeveel zwembaden… ook kwalitatief en budgettair op vlak van de
afwerking)
! Afwerkingsmaterialen zijn dus belangrijk voor de bouwheer om te weten aangezien het wensen
en eisen zijn die reeds vermeld werden afwerkingsmaterialen hebben invloed op het
eindresultaat dat gebaseerd is op de wensen van de bouwheer
Moet goed op de hoogte gehouden worden en moeten we kunnen uitleggen
Van zodra je weet wat voor gebouw je wil moet je een programma van eisen maken en dit moet iets
uitvoeren: plannen en lasten creëren, vergunningen vragen, een aannemer zoeken…
2
,Je hebt hulp nodig van een andere bouwpartner een architect hierbij (wij zijn landmeters en
vastgoedprofessionals)
- We geven de eisen aan een architect en gaat vergunningen aanvragen en een
aanbestedingsdossier (lastenboek, plannen…) maken
Bestek = hetzelfde als een lastenboek: is een communicatietool waarin wij de afspraken beschrijven
rond hoe we het gebouw gaan verwezenlijken (= administratieve bepalingen) en daarnaast is het ook
een document waarin beschreven wordt hoe het project verwezenlijkt moet worden en welke
materialen gebruikt moeten worden
Voorbeelden: als je een project moet gaan verwezenlijken, moet je afspraken maken met de
aannemer (prijs, wat als de prijzen van materialen omhoog gaan, wat als je te traag werkt, wat als het
gebouw instort…) die je in een lastenboek gaat zetten (technische bepalingen)
= administratieve bepalingen
Daarnaast ook opnemen hoe het gebouwd moet worden en met welke materialen
= technische bepalingen
Wat is het verband tussen het lastenboek en afwerking?
In het programma van eisen gaat de bouwheer de eisen doorgeven aan de architect die dit gaat
vertalen naar een aanbestedingsdossier: bijvoorbeeld dat die behangpapier wil
Bij de technische bepalingen staat veel informatie over eigenschappen van het materiaal en hoe je dit
moet gebruiken (wat wel en niet mag)
Lastenboek beschrijft afspraken maar ook hoe werken uitgevoerd moeten worden en welke
materialen gebruikt gaan worden bij het bouwen van het project
Ontwerpfase: programma van eisen wordt vertaald door communicatie met de architect (het
lastenboek en de plannen die het aanbestedingsdossier vormen) en aannemer
Waarom is afwerking belangrijk in de ontwerpfase?
In deze fase worden de wensen van de bouwheer, die vertaald werden in het programma van eisen,
vertaald in concrete afspraken die we terugvinden in het lastenboek
De aannemer (= het bouwbedrijf) gaat het project uitvoeren en bouwen volgens de regels en
afspraken van het lastenboek en de plannen
Is het voor een aannemer belangrijk dat hij notie heeft van afwerking?
Ja, hij moet deze gaan uitvoeren en je moet het lastenboek daarbij goed kunnen lezen (je hebt bv.
keramische en houten vloeren – ook de bouwheer moet hier bepaalde kennis van hebben)
3
, - Wij als vastgoedprofessionals moeten ook plannen en bestekken kunnen lezen
Tijdens het vak afwerking gaan we leren over bepleisteren… en vele afwerkingstechnieken die van
belang zijn bij de ontwerpfase
Voorbeeld: het gaat over een ongeglazuurde keramische tegel maar moet qua uitzicht lijken op een
blauwe hardsteen
Alles vastleggen volgens technische fiches die door de bouwheer en architect worden goedgekeurd
= een document dat de aannemer aan de bouwheer geeft: vermelden van de bouwheer, architect en
het project, datum
Weten we welke tegel geplaatst werd?
Neen, er vallen veel tegels aan te koppelen maar er is wel een bepaalde beschrijving
Wie bepaalt welke tegel uiteindelijk gekozen en uitgevoerd wordt?
De aannemer mag kiezen welke tegel deze uitvoert, als het maar overeen komt met de beschrijving
uit het lastenboek en moet dit compenseren met de bouwheer
Hoe weet je welke materialen gebruikt werden in het gebouw?
Kijken in het technische fiche dat de aannemer heeft opgemaakt om te laten zien en te bevestigen
welke materiaal effectief gebruikt werd (wordt later bijgehouden in een bepaalde lijst)
Opleveringsfase: aannemer is klaar met het project en moet een asbuilt of PID-dossier (alle laatste
plannen en technische fiches) maken
Waarom belangrijk?
Bij latere schade van een bepaald materiaal kan je dit materiaal terugvinden in de technische fiche
Waarom is het belangrijk dat er een PID-dossier bij zit?
Als de verkoper verbouwingswerken wil uitvoeren, heeft deze plannen nodig (dragende muren,
leidingen, afwerkingstechnieken…)
AFWERKING GAAN WE ALTIJD NODIG HEBBEN, MAAKT NIET UIT WELKE FASE
Het heeft geen zin om iets te studeren, zonder dat je weet waarom (informatie kennis)
4
Vastgoed is een ander woord voor onroerende goederen (goederen die je niet kan verplaatsen). In de
vastgoedsector zijn dit gebouwen en gronden. Hierachter zit een bouwproces met verschillende
fases, waarbij elke fase door een andere vastgoedprofessional wordt uitgevoerd.
Het bouwproces
De presentatie van het proces van totstandkoming van een vastgoedproject. De eerste fase is het
belangrijkste, want zonder de eerste fase is er geen volgende fase. De meeste beroepen in de
vastgoedsector zijn verbonden met fase 7, onderhoud en beheer.
1) Initiatiefase: iemand die het idee heeft om te bouwen
2) Ontwerpfase: plan maken (architect) voor het verkrijgen van een vergunning
3) Prijs- en contractvorming: contract opnemen met een aannemer
4) Werkvoorbereidingsfase
5) Uitvoeringsfase
6) Opleveringsfase: het overdragen van de aannemer van het gebouw/ goed aan de bouwheer
7) Onderhoud en beheer: gebouw kan verhuurd, verkocht, bewoond worden…
VASTGOEDPROFESSIONAL alles dat met gebouwen (onroerende goederen) te maken heeft
telkens verbonden aan een fase en een deel van het bouwproces
Het bouwen van een huis uitvoeringsfase
1) Ruwbouwfase
- Grondwerken
- Funderingswerken
- Kelder
- Riolering
- Muren + vloeren
2) Wind- en waterdichting fase
- Dakbekleding
- Buitenschrijnwerk
- Gevelbekleding (zoals isolatie)
3) Technische uitrustingsfase
- Elektriciteit
- Verwarming
- Sanitair
- Gas
- Lift,…
4) Afwerkingsfase
- Trappen, schilderen,…
5) Toestellen plaatsen
6) opleveringsfase
1
, WAAROM AFWERKING?
Het verhaal van afwerking kan je plaatsen binnen verschillende verhalen van de vastgoedsector:
1. Ik wil een huis bouwen: je kan er zelf intrekken of je kan het verhuren
Is het al gebouwd? Nee, je wil dit bouwen
Het moet stabiel, wind- en waterdicht zijn… maar de afwerking blijft steeds zichtbaar dus dit is enorm
belangrijk
Terugkoppelen naar afwerking?
Je gaat in beide gevallen een andere afwerking kiezen
Verschillen tussen de twee zaken:
1) Esthetische: als je zelf gaat intrekken, ga je iets bouwen voor jezelf en dingen kiezen die je zelf
mooi vindt (het esthetische) - is het voor anderen, dan ga je voor dingen die trendy zijn op de
markt
2) Onderhoud en gebruik (de kwaliteit): kwaliteit van de afwerkingsmaterialen is heel
belangrijk – iets voor jezelf? Je weet wie de eindgebruiker zal zijn
Voorbeeld: weet je dat je een voorzichtige persoon bent? Dan kan je bijvoorbeeld kurk gaan
gebruiken (het is fragiel) voor iemand anders niet: je weet niet hoe ze ermee gaan omgaan
3) Prijs: als je iets gaat verkopen, ga je goedkope materialen gebruiken – als je dure materialen
gebruikt, profileer je het gebouw als luxueus maar niet iedereen kan dit betalen
4) Ruimtegebruik gaat bepalen hoe je gebouw afgewerkt gaat gebruiken: living krijgt veel zon
om je klimaat te regelen, gaat je afwerking een grote rol spelen
Waarom zijn afwerkingsmaterialen belangrijk voor de bouwheer om te weten in de eerste fase?
Deze fase is de initiatiefase: Programma van Eisen – een document van de bouwheer,
projectontwikkelaar of vastgoedpromotor met al de eisen waaraan het gebouw of project moet
voldoen (hoeveel badkamers, hoeveel zwembaden… ook kwalitatief en budgettair op vlak van de
afwerking)
! Afwerkingsmaterialen zijn dus belangrijk voor de bouwheer om te weten aangezien het wensen
en eisen zijn die reeds vermeld werden afwerkingsmaterialen hebben invloed op het
eindresultaat dat gebaseerd is op de wensen van de bouwheer
Moet goed op de hoogte gehouden worden en moeten we kunnen uitleggen
Van zodra je weet wat voor gebouw je wil moet je een programma van eisen maken en dit moet iets
uitvoeren: plannen en lasten creëren, vergunningen vragen, een aannemer zoeken…
2
,Je hebt hulp nodig van een andere bouwpartner een architect hierbij (wij zijn landmeters en
vastgoedprofessionals)
- We geven de eisen aan een architect en gaat vergunningen aanvragen en een
aanbestedingsdossier (lastenboek, plannen…) maken
Bestek = hetzelfde als een lastenboek: is een communicatietool waarin wij de afspraken beschrijven
rond hoe we het gebouw gaan verwezenlijken (= administratieve bepalingen) en daarnaast is het ook
een document waarin beschreven wordt hoe het project verwezenlijkt moet worden en welke
materialen gebruikt moeten worden
Voorbeelden: als je een project moet gaan verwezenlijken, moet je afspraken maken met de
aannemer (prijs, wat als de prijzen van materialen omhoog gaan, wat als je te traag werkt, wat als het
gebouw instort…) die je in een lastenboek gaat zetten (technische bepalingen)
= administratieve bepalingen
Daarnaast ook opnemen hoe het gebouwd moet worden en met welke materialen
= technische bepalingen
Wat is het verband tussen het lastenboek en afwerking?
In het programma van eisen gaat de bouwheer de eisen doorgeven aan de architect die dit gaat
vertalen naar een aanbestedingsdossier: bijvoorbeeld dat die behangpapier wil
Bij de technische bepalingen staat veel informatie over eigenschappen van het materiaal en hoe je dit
moet gebruiken (wat wel en niet mag)
Lastenboek beschrijft afspraken maar ook hoe werken uitgevoerd moeten worden en welke
materialen gebruikt gaan worden bij het bouwen van het project
Ontwerpfase: programma van eisen wordt vertaald door communicatie met de architect (het
lastenboek en de plannen die het aanbestedingsdossier vormen) en aannemer
Waarom is afwerking belangrijk in de ontwerpfase?
In deze fase worden de wensen van de bouwheer, die vertaald werden in het programma van eisen,
vertaald in concrete afspraken die we terugvinden in het lastenboek
De aannemer (= het bouwbedrijf) gaat het project uitvoeren en bouwen volgens de regels en
afspraken van het lastenboek en de plannen
Is het voor een aannemer belangrijk dat hij notie heeft van afwerking?
Ja, hij moet deze gaan uitvoeren en je moet het lastenboek daarbij goed kunnen lezen (je hebt bv.
keramische en houten vloeren – ook de bouwheer moet hier bepaalde kennis van hebben)
3
, - Wij als vastgoedprofessionals moeten ook plannen en bestekken kunnen lezen
Tijdens het vak afwerking gaan we leren over bepleisteren… en vele afwerkingstechnieken die van
belang zijn bij de ontwerpfase
Voorbeeld: het gaat over een ongeglazuurde keramische tegel maar moet qua uitzicht lijken op een
blauwe hardsteen
Alles vastleggen volgens technische fiches die door de bouwheer en architect worden goedgekeurd
= een document dat de aannemer aan de bouwheer geeft: vermelden van de bouwheer, architect en
het project, datum
Weten we welke tegel geplaatst werd?
Neen, er vallen veel tegels aan te koppelen maar er is wel een bepaalde beschrijving
Wie bepaalt welke tegel uiteindelijk gekozen en uitgevoerd wordt?
De aannemer mag kiezen welke tegel deze uitvoert, als het maar overeen komt met de beschrijving
uit het lastenboek en moet dit compenseren met de bouwheer
Hoe weet je welke materialen gebruikt werden in het gebouw?
Kijken in het technische fiche dat de aannemer heeft opgemaakt om te laten zien en te bevestigen
welke materiaal effectief gebruikt werd (wordt later bijgehouden in een bepaalde lijst)
Opleveringsfase: aannemer is klaar met het project en moet een asbuilt of PID-dossier (alle laatste
plannen en technische fiches) maken
Waarom belangrijk?
Bij latere schade van een bepaald materiaal kan je dit materiaal terugvinden in de technische fiche
Waarom is het belangrijk dat er een PID-dossier bij zit?
Als de verkoper verbouwingswerken wil uitvoeren, heeft deze plannen nodig (dragende muren,
leidingen, afwerkingstechnieken…)
AFWERKING GAAN WE ALTIJD NODIG HEBBEN, MAAKT NIET UIT WELKE FASE
Het heeft geen zin om iets te studeren, zonder dat je weet waarom (informatie kennis)
4
