Hoofdstuk 1. Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed
- Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces
- Huisvesting is een strategisch goed, want het kan ook toegevoegde waarde opleveren
Strategisch bedrijfsmiddel bijdrage aan uitvoeren organisatiestrategie, lange planningshorizon,
kapitaalintensief
1.2 Waarde toevoegen met huisvesti ng
- Verhogen opbrengsten & verlagen kosten
Verhogen productiviteit
Reduceren verzuikosten
- Taxonomie Jensen en Van der Voordt
- Slechte luchtkwaliteit ongezonde medewerkers
- Slechte ruimtelijke kenmerken stress
- Mooie ruimte positieve invloed op vitaliteit van gebruikers
- Zonflicht & flora pijn verzachten, kosten geneesmiddelen verlagen
- Winkelinrichting klanttevredenheid
- Drukte omzeilen tevredenheid omhoog
- Privacy hogere tevredenheid
- Waarde toevoegen is maatwerk
- Alignment = het afstemmen van de huisvestingsstrategie op de organisatiestrategie
1.3 Huisvesti ngsprestati es managen
- Optimaliseren van de prestaties die de huisvesting levert
Huisvestingsprestaties = eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor een
organisatie, zoals de uitstraling, de capaciteit, de flexibiliteit, de duurzaamheid en de marktwaarde
- TW vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en financieel-economische prestaties
Huisvestingscomponenten = knoppen waar de manager aan kan draaien om de
huisvestingsprestaties te optimaliseren
Hoofdfuncties huisvesting:
1. Faciliteren van de activiteiten (gebruiksfunctie)
2. Klimaatregeling (gebruiksfunctie)
3. Symboolfunctie (culturele functie)
4. Economische functie
Verschillende vormen van waarde:
1. Gebruikswaarde of functionaliteit
2. Belevingswaarde
3. Toekomstwaarde: technisch, functioneel en economisch
4. Economische waarde of marktwaarde
- Eisen hangen af van de primaire processen
- Huisvestingscomponenten hoe presteert de huisvesting in relatie tot benchmarks?
huisvestingsprestaties (meten) Welke bijdragen worden geleverd aan organisatiedoelen -
TW (waarderen)
- Muteren = het draaien aan de componenten om huisvestingsprestaties te verbeteren
,1.4 Bedrijfseconomische impact van huisvesti ng
- W&V-rekening & balans – liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en activiteit
- Rentabiliteit Totaal vermogen = relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal geïnvesteerd
vermogen graadmeter voor winstgevendheid
- DuPont-schema = schema dat laat zien hoe huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan
winstgevendheid verhoging omzet, verlaging kost, verlaging geïnvesteerd vermogen
Direct effect huisvesting op opbrengsten:
- Verkoop vastgoed
- Verhuur ruimte
Indirect effect huisvesting op opbrengsten:
- Opbrengstverhogende vormen van TW
Direct effect huisvesting op kosten:
- Huur- en servicekosten, rente, aflossing, afschrijving
- Exploitatiekosten: onderhoud, energie, schoonmaak, belasting, verzekering
NFC Index = huisvestingskosten van verschillende locaties en organisaties met elkaar vergelijken
Affordabilityratio = kengetal met huisvestingskosten als percentage van de omzet wat kan
worden gepermiteerd
Indirect effect huisvesting op kosten:
- Invloed huisvesting op efficiency van primaire proces
- Reduceren ziekteverzuim, logistiek optimaliseren
Vastgoedratio = de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa
- Effect van huisvesting op vermogensstructuur van de organisatie
1. Mate waarin andere activa nodig zijn voor de bedrijsvoering
2. Verhouding tussen huur en eigendom
- Sale-and-lease-back = vastgoed verkopen en terughuren om schuldenproblematiek te
verhelpen
- Balanskorting = om het vermogensbeslag van vastgoed te redurceren
- IFRS = nieuwe boekhoudregels die ertoe leiden dat die strategie in de toekomst minder
wordt toegepast kleiner verschil tussen het vermogensbeslag bij eigendom en huur
- Vastgoed invloed op rentabiliteit groter bij hogere vastgoedratio
Positief/negatief? – hangt af van rendement vastgoed
Vaak lager dan rendement op kernactiviteiten
Vastgoedeigendom in algemeen negatief effect op waarde aandelen
- Solvabiliteit = verhouding EV & VV
Eigendomsvastgoed vaak gunstigere voorwaarden VV
- Liquiditeit
Vaste activa kan niet worden aangewend voor de kortlopende schulden
- Boekwaarde elk jaar verlaagd door afschrijving
Vaak verschil met marktwaarde
Stille reserve = wanneer de boekwaarde lager is dan de marktwaarde
- Investeringen in huisvesting hebben over het algemeen een negatieve invloed op de balans
van een organisatie
- Afwegen tegen rendement op investeringen
- Vormen van rendement:
1. Directe opbrengstverhogen
2. Indirecte opbrengstverhoging
3. Directe kostenreductie
4. Indirecte kostenreductie
,Hoofdstuk 5. Aanbodanalyse: kenmerken en prestaties
5.1 Inventarisati e van het aanbod
Inventarisatie op verschillende niveaus
- Schaalniveau
- Inventariseren locatiekenmerken, vloeroppervlak, financiële parameters, energielasten
- Strategisch
- Lager niveau: ingrepen op korte of middellange termijn (functioneel of technisch verouderd)
gedetailleerde analyse aanbod
- Aanbodanalyse kan gericht zijn op specifieke thema’s
- Periodiek
- Vastleggen en borgen van huisvestingsinformatie in een vastgoeddatabase
Overzicht van componenten van locaties van gebouwen en van faciliteiten
- NEN 2748: termen voor facilitaire voorzieningen EN 15221-1
Locatiekenmerken:
- Geografische ligging
- Ligging t.o.v. stadscentrum
- Ontsluiting: verkeersinfrastructuur, bereikbaarheid
- Omvang en afmeting terrein
- Verhouding bebouwd/onbebouwd
- Functies en bestemmingen in de buurt
- Demografische kenmerken
- Sociaaleconomische kenmerken
- Milieu
- Wet- en regelgeving
- Leidingen
- Eigendomsverhouding van de grond
Gebouwcomponenten:
- Capaciteit (BVO/VVO/verhuurbaar)
- Hoofdopzet
- Ontsluiting in gebouw
- Indeling
- Inrichting
- Gebruik
- Buitenhuis
- Draagstructuur
- Installaties en leidingen
- Binnenklimaat
Facilitaire voorzieningen (NEN 2748 – 15.221)
- Huisvesting: gebouw en terrein
- Belastingen, heffingen, verzekeringen
- Mutaties en onderhoud
- Energie en water
- Beheer: verwerven, afstoten, exploiteren
- Diensten en middelen: consumptief, risico, schoonmaak, etc.
- Informatie- en communicatietechnologie
- Externe voorzieningen verblijf en vervoer
- Facility management
, Eigendomsvormen
1. Huur
2. Eigendom
3. Lease (zit tussen huur en koop)
- Financial lease = huurkoop economisch eigenaar, leasemaatschappij juridisch activatie
op balans
- Operational lease = ligt bij huur off-balance
4. Sale-and-lease-back
Kiezen tussen eigendom of huur
- Argument: bedrijfscultuur of vrijheid om pand naar eigen wens te bouwen en in te richten
- Tegenargument: huisvesting draagt niet direct bij aan bedrijfsinkomsten & beperkte
leencapaciteit ‘
- Nadeel huren: huurprijs kan sterk fluctueren, vast aan een huurtermijn
- Zie tabel
- IFRS 16 gevolgen voor huur, koop of lease
Leegstand
Frictieleegstand = enige leegstand is gewenst om de vastgoedmarkt in beweging te houden en
mutaties mogelijk te maken
- Transformatie, herbestemming, sloop
5.2 Waarderen van de kenmerken
Aanbodanalyse (presteert huisvesting voldoende)
1. Objectieve waardering: toetsen aan eisen Bouwbesluit
2. Subjectieve waardering: waardering hangt af van de mate waarin de huisvesting aansluit op
de missie en visie van de organisatie, beantwoordt aan huisvestingsdoelen en voorziet in
specifieke behoeften
3. Relatieve waardering: in vergelijking met andere gebouwen: benchmarking
Kwaliteitsaspecten/relatievelden:
1. Functionele kwaliteit/ functionele prestaties: praktische bruikbaarheid afgestemd op
gebruikers en hun activiteiten ergonomische eisen
2. Esthetische kwaliteit: uitstraling, identiteit, architectonisch
3. Technische kwaliteit: bouwtechnische prestaties (fundering, technische eisen) en
bouwfysische prestaties (milieuvriendelijk, binnenklimaat)
4. Financieel-economische kwaliteit: financiële mddelen t.b.v. huisvesting efficent en effectief
zijn ingezet verhouding tussen prijs en prestaties of kosten en kwaliteit
- Sick building syndrome
Prestatie-indicatoren = om de genoemde kwaliteiten en prestatievelden in kaart te brengen
- Missie, visie, doelen, strategie, budget, tijd, wet- en regelgeving
Functioneel: bereikbaarheid, veiligheid, fysiek welbevinden, doelmatigheid
Esthetisch: beeldkwaliteit, representativiteit
Technisch: brandveiligheid, duurzaamheid
Financieel-economisch: investeringskosten, exploitatie, opbrengsten, waardeontwikkeling
1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed
- Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces
- Huisvesting is een strategisch goed, want het kan ook toegevoegde waarde opleveren
Strategisch bedrijfsmiddel bijdrage aan uitvoeren organisatiestrategie, lange planningshorizon,
kapitaalintensief
1.2 Waarde toevoegen met huisvesti ng
- Verhogen opbrengsten & verlagen kosten
Verhogen productiviteit
Reduceren verzuikosten
- Taxonomie Jensen en Van der Voordt
- Slechte luchtkwaliteit ongezonde medewerkers
- Slechte ruimtelijke kenmerken stress
- Mooie ruimte positieve invloed op vitaliteit van gebruikers
- Zonflicht & flora pijn verzachten, kosten geneesmiddelen verlagen
- Winkelinrichting klanttevredenheid
- Drukte omzeilen tevredenheid omhoog
- Privacy hogere tevredenheid
- Waarde toevoegen is maatwerk
- Alignment = het afstemmen van de huisvestingsstrategie op de organisatiestrategie
1.3 Huisvesti ngsprestati es managen
- Optimaliseren van de prestaties die de huisvesting levert
Huisvestingsprestaties = eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor een
organisatie, zoals de uitstraling, de capaciteit, de flexibiliteit, de duurzaamheid en de marktwaarde
- TW vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en financieel-economische prestaties
Huisvestingscomponenten = knoppen waar de manager aan kan draaien om de
huisvestingsprestaties te optimaliseren
Hoofdfuncties huisvesting:
1. Faciliteren van de activiteiten (gebruiksfunctie)
2. Klimaatregeling (gebruiksfunctie)
3. Symboolfunctie (culturele functie)
4. Economische functie
Verschillende vormen van waarde:
1. Gebruikswaarde of functionaliteit
2. Belevingswaarde
3. Toekomstwaarde: technisch, functioneel en economisch
4. Economische waarde of marktwaarde
- Eisen hangen af van de primaire processen
- Huisvestingscomponenten hoe presteert de huisvesting in relatie tot benchmarks?
huisvestingsprestaties (meten) Welke bijdragen worden geleverd aan organisatiedoelen -
TW (waarderen)
- Muteren = het draaien aan de componenten om huisvestingsprestaties te verbeteren
,1.4 Bedrijfseconomische impact van huisvesti ng
- W&V-rekening & balans – liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en activiteit
- Rentabiliteit Totaal vermogen = relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal geïnvesteerd
vermogen graadmeter voor winstgevendheid
- DuPont-schema = schema dat laat zien hoe huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan
winstgevendheid verhoging omzet, verlaging kost, verlaging geïnvesteerd vermogen
Direct effect huisvesting op opbrengsten:
- Verkoop vastgoed
- Verhuur ruimte
Indirect effect huisvesting op opbrengsten:
- Opbrengstverhogende vormen van TW
Direct effect huisvesting op kosten:
- Huur- en servicekosten, rente, aflossing, afschrijving
- Exploitatiekosten: onderhoud, energie, schoonmaak, belasting, verzekering
NFC Index = huisvestingskosten van verschillende locaties en organisaties met elkaar vergelijken
Affordabilityratio = kengetal met huisvestingskosten als percentage van de omzet wat kan
worden gepermiteerd
Indirect effect huisvesting op kosten:
- Invloed huisvesting op efficiency van primaire proces
- Reduceren ziekteverzuim, logistiek optimaliseren
Vastgoedratio = de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa
- Effect van huisvesting op vermogensstructuur van de organisatie
1. Mate waarin andere activa nodig zijn voor de bedrijsvoering
2. Verhouding tussen huur en eigendom
- Sale-and-lease-back = vastgoed verkopen en terughuren om schuldenproblematiek te
verhelpen
- Balanskorting = om het vermogensbeslag van vastgoed te redurceren
- IFRS = nieuwe boekhoudregels die ertoe leiden dat die strategie in de toekomst minder
wordt toegepast kleiner verschil tussen het vermogensbeslag bij eigendom en huur
- Vastgoed invloed op rentabiliteit groter bij hogere vastgoedratio
Positief/negatief? – hangt af van rendement vastgoed
Vaak lager dan rendement op kernactiviteiten
Vastgoedeigendom in algemeen negatief effect op waarde aandelen
- Solvabiliteit = verhouding EV & VV
Eigendomsvastgoed vaak gunstigere voorwaarden VV
- Liquiditeit
Vaste activa kan niet worden aangewend voor de kortlopende schulden
- Boekwaarde elk jaar verlaagd door afschrijving
Vaak verschil met marktwaarde
Stille reserve = wanneer de boekwaarde lager is dan de marktwaarde
- Investeringen in huisvesting hebben over het algemeen een negatieve invloed op de balans
van een organisatie
- Afwegen tegen rendement op investeringen
- Vormen van rendement:
1. Directe opbrengstverhogen
2. Indirecte opbrengstverhoging
3. Directe kostenreductie
4. Indirecte kostenreductie
,Hoofdstuk 5. Aanbodanalyse: kenmerken en prestaties
5.1 Inventarisati e van het aanbod
Inventarisatie op verschillende niveaus
- Schaalniveau
- Inventariseren locatiekenmerken, vloeroppervlak, financiële parameters, energielasten
- Strategisch
- Lager niveau: ingrepen op korte of middellange termijn (functioneel of technisch verouderd)
gedetailleerde analyse aanbod
- Aanbodanalyse kan gericht zijn op specifieke thema’s
- Periodiek
- Vastleggen en borgen van huisvestingsinformatie in een vastgoeddatabase
Overzicht van componenten van locaties van gebouwen en van faciliteiten
- NEN 2748: termen voor facilitaire voorzieningen EN 15221-1
Locatiekenmerken:
- Geografische ligging
- Ligging t.o.v. stadscentrum
- Ontsluiting: verkeersinfrastructuur, bereikbaarheid
- Omvang en afmeting terrein
- Verhouding bebouwd/onbebouwd
- Functies en bestemmingen in de buurt
- Demografische kenmerken
- Sociaaleconomische kenmerken
- Milieu
- Wet- en regelgeving
- Leidingen
- Eigendomsverhouding van de grond
Gebouwcomponenten:
- Capaciteit (BVO/VVO/verhuurbaar)
- Hoofdopzet
- Ontsluiting in gebouw
- Indeling
- Inrichting
- Gebruik
- Buitenhuis
- Draagstructuur
- Installaties en leidingen
- Binnenklimaat
Facilitaire voorzieningen (NEN 2748 – 15.221)
- Huisvesting: gebouw en terrein
- Belastingen, heffingen, verzekeringen
- Mutaties en onderhoud
- Energie en water
- Beheer: verwerven, afstoten, exploiteren
- Diensten en middelen: consumptief, risico, schoonmaak, etc.
- Informatie- en communicatietechnologie
- Externe voorzieningen verblijf en vervoer
- Facility management
, Eigendomsvormen
1. Huur
2. Eigendom
3. Lease (zit tussen huur en koop)
- Financial lease = huurkoop economisch eigenaar, leasemaatschappij juridisch activatie
op balans
- Operational lease = ligt bij huur off-balance
4. Sale-and-lease-back
Kiezen tussen eigendom of huur
- Argument: bedrijfscultuur of vrijheid om pand naar eigen wens te bouwen en in te richten
- Tegenargument: huisvesting draagt niet direct bij aan bedrijfsinkomsten & beperkte
leencapaciteit ‘
- Nadeel huren: huurprijs kan sterk fluctueren, vast aan een huurtermijn
- Zie tabel
- IFRS 16 gevolgen voor huur, koop of lease
Leegstand
Frictieleegstand = enige leegstand is gewenst om de vastgoedmarkt in beweging te houden en
mutaties mogelijk te maken
- Transformatie, herbestemming, sloop
5.2 Waarderen van de kenmerken
Aanbodanalyse (presteert huisvesting voldoende)
1. Objectieve waardering: toetsen aan eisen Bouwbesluit
2. Subjectieve waardering: waardering hangt af van de mate waarin de huisvesting aansluit op
de missie en visie van de organisatie, beantwoordt aan huisvestingsdoelen en voorziet in
specifieke behoeften
3. Relatieve waardering: in vergelijking met andere gebouwen: benchmarking
Kwaliteitsaspecten/relatievelden:
1. Functionele kwaliteit/ functionele prestaties: praktische bruikbaarheid afgestemd op
gebruikers en hun activiteiten ergonomische eisen
2. Esthetische kwaliteit: uitstraling, identiteit, architectonisch
3. Technische kwaliteit: bouwtechnische prestaties (fundering, technische eisen) en
bouwfysische prestaties (milieuvriendelijk, binnenklimaat)
4. Financieel-economische kwaliteit: financiële mddelen t.b.v. huisvesting efficent en effectief
zijn ingezet verhouding tussen prijs en prestaties of kosten en kwaliteit
- Sick building syndrome
Prestatie-indicatoren = om de genoemde kwaliteiten en prestatievelden in kaart te brengen
- Missie, visie, doelen, strategie, budget, tijd, wet- en regelgeving
Functioneel: bereikbaarheid, veiligheid, fysiek welbevinden, doelmatigheid
Esthetisch: beeldkwaliteit, representativiteit
Technisch: brandveiligheid, duurzaamheid
Financieel-economisch: investeringskosten, exploitatie, opbrengsten, waardeontwikkeling
