JC: Gastcollege: Dirk Meulemans - vastgoedcontracten en de notariële akte
A. De vorm van vastgoedcontracten
Vraag : Wat is er op vormelijk vlak nodig om de overeenkomst geldig doen tot stand te komen
tussen partijen ?
Onderscheid tussen 3 niveaus:
- Wat is er nodig om contract geldig doen tot stand te komen tussen partijen?
- Wat is er nodig om het bestaan van een contract & contarctsvoorwraaden te kunnen
bewijzen à partijen?
- Wat is er nodig om tussen een partijen gesloten contract tegen stelbaar te maken tov derden
Derden moeten dit bestaan erkennen en rekening mee houden?
Regel : alle vastgoedcontracten zijn consensuele overeenkomsten
= loutere wilsovereenstemming tussen partijen volstaat
Schriftelijk (notariële akte of onderhandse akte) of zelfs mondeling
Vb. gemeenrechtelijke koopovereenkomst, ruil, inbreng in vennootschap, eenkredietopening,
gemeenrechtelijke huur (huishuur), klassieke handelshuur van negen jaar of meer, pacht, de
vestiging van een zakelijk recht van erfpacht of opstal
Op deze regel zijn er drie uitzonderingen
Er moet een wettekst zijn die het vervullen van een vormvereiste oplegt
De plechtige overeenkomsten
Voor de geldigheid tussen partijen is een notariële akte vereist
Sanctie : absolute nietigheid van de onderhandse of mondelinge overeenkomst
Vb. schenking, vestiging van een hypotheek, de statuten van appartementsmede-eigendom
(basisakte en reglement van mede-eigendom, de oprichtingsakte van een vennootschap met
beperkte aansprakelijkheid (NV , BV of CV)
Je kan geen hypotheek vestigen bij onderhandse akte of mondeling notariele akte is nodig
De vormelijke overeenkomsten
1
, Voor de geldigheid tussen partijen is een onderhandse akte vereist. Een notariële akte is
uiteraard toegelaten
Sanctie : meestal relatieve nietigheid (enkel in te roepen door de economisch zwakkere
partij) van de mondelinge overeenkomst
mondeling tot stand brengen, kan enkel schriftelijk, onderhandse akte mag ook notarieel
Vb. verkoop op plan onder de Woningbouwwet (Wet Breyne), overeenkomst van
consumentenkrediet, verkoop van een recht van timesharing, het reglement van interne (inwendige)
orde bij appartementsmede-eigendom, de opdrachtovereenkomst van de syndicus bij
appartementsmede-eigendom
De zakelijke overeenkomsten
Komt tot stand door de afgifte van de zaak van de ene partij aan de andere partij
Afgifte is vereist
Sanctie : wanneer iets een plechtige overeenkkomst is en met doet dit mondeling of met
onderhandse akte => overeenkomst = absoluut nietig
Vb. een lening : de kredietovereenkomst komt maar tot stand door de volledige en onmiddellijke
afgifte van het geleende kapitaal door de kredietgever à de kredietnemer
Derden hebben niets te maken et het contract
Erfgenamen (die nalatenschap aanvaarden) zijn wel betrokken bij het contract
B. De notariële akte
Onderscheid zich van onderhandse akte
I. DE NOTARIS
- De notaris is een openbare ambtenaar en een vrije beroeper
- De notaris mag notariële akten verlijden binnen het arrondissement waarin zijn standplaats
gelegen is
- Beginsel van de vrije notariskeuze
II. DE BELANGRIJKSTE TERMEN IN VERBAND MET DE NOTARIËLE AKTE
2
A. De vorm van vastgoedcontracten
Vraag : Wat is er op vormelijk vlak nodig om de overeenkomst geldig doen tot stand te komen
tussen partijen ?
Onderscheid tussen 3 niveaus:
- Wat is er nodig om contract geldig doen tot stand te komen tussen partijen?
- Wat is er nodig om het bestaan van een contract & contarctsvoorwraaden te kunnen
bewijzen à partijen?
- Wat is er nodig om tussen een partijen gesloten contract tegen stelbaar te maken tov derden
Derden moeten dit bestaan erkennen en rekening mee houden?
Regel : alle vastgoedcontracten zijn consensuele overeenkomsten
= loutere wilsovereenstemming tussen partijen volstaat
Schriftelijk (notariële akte of onderhandse akte) of zelfs mondeling
Vb. gemeenrechtelijke koopovereenkomst, ruil, inbreng in vennootschap, eenkredietopening,
gemeenrechtelijke huur (huishuur), klassieke handelshuur van negen jaar of meer, pacht, de
vestiging van een zakelijk recht van erfpacht of opstal
Op deze regel zijn er drie uitzonderingen
Er moet een wettekst zijn die het vervullen van een vormvereiste oplegt
De plechtige overeenkomsten
Voor de geldigheid tussen partijen is een notariële akte vereist
Sanctie : absolute nietigheid van de onderhandse of mondelinge overeenkomst
Vb. schenking, vestiging van een hypotheek, de statuten van appartementsmede-eigendom
(basisakte en reglement van mede-eigendom, de oprichtingsakte van een vennootschap met
beperkte aansprakelijkheid (NV , BV of CV)
Je kan geen hypotheek vestigen bij onderhandse akte of mondeling notariele akte is nodig
De vormelijke overeenkomsten
1
, Voor de geldigheid tussen partijen is een onderhandse akte vereist. Een notariële akte is
uiteraard toegelaten
Sanctie : meestal relatieve nietigheid (enkel in te roepen door de economisch zwakkere
partij) van de mondelinge overeenkomst
mondeling tot stand brengen, kan enkel schriftelijk, onderhandse akte mag ook notarieel
Vb. verkoop op plan onder de Woningbouwwet (Wet Breyne), overeenkomst van
consumentenkrediet, verkoop van een recht van timesharing, het reglement van interne (inwendige)
orde bij appartementsmede-eigendom, de opdrachtovereenkomst van de syndicus bij
appartementsmede-eigendom
De zakelijke overeenkomsten
Komt tot stand door de afgifte van de zaak van de ene partij aan de andere partij
Afgifte is vereist
Sanctie : wanneer iets een plechtige overeenkkomst is en met doet dit mondeling of met
onderhandse akte => overeenkomst = absoluut nietig
Vb. een lening : de kredietovereenkomst komt maar tot stand door de volledige en onmiddellijke
afgifte van het geleende kapitaal door de kredietgever à de kredietnemer
Derden hebben niets te maken et het contract
Erfgenamen (die nalatenschap aanvaarden) zijn wel betrokken bij het contract
B. De notariële akte
Onderscheid zich van onderhandse akte
I. DE NOTARIS
- De notaris is een openbare ambtenaar en een vrije beroeper
- De notaris mag notariële akten verlijden binnen het arrondissement waarin zijn standplaats
gelegen is
- Beginsel van de vrije notariskeuze
II. DE BELANGRIJKSTE TERMEN IN VERBAND MET DE NOTARIËLE AKTE
2
