A. Makelaardij
Deel A: Makelaardij
Makelaar
Art. 62 WvK ziet op de ‘makelaar’, genaamd tussenpersoon. Kernpunt: het verlenen van bemiddeling bij
het tot stand brengen en sluiten van overeenkomsten in opdracht van en in naam van personen tot wie
hij niet in een dienstbetrekking staat.
Historische ontwikkeling
In Nederland stamt het beroep makelaar uit in 1284. Makelaars waren tussenpersonen die kooplieden
met elkaar in contact brengen. Ze handelde in verschillende goederen (niet specifiek onroerende zaken).
In de 16e eeuw verenigden makelaars zich in een gilde. Doel van het oprichten van gilden was het
garanderen van de kwaliteit van hun werk en om zich te beschermen tegen de concurrentie die optraden
als bemiddelaar, maar niet in het stadsbestuur waren aangesteld.
Geschiedenis Makelaardij
Gouden Eeuw (= 17e eeuw) Makelaars verenigden zich in een gilde, om samen de kwaliteit
van de makelaarswerkzaamheden te waarborgen.
18e eeuw Stadsbesturen mochten geen makelaars meer aanstellen
eind 20 eeuw Alleen mensen die er speciaal voor waren opgeleid en beëdigd in
de rechtbank, mocht
Registratie, beëdiging, certificering
Persoonscertificering maakt inzichtelijk of een persoon vakbekwaam is voor het kunnen uitvoeren van
een bepaald beroep, conform daarvoor geldende en door de branche vastgestelde criteria
Persoonsgebonden certificaat
Vastgoedcert (voor makelaars)
Het register wordt ondersteund door de NVM, KNVR (Koninklijke Nederlandse Vereniging van
Rentmeester) en VastgoedPRO.
De stichting Vastgoedcert is een instelling voor registratie en certificering van makelaars en taxateurs in
onroerende zaken. De stichting Vastgoedcert is opgericht in 2004. VastgoedCert kent drie specialisaties:
1. Bedrijfsmatig Vastgoed, 2. Landelijk Vastgoed en 3. Wonen
SCVM- stichting certificering voor makelaars
Het register wordt ondersteund door VBO Makelaars en VastgoedPRO.
Branche/beroepsorganisaties
NVM De Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen
NVM U.A. is met ruim 4400 aangesloten makelaars/taxateurs de grootste ledenorganisatie van
makelaars, taxateurs en vastgoeddeskundigen
,VBO staat voor Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed. VBO is sinds 1985 een brancheorganisatie voor
makelaars in Onroerend Goed met circa 1000 leden. Ook heeft de VBO een afdeling bedrijfsmatig
onroerend goed met gemiddeld ruim 1000 panden in aanbod. Daarbij heeft de VBO nog een agrarische
makelaarsafdeling.
Vastgoedpro is de beroepsvereniging voor Nederlandse vastgoedprofessionals. De 700 aangesloten
professionals zijn allen werkzaam in een beroepsgroep binnen de vastgoedsector. Als beroepsvereniging
richt Vastgoedpro zich op de individuele beroepen binnen de sector om haar leden optimaal te
faciliteren. De vereniging is gericht op beroepsgroepen binnen het vastgoed met ieder een eigen sectie.
Op dit moment zijn dat de makelaar, de taxateur en de bouwkundig keurder.
Verschillende taken en functies van een makelaar
Verkoopmakelaar
Het geven van advies over een goede verkoopprijs
De verkoopstrategie bepalen
Het zoeken naar potentiële kopers
Het ontvangen en het rondleiden van potentiële kopers in de woning die je verkoopt
Onderhandelingen voeren met de kopers
Het opstellen van een verkoopcontract
De notariële en juridische zaken
Aankoopmakelaar
Het in kaart brengen van je woonwensen
Het zoeken, selecteren en tonen van woningen die aan je wensen voldoen.
Het regelen van bezichtigingen van woningen
Het voeren van onderhandelingen met de verkopers
Het begeleiden bij de notariële en juridische zaken
Het bieden van ondersteuning na de oplevering van een woning (after sales service)
Vertificeringsregeleing van de stichting VastgoedCert
Als Register-Makelaar word je ‘gecertificeerd’ door onze certificerende instelling Hobéon SKO. Hobéon
controleert of VastgoedCert zich aan de vastgestelde richtlijnen houdt en beoordeelt of aan alle
certificatievoorwaarden is voldaan.
B. Koop en verkoop
Deel B: Koop en verkoop
B.1. Intakegesprek opdracht koop/verkoop
• Verhuismotief/persoonlijke situatie
• Verhuistermijn/eventuele tussenoplossing
• Verwachting van dienstverlening versus uitleg over dienstverlening/werkwijze
kantoor/binnendienst/assistenten/bezichtigingen/contacten wie en wanneer
, • Tijdpad verkoopvoorbereiding
• Publicitaire activiteiten/fotograaf/plattegronden/funda e.d./verkoopbord
• Kosten en honorarium. Wanneer wat betalen/opstart- en beëindigingskosten
• Uitleg over waardebepaling/advies vraagprijs
• Maak een ronde door de woning. Geef je ogen goed de kost, Noteer per vertrek de
belangrijkste zaken. Stel (relevante) vragen als je iets tegenkomt dat je niet duidelijk is.
Sluit af
met de vraag: “Zijn er nog zaken die voor een koper belangrijk zouden kunnen zijn het
nemen
van een koopbeslissing?
• Hoe nu verder? Krijg ik de opdracht of moet ik eerst nog een offerte maken?
Opdrachten/ taken (KRMT) makelaars
Waarde bepaling inschatten waarde woning bij in verkoop/verhuur-name.
Bezichtiging nieuwbouwgesprek verkoop, verhuur en aanhuur/aankoop.
Onderhandeling verkoop, verhuur en aanhuur/aankoop.
Afhandeling tekenen van koopakte of huurovereenkomst.
Aanbiedingsmethoden om onroerende zaken te koop aan te bieden.
Funda, of de alternatieven FB, Marktplaats
Makelaar eigen site
Buurt app
Krant (vvt)
Vrijwillige veiling (vvt)
Bord in de tuin (vvt)
Ruil? = belast 2x met overdrachtsbelasting, waarde
GEEN executieveiling
Onder optie
Een optie is een recht om binnen een afgesproken periode een bepaald goed te kopen of te verkopen,
soms voor een vastgestelde prijs. Wie een koopoptie neemt op een huis heeft dat huis nog niet gekocht,
maar verzekert zich voor een korte periode van de mogelijkheid om te kopen.
Aanbod en aanvaarding.
Het leerstuk van aanbod en aanvaarding komt in de kern neer op de volgende punten
1. een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding;
2. het aanbod moet gericht zijn tot een (rechts)persoon of een groep (rechts)personen;
3. het aanbod moet voldoende bepaald zijn;
4. de aanvaarding moet overeenstemmen met het aanbod;
5. op het moment dat de aanvaarding.
, De aanvaarding moet overeenkomen met het aanbod.
Van belang is ook of een aanbod onherroepelijk, herroepelijk of vrijblijvend is.
Een onherroepelijk aanbod mag de aanbieder niet herroepen. Of sprake is van een onherroepelijk
aanbod, kan blijken uit het aanbod zelf, (er is een termijn voor aanvaarding gesteld), volgen uit de
overeenkomst (bijvoorbeeld een koopoptie) of de gewoonte.
Een herroepelijk aanbod kan de door de aanbieder worden herroepen tot aan het moment dat de
andere partij het aanbod aanvaardt. Door herroeping komt het aanbod te vervallen en komt er geen
overeenkomst tot stand.
Een vrijblijvend aanbod kan de aanbieder onverwijld na de aanvaarding nog herroepen. Dat een aanbod
vrijblijvend wordt gedaan, moet door de aanbieder expliciet worden vermeld in het aanbod.
Informatie- en onderzoek verplichting makelaar bij een aan- of verkoop
Een makelaar die optreedt voor een koper dient bedacht te zijn op de mogelijke aanwezigheid van
verborgen gebreken, zeker als het gaat om de aankoop van een oudere woning. De makelaar doet er
bijvoorbeeld verstandig aan de toestand van de onder de vloer gelegen kruipruimte te laten
onderzoeken.
Hoe goed is het huis onderhouden?
Het onderhoud controleren is in de eerste plaats een kwestie van kijken. Hoe zien de kozijnen en
het houtwerk eruit? En de muren en het plafond? Zie je vochtplekken? Dan is het handig te
vragen waar die vandaan komen. De verkoper heeft een mededelingsplicht en moet gebreken
die hij kent melden en hij moet eerlijk antwoord geven op jouw vragen. Als je serieus
geïnteresseerd bent, dan kun je achter eventuele andere gebreken komen met een
bouwkundige keuring (niet verplicht).
Zijn er juridische verplichtingen?
Er kunnen bepaalde verplichtingen bij het huis horen. Deze verplichtingen zoals
erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen staan meestal in de
eigendomsakte. Je buurman mag bijvoorbeeld door jouw tuin naar zijn voordeur lopen. Dat heet
een recht van overpad. Kijk hier goed naar in de eigendomsakte van de huidige eigenaar.
Wat staat er in het bestemmingsplan?
Natuurlijk kijk je ook naar de wijk als je een huis koopt. Voel je je daar thuis? En veilig?
Controleer daarom ook welke plannen de gemeente heeft met de wijk. Die staan onder meer in
het bestemmingsplan.
Is de grond schoon?
Op bodemloket.nl kun je bekijken wat er bekend is over eventuele verontreiniging van de grond.
Je kunt ook terecht bij de gemeente voor informatie.
Is er sprake van erfpacht?
Als de grond in erfpacht is uitgegeven word je geen eigenaar van de grond, maar erfpachter. Je
betaalt een vergoeding voor het gebruik van de grond.
Deel A: Makelaardij
Makelaar
Art. 62 WvK ziet op de ‘makelaar’, genaamd tussenpersoon. Kernpunt: het verlenen van bemiddeling bij
het tot stand brengen en sluiten van overeenkomsten in opdracht van en in naam van personen tot wie
hij niet in een dienstbetrekking staat.
Historische ontwikkeling
In Nederland stamt het beroep makelaar uit in 1284. Makelaars waren tussenpersonen die kooplieden
met elkaar in contact brengen. Ze handelde in verschillende goederen (niet specifiek onroerende zaken).
In de 16e eeuw verenigden makelaars zich in een gilde. Doel van het oprichten van gilden was het
garanderen van de kwaliteit van hun werk en om zich te beschermen tegen de concurrentie die optraden
als bemiddelaar, maar niet in het stadsbestuur waren aangesteld.
Geschiedenis Makelaardij
Gouden Eeuw (= 17e eeuw) Makelaars verenigden zich in een gilde, om samen de kwaliteit
van de makelaarswerkzaamheden te waarborgen.
18e eeuw Stadsbesturen mochten geen makelaars meer aanstellen
eind 20 eeuw Alleen mensen die er speciaal voor waren opgeleid en beëdigd in
de rechtbank, mocht
Registratie, beëdiging, certificering
Persoonscertificering maakt inzichtelijk of een persoon vakbekwaam is voor het kunnen uitvoeren van
een bepaald beroep, conform daarvoor geldende en door de branche vastgestelde criteria
Persoonsgebonden certificaat
Vastgoedcert (voor makelaars)
Het register wordt ondersteund door de NVM, KNVR (Koninklijke Nederlandse Vereniging van
Rentmeester) en VastgoedPRO.
De stichting Vastgoedcert is een instelling voor registratie en certificering van makelaars en taxateurs in
onroerende zaken. De stichting Vastgoedcert is opgericht in 2004. VastgoedCert kent drie specialisaties:
1. Bedrijfsmatig Vastgoed, 2. Landelijk Vastgoed en 3. Wonen
SCVM- stichting certificering voor makelaars
Het register wordt ondersteund door VBO Makelaars en VastgoedPRO.
Branche/beroepsorganisaties
NVM De Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen
NVM U.A. is met ruim 4400 aangesloten makelaars/taxateurs de grootste ledenorganisatie van
makelaars, taxateurs en vastgoeddeskundigen
,VBO staat voor Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed. VBO is sinds 1985 een brancheorganisatie voor
makelaars in Onroerend Goed met circa 1000 leden. Ook heeft de VBO een afdeling bedrijfsmatig
onroerend goed met gemiddeld ruim 1000 panden in aanbod. Daarbij heeft de VBO nog een agrarische
makelaarsafdeling.
Vastgoedpro is de beroepsvereniging voor Nederlandse vastgoedprofessionals. De 700 aangesloten
professionals zijn allen werkzaam in een beroepsgroep binnen de vastgoedsector. Als beroepsvereniging
richt Vastgoedpro zich op de individuele beroepen binnen de sector om haar leden optimaal te
faciliteren. De vereniging is gericht op beroepsgroepen binnen het vastgoed met ieder een eigen sectie.
Op dit moment zijn dat de makelaar, de taxateur en de bouwkundig keurder.
Verschillende taken en functies van een makelaar
Verkoopmakelaar
Het geven van advies over een goede verkoopprijs
De verkoopstrategie bepalen
Het zoeken naar potentiële kopers
Het ontvangen en het rondleiden van potentiële kopers in de woning die je verkoopt
Onderhandelingen voeren met de kopers
Het opstellen van een verkoopcontract
De notariële en juridische zaken
Aankoopmakelaar
Het in kaart brengen van je woonwensen
Het zoeken, selecteren en tonen van woningen die aan je wensen voldoen.
Het regelen van bezichtigingen van woningen
Het voeren van onderhandelingen met de verkopers
Het begeleiden bij de notariële en juridische zaken
Het bieden van ondersteuning na de oplevering van een woning (after sales service)
Vertificeringsregeleing van de stichting VastgoedCert
Als Register-Makelaar word je ‘gecertificeerd’ door onze certificerende instelling Hobéon SKO. Hobéon
controleert of VastgoedCert zich aan de vastgestelde richtlijnen houdt en beoordeelt of aan alle
certificatievoorwaarden is voldaan.
B. Koop en verkoop
Deel B: Koop en verkoop
B.1. Intakegesprek opdracht koop/verkoop
• Verhuismotief/persoonlijke situatie
• Verhuistermijn/eventuele tussenoplossing
• Verwachting van dienstverlening versus uitleg over dienstverlening/werkwijze
kantoor/binnendienst/assistenten/bezichtigingen/contacten wie en wanneer
, • Tijdpad verkoopvoorbereiding
• Publicitaire activiteiten/fotograaf/plattegronden/funda e.d./verkoopbord
• Kosten en honorarium. Wanneer wat betalen/opstart- en beëindigingskosten
• Uitleg over waardebepaling/advies vraagprijs
• Maak een ronde door de woning. Geef je ogen goed de kost, Noteer per vertrek de
belangrijkste zaken. Stel (relevante) vragen als je iets tegenkomt dat je niet duidelijk is.
Sluit af
met de vraag: “Zijn er nog zaken die voor een koper belangrijk zouden kunnen zijn het
nemen
van een koopbeslissing?
• Hoe nu verder? Krijg ik de opdracht of moet ik eerst nog een offerte maken?
Opdrachten/ taken (KRMT) makelaars
Waarde bepaling inschatten waarde woning bij in verkoop/verhuur-name.
Bezichtiging nieuwbouwgesprek verkoop, verhuur en aanhuur/aankoop.
Onderhandeling verkoop, verhuur en aanhuur/aankoop.
Afhandeling tekenen van koopakte of huurovereenkomst.
Aanbiedingsmethoden om onroerende zaken te koop aan te bieden.
Funda, of de alternatieven FB, Marktplaats
Makelaar eigen site
Buurt app
Krant (vvt)
Vrijwillige veiling (vvt)
Bord in de tuin (vvt)
Ruil? = belast 2x met overdrachtsbelasting, waarde
GEEN executieveiling
Onder optie
Een optie is een recht om binnen een afgesproken periode een bepaald goed te kopen of te verkopen,
soms voor een vastgestelde prijs. Wie een koopoptie neemt op een huis heeft dat huis nog niet gekocht,
maar verzekert zich voor een korte periode van de mogelijkheid om te kopen.
Aanbod en aanvaarding.
Het leerstuk van aanbod en aanvaarding komt in de kern neer op de volgende punten
1. een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding;
2. het aanbod moet gericht zijn tot een (rechts)persoon of een groep (rechts)personen;
3. het aanbod moet voldoende bepaald zijn;
4. de aanvaarding moet overeenstemmen met het aanbod;
5. op het moment dat de aanvaarding.
, De aanvaarding moet overeenkomen met het aanbod.
Van belang is ook of een aanbod onherroepelijk, herroepelijk of vrijblijvend is.
Een onherroepelijk aanbod mag de aanbieder niet herroepen. Of sprake is van een onherroepelijk
aanbod, kan blijken uit het aanbod zelf, (er is een termijn voor aanvaarding gesteld), volgen uit de
overeenkomst (bijvoorbeeld een koopoptie) of de gewoonte.
Een herroepelijk aanbod kan de door de aanbieder worden herroepen tot aan het moment dat de
andere partij het aanbod aanvaardt. Door herroeping komt het aanbod te vervallen en komt er geen
overeenkomst tot stand.
Een vrijblijvend aanbod kan de aanbieder onverwijld na de aanvaarding nog herroepen. Dat een aanbod
vrijblijvend wordt gedaan, moet door de aanbieder expliciet worden vermeld in het aanbod.
Informatie- en onderzoek verplichting makelaar bij een aan- of verkoop
Een makelaar die optreedt voor een koper dient bedacht te zijn op de mogelijke aanwezigheid van
verborgen gebreken, zeker als het gaat om de aankoop van een oudere woning. De makelaar doet er
bijvoorbeeld verstandig aan de toestand van de onder de vloer gelegen kruipruimte te laten
onderzoeken.
Hoe goed is het huis onderhouden?
Het onderhoud controleren is in de eerste plaats een kwestie van kijken. Hoe zien de kozijnen en
het houtwerk eruit? En de muren en het plafond? Zie je vochtplekken? Dan is het handig te
vragen waar die vandaan komen. De verkoper heeft een mededelingsplicht en moet gebreken
die hij kent melden en hij moet eerlijk antwoord geven op jouw vragen. Als je serieus
geïnteresseerd bent, dan kun je achter eventuele andere gebreken komen met een
bouwkundige keuring (niet verplicht).
Zijn er juridische verplichtingen?
Er kunnen bepaalde verplichtingen bij het huis horen. Deze verplichtingen zoals
erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen staan meestal in de
eigendomsakte. Je buurman mag bijvoorbeeld door jouw tuin naar zijn voordeur lopen. Dat heet
een recht van overpad. Kijk hier goed naar in de eigendomsakte van de huidige eigenaar.
Wat staat er in het bestemmingsplan?
Natuurlijk kijk je ook naar de wijk als je een huis koopt. Voel je je daar thuis? En veilig?
Controleer daarom ook welke plannen de gemeente heeft met de wijk. Die staan onder meer in
het bestemmingsplan.
Is de grond schoon?
Op bodemloket.nl kun je bekijken wat er bekend is over eventuele verontreiniging van de grond.
Je kunt ook terecht bij de gemeente voor informatie.
Is er sprake van erfpacht?
Als de grond in erfpacht is uitgegeven word je geen eigenaar van de grond, maar erfpachter. Je
betaalt een vergoeding voor het gebruik van de grond.
