Reader: 'Financiële Aspecten Vastgoed'
De reader is opgebouwd in vier delen, namelijk:
1. Investeringskosten en exploitatiekosten;
2. Beoordelingsmethodes;
3. Vastgoedfinanciering;
4. Fiscaliteiten;
In dit document is elk deel apart samengevat.
Onderdeel 1 - Investeringkosten en exploitatiekosten
Er wordt in die hoofdstuk ingegaan op de investeringskosten en exploitatiekosten.
Investeringskosten
De redenen om inzicht te willen hebben in de totale investeringskosten zijn:
1. De geschiktheid van een project bepalen
2. Goedkeuring verkrijgen van de opdrachtgever
3. Financiële sturing geven
4. Financiële verantwoording afleggen
Er is een speciale Nederlandse norm voor de 'Investeringskosten van gebouwen -
begripsomschrijvingen en indeling', namelijk de NEN 2631. In deze norm zijn verschillende
afspraken gemaakt. De norm is te hanteren bij nieuwbouw-, verbouw- en renovatieprojecten. Het
geeft een duidelijke checklist van wat wel en niet tot de kosten behoord. In de norm is een
hoofdindeling aangehouden:
1. Grondkosten
2. Bouwkosten
3. Inrichtingskosten
4. Bijkomende kosten
Soms zijn er vooraf al kosten gemaakt, zoals adviseurs etc. Dit moet ook opgenomen worden bij
het opstellen van de raming.
Grondkosten
Onder grondkosten worden alle kosten verstaan die gemaakt moeten worden om een perceel
grond te verwerven en geschikt te maken voor bebouwing. Hiertoe behoren:
1. Verwervingskosten
2. Infrastructurele voorzieningen
3. Bouwrijp maken
Bouwkosten
Hiertoe behoren alle kosten die de uitvoerende partijen, zoals aannemers en installateurs in
rekening brengen om het gebouw te realiseren. De bouwkosten vormen vaak de grootste
kostenpost. Er wordt onderscheid gemaakt in kosten die samenhangen met het gebouw en kosten
die betrekking hebben op het terrein. Beide worden onderverdeeld in:
1. Bouwkundige voorzieningen
2. Werktuigbouwkundige installaties
3. Elektrotechnische installaties
4. Vaste voorzieningen
5. Terrein
Bij de aanvraag van een bouwvergunning is een opgave van de bouwkosten zoals hierboven
verplicht. Er worden daarnaast alternatieven aangereikt om de bouwkosten te kunnen
specialiseren, zoals de kosten per eenheid, indeling naar elementen, indeling naar
bestekshoofdstuk en kosten naar volgorde van uitvoering.
NL-Sfb elementenmethode = een goed bruikbare informatiedrager of instrument bij het rubriceren
van de bouwkosten. Er zijn verschillende vakdisciplines te herkennen. Deze rubricering sluit aan op
de NEN 2631.
Met puntnummering verdeelt de elementenmethode het bouwwerk in steeds kleiner en fijner
wordende onderdelen. Er zijn daarbij vier niveaus:
1. Elementgroepen (4-)
2. Elementen (45)
3. Variantelementgroepen (45.1)
4. Variantelementen (45.12)
, De methode is geschikt voor het bewaken van kostenontwikkelingen tijdens de voorbereidingsfase
op elk gewenst detailniveau. Dit gebeurt met kengetallen, zowel voor de hoeveelheid als voor
kosten. Door het combineren van elementen kan een bepaald deel van het gebouw nader worden
beschouwd.
Inrichtingskosten
De inrichtingskosten zijn kosten die gemaakt worden om het gebouw/de gebouwen
overeenkomstig hun bestemming te kunnen gebruiken. De inrichtingskosten zijn te onderscheiden
naar:
1. Het gebouw of de gebouwen
2. Het terrein
Hiervan kunnen de kosten weer onderverdeeld worden in:
1. Bedrijfsinstallaties
2. Losse inrichtingen
3. Bouwkundige werken en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse
inrichtingen
Er zijn losse en vaste inrichtingen. Vaste inrichtingen kunnen alleen met behulp van gereedschap
worden verplaatst. Tot de bedrijfsinstallaties behoren de installaties die benodigd zijn voor het
vervaardigen van het product waarvoor het gebouw opgericht wordt.
Bijkomende kosten
De bijkomende kosten zijn kosten van algemene aard, die gemaakt worden om de realisatie
mogelijk te maken. De volgende soorten kosten worden onderscheiden in de norm:
1. Voorbereidings- en begeleidingskosten (adviseurs en toezichthouders)
2. Heffingen (te betalen belastingen en heffingen aan lagere overheidsinstanties)
3. Verzekeringen (van het bouwwerk en medewerkers etc.)
4. Aanloopkosten (m.b.t. ingebruikname van het project, zoals schoonmaak)
5. Financieringskosten (rente, aflossing)
6. Risicoverzekeningen (m.b.t. kosten personeel, materiaal etc.)
7. Onvoorziene uitgaven
8. Onderhoudskosten
9. Omzetbelasting
Bepalen van de investeringskosten
Bij het bepalen van de kosten worden modellen gehanteerd. Een model wat kan worden
gehanteerd is een model waarbij de bijkomende kosten worden onderverdeeld in zes
kostengroepen:
1. Bijkomende kosten (heffingen, verzekeringen)
2. Directiekosten (voorbereidings- en begeleidingskosten)
3. Rente tijdens de bouw (financieringskosten)
4. Reserves totaal werk (risicoverzekeringen, onvoorziene uitgaven)
5. Startkosten (aanloopkosten)
6. BTW (omzetbelasting)
De kostenopstelling wordt nauwkeuriger naarmate de informatie over het project informatiever,
completer en gedetailleerder wordt. Elk soort kostenopstelling moet van een eigen naam worden
voorzien. Raming, begroting en calculatie zijn termen die worden gehanteerd voor verschillende
soorten kostenopstellingen.
Raming
Een raming van de investeringkosten heeft in eerste instantie betrekking op de
bouwkosten. Deze worden geraamd aan de hand van kengetallen of prijzen, waarbij de
opslagpercentages voor de aannemer op basis van ontwikkelingen in de markt worden ingevuld.
De grondkosten worden bepaald a.h.v. locatiegegevens. De overige kosten worden op basis van
percentages van bouwkosten berekend. De raming wordt vaak opgesteld door de
bouwkostenadviseur. Een raming gebeurt vaak in de oriëntatiefase of projectdefinitiefase. Het
eerste doel is om de financiële haalbaarheid van het project te toetsen. Later wordt het gebruikt
als uitgangspunt voor budgettering en financiering van het project.
Begroting
Begrotingen hebben ook betrekking op bouwkosten. Een begroting van bouwkosten is
gebaseerd op de prijs vermenigvuldigd met de hoeveelheid voor de verschillende onderdelen
van het gebouw. De NL-Sfb elementenmethode wordt gebruikt. Begrotingen worden opgesteld
a.h.v. kengetallen of eenheidsprijzen. Dit wordt vaak gedaan door een architect en adviseurs
en wordt getoetst door de bouwkostenmanager.
De reader is opgebouwd in vier delen, namelijk:
1. Investeringskosten en exploitatiekosten;
2. Beoordelingsmethodes;
3. Vastgoedfinanciering;
4. Fiscaliteiten;
In dit document is elk deel apart samengevat.
Onderdeel 1 - Investeringkosten en exploitatiekosten
Er wordt in die hoofdstuk ingegaan op de investeringskosten en exploitatiekosten.
Investeringskosten
De redenen om inzicht te willen hebben in de totale investeringskosten zijn:
1. De geschiktheid van een project bepalen
2. Goedkeuring verkrijgen van de opdrachtgever
3. Financiële sturing geven
4. Financiële verantwoording afleggen
Er is een speciale Nederlandse norm voor de 'Investeringskosten van gebouwen -
begripsomschrijvingen en indeling', namelijk de NEN 2631. In deze norm zijn verschillende
afspraken gemaakt. De norm is te hanteren bij nieuwbouw-, verbouw- en renovatieprojecten. Het
geeft een duidelijke checklist van wat wel en niet tot de kosten behoord. In de norm is een
hoofdindeling aangehouden:
1. Grondkosten
2. Bouwkosten
3. Inrichtingskosten
4. Bijkomende kosten
Soms zijn er vooraf al kosten gemaakt, zoals adviseurs etc. Dit moet ook opgenomen worden bij
het opstellen van de raming.
Grondkosten
Onder grondkosten worden alle kosten verstaan die gemaakt moeten worden om een perceel
grond te verwerven en geschikt te maken voor bebouwing. Hiertoe behoren:
1. Verwervingskosten
2. Infrastructurele voorzieningen
3. Bouwrijp maken
Bouwkosten
Hiertoe behoren alle kosten die de uitvoerende partijen, zoals aannemers en installateurs in
rekening brengen om het gebouw te realiseren. De bouwkosten vormen vaak de grootste
kostenpost. Er wordt onderscheid gemaakt in kosten die samenhangen met het gebouw en kosten
die betrekking hebben op het terrein. Beide worden onderverdeeld in:
1. Bouwkundige voorzieningen
2. Werktuigbouwkundige installaties
3. Elektrotechnische installaties
4. Vaste voorzieningen
5. Terrein
Bij de aanvraag van een bouwvergunning is een opgave van de bouwkosten zoals hierboven
verplicht. Er worden daarnaast alternatieven aangereikt om de bouwkosten te kunnen
specialiseren, zoals de kosten per eenheid, indeling naar elementen, indeling naar
bestekshoofdstuk en kosten naar volgorde van uitvoering.
NL-Sfb elementenmethode = een goed bruikbare informatiedrager of instrument bij het rubriceren
van de bouwkosten. Er zijn verschillende vakdisciplines te herkennen. Deze rubricering sluit aan op
de NEN 2631.
Met puntnummering verdeelt de elementenmethode het bouwwerk in steeds kleiner en fijner
wordende onderdelen. Er zijn daarbij vier niveaus:
1. Elementgroepen (4-)
2. Elementen (45)
3. Variantelementgroepen (45.1)
4. Variantelementen (45.12)
, De methode is geschikt voor het bewaken van kostenontwikkelingen tijdens de voorbereidingsfase
op elk gewenst detailniveau. Dit gebeurt met kengetallen, zowel voor de hoeveelheid als voor
kosten. Door het combineren van elementen kan een bepaald deel van het gebouw nader worden
beschouwd.
Inrichtingskosten
De inrichtingskosten zijn kosten die gemaakt worden om het gebouw/de gebouwen
overeenkomstig hun bestemming te kunnen gebruiken. De inrichtingskosten zijn te onderscheiden
naar:
1. Het gebouw of de gebouwen
2. Het terrein
Hiervan kunnen de kosten weer onderverdeeld worden in:
1. Bedrijfsinstallaties
2. Losse inrichtingen
3. Bouwkundige werken en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse
inrichtingen
Er zijn losse en vaste inrichtingen. Vaste inrichtingen kunnen alleen met behulp van gereedschap
worden verplaatst. Tot de bedrijfsinstallaties behoren de installaties die benodigd zijn voor het
vervaardigen van het product waarvoor het gebouw opgericht wordt.
Bijkomende kosten
De bijkomende kosten zijn kosten van algemene aard, die gemaakt worden om de realisatie
mogelijk te maken. De volgende soorten kosten worden onderscheiden in de norm:
1. Voorbereidings- en begeleidingskosten (adviseurs en toezichthouders)
2. Heffingen (te betalen belastingen en heffingen aan lagere overheidsinstanties)
3. Verzekeringen (van het bouwwerk en medewerkers etc.)
4. Aanloopkosten (m.b.t. ingebruikname van het project, zoals schoonmaak)
5. Financieringskosten (rente, aflossing)
6. Risicoverzekeningen (m.b.t. kosten personeel, materiaal etc.)
7. Onvoorziene uitgaven
8. Onderhoudskosten
9. Omzetbelasting
Bepalen van de investeringskosten
Bij het bepalen van de kosten worden modellen gehanteerd. Een model wat kan worden
gehanteerd is een model waarbij de bijkomende kosten worden onderverdeeld in zes
kostengroepen:
1. Bijkomende kosten (heffingen, verzekeringen)
2. Directiekosten (voorbereidings- en begeleidingskosten)
3. Rente tijdens de bouw (financieringskosten)
4. Reserves totaal werk (risicoverzekeringen, onvoorziene uitgaven)
5. Startkosten (aanloopkosten)
6. BTW (omzetbelasting)
De kostenopstelling wordt nauwkeuriger naarmate de informatie over het project informatiever,
completer en gedetailleerder wordt. Elk soort kostenopstelling moet van een eigen naam worden
voorzien. Raming, begroting en calculatie zijn termen die worden gehanteerd voor verschillende
soorten kostenopstellingen.
Raming
Een raming van de investeringkosten heeft in eerste instantie betrekking op de
bouwkosten. Deze worden geraamd aan de hand van kengetallen of prijzen, waarbij de
opslagpercentages voor de aannemer op basis van ontwikkelingen in de markt worden ingevuld.
De grondkosten worden bepaald a.h.v. locatiegegevens. De overige kosten worden op basis van
percentages van bouwkosten berekend. De raming wordt vaak opgesteld door de
bouwkostenadviseur. Een raming gebeurt vaak in de oriëntatiefase of projectdefinitiefase. Het
eerste doel is om de financiële haalbaarheid van het project te toetsen. Later wordt het gebruikt
als uitgangspunt voor budgettering en financiering van het project.
Begroting
Begrotingen hebben ook betrekking op bouwkosten. Een begroting van bouwkosten is
gebaseerd op de prijs vermenigvuldigd met de hoeveelheid voor de verschillende onderdelen
van het gebouw. De NL-Sfb elementenmethode wordt gebruikt. Begrotingen worden opgesteld
a.h.v. kengetallen of eenheidsprijzen. Dit wordt vaak gedaan door een architect en adviseurs
en wordt getoetst door de bouwkostenmanager.
