Hoofdstuk 5
Macro-eco waardeontwikkelingsfactoren:
1. Groei nationaal inkomen
2. Ontwikkeling huurprijzen
3. Ontwikkeling bouwkosten
4. Ontwikkeling onderhoudskosten
5. Ontwikkeling hypotheekrente
6. Invleod overheid op prijsverloop
7. Discontinuïteit verwachtingspatronen prijsverloop
Alle factoren hangen samen met elkaar.
Groei nationaal inkomen
Prijsontwikkeling grond/gebouwen ondervinden invloed van algehele inkomensontwikkeling en
stijging algemeen prijspeil.
Algehele inkomensontwikkeling: jaar tot jaar uitdrukking in nationaal inkomen.
Nationaal inkomen = eco term die totaal van land in één jaar verdiende inkomen aangeeft
Oorzaken prijsstijging woningen:
- O.a. inflatie
- CBS publiceert sociale monitor: gegevens dagelijkse leven NL bevolking, oa wonen
Woongedeelte gebasseerd op WBO = Woningsbehoefte onderzoek
Woonuitgaven-quote voor eigenaren betreft uitgaven aan woning in % van totale bestedingen
eigenaren aan woningen
Besteedbaar inkomen volgens CBS = bruto-inkomen – (betaalde inkomensoverdrachten + premies
inkomensverz + premies ziektekostenverz + belasting inkomen/vermogen)
- Betaald inkomensoverdrachten
VB alimentatie van ex-echtgenoot
- Premies inkomensverzekering
VB premie sociale verzekeringen,volksverzekeringen, particuliere verzekering;
WW/arbeidsongeschiktheid/ouderdom/nabestaanden
Stijging prijzen niet alleen te danken aan individuen maar ook doordat steeds meer mensen
samenwonen. Zo gaat besteedbaar inkomen omhoog omdat kosten gedeeld door 2 worden.
Ontwikkeling huurprijzen
Hoogte huur bepaald hoogte rendement van vermogen dat in onroerende zaak gestoken is.
Vermogenswaarde VG wordt bepaald door kapitalisatie van alle toekomstige nettohuuropbrengsten.
Woonuitgaven-quote voor huurders betreft de uitgaven aan woning in % van totale bestedingen van
huurders aan woning.
Uitgaven aan woning zijn nettowoonuitgaven = basis huur – huurtoeslag.
Basishuur = brutohuur – in dat bedrag zittende kosten: water/verwarming/garage/andere prive
diensten.
,Ontwikkeling bouwkosten
Prijzen voorraadmarkt van VG beïnvloed door ontwikkelingen nieuwbouwmarkt.
Directe invloed: stijgende nieuwbouwkosten > meer vraag op 2ehandsmarkt
Indirecte invloed: stijgende nieuwbouwkosten > hogere huurprijs in nieuwbouwsector
> huurverhoging/prijsstijging op voorraadmarkt
Hoge bouwkosten > duurdere uitkomst prijs woning > verkoop-/huurprijs hoger
Backward pricing = hierbij wordt niet kostprijs berekend waarna marge (winst) wordt toegevoegd
maar andersom
Eerst verkoopprijs vaststellen > past het binnen kostprijsstructuur nieuwe woning
Woningprijzen vallen zo vaak hoger uit: niet marktgeoriënteerd bezig
Bouwkosten vormen bodemprijs markt. Marktprijs onder kostprijs bouw > bouwondernemer zal
nieuwbouw minderen/stoppen > voorraad stabiliseert en daling aanbod > prijzen komen tot rust.
Ontwikkeling onderhoudskosten
Nauw samenhang met bouw-/huurprijzen hebben onderhoudskosten ook invloed op prijzen VG
object.
Hoogte van huurprijs wordt oa bepaald door hoogte onderhoudskosten en die hangen weer samen
met prijsontwikkelingen aannemingsdienst.
Onderhoudskosten niet bij nettowoonuitgaven: per woning verschillend.
Ontwikkeling hypotheekrente
Rentelasten vormen belangrijk onderdeel van totale exploitatiekosten.
Hypothecaire leningen hebben invloed op prijsverloop VG
Algemeen is er sprake van verband tussen waarde VG, huuropbrengst en hoogte rente% voor
hypotheek. Stijging rente > daling VGprijs, of andersom. Fluctatie intrestvoet korte termijn
Directe ontwikkeling
Time lag = rentewijziging niet direct tot gevolg waardewijziging
Op lange termijn : Stijging rentevoet op nieuwbouwmarkt > stijging nieuwbouwprijzen > stijging
huurprijzen.
Indirecte onwikkeling
,Invloed van overheid op prijsverloop
overheid grijpt indirect in: huur-/subsidie-/belastingbeleid.
Hypotheekrenteaftrek
Overheidsregulering zorgt ervoor dat huur gemiddeld helft lager uitvalt.
hypotheekrenteaftrek vanaf 1-1-2013 alleen mogelijk bij hypotheken die gedurende looptijd volledig
en annuïtair worden afgelost.
Huizenkopers betalen elke maand vast bedrag aan rente en aflossing. Alleen voor nieuwe
hypotheken en voor bestaande (deels) aflossingsvrije hypotheken
Looptijd 30 jr
Toezicht/verscherpte eisen financiele instelingen.
Niet alleen om financiering met hypotheek maar ook persoonlijke lening.
Doel toezicht: bijdragen aan finan stabiliteit; hoeft geen risico’s uit te sluiten (hoort bij eco)
Hogere eisen aan lening krijgen; gedragsprikkel/kwetsbaarheid.
Nieuwe maatregelen om oa overkreditering te voorkomen reactie op onrust toename aantal
mensen met problematisch schulden.
Er wordt ook rekening gehouden met groter vrij te houden bedrag naarmate inkomen stijgt.
Hoger inkomen > hogere vaste lasten.
Level playing field = rechvaardigingsprincipe wordt gehanteerd. Iedereen volgens zelfde regels.
Aanscherpen eisen zorgt ervoor dat moeilijker is om lening te krijgen. Ook is bedrag dat je kunt
krijgen lager geworden.
Discontinuiteit verwachtingspatronen prijsverloop
verwachte ontwikkelingen mbt inkomen, huur-/bouwprijzen spelen mee < sterk wisselen in
prijsverloop (discontinuiteit) Vooraf niet te voorspellen.
Analyse van regio/plaats moet leiden tot meer inzicht in eco ontw daar.
onderzoek doen naar volgende onderdelen om waarde te kunnen schatten/goed taxatierapport te
kunnen maken:
1. Trends in aantal inwoners en karakteristieken
2. Eco gegevens en groeifactoren
3. Ruimtelijke structuur en transport
4. Karakter van plaats
Trends in aantal inwoners en karakteristieken
Samenhang tussen stedelijke groei in vorm van urbanisatie en eco groei door industrialisatie is
onmiskenbaar. Je kan zeggen dat door toename industrialisatie er ook toename verstedelijking is.
Rol binnen landgrenzen: regionale ontw in eco zwaartepunt en gevoerde verstedelijkingsbeleid.
Voorwaardering onroerende zaak is het van belang kennis te hebben van kwanititatieve/kwalitatieve
trens in bewonersstructuur.
In regio meer inwoners > grotere druk op aanwezige voorraad VG. Per marktgebied kijken naar
aanbod stijgt niet dan prijs wel.
, Eco gegevens en groeifactoren
In regio kunnen eco ontwikkelingen rusten op:
- Interne groei
= aandacht naar betere benutting productiefactoren:
meer investeren/beter onderw/techno vernieuwing/doelmatiger infrastructuur
Meer aandacht naar aanbodzijde en kostenstructuur
- Externe impulsen
= door export/(inter)nationale overheidshulp productie regio stimuleren en inkomen van
bepaalde groep waarborgen
Meer aandacht naar vraagzijde
Onderzoek eco factoren grote en kleine plaatsen hetzelfde.
Indicatoren voor eco groei:
- Aantal banken evt aangevuld met totale schuld/vorderingen
- Aantal inkomende/uitgaande poststukken en telefoongesprekken
- Hvlheid afgegeven bouwvergunning en bouwwaarde
- Hvlheid vervoerbewegingen
- Aantal verhuisbewegingen in rel tot VGvoorraad
- Gem gerealiseerde verkoopprijzen woning
- Werkgelegenheid naar type medewerker
Ruimtelijke structuur en transport
Grond
Grondprijs hangt af van verhouding tussen vraag en aanbod en vervoerssysteem.
Hoe dichterbij VGobject bij stad ligt hoe hoger de waarde.
Stad weinig woonplek wel bedrijvig > trekt mensen aan > bij afstoot verhuizen mensen
= eco nut
Grondgebruik is belangrijkste factor in VG. Zonder grond kan er niks!
Snelle eco groei is sterker geweest dan inflatie dus sterke algemene prijsstijging. Wekt dus effecten
op grondgebruik:
- Vloerindex stijgt. Totale bruikbare vloeropp stijgt door betere benutting of door hogere bouw.
- Vloerproductiviteit moet stijgen om hogere kosten voor te blijven/potentiele prijs waar maken.
- Bedrijven met grote vloeropp en/of lage vloerprod worden centrumvliedend. Geld met name voor
industriën, groothandel, opslag en levensmiddelen.
Vervoer en verkeer
= verplaatsen van goederen/diensten met oogmerk om waarde ervan te verhogen.
Streekplan = verwachte ontw op gemeente niveau
Structuurplan = plan waarin toekomstige ontw van gem of deel gem wordt aangegeven.
Macro-eco waardeontwikkelingsfactoren:
1. Groei nationaal inkomen
2. Ontwikkeling huurprijzen
3. Ontwikkeling bouwkosten
4. Ontwikkeling onderhoudskosten
5. Ontwikkeling hypotheekrente
6. Invleod overheid op prijsverloop
7. Discontinuïteit verwachtingspatronen prijsverloop
Alle factoren hangen samen met elkaar.
Groei nationaal inkomen
Prijsontwikkeling grond/gebouwen ondervinden invloed van algehele inkomensontwikkeling en
stijging algemeen prijspeil.
Algehele inkomensontwikkeling: jaar tot jaar uitdrukking in nationaal inkomen.
Nationaal inkomen = eco term die totaal van land in één jaar verdiende inkomen aangeeft
Oorzaken prijsstijging woningen:
- O.a. inflatie
- CBS publiceert sociale monitor: gegevens dagelijkse leven NL bevolking, oa wonen
Woongedeelte gebasseerd op WBO = Woningsbehoefte onderzoek
Woonuitgaven-quote voor eigenaren betreft uitgaven aan woning in % van totale bestedingen
eigenaren aan woningen
Besteedbaar inkomen volgens CBS = bruto-inkomen – (betaalde inkomensoverdrachten + premies
inkomensverz + premies ziektekostenverz + belasting inkomen/vermogen)
- Betaald inkomensoverdrachten
VB alimentatie van ex-echtgenoot
- Premies inkomensverzekering
VB premie sociale verzekeringen,volksverzekeringen, particuliere verzekering;
WW/arbeidsongeschiktheid/ouderdom/nabestaanden
Stijging prijzen niet alleen te danken aan individuen maar ook doordat steeds meer mensen
samenwonen. Zo gaat besteedbaar inkomen omhoog omdat kosten gedeeld door 2 worden.
Ontwikkeling huurprijzen
Hoogte huur bepaald hoogte rendement van vermogen dat in onroerende zaak gestoken is.
Vermogenswaarde VG wordt bepaald door kapitalisatie van alle toekomstige nettohuuropbrengsten.
Woonuitgaven-quote voor huurders betreft de uitgaven aan woning in % van totale bestedingen van
huurders aan woning.
Uitgaven aan woning zijn nettowoonuitgaven = basis huur – huurtoeslag.
Basishuur = brutohuur – in dat bedrag zittende kosten: water/verwarming/garage/andere prive
diensten.
,Ontwikkeling bouwkosten
Prijzen voorraadmarkt van VG beïnvloed door ontwikkelingen nieuwbouwmarkt.
Directe invloed: stijgende nieuwbouwkosten > meer vraag op 2ehandsmarkt
Indirecte invloed: stijgende nieuwbouwkosten > hogere huurprijs in nieuwbouwsector
> huurverhoging/prijsstijging op voorraadmarkt
Hoge bouwkosten > duurdere uitkomst prijs woning > verkoop-/huurprijs hoger
Backward pricing = hierbij wordt niet kostprijs berekend waarna marge (winst) wordt toegevoegd
maar andersom
Eerst verkoopprijs vaststellen > past het binnen kostprijsstructuur nieuwe woning
Woningprijzen vallen zo vaak hoger uit: niet marktgeoriënteerd bezig
Bouwkosten vormen bodemprijs markt. Marktprijs onder kostprijs bouw > bouwondernemer zal
nieuwbouw minderen/stoppen > voorraad stabiliseert en daling aanbod > prijzen komen tot rust.
Ontwikkeling onderhoudskosten
Nauw samenhang met bouw-/huurprijzen hebben onderhoudskosten ook invloed op prijzen VG
object.
Hoogte van huurprijs wordt oa bepaald door hoogte onderhoudskosten en die hangen weer samen
met prijsontwikkelingen aannemingsdienst.
Onderhoudskosten niet bij nettowoonuitgaven: per woning verschillend.
Ontwikkeling hypotheekrente
Rentelasten vormen belangrijk onderdeel van totale exploitatiekosten.
Hypothecaire leningen hebben invloed op prijsverloop VG
Algemeen is er sprake van verband tussen waarde VG, huuropbrengst en hoogte rente% voor
hypotheek. Stijging rente > daling VGprijs, of andersom. Fluctatie intrestvoet korte termijn
Directe ontwikkeling
Time lag = rentewijziging niet direct tot gevolg waardewijziging
Op lange termijn : Stijging rentevoet op nieuwbouwmarkt > stijging nieuwbouwprijzen > stijging
huurprijzen.
Indirecte onwikkeling
,Invloed van overheid op prijsverloop
overheid grijpt indirect in: huur-/subsidie-/belastingbeleid.
Hypotheekrenteaftrek
Overheidsregulering zorgt ervoor dat huur gemiddeld helft lager uitvalt.
hypotheekrenteaftrek vanaf 1-1-2013 alleen mogelijk bij hypotheken die gedurende looptijd volledig
en annuïtair worden afgelost.
Huizenkopers betalen elke maand vast bedrag aan rente en aflossing. Alleen voor nieuwe
hypotheken en voor bestaande (deels) aflossingsvrije hypotheken
Looptijd 30 jr
Toezicht/verscherpte eisen financiele instelingen.
Niet alleen om financiering met hypotheek maar ook persoonlijke lening.
Doel toezicht: bijdragen aan finan stabiliteit; hoeft geen risico’s uit te sluiten (hoort bij eco)
Hogere eisen aan lening krijgen; gedragsprikkel/kwetsbaarheid.
Nieuwe maatregelen om oa overkreditering te voorkomen reactie op onrust toename aantal
mensen met problematisch schulden.
Er wordt ook rekening gehouden met groter vrij te houden bedrag naarmate inkomen stijgt.
Hoger inkomen > hogere vaste lasten.
Level playing field = rechvaardigingsprincipe wordt gehanteerd. Iedereen volgens zelfde regels.
Aanscherpen eisen zorgt ervoor dat moeilijker is om lening te krijgen. Ook is bedrag dat je kunt
krijgen lager geworden.
Discontinuiteit verwachtingspatronen prijsverloop
verwachte ontwikkelingen mbt inkomen, huur-/bouwprijzen spelen mee < sterk wisselen in
prijsverloop (discontinuiteit) Vooraf niet te voorspellen.
Analyse van regio/plaats moet leiden tot meer inzicht in eco ontw daar.
onderzoek doen naar volgende onderdelen om waarde te kunnen schatten/goed taxatierapport te
kunnen maken:
1. Trends in aantal inwoners en karakteristieken
2. Eco gegevens en groeifactoren
3. Ruimtelijke structuur en transport
4. Karakter van plaats
Trends in aantal inwoners en karakteristieken
Samenhang tussen stedelijke groei in vorm van urbanisatie en eco groei door industrialisatie is
onmiskenbaar. Je kan zeggen dat door toename industrialisatie er ook toename verstedelijking is.
Rol binnen landgrenzen: regionale ontw in eco zwaartepunt en gevoerde verstedelijkingsbeleid.
Voorwaardering onroerende zaak is het van belang kennis te hebben van kwanititatieve/kwalitatieve
trens in bewonersstructuur.
In regio meer inwoners > grotere druk op aanwezige voorraad VG. Per marktgebied kijken naar
aanbod stijgt niet dan prijs wel.
, Eco gegevens en groeifactoren
In regio kunnen eco ontwikkelingen rusten op:
- Interne groei
= aandacht naar betere benutting productiefactoren:
meer investeren/beter onderw/techno vernieuwing/doelmatiger infrastructuur
Meer aandacht naar aanbodzijde en kostenstructuur
- Externe impulsen
= door export/(inter)nationale overheidshulp productie regio stimuleren en inkomen van
bepaalde groep waarborgen
Meer aandacht naar vraagzijde
Onderzoek eco factoren grote en kleine plaatsen hetzelfde.
Indicatoren voor eco groei:
- Aantal banken evt aangevuld met totale schuld/vorderingen
- Aantal inkomende/uitgaande poststukken en telefoongesprekken
- Hvlheid afgegeven bouwvergunning en bouwwaarde
- Hvlheid vervoerbewegingen
- Aantal verhuisbewegingen in rel tot VGvoorraad
- Gem gerealiseerde verkoopprijzen woning
- Werkgelegenheid naar type medewerker
Ruimtelijke structuur en transport
Grond
Grondprijs hangt af van verhouding tussen vraag en aanbod en vervoerssysteem.
Hoe dichterbij VGobject bij stad ligt hoe hoger de waarde.
Stad weinig woonplek wel bedrijvig > trekt mensen aan > bij afstoot verhuizen mensen
= eco nut
Grondgebruik is belangrijkste factor in VG. Zonder grond kan er niks!
Snelle eco groei is sterker geweest dan inflatie dus sterke algemene prijsstijging. Wekt dus effecten
op grondgebruik:
- Vloerindex stijgt. Totale bruikbare vloeropp stijgt door betere benutting of door hogere bouw.
- Vloerproductiviteit moet stijgen om hogere kosten voor te blijven/potentiele prijs waar maken.
- Bedrijven met grote vloeropp en/of lage vloerprod worden centrumvliedend. Geld met name voor
industriën, groothandel, opslag en levensmiddelen.
Vervoer en verkeer
= verplaatsen van goederen/diensten met oogmerk om waarde ervan te verhogen.
Streekplan = verwachte ontw op gemeente niveau
Structuurplan = plan waarin toekomstige ontw van gem of deel gem wordt aangegeven.
