UCM
DERECHO DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS
III. Contratos en particular
10.. Legislación especial de arrendamientos rústicos.
1. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: LEGISLACIÓN ESPECIAL1.
Ley 49/2003, 26 noviembre, LAR.
Actualmente se rigen por Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos, últimamente modificada, junto con la de arrendamientos urbanos, por la Ley 2/2015, de
30 de marzo.
2. ÁMBITO.
1. Contratos incluidos (artículos 1 a 5).
1) Fincas (artículo 1.1). La LAR se aplica a todos los «contratos mediante los
cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento
agrícola, ganadero o forestal, a cambio de un precio o renta» (artículo 1.1).
2) Explotaciones (artículo 1.3). También se aplica a «los arrendamientos de
explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales…» (artículo 1.3).
3) Varios arrendamientos (artículo 4). «Una misma finca puede ser susceptible de
diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos
aprovechamientos compatibles y principales» (artículo 4.1).
1
IMPORTANTE: TODOS los plazos de la LAR están fijados en días HÁBILES. En la LAU están fijados todos en días naturales salvo uno (el
del art. 27.4, para la resolución del contrato por impago, que las partes tienen que haber pactado previamente).
Por cierto, la LAR se divide en capítulos; no tiene títulos.
, 2. Exclusiones (artículo 6).
Y según el artículo 6: «Quedan exceptuados de esta ley:
a) Los arrendamientos que por su índole sean solo de temporada, inferior al año
agrícola.
b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del
propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de
interés social […].
d) Los que tengan como objeto principal:
1. º Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas
roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.
2. º Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
3. º La caza.
4. º Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos
dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.
5. º Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las
corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas
específicas».
3. CONSTITUCIÓN, CONTENIDO Y EXTINCIÓN.
A. CONSTITUCIÓN.
I. Elementos personales (C2 LAR – Arts. 9 y 10).
El capítulo II de la LAR (artículos 9 y 10) se refiere a las «partes contratantes».
1. Capacidad general (artículo 9.1).
«Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas» (artículo
9.1). Solo se exige la capacidad para contratar conforme al derecho común.
, 2. Reglas especiales.
a) Arrendador:
1) Menores (artículo 9.4). «El menor cuyas fincas o explotaciones hayan
sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner fin al contrato una vez emancipado,
siempre que haya transcurrido la duración mínima» establecida en la ley «y lo comunicara al
arrendatario en el plazo de 6 meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que
falte 1 año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la denuncia del
contrato no surtirá efecto hasta transcurrido 1 año desde su realización» (artículo 9.4).
2) Derechos reales limitados sobre cosa ajena (artículo 10). También
pueden arrendar los titulares de derechos reales limitados sobre cosa ajena, como los
usufructuarios, pero se extinguen cuando se extinga el derecho del arrendador o, si no ha
acabado el año agrícola, cuando termine (artículo 10).
b) Arrendatario:
1) Determinadas entidades (artículo 9.2). «En todo caso, podrán ser
arrendatarias las 1cooperativas agrarias, las 2cooperativas de explotación comunitaria de la tierra,
las 3sociedades agrarias de transformación y las 4comunidades de bienes» (artículo 9.2).
2) Administraciones públicas (artículo 9.5). «También podrán ser
arrendatarias las […] Administraciones públicas que estén» facultadas, «conforme a sus
normas reguladoras, para la explotación de fincas rústicas» (artículo 9.5).
II. Elementos reales.
Son la cosa arrendada y el precio o renta
1. Cosa arrendada (artículos 1 y 7).
Puede ser objeto de arrendamiento tanto una finca rústica como una explotación
agrícola, ganadera o forestal (artículo 1).
Y el artículo 7 dice:
1. No se aplicará la ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación
de la Ley de Arrendamientos Urbanos o cuando la finca sea:
a) Suelo urbano o urbanizable2.
b) «Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico,
siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a este.
2. Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de» estas «circunstancias, el
arrendador podrá poner término al arrendamiento, mediante un plazo de preaviso
de 1 año. […]».
2
Es curioso. La LAU dice que los arrendamientos de fincas urbanas que tengan por objeto un destino rústico se rigen por la LAR, y la
LAR se quita de encima estos contratos. ¿Dónde está el truco? Véase el art. 5.c de la LAU.
DERECHO DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS
III. Contratos en particular
10.. Legislación especial de arrendamientos rústicos.
1. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: LEGISLACIÓN ESPECIAL1.
Ley 49/2003, 26 noviembre, LAR.
Actualmente se rigen por Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos, últimamente modificada, junto con la de arrendamientos urbanos, por la Ley 2/2015, de
30 de marzo.
2. ÁMBITO.
1. Contratos incluidos (artículos 1 a 5).
1) Fincas (artículo 1.1). La LAR se aplica a todos los «contratos mediante los
cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento
agrícola, ganadero o forestal, a cambio de un precio o renta» (artículo 1.1).
2) Explotaciones (artículo 1.3). También se aplica a «los arrendamientos de
explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales…» (artículo 1.3).
3) Varios arrendamientos (artículo 4). «Una misma finca puede ser susceptible de
diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos
aprovechamientos compatibles y principales» (artículo 4.1).
1
IMPORTANTE: TODOS los plazos de la LAR están fijados en días HÁBILES. En la LAU están fijados todos en días naturales salvo uno (el
del art. 27.4, para la resolución del contrato por impago, que las partes tienen que haber pactado previamente).
Por cierto, la LAR se divide en capítulos; no tiene títulos.
, 2. Exclusiones (artículo 6).
Y según el artículo 6: «Quedan exceptuados de esta ley:
a) Los arrendamientos que por su índole sean solo de temporada, inferior al año
agrícola.
b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del
propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de
interés social […].
d) Los que tengan como objeto principal:
1. º Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas
roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.
2. º Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
3. º La caza.
4. º Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos
dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.
5. º Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las
corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas
específicas».
3. CONSTITUCIÓN, CONTENIDO Y EXTINCIÓN.
A. CONSTITUCIÓN.
I. Elementos personales (C2 LAR – Arts. 9 y 10).
El capítulo II de la LAR (artículos 9 y 10) se refiere a las «partes contratantes».
1. Capacidad general (artículo 9.1).
«Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas» (artículo
9.1). Solo se exige la capacidad para contratar conforme al derecho común.
, 2. Reglas especiales.
a) Arrendador:
1) Menores (artículo 9.4). «El menor cuyas fincas o explotaciones hayan
sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner fin al contrato una vez emancipado,
siempre que haya transcurrido la duración mínima» establecida en la ley «y lo comunicara al
arrendatario en el plazo de 6 meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que
falte 1 año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la denuncia del
contrato no surtirá efecto hasta transcurrido 1 año desde su realización» (artículo 9.4).
2) Derechos reales limitados sobre cosa ajena (artículo 10). También
pueden arrendar los titulares de derechos reales limitados sobre cosa ajena, como los
usufructuarios, pero se extinguen cuando se extinga el derecho del arrendador o, si no ha
acabado el año agrícola, cuando termine (artículo 10).
b) Arrendatario:
1) Determinadas entidades (artículo 9.2). «En todo caso, podrán ser
arrendatarias las 1cooperativas agrarias, las 2cooperativas de explotación comunitaria de la tierra,
las 3sociedades agrarias de transformación y las 4comunidades de bienes» (artículo 9.2).
2) Administraciones públicas (artículo 9.5). «También podrán ser
arrendatarias las […] Administraciones públicas que estén» facultadas, «conforme a sus
normas reguladoras, para la explotación de fincas rústicas» (artículo 9.5).
II. Elementos reales.
Son la cosa arrendada y el precio o renta
1. Cosa arrendada (artículos 1 y 7).
Puede ser objeto de arrendamiento tanto una finca rústica como una explotación
agrícola, ganadera o forestal (artículo 1).
Y el artículo 7 dice:
1. No se aplicará la ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación
de la Ley de Arrendamientos Urbanos o cuando la finca sea:
a) Suelo urbano o urbanizable2.
b) «Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico,
siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a este.
2. Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de» estas «circunstancias, el
arrendador podrá poner término al arrendamiento, mediante un plazo de preaviso
de 1 año. […]».
2
Es curioso. La LAU dice que los arrendamientos de fincas urbanas que tengan por objeto un destino rústico se rigen por la LAR, y la
LAR se quita de encima estos contratos. ¿Dónde está el truco? Véase el art. 5.c de la LAU.
