Samenvatting tentamenstof huurrecht
Hoorcollege 1 230a bedrijfsruimte
Het huurrecht is onderverdeeld in vier regimes. Deze zien er als volgt uit:
- Algemene bepalingen
Artikel 7:201 – 7:231 (m.u.v. 230a) BW
- Huur van woonruimte
Artikel 7:232 – 7:282 BW + algemene bepalingen
- Huur van 290-bedrijfsruimte
Artikel 7:290 – 7:310 BW + algemene bepalingen
- Huur van overige bedrijfsruimte
Artikel 230a BW + algemene bepalingen
De kenmerken van 230a bedrijfsruimte zijn:
- Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan;
- Kan niet worden aangemerkt als woonruimte;
- Kan niet worden aangemerkt als 290 bedrijfsruimte.
Om erachter te komen of iets tot 290 bedrijfsruimte kan behoren, moet het getoetst worden
op de volgende vier kenmerken:
- Kleinhandelsbedrijf, restaurant, café, ambacht, afhaal- of besteldienst
- Voor publiek toegankelijk lokaal
- Rechtstreekse levering van goederen en diensten
- Hotel- en kampeerbedrijf
Wanneer 290 bedrijfsruimte uitgesloten kan worden, is het 230a bedrijfsruimte. Dit kan gaan
om een kantoor, fabriek, loods of sportgebouw.
Voor het einde van de huurovereenkomst van 230a bedrijfsruimte moet er gekeken worden
in artikel 7:228 BW. Hier staat dat een overeenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege zal
eindigen en een overeenkomst voor onbepaalde tijd opgezegd moet worden met een termijn
van een maand.
Wel is het belangrijk dat er door de verhuurder ontruiming aangezegd moet worden. Dit staat
in artikel 7:230a BW. Hierin staat ook dat de huurder verlenging kan krijgen. Daarvoor zal hij
naar de rechter moeten. Verder is het van belang dat er een belangenafweging gedaan
wordt. Mochten de belangen van de huurder groter zijn dan die van de verhuurder, dan zal
de rechter eerder beslissen dat de huurder mag blijven zitten.
, Hoorcollege 2 woonruimte algemeen
Voor de definitie van woonruimte wordt er gekeken in artikel 7:233 BW. Dit artikel luidt:
‘Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een
standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden’.
Allereerst moet er dus sprake zijn van een onroerende zaak. Wanneer dit bij aanvang van de
huur onbebouwd is, zal het ook onbebouwd blijven.
Portacabin arrest:
Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter
plaatse te blijven moet (...) worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze
naar buiten kenbaar is.
In de overeenkomst moet staan dat het als woonbedoeling bedoeld wordt. Hier moeten beide
partijen mee akkoord gaan.
Verder is het belangrijk een onderscheid te maken tussen zelfstandige woonruimtes en
onzelfstandige woonruimtes. De twee kenmerken van een zelfstandige woonruimte zijn te
lezen in artikel 7:234 BW. Er moet sprake zijn van een eigen toegang en er moeten eigen
voorzieningen zijn. Wanneer de woning hier niet aan voldoet, is het een onzelfstandige
woning.
Het is ook mogelijk om een deel van je eigen huis te verhuren. Wanneer je een kamer
binnen je huis (zonder eigen voorzieningen/eigen toegang) verhuurt, noemen we dit een
hospitakamer. De verhuurder heeft in dit geval het hoofdverblijf in het pand waar de
hospitakamer zich bevindt. De derde voorwaarde is dat de kamer niet eerder aan dezelfde
huurder verhuurd is geweest.
Tot slot zijn er onroerende aanhorigheden genoemd in de definitie van woonruimte. Deze
zijn altijd opgenomen in de overeenkomst. Voorbeelden hiervan zijn een schuurtje,
fietsenstalling of een carport.
In lid 2 van 7:232 BW staat de afdeling niet van toepassing is op woonruimte met een
bedoelde korte duur. Voorbeelden hiervan zijn vakantiewoningen of hotelkamers. Hier is er
geen huurbescherming mogelijk.
Wanneer er een woning vastzit aan bedrijfsruimte wordt er gesproken van een gemengde
huurovereenkomst. Als er een gemengde overeenkomst is bij een combinatie van
woonruimte en 230a bedrijfsruimte, zullen de regels voor woonruimte gelden. Als er een
woning gecombineerd is met een winkel van 290 ruimte, gelden de regels voor het 290
bedrijfsruimte regime. Hierbij is het van belang dat er geen andere huurder kan wonen dan
de huurder die er op dat moment woont.
Als je gaat trouwen, wordt de echtgenoot van rechtswege medehuurder. Dit is de vinden in
artikel 7:266 en 7:267 BW. Voor medehuur is het van belang dat de medehuurder
daadwerkelijk hoofdverblijf in de woning heeft. Artikel 7:267 gaat over samenwonen. Als je
gaat samenwonen, kun je naar de rechter om op grond van dit artikel jou medehuurder te
maken. Verder is het belangrijk dat de contracten worden opgezegd met beide huurders en
ook beide huurders zijn persoonlijk aansprakelijk.
Bij een echtscheiding zal de rechter bepalen wie de huurder wordt (artikel 7:266 lid 5 BW) en
het einde van de huur ten opzichte van de huurder/medehuurder wordt geregeld in artikel
7:266 lid 3 BW.
Hoorcollege 1 230a bedrijfsruimte
Het huurrecht is onderverdeeld in vier regimes. Deze zien er als volgt uit:
- Algemene bepalingen
Artikel 7:201 – 7:231 (m.u.v. 230a) BW
- Huur van woonruimte
Artikel 7:232 – 7:282 BW + algemene bepalingen
- Huur van 290-bedrijfsruimte
Artikel 7:290 – 7:310 BW + algemene bepalingen
- Huur van overige bedrijfsruimte
Artikel 230a BW + algemene bepalingen
De kenmerken van 230a bedrijfsruimte zijn:
- Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan;
- Kan niet worden aangemerkt als woonruimte;
- Kan niet worden aangemerkt als 290 bedrijfsruimte.
Om erachter te komen of iets tot 290 bedrijfsruimte kan behoren, moet het getoetst worden
op de volgende vier kenmerken:
- Kleinhandelsbedrijf, restaurant, café, ambacht, afhaal- of besteldienst
- Voor publiek toegankelijk lokaal
- Rechtstreekse levering van goederen en diensten
- Hotel- en kampeerbedrijf
Wanneer 290 bedrijfsruimte uitgesloten kan worden, is het 230a bedrijfsruimte. Dit kan gaan
om een kantoor, fabriek, loods of sportgebouw.
Voor het einde van de huurovereenkomst van 230a bedrijfsruimte moet er gekeken worden
in artikel 7:228 BW. Hier staat dat een overeenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege zal
eindigen en een overeenkomst voor onbepaalde tijd opgezegd moet worden met een termijn
van een maand.
Wel is het belangrijk dat er door de verhuurder ontruiming aangezegd moet worden. Dit staat
in artikel 7:230a BW. Hierin staat ook dat de huurder verlenging kan krijgen. Daarvoor zal hij
naar de rechter moeten. Verder is het van belang dat er een belangenafweging gedaan
wordt. Mochten de belangen van de huurder groter zijn dan die van de verhuurder, dan zal
de rechter eerder beslissen dat de huurder mag blijven zitten.
, Hoorcollege 2 woonruimte algemeen
Voor de definitie van woonruimte wordt er gekeken in artikel 7:233 BW. Dit artikel luidt:
‘Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een
standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden’.
Allereerst moet er dus sprake zijn van een onroerende zaak. Wanneer dit bij aanvang van de
huur onbebouwd is, zal het ook onbebouwd blijven.
Portacabin arrest:
Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter
plaatse te blijven moet (...) worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze
naar buiten kenbaar is.
In de overeenkomst moet staan dat het als woonbedoeling bedoeld wordt. Hier moeten beide
partijen mee akkoord gaan.
Verder is het belangrijk een onderscheid te maken tussen zelfstandige woonruimtes en
onzelfstandige woonruimtes. De twee kenmerken van een zelfstandige woonruimte zijn te
lezen in artikel 7:234 BW. Er moet sprake zijn van een eigen toegang en er moeten eigen
voorzieningen zijn. Wanneer de woning hier niet aan voldoet, is het een onzelfstandige
woning.
Het is ook mogelijk om een deel van je eigen huis te verhuren. Wanneer je een kamer
binnen je huis (zonder eigen voorzieningen/eigen toegang) verhuurt, noemen we dit een
hospitakamer. De verhuurder heeft in dit geval het hoofdverblijf in het pand waar de
hospitakamer zich bevindt. De derde voorwaarde is dat de kamer niet eerder aan dezelfde
huurder verhuurd is geweest.
Tot slot zijn er onroerende aanhorigheden genoemd in de definitie van woonruimte. Deze
zijn altijd opgenomen in de overeenkomst. Voorbeelden hiervan zijn een schuurtje,
fietsenstalling of een carport.
In lid 2 van 7:232 BW staat de afdeling niet van toepassing is op woonruimte met een
bedoelde korte duur. Voorbeelden hiervan zijn vakantiewoningen of hotelkamers. Hier is er
geen huurbescherming mogelijk.
Wanneer er een woning vastzit aan bedrijfsruimte wordt er gesproken van een gemengde
huurovereenkomst. Als er een gemengde overeenkomst is bij een combinatie van
woonruimte en 230a bedrijfsruimte, zullen de regels voor woonruimte gelden. Als er een
woning gecombineerd is met een winkel van 290 ruimte, gelden de regels voor het 290
bedrijfsruimte regime. Hierbij is het van belang dat er geen andere huurder kan wonen dan
de huurder die er op dat moment woont.
Als je gaat trouwen, wordt de echtgenoot van rechtswege medehuurder. Dit is de vinden in
artikel 7:266 en 7:267 BW. Voor medehuur is het van belang dat de medehuurder
daadwerkelijk hoofdverblijf in de woning heeft. Artikel 7:267 gaat over samenwonen. Als je
gaat samenwonen, kun je naar de rechter om op grond van dit artikel jou medehuurder te
maken. Verder is het belangrijk dat de contracten worden opgezegd met beide huurders en
ook beide huurders zijn persoonlijk aansprakelijk.
Bij een echtscheiding zal de rechter bepalen wie de huurder wordt (artikel 7:266 lid 5 BW) en
het einde van de huur ten opzichte van de huurder/medehuurder wordt geregeld in artikel
7:266 lid 3 BW.
